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2024年搶閘的第一個新盤,是由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」,一共提供230個單位,分層面積由200-375呎之間。聽面積分布,你大概也猜到樓盤以小型單位為主。「薈鳴」大部份單位均為一房,共有126伙,另外還設有兩房及開放式。項目預計關鍵日期為2025年4月30日,相當於樓花期約16個月。當樓市還未有起息,就馬上搶閘推盤,市場反應如何?

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薈鳴資料
樓盤名稱 | 薈鳴 |
位置 | 黃大仙鳴鳳街26-48號 |
單位數目 | 230伙 |
面積 | 200-375呎 |
戶型 | 開放式: 21個 (200呎) 1房: 126個(226-260呎) 2房: 63個(350-375呎) 特色: 20個 |
車位 | 不提供 |
校網 | 45校網 |
關鍵日期 | 2025年4月30日 |
綠色建築認證評級 | 待定 |
承建商 | 達高建築有限公司 |
發展商 | 宏安地產 |
官方網址 | http://www.themet.com.hk/phoenext |
示範單位地址 | 尖沙咀天文臺道8號1樓 |

發展商開出了首張50個單位的價單,扣除最高折扣額後,即供平均呎價15,326元,區內對上一個新盤已數到遠展「鑽嶺」。目前「鑽嶺」二手平均呎價約15000-16000元左右時,樓花項目「薈鳴」貼二手價開出,是否夠吸引力度呢? 當然內櫳開則會是市場其中一個考慮。既然發展商開放了兩個無改動示範單位,我們又即管入屋感受一下,先參觀戶數較多的一房F室,面積260呎大。
薈鳴開價
首批 | 50個 |
折扣額 | 30% |
折扣後呎價 | 15,326元 |
入場價 | 開放式: 358.8萬元 一房: 338.8萬元 兩房: 498.8萬元 |
區內二手造價 | 鑽嶺:16,250元 匯豪山: 14,570元 |
單位戶型
如要瀏覽薈鳴售樓說明書,可按此跳往:https://www.srpe.gov.hk/opip/download/search_residential_development/brochure/04447653-63ff-4c8e-b410-b62fa39db80c/23224/1/4144724010200100.pdf
1房戶型分布
B室 | 226呎 |
C室 | 245呎 |
F室 | 260呎 |
G室 | 230呎 |
H室 | 261呎 |
K室 | 242呎 |
示範單位: 18樓F室260呎
入屋例牌有個小玄關,長度約有1.3米,旁邊有個深630毫米的凹位,都利用了這個位置放置洗衣機及迷你雪櫃,但玄關卻沒有做鞋櫃,入屋的鞋可放在哪裡? 可能就要自己尋找地方了。既然要放洗衣機及雪櫃,應該廚房空間並不算很大。行前一點的開放式廚房,佔據客廳一邊牆角位置,工作枱面放置洗手盆及電磁爐後,已經沒有太多備餐空間,工作枱面上方則做了吊櫃,下方都有少量的儲物櫃,但整體來說並不算很大。洗手間設於廚房對面,屬於黑廁設計。「薈鳴」除了G室之外,全部洗手間均屬於黑廁類別。
由洗手間行出就是客飯廳,橫向位置約長3.8米、闊約2.3米,主體面積約96呎大,原本都屬於方方正正好擺傢俬的,但偏偏這裡有客飯廳設有一扇落到地的玻璃窗,雖然可以增加採光及通風度,但卻令單位少了大半幅牆身來擺傢俬,所以只能用對面睡的薄牆身掛電視,而梳化則置於此,毗鄰位置放一張餐枱。
外接露台,露台門採用了向外推的門,樓盤向南嘅單位都採用咗比較慳位的趟門。露台屬於三合一設計,放置了冷氣機散熱器,這方位向扭向了毗鄰幾層高的舊樓德寶大樓,可以望向黃大仙廟方向。最後入睡房望望,長闊約2.2米及2米,約有50呎大,將一般新盤的客房相若,放一張雙人床、衣櫃等沒有難度。

