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撰文: Henry
近年裝修爛尾、甩期、報價單陷阱個案頻生。《胡‧說樓市》為你整合「裝修防伏班」完整導讀：由工程前準備、報價單魔鬼細節、全屋裝修9大流程（清拆士波令、水電谷磅、泥水試水等）到完工執漏。教你如何白紙黑字保障自己，拒做裝修水魚！
「裝修爛尾」點解偏偏中我？
不論是早前引來全港關注的👉【裝修爛尾直擊】愉景灣62萬裝修淪為爛攤子個案，還是《胡‧說樓市》近月陸續收到的讀者 Inbox，我們發現疑似裝修爛尾、甩期、貨不對辦的個案有上升趨勢。
想將一宗個案講得立體清楚，背後需要蒐集大量資料，我們未必每宗個案都能即時報道。但講到尾，各位業主心中最想問的其實是：
- 「點解偏偏中我？」
- 「裝修之前，可以點樣保護自己？」
- 「到風險真係發生時，又點樣盡量保住自己？」
為此，今次《胡‧說樓市》特別為大家整合這篇「裝修防伏」綜合指南，由頭到尾梳理一次全屋裝修的注意事項。我們未必可以 100% 幫大家避開所有黑店，但起碼可以將中伏機會減到最低；萬一工程不幸出事，業主手上都有足夠的白紙黑字證據自保。
裝修工程前，先做這三件事
在正式聯絡裝修公司或師傅開價之前，千祈唔好一嚟就問：「全屋裝修幾錢？」在零準備的情況下入場，最容易落入無良公司的圈套。你最應該做的，其實是以下三件事：
- 上網做足資料搜集： 了解一般全屋裝修會涉及的基礎流程（清拆、泥水、水電等），對工序有基本概念。
- 尋找不同裝修報價單範本參考： 多看幾份正常的報價單，了解一份合格的文件應該包括甚麼條款。切忌看到一張寫著「大包圍套餐價」就以為檢到便宜。如果你在對稿階段，發現報價單條款明顯偏向對方（如付款太快、工期太鬆），業主絕對有權要求修改。傾唔掂，大可以另覓人選。
- 了解坊間的裝修收貨指引： 初步了解不同工序的合理驗收標準，例如防水要塗多高、地磚空鼓點檢查等。
一、報價單即是工程合約！拆解魔鬼細節
很多人誤以為報價單只是一個預算參考。這是大錯特錯的。 當你與裝修公司確認工程並簽名作實後，這份報價單在法律上就變成了「工程合約」。建議至少要寫清楚以下項目：
- 清楚列明完工日期及延誤罰則： 正如我們跟進過的👉屯門業主誤信口頭承諾完工期個案，沒有白紙黑字的完工日期，業主根本無法追討。報價單上必須列明具體收樓日期及延遲交樓的每日罰則。不知合約應該點寫？可參考我們準備的👉【裝修合約】注意事項及工程合約副本。
- 裝修保險與勞保：劃清責任，必須索取保單副本。裝修期間涉及兩大核心保險：「第三者責任險（連工程全險）」及「僱員補償險（勞保）」。到底是由業主自行購買，還是由裝修公司負責？這點在報價單上必須黑紙白字寫明。
- 每項工程細節都要「拆清拆楚」： 報價單切忌出現「全屋水電」等大包圍字眼。每個電掣位幾錢？油漆是「批灰重髹」還是「剷底重髹」？全部要寫明。
- 付款安排必須「跟工序」，切忌付過高首期： 早前消委會報告指出，👉有報價單首期竟高達 80%，這極易引發爛尾危機。付款必須以「工序完成」為準，而非跟日期。
- 工程款與傢俬款要分清楚： 常見比例為常規工程佔 70%、訂造傢俬佔 30%。傢俬未投產前，盡量不要支付超過總工程費的 70%，保留尾數作為制衡籌碼。
二、防爛尾核心：付款安排必須「跟工序」，拆解首期與尾數黃金比例
