按保除近期放寬引起大眾關注外,還有一些隱形陷阱你要知!企圖將劏房合理化的屯門樓盤「菁雋」,劈價四成重推後,終吸引大批準買家上車,就連十優港姐麥明詩都有入市,樓盤近期開始交樓。據市場消息指,截至九月尾,「菁雋」已成功租出26個單位,相當於全盤8%,其中最平開放式單位,月租低至六千元有交易,但竟然有伏?

菁雋龍床盤平面圖

開放式回報有4厘

低價出租的單位,分別有這個位於極低層31室,實用面積128呎,以及另一個位於極高層32室,實用面積132呎的單位。兩個單位當日分別以174萬及223萬元買入,若以此計算,在未扣除管理費前,租金回報也高達3.2厘至4.1厘之間,回報甚是吸引。

菁雋租務成交極高層32室極低層31室
面積132呎128呎
買入價$223萬$174萬
月租$6,000$6,000
回報3.2厘4.1厘
龍床盤
「龍床盤」菁雋最新單位實景圖
龍床盤廁所
「龍床盤」菁雋最細單位廁所
按揭證券公司政策
根據目前按揭證券公司政策,申請按揭保險的單位只容許自住、不容許出租。

投資者偷雞申請按保

然而據我們收到消息,一間曾協助「菁雋」業主承造按揭的銀行透露,「菁雋」大部份業主均有申請按揭保險。根據目前按揭證券公司政策,申請按揭保險的單位只容許自住、不容許出租。這點也意味,若果業主將單位出租,實情已違反按揭保險原意。至於租客租入上述物業,業主不幸被銀行call loan時也被趕走風險。假如租客為求自保,除了謹記將單位打釐印外,在租入單位前先進行查冊,又能否知道單位有沒有借過按揭保險?

「all monies」契約
根據一般在土地註冊處找到的「按揭契」,均屬「all monies」的契約,意思是無上限貸款。

租客點查業主有否申請按保?

根據一般在土地註冊處找到的「按揭契」,均屬「all monies」的契約,意思是無上限貸款。這種契約,好處是方便銀行日後替業主進行加按、或批出私人貸款時而無需再重新做契,但壞處卻不會顯示按揭金額為多少,故一般租客很難透過查冊,而得知單位有否借入按揭保險。業內人士表示,一般來說只能依靠地產代理,在協助業主出租前,要求業主聲明單位是否有承造高成數按揭。

重新評估物業按揭
若業主隱瞞按揭證券公司出租而被查出,銀行可能需用出租物業的準則來重新評估物業按揭。

按揭中介則指出,若業主隱瞞按揭證券公司出租而被查出,銀行可能需用出租物業的準則來重新評估物業按揭。出租物業按揭成數為五成,故業主有需要補繳樓價四成差價。按揭證券公司會定期作出抽查,但多數只寄信予業主要求他們作出申報。

近九成單位能做按保

「菁雋」註冊紀錄
我們翻查「菁雋」註冊紀錄,暫時累計錄得335宗交易個案,當中樓價少於400萬元的登記,一共有297伙。

我們翻查「菁雋」註冊紀錄,暫時累計錄得335宗交易個案,當中樓價少於400萬元的登記,一共有297伙,意味若買家本身是首置上車客,可以付一成首期,之後再向按揭證券公司承造九成按揭上會。另「菁雋」也有34個單位,銀碼介乎400-600萬元,雖然首期門檻高一點,但怎計兩成首期,再借按保也可上車。

菁雋成交紀錄
少於$400萬,可做九成按揭335宗
$400-600萬,原有按保最多做八成按揭34宗
高於$600萬,不能申請原有按保4宗

同區248呎單位叫價$390萬

龍床盤「菁雋」入伙,掀起的話題並不單止借用按揭保險上車,最終業主鋌而走險選擇出租,還因為業主低價買入、不惜平價放租,後遺症卻對周邊市場構成衝擊。在「菁雋」不遠處的青河坊,過去都集中不少平價上車盤,包括這個實用面積248呎的一房單位,都跟入伙盤「菁雋」客路相近,現時業主開價390萬元放售,正在等候準買家吸納。

248呎叫價$390萬

單位最大好處是樓層夠高,剛好可以避過前方「置樂花園」,望到前方少量「青山灣」海景,跟樓下街市景象截然不同。不過跟全新樓「菁雋」對比,單位卻流露入住多年的痕跡。客飯廳方正實用,但抬頭望望天花,喉管都繞著天花而行,顯得相當礙眼。無論客飯廳、抑或睡房均設有高身窗台,睡房顯得份外逼狹。

跟睡房打對角擺的廁所,企缸、坐廁、洗手盆也用得很殘舊,下手業主需花一大筆錢大執才可以。代理指當日「菁雋」劈價四成重推,即時震散了區內二手市場。來到今天「菁雋」入伙,有業主以低價出租,又會否為同區市場帶來另一次震盪?

新盤菁雋湧現租盤

翻查代理實時紀錄,上月份整個屯門區共錄得36宗租務成交,有26宗都來自「菁雋」,佔總租務量的72%。 在放盤毗鄰的「利寶大廈」,上月就促成了兩宗租務成交,實用面積266及269呎,分別是8,500至9,500元之間。

上月份整個屯門區共錄得36宗租務成交,有26宗都來自「菁雋」

但如果手持這個銀碼,在「菁雋」卻未必夠租一房單位,而只夠租住面積較細的開放式。因為「菁雋」一房,現時實質租值也要9,800至10,000元元,對上車客來說,一千幾百元也會心思熟慮。

單位設有梗廚,是優勢之一;反觀「菁雋」雖有全新樓優勢,但全部均屬於開放式廚房,也是會煮食的上車客考慮點之一。樓齡已有37年、位於青河坊的「麗寶大廈」,位置上也比起「菁雋」更接近「屯門市中心」,物業正部署進行大維修,下手要有湊錢的心理準備。

菁雋附近樓盤租值

面積月租(已成交)
利寶大廈中層B室269呎$8,500
利寶大廈中層A室266呎$9,500
菁雋一房(約230呎)$9,800-10,000(估計租值)

菁雋資料

位置屯門青棉徑2號
入伙2019年9月
發展商陞域集團、佳源國際
單位326伙
面積128至794呎 (80%單位為開放式間隔)

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