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雖然本港樓價尚未完全反彈，大眾對復甦步伐仍半信半疑，但近日市場釋出的信號卻跟之前截然不同。 除了樓市買賣交投較以往活躍、租值衝上歷史高位，以至拆息回落等前提下，就連銀行的取態也有所不同。 去年曾以三招拒絕承造按揭的大型銀行，最近突然變得積極，這對我們又有何啟示？
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大型銀行上調現金回贈 與中小型銀行競爭
被視為掀起按揭戰的滙豐銀行，市場消息指出，近期該行將按揭現金回贈上調，若貸款額達1,000萬元或以上，回贈比率會由之前的0.5%，上調至最高0.58%。 而滙豐銀行上調回贈後，中銀香港亦迅速還擊，將現金回贈同樣上調至最高0.58%，與滙豐看齊。
若以購入一層價值1,500萬元的物業，並借取七成按揭計算，實際貸款額為1,050萬元，現金回贈額的變化如下：
| 項目 | 舊回贈率及金額 | 新回贈率及金額 | 增加回贈額 |
| 現金回贈 | 0.5% (52,500元) | 0.58% (60,900元) | 8,400元 |
對於購買逾千萬元物業的準業主來說，這筆增加的金額或許並非非常可觀，但卻反映了大型銀行對按揭業務的取態，可能已由消極轉趨活躍。
銀行取態轉變的兩大原因
銀行願意重新上調現金回贈，背後有兩大主要因素：
- 市場競爭激烈：早前部分中小型銀行的現金回贈已回升至1%，大型銀行要保持市場佔有率，必須跟隨調整，以收窄與中小型銀行的差距。 由於現金回贈只屬一次性支出，銀行較容易計算成本，故不介意提供。
- 市況及成本因素：隨著本港拆息顯著回落，不但紓緩了銀行的資金成本，投資者也陸續將資金從定存轉投實物資產市場，推動樓市氣氛回暖。 在此雙重因素下，銀行對承造樓宇按揭的業務自然變得更為積極。
申請現金回贈 兩大注意事項
當然，在銀行上調現金回贈的背後，申請人亦有幾點需要留意：
1. 貸款人條件影響回贈
並非所有申請人均可獲取最高的現金回贈額。 銀行最終是否批出高回贈，仍視乎買家種類，並會衡量其貸款額度、以及是否擁有良好信貸評級等因素。
2. 高成數按揭回贈計算方法
若申請人借取高成數按揭（如八成至九成），需要特別注意現金回贈的計算基礎。 銀行只會以樓價七成的貸款額作為計算基數，而非以整筆貸款額計算。
以上述1,500萬元的物業為例，假設買家申請八成按揭，貸款額達1,200萬元。 其現金回贈的正確計算方法如下：
| 項目 | 錯誤計算方法 | 正確計算方法 |
| 總貸款額 | 1,200萬元 | 1,200萬元 |
| 回贈計算基礎 | 以總貸款額1,200萬元計算 | 只以七成按揭額1,050萬元計算 |
| 現金回贈率 | 0.58% | 0.58% |
| 現金回贈金額 | 69,600元 | 60,900元 |
由此可見，即使總貸款額較高，回贈額並不會因此增加，這一點大家需要注意。
銀行估價取態回穩 惟後市仍需觀望
除了現金回贈，銀行對市場的參與度提高，還反映於他們對物業估價稍為放寬。 反映銀行按揭估價取態的中原估價指數(CVI)，在2025年6月已重上50點的強弱分界線，反映銀行對物業的估價態度，已由早前的保守轉為審慎回穩。
然而，這並不代表未來銀行會大幅調高估價。 畢竟現時樓價仍處於整固階段，並未完全展現轉勢回升的勢頭。 同時，樓市備受一手市場高庫存等因素影響，發展商的定價取態會影響二手市場的樓價去向，也間接抵銷了租值強勢、拆息回落等利好因素，拖慢了樓價回升的速度及幅度，這一切都值得我們繼續觀望。
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