這是極多新手業主中伏的重災區！付款機制的設計，是你手上唯一能制衡裝修公司的最強籌碼。早前消委會發表的報告中，就曾揭露👉有裝修公司的報價單首期竟然高達 80%。試想想，開工第一日就收了你八成錢，對方還有誘因準時且高質素地幫你完成餘下工程嗎？最理想的比例是訂金 30%，之後再分三至五期支付，當中要分散比例，別將比例側重於任何一個工序上。
我們在 Podcast 節目中訪問裝修學院校長 Simon 時亦一再強調，👉預防爛尾的關鍵絕對是「付款期」。在擬定付款條款時，必須嚴守以下三大原則：
- 第一，付款必須「跟工序」，切勿「跟日期」： 報價單的付款條款，必須以客觀的工序完成度作基準。例如寫明：「完成泥水工程後，支付第二期款項 20%，即 HK$XX,XXX」。切忌用日期做基準（例如：在 8 月 15 日支付第二期）。否則，一旦工程進度嚴重落後，但付款日子一到，你就陷入「工未做完、錢就要畀」的困局。
- 第二，工程款與傢俬款要分清楚（70/30 比例）： 以全屋「全爆」裝修計算，常規的黃金比例大約是常規工程佔 70%、訂造傢俬佔 30%。因為傢俬是在內地廠房生產，前期你看不到實物。所以在傢俬正式出廠送貨到香港之前，你盡量不要支付超過總工程費的 70%。萬一後期傢俬貨不對辦、尺寸出錯、手工參差，你手上依然有這 30% 的尾款要求對方跟進重做。
- 第三，必須確保工程完成才支付尾數： 標準的裝修合約中，通常會分為 4 至 5 期付款。強烈建議最後一期（尾數）必須佔總工程費最少 5% 至 10%。這筆錢必須在全屋完工、所有傢俬安裝妥當、業主完成驗收後，才可以全數結清。
三、全屋裝修 9 大流程與潛在伏位
了解全爆裝修的先後次序，有助業主在關鍵節點上門視察及驗收。以一個 750 呎或以下的單位計，全屋清拆及訂造傢俬裝修需時約 105 日（三個半月）。
1. 清拆工程 (潛在伏位：士波令)
打掉舊牆後，往往才會發現石屎剝落、鋼筋外露（士波令 Spalling）。這牽涉結構安全必須修補，是舊樓常見的「後加單」。業主裝修要預留約佔總工程費 5% 的預算處理此類隱蔽問題。另外，必須確保報價單上，清拆費用已包括政府泥頭費。
2. 水電工程 (潛在伏位：暗喉鋪設與谷磅)
留意師傅是否以「直角」方式鋪設暗喉，若打斜鋪設，日後鑽牆極易打穿電線。此外，鋪好水喉後，必須要求師傅進行「谷磅」或「谷水」測試，檢測接駁位有否滲漏，並拍照記錄。
3. 泥水工程 (潛在伏位：防水試水)
企缸位置的防水層最少要有 6 呎高，其餘位置最少 2 呎高。防水層完成後，必須在廁所進行試水測試（最少 8 小時）。另外，部分指定鋪磚法（如魚骨紋）會產生額外人工及損耗費。
4. 現場木工 (如有)
處理現場做木門框、假天花或燈槽等工序。
5. 油漆工程 (潛在伏位：批灰 vs 剷底)
「批灰重髹」不剷舊漆，較平但耐用度低；「剷底重髹」工序繁複，一般剷至看見舊有泛黃的防潮底漆層已足夠。新髹油漆應做到「一底兩面」。
6. 傢俬到場 (潛在伏位：尺寸不合)
鋪完地磚後，必須要求裝修公司重新覆呎。雙方必須於傢俬圖紙簽署確認才安排生產。傢俬在內地生產後送港前，最好要求師傅拍照確認，避免貨不對辦。
7. 雜項、交樓與保養期
安裝電器及修補油漆後交樓。一般保養期為 1 年，通常只包「自然損耗」（如油漆裂紋），不包人為損耗。
四、裝修保險與勞保：劃清責任，必須索取保單副本
裝修期間涉及兩大核心保險：「第三者責任險（連工程全險）」及「僱員補償險（勞保）」。到底是由業主自行購買，還是由裝修公司負責？這點在報價單上必須黑紙白字寫明。
