查冊被視為買樓時必做的事,究竟從中可以找到甚麼資料?查冊又有甚麼注意事項?《胡.說樓市》為你逐一解答。

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買樓前查冊避陷阱  用途、收費、步驟你要識!

買樓涉及大額金錢,無論投資自住都應小心謹慎。不然, 買回來的物業有問題。

真的欲哭無淚。除了樓宇結構,各位準買家更要搞清楚業權等問題。若想幫物業「起底」,我們便要學懂查冊。查冊被視為買樓必做一事,惟不少新手買家因心急或疏懶未有查冊就行動,最終問題叢生。

然而,由2021年11 月開始,土地註冊處實施了新查冊限制。新制沒有選項給傳媒工作者作聲明,日後除了進行調查報道更困難外,亦直接影響地產版記者的日常工作。限制查冊後,原來有些工作,日後地產版記者未必能為大眾做到。究竟我們在合規情況下查冊,可以找到甚麼資料?查冊時有甚麼要注意?以及傳媒工作者有什麼事項不能再報道? 下文一一解答。

查冊的用途?可以查甚麼?

查冊即是查閱土地紀錄,土地登記冊分為四部份,包括(一)物業資料、(二)業主資料、(三)物業涉及的轇轕及(四)等待註冊的契約,當中首三個部份最為重要。

透過查冊,準買家可以取得物業及業主姓名等資料。物業資料包括官方地址、參考編號、地段編號、地契及地稅等。對於村屋的準買家來說,細讀地段編號或地契非常重要,因為可能需要依靠地段編號來識別村屋的位置。

業主資料方面,土地登記冊上有齊單位歷任業主的姓名,擁有權模式、當年成交價、註冊日期,單位的「前世今生」可謂一覽無遺。成交價及註冊日期極具參考價值,例如原來發現單位由業主不久前買入,議價空間可能不大,反之亦然。另外,土地登記冊亦會列出物業的按揭資料,包括提供貸款的財務機構及貸款額。有時候,按揭金額會顯示「all money」, 即是無限額或不定額按揭,這類情況下, 如業主需要加按的話, 銀行與業主不用再簽署新的按揭契, 而只需簽訂比較簡單的貸款協議,或意味業主曾做加按。這樣或有助準買家粗略掌握業主的財政情況。

至於物業涉及的轇轕,這部分會列出有產權負擔及其他註冊文書的資料,包括買賣協議、法定押記、租約、建築令、法庭命令、完工證、入伙紙及大廈公契等文件。產權負擔是規限土地或物業的押記或其他責任。產權負擔會降低繼承土地的價值,但並不會阻礙土地所有人將其土地讓與他人。如果物業帶有產權負擔,則可能使業權欠妥或可被廢除。

買樓前必需查冊?

新屋入伙,開門7件事:柴、米、油、鹽、醬、醋、茶。其實,買樓也有「開門7件事」。為了保障消費者的權益,地產代理監管局規定地產代理在處理物業交易時,必須準備7大資料:物業的擁有權、有效的產權負擔、物業面績的實用面積、落成年份、用途限制、政府租契尚餘的年期及續期權利、批給的租契年期,俗稱「開門7件事」。這些資料看上複雜,但其實透過查冊,已至少可以找到三、四。 正常來說,買賣交易「埋門一腳」或「進後最後直路」時,地產代理會幫助準買家查冊,但也不宜完全依賴經紀,而且學懂查冊可能有助準買家還價。

事實上,查冊亦可助準買家避免陷阱。根據規定,若業主違反政府租契所載的任何條款或限制,政府是有權對土地及其上建造的任何建築物或構築物重收及收回管有權。另外,假設查冊後得知物業有產權負擔,準買家更要留意。除非另有議定,否則買家並無責任接受帶有沉重及未解除產權負擔的賣家物業業權,例如非法僭建可招致政府收回土地,業權因此變得有欠妥善,所以該類僭建物是一項物業產權負擔,而且這分分鐘影響銀行審批按揭。

查冊發現甚麼會影響按揭?

舉例來說,如查冊上出現「Statutory declaration as to loss of title deeds」,即表示物業是無契或缺契,無契樓銀行批出按揭或有障礎,亦會增加日後轉售難度。在未能上會的情況下,最壞情況可能要面臨撻訂。

另一個要留神的地方是送契樓。如果在查冊上看到Assignment(轉讓契),但沒有填上Consideration(成交價),或上一次業權轉讓列明是「deed of gift」,除非該轉讓有法院令(例如離婚官司、遺產承辦)或居屋轉名,否則很大有機會是送契樓。

由於「送契樓」的法律程序一般需時 3 年才完成,加上一旦送贈人破產的話又引起一場業權風波,故銀行一般都拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭,大大影響了受贈人將來放售物業到市場的機會。查冊是看到以上字眼就需要多加留意。

如單位為遺產物業,上手業主已與世長辭,其死亡證可能會被登記在物業的土地登記冊,而死亡證列有死亡原因和地點,所以查冊可以查到過去業主是否在單位內過身。不過,要留意死亡證只是「可能」會註冊,而非「必定」會註冊。因為就算「註冊業主」過世,目前法例沒有硬性規定一定要把「死亡證」註冊。

一般來說,在單位自然死亡並不視作凶宅,不會影響按揭。不過,值得留意,如過非業主住戶如租容、同居者,於單位中身故,在土地註冊處紀錄中不會反映出來。若然證實單位是凶宅,一般來說會影響物業估價及按揭。準買家可能要準備更多首期上車。

