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2024年搶閘的第一個新盤，是由宏安地產發展的黃大仙「薈鳴」，一共提供230個單位，分層面積由200-375呎之間。聽面積分布，你大概也猜到樓盤以小型單位為主。「薈鳴」大部份單位均為一房，共有126伙，另外還設有兩房及開放式。項目預計關鍵日期為2025年4月30日，相當於樓花期約16個月。當樓市還未有起息，就馬上搶閘推盤，市場反應如何?
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薈鳴資料
| 樓盤名稱 | 薈鳴 |
| 位置 | 黃大仙鳴鳳街26-48號 |
| 單位數目 | 230伙 |
| 面積 | 200-375呎 |
| 戶型 | 開放式: 21個 (200呎) 1房: 126個(226-260呎) 2房: 63個(350-375呎) 特色: 20個 |
| 車位 | 不提供 |
| 校網 | 45校網 |
| 關鍵日期 | 2025年4月30日 |
| 綠色建築認證評級 | 待定 |
| 承建商 | 達高建築有限公司 |
| 發展商 | 宏安地產 |
| 官方網址 | http://www.themet.com.hk/phoenext |
| 示範單位地址 | 尖沙咀天文臺道8號1樓 |
發展商開出了首張50個單位的價單，扣除最高折扣額後，即供平均呎價15,326元，區內對上一個新盤已數到遠展「鑽嶺」。目前「鑽嶺」二手平均呎價約15000-16000元左右時，樓花項目「薈鳴」貼二手價開出，是否夠吸引力度呢? 當然內櫳開則會是市場其中一個考慮。既然發展商開放了兩個無改動示範單位，我們又即管入屋感受一下，先參觀戶數較多的一房F室，面積260呎大。
薈鳴開價
| 首批 | 50個 |
| 折扣額 | 30% |
| 折扣後呎價 | 15,326元 |
| 入場價 | 開放式: 358.8萬元 一房: 338.8萬元 兩房: 498.8萬元 |
| 區內二手造價 | 鑽嶺:16,250元 匯豪山: 14,570元 |
單位戶型
如要瀏覽薈鳴售樓說明書，可按此跳往：https://www.srpe.gov.hk/opip/download/search_residential_development/brochure/04447653-63ff-4c8e-b410-b62fa39db80c/23224/1/4144724010200100.pdf
1房戶型分布
| B室 | 226呎 |
| C室 | 245呎 |
| F室 | 260呎 |
| G室 | 230呎 |
| H室 | 261呎 |
| K室 | 242呎 |
示範單位: 18樓F室260呎
入屋例牌有個小玄關，長度約有1.3米，旁邊有個深630毫米的凹位，都利用了這個位置放置洗衣機及迷你雪櫃，但玄關卻沒有做鞋櫃，入屋的鞋可放在哪裡? 可能就要自己尋找地方了。既然要放洗衣機及雪櫃，應該廚房空間並不算很大。行前一點的開放式廚房，佔據客廳一邊牆角位置，工作枱面放置洗手盆及電磁爐後，已經沒有太多備餐空間，工作枱面上方則做了吊櫃，下方都有少量的儲物櫃，但整體來說並不算很大。洗手間設於廚房對面，屬於黑廁設計。「薈鳴」除了G室之外，全部洗手間均屬於黑廁類別。
由洗手間行出就是客飯廳，橫向位置約長3.8米、闊約2.3米，主體面積約96呎大，原本都屬於方方正正好擺傢俬的，但偏偏這裡有客飯廳設有一扇落到地的玻璃窗，雖然可以增加採光及通風度，但卻令單位少了大半幅牆身來擺傢俬，所以只能用對面睡的薄牆身掛電視，而梳化則置於此，毗鄰位置放一張餐枱。
外接露台，露台門採用了向外推的門，樓盤向南嘅單位都採用咗比較慳位的趟門。露台屬於三合一設計，放置了冷氣機散熱器，這方位向扭向了毗鄰幾層高的舊樓德寶大樓，可以望向黃大仙廟方向。最後入睡房望望，長闊約2.2米及2米，約有50呎大，將一般新盤的客房相若，放一張雙人床、衣櫃等沒有難度。
