【逸瓏灣8:驗樓】漏水問題拖低分數! 實測白石角配套! (附影片)

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信和發展的「逸瓏灣8」入伙,樓盤在2019年1月開售,當時未爆發社會運動、未有疫情困擾,而本港樓市可說是如日中天,找我們驗樓的業主購入一個600多呎的三房單位,樓價過千萬元,平均呎價16,000元。但入屋驗樓後,今次發展商有個地方失手,導致驗樓得分只得85分。究竟哪個地方失手呢? 我們入屋看看便知道。

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本文目錄

驗樓影片

項目背景

「逸瓏灣8」是信和在2016年從政府招標土地中以16.22億元投得,每呎地價3,932元,為白石角區內十二幅住宅用地中第五低地價,較同系在2009年購入的「逸瓏灣一期及二期」,地價高達7,000多呎,低約46%。項目一共由三座組成,當中第三座再細分ABC座,合共提供528個單位,單位面積由490-1,740呎之間,有兩房、三房及四房,標準單位樓底高3.4米,而且都採有梗廚,設計相對人性化一點。

: 逸瓏灣8 資料表

地址白石角科研路1號
單位數目528個
面積490-1,740呎
校網84校網
發展商信和

我們開箱的單位位於3A座高層,面積677呎,我們可以入屋行一轉。入屋長型客飯廳確實很有氣勢,因為這裡超過180呎大,外接露台22呎。廚房置於大門直入位置,擺位方正好用,除了收納了一些雪櫃、洗衣機等設備外,備餐區都充足。經過長走廊,睡房及洗手間就左右擺。這兩間是客房,各自也有50呎大,對面就是洗手間,屬於黑廁。走廊盡頭就是主人套房,還有一個跟客廁相同面積的洗手間,但這裡就是光廁。主人房面積接近100呎,外接工作平台。

: 驗樓樓盤資料

屋苑逸瓏灣8
面積677呎
單位3A座高層
樓價1,085萬元
呎價16,027元
得分85分

驗樓問題

問題1: 露台門難清潔

走入來單位,客飯廳很寬敞,樓底都很高,原本以為住在白石角,可以望到吐露港海景,但這個單位只能望內園及毗鄰屋苑「海日灣II」,打開這道露台門,這道趟門是置於室外感覺有點危險。驗樓師陳智康認為,這道露台門較難清潔,就以驗樓單位為例,露台門隙有唧膠,估計跟工人重新唧玻璃膠時不小心弄污有關,但戶主自己很難清理,需要用吊船才可清理。

露台門難清潔

問題2: 露台下方玻璃有水氣

另外,露台及廳下方設置大塊玻璃。毗鄰單位已見到玻璃夾層內有水氣,要清潔也較麻煩,需要借助吊船,由工人在吊船上切開玻璃膠才能抹乾,亦要天氣要配合才可以做到,所以比較麻煩。

露台下方玻璃有水氣

問題3: 廚房新裝置好睇未必好用

客飯廳直入廚房,內裡採用了一些新式裝置,像這個由上而下拉下來的調味料架,上層可以放3公斤、下層可放2公斤,關起來可以妥善收納調味料,而不用放在廚櫃枱面上。廚櫃上方還有一個輕觸式按鈕,可以打開廚房燈。剛才記者實測廚房燈是壞的,但發展商職員見狀也馬上維修。

廚房新裝置好睇未必好用

問題4: 廚房鋅盆漏水

驗樓師把水注滿鋅盆後,漏水也頗嚴重,發現為滿水孔漏水至盆底,背後跟滿水喉至接駁喉安裝不夠穩固。陳智康提醒,櫃底有很多水喉,故戶主應盡量減少儲存物品,否則不小心對喉管碰撞,有機會撞破後會出現漏水。

廚房鋅盆漏水

問題5: 洗手間鏡櫃設可調較光暗光管

主人套房洗手間是光廁設計,跟客廁不同。但兩個洗手間同樣有新式裝置,就這兩盞燈,這裡暗藏一個燈掣,按下去可以開關,還可以調校光暗,以及可以轉色,可無接觸地揮一揮手便轉色。只是新式裝置也都有它的缺點,倘若兩盞LED燈壞了,要更換燈管並不容易,必須切開毗鄰玻璃的玻璃膠,脫下燈殼才能更換。