查冊網站及收費

如果想查冊,市民可以使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統 」的網上服務;亦可以選擇前往土地註冊處的客戶服務中心及各新界查冊中心,使用櫃位查冊服務及自助查冊服務。「綜合註冊資訊系統」是一個電子平台, 有桌面版及流動版網頁,查冊費用是10元。

市民如果想查閱存放於土地註冊處的圖則,需要親身到政府合署填交申請表,並提供圖則編號。查閱正本收費根據圖則存放之由而定,如圖則是根據有關法例而存放,費用全免;如因政府租契而存放,則收費 10元。

詳細查冊步驟

整個查冊程序只需3分鐘

  1. 進入土地註冊處系統

    揀選「查閱土地登記冊」,其後以非經常用戶登入。
    https://www1.iris.gov.hk/eservices/common/selectuser.jsp進入土地註冊處系統

  2. 查冊住宅物業

    揀選分層土地登記冊,再輸入地址或屋苑名稱揀選分層土地登記冊,再輸入地址或屋苑名稱

  3. 查詢類別㨂選「全部」

    若想知道物業過往及現時資料,在查詢類別㨂選「全部」若想知道物業過往及現時資料,在查詢類別㨂選「全部」

  4. 選擇收取方法

    可選PDF版本或HTML版本。選擇收取方法

  5. 填寫查冊者資料

    請確保資料無誤。填寫查冊者資料

  6. 付款後便完成

    電子付款接受多種信用卡類別,包括Master Card、VISA、PPS、銀聯及JCB。電子付款接受多種信用卡類別,包括Master Card、VISA、PPS、銀聯及JCB。

2021年11月起查冊新安排及其影響

縱然查冊可為我們帶來更多物業資訊,但在2021年11月起,土地註冊處實施新查冊限制。在新制下, 政府沒有完全杜絕查冊,只是需要查冊人提供辨識身份,以及確認無意及不會違反私隱條例;但處方卻沒有給傳媒工作者作聲明的選項,但若傳媒在公眾利益前提下披露資訊,又是否違反私隱條例? 要作一個怎樣的聲明才能給傳媒最大保障? 

早前有傳媒工作者因查冊而被入罪,究竟要怎樣做才屬於合法? 怎樣才不會踩到紅線呢? 政府由始至終都沒有清晰交代。日後除了進行調查報道更困難外,亦直接影響地產版記者的日常工作。限制查冊後,以下的一些工作,日後地產版記者未必能為大眾做到

查明買賣是否明賺暗蝕?

很多時,查冊都成為地產版記者日常工作一部份,雖然查冊後,未必每一宗也有報道的價值,但這卻是一個核實資料的過程。很簡單,我們會收到很多市場流傳的買賣成交消息,矚目的成交個案會影響市場氣氛,也具有地產新聞的價值。一間負責任的傳媒機構定必會透過查冊核實資訊,最少要確認業主何時買入,持貨是否足夠三年,需否繳付額外印花稅等。需知道,額外印花稅最高稅階達20%,一宗帳面大賺的買賣隨時淪為蝕讓離場,但沒有查冊,我們只會報道成交大幅獲利,變相錯誤引導讀者理解市場。

近親轉讓成交誤報為低價成交

早年聯名買樓的業主,不少都希望透過甩名,來取回首置身份慳稅,結果內部轉讓近年變得流行。按正常市價,把自己持有的一半業權轉讓予近親,相關交易也需要註冊到土地註冊處,但因只涉及半份業權,故只會以市價一半註冊。

沒有查冊下,看見這一宗成交,可能會誤以為業主大幅劈價離場,若遇著市況轉冷,更可能成為「人踩人」沽貨的造市幫兇。土地註冊處的成交紀錄,因為在避辣稅等灰色地帶下,容易被人為舞高弄低,傳媒就更需要透過查冊來核實資料,以避免出現類似情況。

介紹放盤未能述明隱藏問題

對於地產版記者,部份的日常工作會拍攝二手放盤,但也會透過查冊,了解單位有沒有隱藏問題,例如是否凶宅等。雖然正如前文所述,透過查冊,我們不一定掌握單位是否凶宅。因為市場對凶宅沒有統一且清晰定義,若事故者為租客,也不會在查冊中反映出來,但偶然透過查冊,我們會看見一些死亡證登記。若在查冊過程中,看見有死亡證登記,我們大概可知道,其中一方業主已過世,我們可能需要向業主查問死亡證,來推敲單位是否凶宅。如果單位屬於凶宅,對下手買家的按揭申請有重大影響。

在土地註冊處購買查冊文件,我們能夠知道單位有否隱藏債務,例如按揭是否還清、業主借取銀行一按之外、有否透過財務公司借取二按等;以至單位有沒有收到屋宇署的僭建令等,當查冊制度實施新限制後,這些問題只會隱藏起來,負責拍攝放盤的記者也會害怕「踩紅線」,而不敢去查冊獲取相關資訊。

深度調查報道受阻

現時香港的土地註冊制度,規定影響土地交易的交件也需要註冊。註冊制度並非確立文件的真偽,而是確立文件的優先權。雖然土地註冊處沒有硬性規定何時完成註冊,但一般會在三十日內完成。因為一旦同時出現兩個聲稱擁有此物業的人,誰人可以在三十日內註冊,就享有該物業的「優先權」。

早年西半山「天匯」創出了亞洲分層新高呎價,成為一時佳話,除了震撼市場外,也一度推動樓市氣氛,但當日有傳媒就是基於「優先權」這點,察覺到相關交易在過了合理期限,仍未簽定「轉讓契」,而推算出物業已經撻訂,亦掀起了是否造市的疑雲。新查冊制度下,類近監察難以進行,傳媒工作者可以怎自處,我們暫時不得而知。

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