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沒有真正減辣、放寬境外專才入市限制亦未必起到即時效用，在特首李家超公布《施政報告》後，本港樓市暫未見太大起息。樓價指數在《報告》後首星期未回穩，還有港股單日暴瀉千點，一度跌穿萬五點關口，重返2009年後低位。雖然每逢樓市最終出現跌勢，其原因總是出奇不意，大家難以估計，但每一次股災的後遺也會反映在樓市上。本港樓市由高位至今，已累計跌超過10%，之後還會跌幾多? 跌多久? 港股失守，樓市是否要跟隨下跌?
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樓市滯後股市走勢嗎?
歷史走勢
很多人說，樓市反應往往滯後股市。因為過去幾次金融危機的經驗，如1997年的金融風暴，恒指在1997年8月見頂時，樓市在兩個月後才回落。2008年金融海嘯，恒指在2007年10月見頂，樓價也滯後五個月才現跌勢。來到2022年的今天，當恒指在2018年1月創出歷史高位33,480點，樓價多捱一年半後才見頂回落。
| 恒指最高位 | 樓價見頂回落 | |
| 1997年金融風暴 | 1997年8月: 16,820 | 1997年10月 |
| 2000年科網股爆破 | 2000年3月: 18,397 | 2000年3月 |
| 2008年金融海嘯 | 2007年1月: 31,958 | 2008年3月 |
| 2022年現況 | 2018年1月: 33,484 | 2019年6月 |
原因
股市反映大眾怎評估上市公司的前景，是經濟前景的指標。當大眾認定經濟前景悲觀，股票市場沽壓沉重，隨之而來，對商品市場需求也受影響，樓價自然下跌。部份人則因股市下跌，有需要套樓救股。故每逢股票市場出現動盪，總會震出急讓套現放盤，也因此樓價很難獨善其身。
股市跟樓市關係
- 股市反映經濟前景，經濟不明朗，自然減少對買樓需
- 股市急跌時，部份股民需要套股救股，如: 08年海嘯後
- 當股市急升時，部份股民則會套股換樓，如: 07年港股大時代便有此效應。
過去歷史會重現嗎?
金融危機導致樓價跌勢
姑勿論如何，股市波動，樓市不可能沒反應。問題是，會跌多久? 會跌多深而已? 回歸後幾次金融危機之中，1997年金融風暴的後遺最深，因為當時本港樓價在一年間累計跌了56%，比起科網股破至沙士期跌41%、以及08金融海嘯跌23%為深。
| 樓價累積跌幅 | |
| 1997年金融風暴 | -56% |
| 2000年科網股爆破 | -41% |
| 2008年金融海嘯 | -23% |
| 2022年現況 | -12% |
跌市前的表現
回看1997年，對照今日樓市，你會覺得有幾分似曾相識。因為在未出現金融風暴前，市場主調都炒作供不應求、政府推地遠水不能救近火，來鼓勵買家有買趁手；對於銀行可能加息，市場評論仍認為對用家影響有限。相同畫面，套用在2022年的今天，真在沒有太大違和感。
跌市時的表現
97年4月，當美國加息四分一厘時響了一次警號，當時樓市陷入拉鋸。97年7月，泰銖開始貶值，開展金融風暴，97年10月恒指暴瀉，銀行上調最優惠利率四分三厘。同一個美國加息、外圍貨幣貶值、恒指暴瀉、銀行上調最優惠利率，在2022年的今天同樣發生。
市場湧現大量沽盤無承接?
炒家沽貨湧劈價沽盤
不過說到底，要導致樓價急跌，前提是樓市湧現大量沽盤，同時準買家又因信心虛怯而不敢入市。當少部分抱逆向思維「撈底」接貨的準買家鋤價接貨，價格便在短時間內回落。1997年的香港炒風盛行，當時炒風由新盤一直蔓延至二手樓，入伙前摸四、五轉十分常見。反正轉手容易獲利，買家不介意十個煲九個蓋，但當氣氛突然逆轉時，再無人願意接貨，他們亦無能力上會，唯有紛紛拋售止蝕或撻訂離場。
移民潮減價賣樓
今天既無炒家、亦少摸貨，因為辣招下趕退炒家。現時供斷物業的業主也佔全港66%，但這不代表市場沒有沽壓。人才外流，令本港過去一年間流失14萬勞動人口。賣樓移民離港不單令沽貨大增，但同時購買力也因移民離港而銳減，業主要成功放盤也只能在價格上調節。剩餘購買力則擔心後市去向，入市變得更揀擇。畢竟在股市波動下，大家對前景悲觀時，也擔心銀行會否變得保守。
銀行收緊信貸
2008年金融海嘯，樓價在2008年3月至2008年12月九個月之間，累計回落23%，除了買家要套樓救股外，能在短時間內觸發跌市，還因為銀行落雨收遮不肯放貸，部份銀行於雷曼爆煲後兩三天內拒絕放貸，有意入市的買家亦被拒諸門外。因此，如果今天股市動盪，若稍後觸發銀行對放貸轉趨審慎，也肯定會成為樓市跌市催化劑。
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