洗手間鏡櫃設可調較光暗光管

問題6: 捱近吐露港公路需做噪音緩解措施

由套廁走出來就是主人房。主人房預留位置放衣櫃,在睡房外的大玻璃窗,旁邊還有一塊玻璃,稱為「隔音鰭」,因為單位鄰近吐露港公路,需要進行噪音緩解措施,在工作平台更能公路噪音問題。發展商也把這個工作平台叫做「自動關閉門(不作通風用途)工作平台」,所以全間房可通風的地方只餘下一扇側窗。

捱近吐露港公路需做噪音緩解措施

問題7: 天台多空心磚

單位附設天台,有別於一般由內置樓梯上天台,這裡是要走出單位,之後再上來。但驗樓師就發現天台有不少空鼓,擔心若不處理,日後會引發漏水問題。因為若有空鼓,地磚可能會谷起,屆時水流會流入磁磚背,有機會水流經過防水層,有時防水層會滲落樓下天花,所以若天台單位有空心磚,最好是要求更換會較穩妥一點。

天台多空心磚

問題8: 天台洗手盆有漏水問題

驗樓師還發現,天台洗手盆邊沒有唧膠,用水噴下去,或雨水經過這條邊也會流落盤底,需匯報發展商執修。

天台洗手盆有漏水問題

問題9: 其他問題

驗完整個單位,總覺得單位很多細微地方都有甩漏,例如窗框漏裝一顆螺絲、洗手間門框封口線有釘孔,卻沒有補色;最離譜假天花內,竟藏著一隻工人手套。而單位驗樓得分,則因為廚房漏水一項令單位失分較嚴重,最終只得85分。我們把驗樓結果轉交發展商信和集團,回覆指執修項目全為輕微瑕疵,業主在本月16日已提供單位門匙作執修,預計即日可以完成;餘下天台地磚則待天氣許可再進行,估計需安排多一個工作天即可完成。

逸瓏灣8驗樓得分

環境問題

問題1: 交通問題未解決

業主以16,000元呎的白石角物業,究竟算不算貴呢?  這區本身是以低密度住宅為主,背靠近吐露港海旁,一線單位望無敵海景,海旁還有延線不絕的單車徑,說實在環境頗舒適的。我還記得,當時有代理形容這裡是「新界版貝沙灣」,但今日已全數單位入伙,情況又如何呢?  我覺得交通死穴還沒有改善。

問題2: 巴士班次較疏落

我現在就在大學站,如果入去「逸瓏灣8」比較直接的方法,就是在外面的巴士站坐巴士入科學園,這裡有一班「272A」巴士,可以去到「科學園」及「白石角」一帶,我稍後也會實測一下,究竟這程巴士要多久。拍攝當日真的很大雨,所以有點狼狽。當日我乘搭下午二時半的巴士,下層接近全滿,沿大學站出發,經過迴旋處,直落去到海旁附近就是科學園一帶,中間停了大約兩至三個站,很快就已經可以下車。剛剛記者在「科研路」站口下車,行過馬路已經是「逸瓏灣8」,路程並不算很遙遠,由上車至下車大約只是五分鐘,不過最大問題是「272A」班次相對疏落一點,我並非繁忙時間上車,但巴士(下層)都坐滿人。

巴士班次較疏落

問題3: 車位不足

如果想自己駕車又如何呢? 「逸瓏灣8」全盤只有193個車位,以全盤528個單位,也就是說有近335戶沒有車位。他們只能往附近找車位。除了往科學園泊車、運輸署在「雲匯」及「天賦海灣」之間的「科城路」用地為臨時停車場,但只提供178個泊位;運房局剛宣布,計劃在這裡改劃為智能停車場,藉以善用泊車空間增加泊位,但以這裡全區8,000多個單位,你說是否足以應付?  所以現場所見都有一些人選擇違泊。至於日常消費,就只能依賴科學園的餐廳、以及毗鄰一個小型商場。配套差一點,但內部環境又是否足以抵銷其缺點?

車位不足

總結

因此,雖然看得出「逸瓏灣8」園林會所等都做得用心,但內櫳交樓質素有點失手,今次樓盤得分較一般信和樓盤為低。至於配套因素亦需改善。隨著區內項目逐個入伙,當日購入的買家多著眼於投資角度,導致供應重貨問題,也一度令租金頗受壓。不過,白石角一帶唯一好處就是鄰近「中文大學」,隨著陸續多了內地生回港上課,稍為令白石角的租務市場有承接,現時平均呎租約30-33元呎,以業主買入價過千萬元計算,扣除每呎4.5元管理費後,回報有2厘。

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