立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
早幾年內房湧港高價搶地的後遺，近年陸續浮現。除了有內房因不熟悉香港市場，交樓手工極為參差，跟準買家預期有落差外，亦有內房因財困，要把項目轉讓予其他發展商，當日承諾的高成數按揭不翼而飛，令準業主上會有困難。
我們《胡．說樓市》最近收到另一宗投訴。內房「福晟國際」陷入財困，旗下九龍城物業「晟林」被「羅兵咸永道會計師樓」接管，負責出售銀主盤。業主買樓後，卻發現接管人不願意負責部份執修問題，我們也決定來現場了解一下。
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
事件經過
2022年8月遞交執修清單
今年6月，購入了九龍城「晟林」高層單位的Chris，當日在代理陪同參觀現樓，發現位置、環境符合要求，所以雖然得知物業已被銀主接管，卻仍決定購入。8月17日正式收樓，Chris同日遞交了執修清單，除了大廳冷氣製冷不足、大門有虛位需維修外，驗樓師也發現洗手間有較多問題，其中洗手間企缸有大範圍空鼓，擔心有剝落風險。對於執修，他一直抱著一個原則，單位只是需要安全便可以，至於美觀等問題則不太著重。
2022年9月只作小修小補
9月20日，也就是遞交執修清單一個月，Chris透過whatsapp向執修部職員查詢，回覆指剛尋找合適物料，會另安排師傅處理；又表示若Chris希望把單位放租，可以同步尋找租客，因為可先讓租客進駐，之後再處理執修問題，但Chris覺得其洗手間問題一天未處理好，也難以安排租客入住。因為他認為，洗手間空鼓範圍較多，擔心會漏水或磚鬆會跌下，需要要執修的地方並不是一個很表面的地方，加上入住後必須使用洗手間，執修非一天可完成的事，故不接受這個方案。
2022年10月浴室空鼓不會執修
10月1日，也就是提交報告後的一個半月，Chris再到單位視察，發現淋浴間空鼓仍未處理，由於執修進度實在太緩慢，Chris致電接管人「羅兵咸永道會計師樓」，代表關先生回覆Chris表示，他們只為物業接管人，未有相關圖則及建築用料，所以不能負責跟進該部份維修，須待原發展商清還款項收回物業，之後Chris才可向發展商提出維修要求。
接管人解釋
接管人僅為代理人角色?
對於如此解釋，Chris覺得不合理，因為合約上已訂明，他們以接管人身份進行買賣，合約亦列明會包六個月執修保養。他認為，既然接管人一早知道沒有物料，則不應該在合約中列明會包保養六個月；若簽約前已表明不負此責任，Chris明白風險後才簽約，情況會較為理想。Chris反問，會計師樓聲稱自己為接管人，只屬於中間角色，但卻又為單位部份地方執修。既然他們願意為部份地方執修，是否也證明他們有責任負責售後執修服務?
待發展商繳清款項後可跟進執修?
對於職員表示待發展商清還款項後，會要求發展商執修，Chris亦認為不可接受。因為根本無人知道「福晟國際」何時可找清債務，屆時是否仍有責任去協助執修，是否仍在六個月的保修期內並不得而知，認為如此說法等於要求Chris放棄了執修權利。
驗樓師考察
翻驗發現更多問題
我們《胡．說樓市》團隊跟驗樓師詹濟南，在2022年10月20日來到Chris屋企檢驗。詹濟南團隊把單位重新翻驗，究竟經歷一個半月的執修，詹sir發現的問題比想像中多了。新發現的問題還包括洗手間鹹水掣滴水、玻璃門有虛位、門鎖不順暢等。但由於單位已執修了一個半月有多，詹sir也同意，關於美觀、舒適性及標準偏差等執漏可選擇部份放棄；但涉及安全及耐用問題則要堅持處理。
洗手間空鼓涉安全需維修
至於業主最關心的洗手間的空鼓問題，第一次驗收時，驗樓師評價為需要處理。今次由詹sir再驗一次，也得出相同結論，認為企缸的空鼓問題相當嚴重，擔心水流會流入瓦頂背，並滲入牆身，屆時門框會脹大，直接影響耐用，詹sir表示，洗手間的磁磚理應依附牆身上，有空鼓則等於沒有好好依附牆身。他最擔心有剝落風險，認為必須盡快處理。
胡說評析
問題1: 接管人的權力
條例設六個月保修期
根據《一手住宅物業銷售條例》，買家購買新樓有六個月補修期，因為賣方需要在買賣成交日後接獲買方書面通知，就單位內裝置、裝修物業或設備欠妥之處，在合理地切實可行的範圍內，盡快自費作出補救。純粹因為接管人不是賣方而只代理人，是否就可以免去了買賣合約中賣方的維修責任?
