【菁雋租盤】龍床盤放租有伏？平面圖、租金、區內樓價比較

按保除近期放寬引起大眾關注外，還有一些隱形陷阱你要知！企圖將劏房合理化的屯門樓盤「菁雋」，劈價四成重推後，終吸引大批準買家上車，就連十優港姐麥明詩都有入市，樓盤近期開始交樓。據市場消息指，截至九月尾，「菁雋」已成功租出26個單位，相當於全盤8%，其中最平開放式單位，月租低至六千元有交易，但竟然有伏？

開放式回報有4厘

低價出租的單位，分別有這個位於極低層31室，實用面積128呎，以及另一個位於極高層32室，實用面積132呎的單位。兩個單位當日分別以174萬及223萬元買入，若以此計算，在未扣除管理費前，租金回報也高達3.2厘至4.1厘之間，回報甚是吸引。

菁雋租務成交	極高層32室	極低層31室
面積	132呎	128呎
買入價	$223萬	$174萬
月租	$6,000	$6,000
回報	3.2厘	4.1厘

投資者偷雞申請按保

然而據我們收到消息，一間曾協助「菁雋」業主承造按揭的銀行透露，「菁雋」大部份業主均有申請按揭保險。根據目前按揭證券公司政策，申請按揭保險的單位只容許自住、不容許出租。這點也意味，若果業主將單位出租，實情已違反按揭保險原意。至於租客租入上述物業，業主不幸被銀行call loan時也被趕走風險。假如租客為求自保，除了謹記將單位打釐印外，在租入單位前先進行查冊，又能否知道單位有沒有借過按揭保險？

「all monies」契約 — 根據一般在土地註冊處找到的「按揭契」，均屬「all monies」的契約，意思是無上限貸款。

租客點查業主有否申請按保？

根據一般在土地註冊處找到的「按揭契」，均屬「all monies」的契約，意思是無上限貸款。這種契約，好處是方便銀行日後替業主進行加按、或批出私人貸款時而無需再重新做契，但壞處卻不會顯示按揭金額為多少，故一般租客很難透過查冊，而得知單位有否借入按揭保險。業內人士表示，一般來說只能依靠地產代理，在協助業主出租前，要求業主聲明單位是否有承造高成數按揭。

按揭中介則指出，若業主隱瞞按揭證券公司出租而被查出，銀行可能需用出租物業的準則來重新評估物業按揭。出租物業按揭成數為五成，故業主有需要補繳樓價四成差價。按揭證券公司會定期作出抽查，但多數只寄信予業主要求他們作出申報。

近九成單位能做按保

我們翻查「菁雋」註冊紀錄，暫時累計錄得335宗交易個案，當中樓價少於400萬元的登記，一共有297伙，意味若買家本身是首置上車客，可以付一成首期，之後再向按揭證券公司承造九成按揭上會。另「菁雋」也有34個單位，銀碼介乎400-600萬元，雖然首期門檻高一點，但怎計兩成首期，再借按保也可上車。

菁雋成交紀錄
少於$400萬，可做九成按揭	335宗
$400-600萬，原有按保最多做八成按揭	34宗
高於$600萬，不能申請原有按保	4宗

同區248呎單位叫價$390萬

龍床盤「菁雋」入伙，掀起的話題並不單止借用按揭保險上車，最終業主鋌而走險選擇出租，還因為業主低價買入、不惜平價放租，後遺症卻對周邊市場構成衝擊。在「菁雋」不遠處的青河坊，過去都集中不少平價上車盤，包括這個實用面積248呎的一房單位，都跟入伙盤「菁雋」客路相近，現時業主開價390萬元放售，正在等候準買家吸納。