【Grand YOHO貨尾驗樓】建成四年始賣出:Keep唔Keep到質素? (附影片)

立刻訂閱我們的YouTube頻道,觀看最新揀樓影片分析!

被視為2021年矚目新盤之一、新地元朗站上蓋「YOHO Hub」推售前夕,我們《胡.說樓市》有谷友購入毗鄰一個入伙約四年的貨尾「Grand YOHO」,並邀請我們跟驗樓師一起來驗樓。項目都是由新地發展,最終獲驗樓師給予92分的A級級別,對即將開售的「YOHO Hub」有沒有啟示呢?

初次置業懶人包
【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略
【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包
【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略!
【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項!
【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
本文目錄

驗樓影片

項目背景

YOHO系列發展模相當龐大,前後發展時間橫跨了18年,當時新地把位於「雞地」附近的地方劃為一期「YOHO Town」,成功以2.5億元跟政府補地價、相當於每呎地價209元,在2003年推售首批單位,當時就是炒作西鐵通車效應,還記得交樓時,發展商要挑戰零瑕疵;之後去到2010年推售第二期「Midtown」,位置上較捱近元朗公路。位於元朗站旁的「Grand YOHO」,也就是今日我們入屋考察的屋苑,則在2010年以71億元補地價,當中分三期推出,2016年推出第一期,2017年推出第二期。

Grand Yoho位置

: Grand YOHO 2期資料表

地址朗日路9號
單位數目826個
面積394-2,125呎
校網74校網
發展商新地

業主背景

我們參觀的單位是二期,位於8座低層D室,實用面積534呎,入屋右轉就是長形客飯廳,空間頗寬敞,有大約180呎大,後方是廚房,比較三尖八角,所以廚櫃呈曲尺形,這裡有一個工作平台,面積16呎。前往客飯廳外接一個22呎露台,經過小走廊就是兩間睡房,房門打對角擺。近廳房大約47呎,不算很大,可能要運用這半米窗台才可以。對面洗手間,不是黑廁。直入就是主人房,預留衣櫃位,還有一扇側窗增加通風。

業主舊年尾買入貨尾時,採用了發展商「180天付款計劃」,在扣除21%的折扣額後,樓價879.67萬元買入,呎價16,473元。看同屋苑二手成交,部份過了禁售期沽售的單位,賺蝕比例約一半半,但近日樓市升勢如此凌厲,也抵銷了溢價。參考銀行估價來說,這個位的估值已升至988萬元,也意味業主一收樓,帳面已經賺了約12%。表面上問題不大,純粹單位落成四年,跟一般新盤有否分別?

入屋右轉就是長形客飯廳

: 驗樓樓盤資料

屋苑Grand YOHO 2期
面積534呎
單位8座低層D室
樓價879.67萬元
呎價16,473元
得分92分

驗樓問題

洗手間氣窗可能把臭氣抽入室內

走出來客飯廳,說實在空間算頗闊落,空間頗分明,但因為這個工作平台的擺位,增加了通風,卻令飯廳少了一幅牆身,侷限於擺飯枱。而且走出來工作平台望望,這裡卻是洗手間的氣窗,也就是說如廁打開窗戶時,又忘卻關上工作平台門,同一時間又啟動了廚房的抽油煙機,分分鐘如廁味道會由氣窗倒流入屋。還要留意私隱問題。雖然氣窗用上淡淡的磨砂玻璃窗,但如果打開窗是能夠到洗手間內部情況;由工作平台望過去,也可以望到毗鄰單位C室的洗手間氣窗,所以要自己多加留意。

洗手間氣窗可能把臭氣抽入室內

工作平台的外牆磁磚鬆脫

驗樓師在工作平台外牆也有發現。驗樓師陳智康發現,工作平台外牆有兩件磁磚有鬆離問題,而且鬆離程度已離開了牆身,他用鐵桿敲下去發現屬空心,故有隨時跌下街的風險,也必須通知管理處處理。由於這兩塊磁磚置於簷下,水流未必很容易會經這個位置滲入,但若其他位置,水源較容易滲入,有機會影響防水。

工作平台的外牆磁磚鬆脫

景觀會受Grand YOHO三期阻擋

由工作平台行過來這邊,這裡就是客廳,外面就是露台,這邊方位扭向了西北,雖然單位位於低層,但因為基座墊得高,所以剛好避過透過前面元朗站高架鐵路,遠眺「元朗舊墟」、「南生圍」、「山貝河」一帶景色,還能望到深圳。但景觀否有絕對保障呢? 這一點就有一點點變數。因為日後會望向「Grand YOHO」第三期,會興建兩座40層高的住宅,共有554個單位,也就是「第6座」及「第7座」。可能你會問,為何仍未起樓呢? 事關「Grand YOHO」在2013年起樓期間,因為引致毗鄰西鐵站的承托支架有沉降而要停工,要等港鐵進行加固工程後才可再施工樓。樓書寫預計會在2021年12月落成,但現場見卻仍未有太大動靜,似乎必定會延期。雖然這可延長單位景觀的保障,但卻可能要忍受地盤施工期間的沙塵滾滾。

景觀會受Grand YOHO三期阻擋

露台玻璃現影像扭曲

在露台玻璃上,驗樓稍發現玻璃出現影像扭曲問題,也就是俗稱「哈哈鏡」問題,原因跟玻璃有花痕,而發展商進行打磨有關,但過程中未如理想,故令影像變形,解決方法只有重新打磨,若打磨後仍未能解決問題,則需要把整件玻璃更換,工程會久一點。因為這塊玻璃是插了入石屎層,所以更換的工程會相對麻煩一點。

露台玻璃現影像扭曲

單位設有隨屋附送的窗台

單位兩間房都是廳房同向,所以都會跟客飯廳面對景觀受阻同一問題。走入主人房,你會見到這裡有個大窗台,以前計算入建築面積售予小業主,但新例下實用面積不能計算窗台,所以算隨屋附送的,變相有窗台叫空間大了一點,起碼可以把睡床架上窗台,節省一點地面空間。

單位設有隨屋附送的窗台

洗手間煤氣爐不需跟廚房共用

至於睡房對面的位置就是洗手間,方方正正都算頗闊落。「Grand YOHO」有部份單位,好像同層的「F室」及「G室」,它的煤水爐放在廚房,要跟廚房共用,熱水運行至洗手間需要較長時間。這個位的煤水爐放在哪? 放在洗手間,我覺得設計上相對好一點。廚房熱水又怎樣呢? 我剛才看過,它是用電熱水爐,而非行煤氣的。

洗手間煤氣爐不需跟廚房共用

冷氣機平台積聚有量沙石

冷氣平台位置屬於公家地方,但這裡卻涉及外牆磁磚破爛及鬆脫問題,還有冷氣接水管有很多沙石。驗樓師表示,若不清走沙石會影響冷氣機去水管淤塞,有機會令去水管未能疏水而倒流出來,最終往街滴下。他認為,這些沙石可能自落成後已存在,只是發展商忘卻清走,又或者附近很多裝修工程,而導致有沙石吹入。

冷氣機平台積聚有量沙石

胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!

《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠!經指定連結透過「好師傅」,成功配對並簽約裝修工程,將可額外獲得兩次QC服務連報告,而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞,每$10萬裝修費,可獲得價值$300的超市現金券!詳情可按以下連結:


想知更貼身嘅資訊?

歡迎您成為《胡‧說樓市》嘅谷友!只要透過以下登記表格,我哋會根據您提供嘅資料及感興趣的範疇,俾最適合嘅分析同資訊您,如果有咩想知或意見,都記住同我哋講啊!

胡‧說精選

Scroll to Top