【尚悅:驗樓】最貴貨尾開箱! $3,300萬天池屋多缺陷!?

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元朗「十八鄉路」的「尚悅」,今次驗收的就是全盤最後一個單位。這個屋苑在2013年落成,也意味單位已入伙七年,其質素又會很驚嚇呢? 歷時近四小時的驗樓中,單位發現很多問題,最終驗樓師給予單位68分。

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驗樓影片

項目背景

不過這個單位很特別,因為它不單是最後一個售出的單位,更是全個屋苑最貴的物業,面積1,940呎的頂樓特色單位,樓價足足要3,308.8萬元,創出「尚悅」的新高紀錄。「尚悅」由恒基及新世界發展,共由十二座物業組成,合共提供2580個單位,在2013年10月落成,位置較偏離元朗市中心,樓價較相宜,二手價600萬左右都有選擇;所以這個單位要3,300萬,你說是不是很誇張?  頂樓特色單位,你以為一定有獨立電梯大堂,但這裡就沒有的,都要跟其他幾戶共用電梯,就是這個單位了,內櫳如何?

: 尚悅資料表

地址十八鄉路11號
單位數目2,580個
面積354-1,940呎
校網74校網
發展商恒基、新世界

: 驗樓樓盤資料

屋苑尚悅
面積1,940呎
單位8座頂層A室
樓價3,300萬元
呎價17,010元
得分68分

驗樓問題

客廳+廚房(下層)

進入單位景觀開揚

進入這個單位,我覺得最矚目還是景觀,因為外望綠油油山景,前方有一些低密度住宅,外望是「大棠」及「十八鄉」,景觀頗開揚,兩旁有些房間,一間為儲物室、一間為客廁,行前一點還有一間儲物室,另一邊則為廚房。

驗樓單位
單位景觀開揚

廚房設備完善

廚房空間算頗寬敞,雪櫃、有咖啡機、蒸煮焗爐,還有紅酒櫃,洗衣機、爐頭一應俱全。不過這個單位在2013年落成,距離現在也有差不多七年,也就是說這個單位已丟空七年,驗樓師陳智康表示,木材、木門、廚房櫃板、以及來去水是最容易出現老化問題。

廚房設備完善

廚房有漏水問題

陳智康試了洗衣機及洗手盆的來去水,發現洗衣機入水喉有滲漏問題,喉管包得不穩妥,有輕微漏水,要把閘掣關上及關上總水掣,才令水流不會繼滴下。他認為,始終膠有機會老化,未必能扭實,冷縮熱脹下可能會鬆掉。所以對於二手樓、貨尾單位、或丟空得較長久的單位,來去水必須試得特別清楚。

廚房有漏水問題

單位老化明顯

由廚房走出來,單位老化問題還反映在其他地方,例如客廳旁的兩部冷氣機,原本白滑的機身,隨著時間也發黃。據業主說希望換掉冷氣機,但也問過發展商,要再找回這種型號也很困難,換冷氣機也頗麻煩。還有,你看見這個單位的地板有兩截顏色,色差問題也頗嚴重,一截是舊地板、一截是新地板,舊地板受日曬多時,容易變色,但換上新地板,卻跟舊有顏色不相配。

地板色差大
冷氣機發黃

客飯廳大平台(下層)

平台外牆有流白問題

如果一個單位丟空得較久,驗樓師說要特別別留意唧膠,會有老化或離隙。他說,驗樓時還看見磁磚有空鼓問題及「流白」。所謂「流白」是有一些白色晶體,往往是水流進入了磁磚及石屎層後,倒流一些結晶體,但這也代表水流已經進入石屎層,可能有漏水問題。

平台外牆有流白問題

飯廳及飯廳平台(下層)

玻璃窗多崩花

客廳旁有間房間,樓書說這裡是飯廳,空間倘大,可視作房間看待,外接一個平台。驗樓師在玻璃窗上圈出很多地方有崩花,但卻不建議更換。因為當一塊玻璃能在二手樓待了如此長久卻沒有問題,也代表問題不算太大;而且現時窗沒有漏水問題,換完玻璃後卻不知會否出現問題。因此,如果不能更換,就可以選擇不更換。

玻璃窗多崩花

房門有彎曲問題

驗樓師說,如果是舊樓或貨尾單位,房間可能會有彎曲問題,因為一面受到太陽照射,可能會有彎曲。但同樣地,換門的色差會比較明顯,因為始終是兩批不同的門,新舊顏色會存在。

 飯廳大平台的電掣膠邊融化

飯廳外接平台,設有巴士摺門,打開可搞小型派對,外出位置配備電燈及電掣,但戶外電掣蓋上膠邊很容易融化,若購入一些貨尾或丟空得較長久的單位,這些位置也較容易融掉,業主需注意。

 飯廳大平台的電掣膠邊融化

睡眠區(上層)

樓梯牆身被圍欄覆蓋不能清潔

由廚房旁的這條樓梯向上去,就是睡眠區,行上去之前,這個位置有點殘舊,但重新髹油卻有點麻煩,因為有玻璃圍欄覆蓋,要拆走才能髹油,上樓梯的地磚也標示為「裂」,但驗樓師卻不建議更換,因為就算更換了地磚,長遠多踩上地磚時也會破裂,因為這個位置為「弱點」。

樓梯牆身被圍欄覆蓋不能清潔

主人房雙邊窗採光度充足

聽業主說,原本一家人住在元朗區獨立屋,買分層單位貪不用行樓梯,但這個複式單位也有樓梯,但其好處是想進入睡眠區,可以在下層搭一層電梯,從這大門進入,外邊是一個平台。上到來這個位置已經是幾個房間,這裡有一間房間,外接一個平台,過來這邊,這間應該是主人房,這裡有套廁,而且景觀是最開揚,因為兩邊都有落地玻璃窗包圍,所以景觀及採光度都最充足。

主人房雙邊窗採光度充足

泳池(天台)

天台附設大泳池

上到來天台,有一個大泳池,而且是無邊際泳池,驗樓師建議戶主在泳池可長放水,以避免令磁磚出現空鼓問題,否則一出現空鼓時,可能會令磁磚掉下。泳池現時已見到幾塊磁磚鬆脫。至於擔心漏水問題,則要檢查其生口位置,及觀察泳池下方的天花。

天台附設大泳池

面價未反映實際價格!

單位送五年管理費

這個單位價值3,300萬,在區內也可以買到獨立屋吧,會不會有更好選擇? 但其實3,300萬只是面數,七除八扣後,應該樓價再便宜一點。首先,發展商送了管理費給業主,而一送是五年。業主說管理費一個月也有約6,000元。五年管理費也等於36萬。

提前成交有回贈及包車位

發展商還提供「四年免息免供計劃」但如果能早一點轉至銀行承造按揭,則最高有8%的現金回贈,加上樓價包了兩個車位,以每個車位平均140萬元一個,包兩個車位等於減了280萬元,樓價大約2,900萬左右,呎價大約是15,000元左右,貼近元朗區市價。

民生配套欠缺

住在這個單位,有車位也重要。「尚悅」位於的「十八鄉路」,多數被喻為元朗的二線位置,一般居民沒有駕車,都需要接駁屋苑shuttle才回家,屋苑附近也沒有太多民生消費配套,步行約八分鐘去到「鳳琴街」,也就是雞地附近,會一些特色餐廳、寵物店等等;或者直接前往西鐵站「Yoho Mall」消費。

驗樓得分

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