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被視為2021年矚目新盤之一、新地元朗站上蓋「YOHO Hub」推售前夕，我們《胡．說樓市》有谷友購入毗鄰一個入伙約四年的貨尾「Grand YOHO」，並邀請我們跟驗樓師一起來驗樓。項目都是由新地發展，最終獲驗樓師給予92分的A級級別，對即將開售的「YOHO Hub」有沒有啟示呢?
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驗樓影片
項目背景
YOHO系列發展模相當龐大，前後發展時間橫跨了18年，當時新地把位於「雞地」附近的地方劃為一期「YOHO Town」，成功以2.5億元跟政府補地價、相當於每呎地價209元，在2003年推售首批單位，當時就是炒作西鐵通車效應，還記得交樓時，發展商要挑戰零瑕疵；之後去到2010年推售第二期「Midtown」，位置上較捱近元朗公路。位於元朗站旁的「Grand YOHO」，也就是今日我們入屋考察的屋苑，則在2010年以71億元補地價，當中分三期推出，2016年推出第一期，2017年推出第二期。
表: Grand YOHO 2期資料表
| 地址 | 朗日路9號 |
| 單位數目 | 826個 |
| 面積 | 394-2,125呎 |
| 校網 | 74校網 |
| 發展商 | 新地 |
業主背景
我們參觀的單位是二期，位於8座低層D室，實用面積534呎，入屋右轉就是長形客飯廳，空間頗寬敞，有大約180呎大，後方是廚房，比較三尖八角，所以廚櫃呈曲尺形，這裡有一個工作平台，面積16呎。前往客飯廳外接一個22呎露台，經過小走廊就是兩間睡房，房門打對角擺。近廳房大約47呎，不算很大，可能要運用這半米窗台才可以。對面洗手間，不是黑廁。直入就是主人房，預留衣櫃位，還有一扇側窗增加通風。
業主舊年尾買入貨尾時，採用了發展商「180天付款計劃」，在扣除21%的折扣額後，樓價879.67萬元買入，呎價16,473元。看同屋苑二手成交，部份過了禁售期沽售的單位，賺蝕比例約一半半，但近日樓市升勢如此凌厲，也抵銷了溢價。參考銀行估價來說，這個位的估值已升至988萬元，也意味業主一收樓，帳面已經賺了約12%。表面上問題不大，純粹單位落成四年，跟一般新盤有否分別?
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | Grand YOHO 2期 |
| 面積 | 534呎 |
| 單位 | 8座低層D室 |
| 樓價 | 879.67萬元 |
| 呎價 | 16,473元 |
| 得分 | 92分 |
驗樓問題
洗手間氣窗可能把臭氣抽入室內
走出來客飯廳，說實在空間算頗闊落，空間頗分明，但因為這個工作平台的擺位，增加了通風，卻令飯廳少了一幅牆身，侷限於擺飯枱。而且走出來工作平台望望，這裡卻是洗手間的氣窗，也就是說如廁打開窗戶時，又忘卻關上工作平台門，同一時間又啟動了廚房的抽油煙機，分分鐘如廁味道會由氣窗倒流入屋。還要留意私隱問題。雖然氣窗用上淡淡的磨砂玻璃窗，但如果打開窗是能夠到洗手間內部情況；由工作平台望過去，也可以望到毗鄰單位C室的洗手間氣窗，所以要自己多加留意。
工作平台的外牆磁磚鬆脫
驗樓師在工作平台外牆也有發現。驗樓師陳智康發現，工作平台外牆有兩件磁磚有鬆離問題，而且鬆離程度已離開了牆身，他用鐵桿敲下去發現屬空心，故有隨時跌下街的風險，也必須通知管理處處理。由於這兩塊磁磚置於簷下，水流未必很容易會經這個位置滲入，但若其他位置，水源較容易滲入，有機會影響防水。
景觀會受Grand YOHO三期阻擋
由工作平台行過來這邊，這裡就是客廳，外面就是露台，這邊方位扭向了西北，雖然單位位於低層，但因為基座墊得高，所以剛好避過透過前面元朗站高架鐵路，遠眺「元朗舊墟」、「南生圍」、「山貝河」一帶景色，還能望到深圳。但景觀否有絕對保障呢? 這一點就有一點點變數。因為日後會望向「Grand YOHO」第三期，會興建兩座40層高的住宅，共有554個單位，也就是「第6座」及「第7座」。可能你會問，為何仍未起樓呢? 事關「Grand YOHO」在2013年起樓期間，因為引致毗鄰西鐵站的承托支架有沉降而要停工，要等港鐵進行加固工程後才可再施工樓。樓書寫預計會在2021年12月落成，但現場見卻仍未有太大動靜，似乎必定會延期。雖然這可延長單位景觀的保障，但卻可能要忍受地盤施工期間的沙塵滾滾。
露台玻璃現影像扭曲
在露台玻璃上，驗樓稍發現玻璃出現影像扭曲問題，也就是俗稱「哈哈鏡」問題，原因跟玻璃有花痕，而發展商進行打磨有關，但過程中未如理想，故令影像變形，解決方法只有重新打磨，若打磨後仍未能解決問題，則需要把整件玻璃更換，工程會久一點。因為這塊玻璃是插了入石屎層，所以更換的工程會相對麻煩一點。
單位設有隨屋附送的窗台
單位兩間房都是廳房同向，所以都會跟客飯廳面對景觀受阻同一問題。走入主人房，你會見到這裡有個大窗台，以前計算入建築面積售予小業主，但新例下實用面積不能計算窗台，所以算隨屋附送的，變相有窗台叫空間大了一點，起碼可以把睡床架上窗台，節省一點地面空間。
洗手間煤氣爐不需跟廚房共用
至於睡房對面的位置就是洗手間，方方正正都算頗闊落。「Grand YOHO」有部份單位，好像同層的「F室」及「G室」，它的煤水爐放在廚房，要跟廚房共用，熱水運行至洗手間需要較長時間。這個位的煤水爐放在哪? 放在洗手間，我覺得設計上相對好一點。廚房熱水又怎樣呢? 我剛才看過，它是用電熱水爐，而非行煤氣的。
冷氣機平台積聚有量沙石
冷氣平台位置屬於公家地方，但這裡卻涉及外牆磁磚破爛及鬆脫問題，還有冷氣接水管有很多沙石。驗樓師表示，若不清走沙石會影響冷氣機去水管淤塞，有機會令去水管未能疏水而倒流出來，最終往街滴下。他認為，這些沙石可能自落成後已存在，只是發展商忘卻清走，又或者附近很多裝修工程，而導致有沙石吹入。
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