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息口見頂帶動投資情緒，低息環境成為入市助力
2025年的樓市表現較預期理想，低息環境成為推動入市氣氛的關鍵。對於有按揭需求的買家而言，銀行貸款的配合程度至關重要。《胡 ‧ 說樓市》編輯部在整理十大屋苑估值時發現，所有屋苑估值均錄得升幅，部分屋苑的表現甚至大幅跑贏大市。
雖然美國在2025年最後一次議息後，香港銀行未有進一步下調最優惠利率（P），龍頭大行維持 P 在 5 厘水平，實際樓按息口維持 3.25 厘，顯示本港減息周期已接近尾聲，但這對市場仍有正面推動作用。
本文目錄
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樓價調整與租金創新高：住宅回報率的黃金交叉
當息口保持在低位，追求穩定回報的投資者便會積極尋找機會。將時間倒流至2021年7月的歷史高位，當時一個實用面積 484 平方呎的中小型單位，平均售價高達 7,590,000 元，但平均租值僅為 15,795 元，租務回報只有 2.5 厘。
然而，2025年的市場情況已截然不同：
- 單位售價： 同類型 484 平方呎單位平均售價已大幅回落至 5,410,000 元。
- 租金水平： 租值逆市創新高，平均月租升至 17,955 元。
- 租金回報： 整體住宅回報率已重回 4 厘水平。
在認定樓價連跌三年後已觸底回升的預期下，加上比起銀行存款更具吸引力的收租回報，不少投資者視物業為兼具收租與升值潛力的工具。
十大屋苑估值表現：九成屋苑跑贏大市
在 2025 年，十大屋苑成交金額佔整體市場約 6%，期內錄得 2,608 宗註冊登記，涉資達 170 億元。根據《胡 ‧ 說樓市》的數據，全年樓價平均回升 5%，而在十大屋苑中，竟有九個屋苑的估值升幅跑贏大市。
十大屋苑估值升幅一覽表
| 屋苑名稱 | 全年估值升幅 |
| 美孚新邨 | 13% |
| 太古城 | 12% |
| 杏花邨 | 12% |
| 黃埔花園 | 12% |
| 沙田第一城 | 12% |
| 海怡半島 | 11% |
| 嘉湖山莊 | 9% |
| 麗港城 | 6% |
| 新都城 | 6% |
| 映灣園 | 1% (跑輸大市) |
重點屋苑案例分析
- 美孚新邨： 雖然樓齡達 47 至 57 年，但銀行估價轉趨積極。以 1 期百老街 7 號低層 C 室（實用面積 739 呎）為例，年初估值為 6,230,000 元，年底已回升至 7,010,000 元，升幅達 12.5%。
- 嘉湖山莊： 2025 年成交量之冠，錄得 430 宗註冊。以 7 期景湖居 1 座低層 E 室（實用面積 457 呎）為例，年初估值一度跌穿「四字頭」至 3,780,000 元，年尾已反彈至 4,150,000 元。
總結：銀行態度趨正面，未見「落雨收遮」
目前銀行對房地產借貸仍持正面態度。過往若遇上重大負面因素，銀行往往會收緊估價、調高利息或取消現金回贈，但暫時市場並未出現這種情況，顯示樓市正從谷底穩步回升。