2房分布
A室 | 356呎 |
D室 | 350呎 |
E室 | 375呎 |
示範單位: 18樓A室 356呎
兩房佔全盤不多,只有63伙,面積由350-375呎。我們可以快速望望位於A室的示範單位。入屋經過玄關,設有鞋櫃、儲物櫃,旁為開放式廚房,廚房裝置跟一房也相似。因為玄關延伸過來的位置,令客飯廳不算十分方正,這個位置不能放餐枱,頂盡只能做一組小儲物櫃,也因此客飯廳餘下空間不算很寬敞。單位外接三合一露台,除了冷氣機散熱器外,也隨屋附送了嵌入式裝置放洗衣機及乾衣機。經過走廊直入就是洗手間,以及兩間廳房同向的睡房。

樓盤評析
平台大過單位六倍
「薈嗚」一層十個單位,一半單位均如兩房般扭向南,餘下一半則扭向北,望向毗鄰的舊樓及洋樓,部份可望到獅子山方向。但除了景觀之外,不得不提就是它的奇則。2樓及28樓都是特色單位,其中2樓平台大過單位誇張的程度,一個207呎的單位卻附設一個1,251呎的平台,足足是單位六倍。

宏安過去發展蚊型樓為主
項目由宏安地產發展,這個過去主打發展納米蚊型盤的發展商,在我們的驗樓成績之中也不過不失,唯一失分是在2020年在油塘的曦臺,當時得分只有72分,其餘幾個薈字的項目,包括馬鞍山「薈晴」、「薈朗」、大圍「薈蕎」及青衣「薈藍」,得分介乎81-95分之間。
距離黃大仙港鐵站約五至八分鐘步距
看畢開則是否仍接受這個樓盤呢? 如果接受到,可跟我前往現場看看。樓盤位處黃大仙「鳴鳳街」,但實情不熟悉九龍區黃大仙的你,應該未必會知道在哪? 它的位置就在「雙鳳街街市」對面。由「黃大仙」港鐵站行上來,經過「黃大仙廟」毗鄰的小徑,途徑附近的過渡性房屋,之後一路沿斜路而上,過了幾個馬路才來得到,來到這裡都要五至八分鐘,這條街樓下都以一些舊式車房為主,是舊區重建常見的面貌。
附近設有簡單生活配套
所以也不要預計有大型商場,但簡單的生活配套卻不缺。例如行前一點,就有一些餐廳、附近也有超市。至於要搭公共交通工具,除了港鐵之外,則行至「龍翔道」會有較多選擇,距離樓盤都有五分鐘左右步距。

區內仍有其他地盤重建
但說到「薈鳴」,實情還有三點值得留意。第一,區內重建項目接踵而來。在「薈鳴」毗鄰的「鳴鳳街18-24號」,早前已經被其他財團收購,現時地盤已經平整,這個項目早前獲批建一幢18層高商住物業,總樓面約28,900呎,而宏安地產在不遠處的「飛鳳街31-45號」也有另一個項目,亦已獲批建一幢19層高住宅,提供250個單位。政府亦計劃重建竹園聯合村,興建三幢公營房屋提供1,500個單位。除了要關注類近供應,市場能否消化外,也要留意日後地盤施工時對住宅的影響,及日後完工對景觀的影響。
表: 未來供應
項目 | 伙數/樓面 | 發展商 |
鳴鳳街18-24號 | 28,900呎 | 武夷集團 |
飛鳳街31-45號 | 250個 | 宏安地產 |
竹園聯合村(公營房屋) | 1,500個 | 政府 |

地盤合併發展尚待批准
屬於舊樓併購重建項目的「薈鳴」,宏安地產是在2018年展開收購的,當中便涉及「鳴鳳街26-48號」三幢舊樓業權。當時宏安地產在收購超過80%業權後再申請強拍,並於2021年8月以8.05億元統一業權。不過由於項目涉及三個地段,要獲地政總署批准容許作相連合併發展,否則每個地段只能作個別發展,而樓書顯示相關申請仍待署方批准之中。

舊契樓項目未必受惠樓花按保
其次,正正因為樓盤屬於舊契樓,除了涉及較高昂的查契費用外,也因為項目不受預售樓花同意書方案規管,故雖然政府放寬了新按保至樓花項目,但「薈鳴」是否受惠,還要視乎按證公司及銀行是否願意接受,故或許需要選擇建築期付款,待落成時才申請新按保。這些因素都成為樓盤除了市況外,在2024年能否跑出的其中一個因素。
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