2房分布
| A室 | 356呎 |
| D室 | 350呎 |
| E室 | 375呎 |
示範單位: 18樓A室 356呎
兩房佔全盤不多，只有63伙，面積由350-375呎。我們可以快速望望位於A室的示範單位。入屋經過玄關，設有鞋櫃、儲物櫃，旁為開放式廚房，廚房裝置跟一房也相似。因為玄關延伸過來的位置，令客飯廳不算十分方正，這個位置不能放餐枱，頂盡只能做一組小儲物櫃，也因此客飯廳餘下空間不算很寬敞。單位外接三合一露台，除了冷氣機散熱器外，也隨屋附送了嵌入式裝置放洗衣機及乾衣機。經過走廊直入就是洗手間，以及兩間廳房同向的睡房。
樓盤評析
平台大過單位六倍
「薈嗚」一層十個單位，一半單位均如兩房般扭向南，餘下一半則扭向北，望向毗鄰的舊樓及洋樓，部份可望到獅子山方向。但除了景觀之外，不得不提就是它的奇則。2樓及28樓都是特色單位，其中2樓平台大過單位誇張的程度，一個207呎的單位卻附設一個1,251呎的平台，足足是單位六倍。
宏安過去發展蚊型樓為主
項目由宏安地產發展，這個過去主打發展納米蚊型盤的發展商，在我們的驗樓成績之中也不過不失，唯一失分是在2020年在油塘的曦臺，當時得分只有72分，其餘幾個薈字的項目，包括馬鞍山「薈晴」、「薈朗」、大圍「薈蕎」及青衣「薈藍」，得分介乎81-95分之間。
距離黃大仙港鐵站約五至八分鐘步距
看畢開則是否仍接受這個樓盤呢? 如果接受到，可跟我前往現場看看。樓盤位處黃大仙「鳴鳳街」，但實情不熟悉九龍區黃大仙的你，應該未必會知道在哪? 它的位置就在「雙鳳街街市」對面。由「黃大仙」港鐵站行上來，經過「黃大仙廟」毗鄰的小徑，途徑附近的過渡性房屋，之後一路沿斜路而上，過了幾個馬路才來得到，來到這裡都要五至八分鐘，這條街樓下都以一些舊式車房為主，是舊區重建常見的面貌。
附近設有簡單生活配套
所以也不要預計有大型商場，但簡單的生活配套卻不缺。例如行前一點，就有一些餐廳、附近也有超市。至於要搭公共交通工具，除了港鐵之外，則行至「龍翔道」會有較多選擇，距離樓盤都有五分鐘左右步距。
區內仍有其他地盤重建
但說到「薈鳴」，實情還有三點值得留意。第一，區內重建項目接踵而來。在「薈鳴」毗鄰的「鳴鳳街18-24號」，早前已經被其他財團收購，現時地盤已經平整，這個項目早前獲批建一幢18層高商住物業，總樓面約28,900呎，而宏安地產在不遠處的「飛鳳街31-45號」也有另一個項目，亦已獲批建一幢19層高住宅，提供250個單位。政府亦計劃重建竹園聯合村，興建三幢公營房屋提供1,500個單位。除了要關注類近供應，市場能否消化外，也要留意日後地盤施工時對住宅的影響，及日後完工對景觀的影響。
表: 未來供應
| 項目 | 伙數/樓面 | 發展商 |
| 鳴鳳街18-24號 | 28,900呎 | 武夷集團 |
| 飛鳳街31-45號 | 250個 | 宏安地產 |
| 竹園聯合村(公營房屋) | 1,500個 | 政府 |
地盤合併發展尚待批准
屬於舊樓併購重建項目的「薈鳴」，宏安地產是在2018年展開收購的，當中便涉及「鳴鳳街26-48號」三幢舊樓業權。當時宏安地產在收購超過80%業權後再申請強拍，並於2021年8月以8.05億元統一業權。不過由於項目涉及三個地段，要獲地政總署批准容許作相連合併發展，否則每個地段只能作個別發展，而樓書顯示相關申請仍待署方批准之中。
舊契樓項目未必受惠樓花按保
其次，正正因為樓盤屬於舊契樓，除了涉及較高昂的查契費用外，也因為項目不受預售樓花同意書方案規管，故雖然政府放寬了新按保至樓花項目，但「薈鳴」是否受惠，還要視乎按證公司及銀行是否願意接受，故或許需要選擇建築期付款，待落成時才申請新按保。這些因素都成為樓盤除了市況外，在2024年能否跑出的其中一個因素。
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