- 勞保（僱員補償險）： 根據香港法例，僱主必須為僱員購買勞保。如果是找裝修公司（承判商），由於師傅是裝修公司的僱員，原則上應由裝修公司購買。
- 第三者責任險： 保障裝修期間因疏忽導致第三者身體受傷或財物受損（例如：不慎水浸外牆、裝修廢料跌落街砸傷路人、震裂隔壁鄰居的牆壁）。這部分通常由裝修公司連同工程全險一起購買，費用可能已包含在報價總額內，或在報價單獨立列出一項「保險費」。
防伏關鍵： 千萬不要聽信師傅口頭一句：「放心啦，公司有買開全年度保險（Annual Policy）㗎啦！」年度保險往往有許多限制（例如限制工程合約總額、限制施工人數或特定高空工序）。
最穩陣的做法，是要求裝修公司在開工前提供該工程專屬的保單副本。業主收到後要核對三件事：
- 工程地址： 是否你的單位？
- 受保期： 是否覆蓋整個裝修工期？
- 承保人名稱： 是否包含裝修公司及業主的名字？
如果報價單完全沒有提及保險，或者裝修公司拒絕提供保單副本，業主應警惕，甚至寧願自行向保險公司投保 (謹記裝修工程期間，家居保險會暫停保障，業主需要另購裝修保險)，亦切勿讓工人「無保險」進場，否則萬一不幸發生嚴重意外，業主作為業權人，隨時要承擔天文數字的法律賠償。
五、日常溝通自保心法：保留紀錄
很多時最容易中伏的就是師傅一句：「放心啦，知道點做㗎啦！」
- 白紙黑字紀錄： WhatsApp 對話、Email、付款紀錄、相片全部不要刪。口頭協議後，必須以文字總結要求對方覆實。
- 隱蔽工序必須存檔： 防水層、水喉、電線等完工後「睇唔返」的底層工序，務必請師傅在封牆前拍照/拍片傳給你。
六、若想中途更換裝修師傅，要點樣做?
若懷疑裝修爛尾，我們始終建議先與對方溝通，看看是否出於溝通問題與誤解，最後一步才提出終止合約，但由於單位仍存有裝修公司的工具，你不能夠隨便丟棄，記得以下 7 個步驟:
- 請勿自行處理施工現場，務必保留證據及通訊記錄
- 聘請公證行檢查工程狀況
- 申請小額錢債審裁處或提告
- 向香港海關申訴
- 向消費者委員會投訴
- 業主應該正式通知對方限期清理現場物品，避免被反控，保留WhatsApp通知記錄
- 先解決原合約糾紛才尋找新裝修公司接手
常見裝修防伏問題 (FAQ)
【特約內容】挑選裝修公司，多一分制度保障
一般業主很難每天親自上門監工、拿著儀器測試「谷磅」，更遑論獨自解讀工程圖紙。如果你缺乏時間與專業知識，希望在傳統的「求神拜佛搵好師傅」之外尋找制度保障，市面上的裝修配對平台正正能解決這些痛點。
傳統自行聘請 vs 裝修配對平台 比較
| 比較項目 | 傳統自行聘請裝修師傅 | 透過大型裝修配對平台 (如好師傅) |
| 合約標準與報價 | 視乎師傅習慣，條款可能模糊，易生「後加數」爭議。 | 採用統一標準合約，條款透明，杜絕胡亂後加數。 |
| 付款機制 | 直接過數予師傅，若前期付款比例過高，風險極大。 | 提供階段性付款機制，驗收合格才放款，保障雙方。 |
| 爛尾風險管理 | 業主需自行承擔風險，一旦師傅失聯難以追討。 | 部分設有「100%完工保證」，即使個別師傅出事，平台亦會包底跟進。 |
| 第三方支援與執漏 | 業主需親自與師傅交涉，容易因標準不一陷入僵局。 | 專屬「裝修管家」跟進進度、協調執漏，作為客觀第三方調解。 |
要避免裝修中伏，引入客觀的制度保障往往比單憑運氣更可靠。想了解更多關於裝修平台的機制，以及獲取《胡‧說樓市》讀者專屬優惠，可參考以下連結：
