【瑧尚驗樓】實測公路嘈音有幾大! 漏水嚴重扣至零分 (附影片)

舊區重建物業是否一定能提升身價? 除了視乎發展商起樓質素,對內部設計的重視外,也很視乎周邊環境有沒有美化。新世界夥拍市建局位於土瓜灣的「瑧尚」,位置上距離日後開通的「土瓜灣站」只有兩三分鐘步距,物業也包裝得美侖美奐,但外部環境卻怎樣也提升不了,成為樓盤的致命傷。

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驗樓單位: 瑧尚低層B7室 (319呎)

「瑧尚」全盤共提供294伙,兩房佔全盤少數,只得兩柱共42伙,餘下252伙則全屬一房。發展商在2019年開售,首批推出80個單位,扣除基本折扣額17%,折實平均呎價18,300元,較同區同期開售的「啟岸」19,977元低約8%。

由於樓盤景觀差異大太,一類為面向九龍城道「東九龍走廊」高速公路方向的單位,包括「A7室」、「A8室」、「B7室」及「B8室」,另一類則望向土瓜灣區的舊樓,故望向「東九龍走廊」方向的單位,價格較相宜一點。我們入屋驗樓的單位︳就是望向「東九龍走廊」方向的「B7室」,業主在2019年以510萬元購入,以實用面積319呎計,呎價15,987元。

瑧尚低層B7室 (319呎)

: 驗樓樓盤資料

屋苑瑧尚
面積319呎
單位低層B7室
樓價510萬元
呎價15,987元
得分80分

: 瑧尚資料表

地址九龍城道68號
單位數目294個
面積283-386呎
校網34校網
發展商新世界、市建局

驗樓報告:

樓盤周邊環境惡劣

雖然交通頗方便,但周邊環境是很老化。樓盤座落的「九龍城道68號」,毗鄰就是「土瓜灣市政大樓」,對面舊樓全是菜檔、肉檔,雖然日常生活配套不缺,但街市的衛生環境卻惡劣。由於樓盤緊接東九龍走廊下方,這條橫街卻被檔主放滿紙皮箱,阻塞通道,隨地看見一些售賣粟米的外皮、被行人踩爛的蘋果,環境不理想,而這條卻是通往「土瓜灣站」的必經之路。

樓盤周邊環境惡劣

洗手間音箱設計不夠貼心

由門口直入就是洗手間,並非一個黑廁設計,而設計上也加入不少專利設計。洗手間附設兩幅呈90度的鏡身可更立體地整理儀容;洗手間也擺放一個擴音器,方便如廁時可播歌或者聽音樂。自家專利的木製擴音器可以移動,戶主可以擺放在其他地方使用,但把電話放置入音箱時,必須先拆走手機外殼才能插入,使用上並不方便。

自家專利的木製擴音器可以移動,戶主可以擺放在其他地方使用
自家專利的木製擴音器可以移動,戶主可以擺放在其他地方使用
洗手間音箱設計不夠貼心

開放式廚房有新裝置擴闊活動空間

由洗手間走出來就是開放式廚房,單位也採用不少新式設計,可能因為開放式廚房的枱面不夠大,所以發展商也加裝了一些伸縮式的層架,延伸活動枱面方便煮食,這個伸縮架表面看似脆弱,但這裡標明最高負重量達10公斤,但當然也不要放置太重的物品,以防整個伸縮架下塌便會很麻煩。另外,廚房上方的抽油煙機風槽,以前風槽位置層板多數鑲實,不能檢查風槽位,但現在揭開活動層板後,可以打開作檢查,相對會方便一點。

開放式廚房有新裝置擴闊活動空間

廚房鋅盆漏水問題嚴重

業主打開廚櫃底已看見一灘水漬。驗樓師鍾智剛也進行試水測試,藉以嘗試找尋源頭,按一般程序,把注滿水的鋅盆及啟動洗衣機,發現洗衣機漏水外,鋅盆底也有漏水,單位內出現兩灘水漬分散在兩個不同位置,也令單位的來去水得分跌至0分,在近年新世界的樓盤較為罕見。

廚房鋅盆漏水問題嚴重

入牆電視櫃侷限電視機尺寸

客飯廳內置入牆電視櫃,驗樓師鍾智剛表示,在檢驗樓盤時已有不少業主反映設計浪費空間。但實情電視機櫃的最大缺點是,電視櫃闊度很窄。據發展商職員所述,最多只能放置43吋電視機,大於43吋的電視機也未能放置。

入牆電視櫃侷限電視機尺寸

露台外望舊樓無線電發射器

客飯廳毗鄰連接的地方,大家多數會以為是工作平台,但看樓書才知是露台。站在這個位置,可以望到少許維港景色,透過前方舊樓群望遠海景,但露台前方也有不少舊物業,會近距離望到無線電射器外,露台旁就是毗鄰單位洗手間。你會看見有一些洗手間排放通風口。而且毗鄰洗手間的玻璃窗相當通透,可以看見貼在玻璃窗上黃色紙所寫的字樣,可能會構成一點點的私隱隱患。

露台外望舊樓無線電發射器

單位噪音嚴重

客飯廳面向東九龍走廊方向的位置,設有一個工作平台。繁忙公路定必有很多車輛。鍾sir用分貝儀量度,發現長期徘徊於72-79分貝之間,屬偏高水平;但把窗關掉,情況會理想一點。噪音分貝介乎52-59之間,較外邊相差20分貝。但也因為單位需進行噪音緩解措施,全屋只有一扇側窗可以打開。而且單位附送向下滾動的窗簾,不單有污漬、部份窗簾並不能拉下,且也有損毁。

單位對正東九龍走廊
單位對正東九龍走廊
單位噪音嚴重

發展商回應

對於執修事項,發展商新世界表示,承建商已即時作出跟進,預計可於本週內完成有關的執修工作。單位內也附設了一些自家研發設計的智慧室內裝置和設備,包括智能門鎖、多功能鏡櫃、音學擴音器及把手等。表示若住戶將來欲更換有關裝置和設備,可自行委託合資格技工、或聯絡屋苑客務處作安排,而費用則將按成本價計算。至於單位內預先配置的入牆組合櫃,發展商表示可省卻住戶訂造傢俬工序,會繼續聆聽住戶意見,在設計及功能上不斷作出優化。


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