接管人= 賣方
究竟接管人是否賣方呢? 因為如果接管人是賣方，他們就有責任按《條例》中執為購買新樓的買家提供六個月補修期，賣方需在合理地切實可行的範圍內，盡快自費作出補救，而今次事件的關鍵在於「賣方」兩個字。
律師解釋
翻查買賣合約中，內裡有條款列明「接管人」僅為賣方的代理人，這一點，也就是為何接管人代表堅持不會安排空鼓執修的原因，並提議待發展商還債項後，業主才向發展商提出執修空鼓項目。律師謝天良表示，業主應該向發展商追討，可以考慮自費維修後再申索小額錢債，並就未售出單位申請押記令，以讓日後售樓後可向業主賠償。
接管人回覆
如果「接管人」並不屬於「賣方」，但又何以會協助業主Chris進行部份執修。既然都選擇了執修，又是否由他們承擔起售後的執修服務呢? 我們曾向接管人「羅兵咸永道會計師樓」查詢，回覆指，「羅兵咸永道會計師事務所」的代表獲相關債權人委任為物業部份單位的接管人。對於售出單位買家提出的執修要求，他們會先諮詢相關專業人士評估情況及作出執修提議，再安排進行相應的執修工作。
問題2: 現狀出售 vs 六個月保修期
賣方僅出售現狀
根據當日招標文件，在「附件一」有列明，業主購買的物業是以現狀出售，賣方或接管人不對因本物業缺陷或瑕疵，而引發的損失負責；但明明購買一手樓，會有六個月的補修期。究竟現行上述免責條款跟《一手條例》的補修期條款有沒有衝突呢?
條例先行
對於《一手條例》對消費者執修上的權益，我們曾致電銷監局查詢，職員表示《條例》附件七第二部14條列明對現樓保修期一點，屬強制性條款，必須放於合約內且需要遵從。律師謝天良表示，若合約條文跟法例有抵觸，則合約條文便失效，必須跟從法例條文而定，因此買家不會因合約條文，而失去了六個月補修期的權利。
內房問題
事到如今，似乎接管人確有權利不處理相關執修問題。收樓兩個月仍未能入住，對此Chris也大感無奈，也不知應否自費完成空鼓執修，然後向發展商或接管人索償，但他本人也預視到最終只能向小額錢債審裁處提出申索，仍未知能否追得到款項時，要先以精神及時間跟他們糾纏。
起樓質素參差
今次涉事的發展商「福晟國際」，因陷入了債務違約危機，除了蝕讓出售九龍企廣一些商業項目外，亦因「晟林」被要求償還逾3.7億元貸款，而磋商貸款延期不理想下，結果被接管，以銀主盤形式出售，而衍生相關問題。事實上，「晟林」早於收樓時，我們已經報道過其交樓手工一般，其後亦有業主投訴，發展商遲遲不肯協助執修。
遲交樓延期入伙釀賠償
內房攻港起樓帶來後遺症，並不止「晟林」這一宗。由內地發展商中冶發展的的「逸璟．龍灣」，交樓質素參差。還記得當年驗樓在單位的平台，用手都可把鑲嵌的螺絲徒手拔出，其電動窗亦壞掉無法開啟，令業主感到很無奈。
承諾高成數按揭不無疾而終
不久亦有掀起一時佳話的「恆大．珺瓏灣」受財困影響，原本承諾的高成數按揭，最後要提出替補方案，影響了小業主的上會部署，及後「恆大．睿峰」更要整個項目轉售。
胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠！經指定連結透過「好師傅」，成功配對並簽約裝修工程，將可額外獲得兩次QC服務連報告，而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞，每$10萬裝修費，可獲得價值$300的超市現金券！詳情可按以下連結:
