【放寬辣招】金管局:非住宅物業按揭成數上調一成!

受新冠肺炎疫情衝擊,本港經濟陷入低谷,工商舖市場更首當其衝,在此時刻,金管局突然公布,放寬非住宅物業的逆周期措施,將按揭成數上限上調一成,即首置客按揭上限由40%提升至50%。

最高按揭成數升至50%

金管局指,此修訂由明日(8月20日)起生效,是當局於2009年首次推出逆週期管理措施以來首度放寬。金管局總裁余偉文表示,受疫情衝擊,非住宅物業的價格與成交量均顯著調整,鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢將繼續影響營商信心,非住宅物業市場預期會持續受壓。考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素,金管局認為現時適合放寬適用於非住宅物業的逆周期宏觀審慎監管措施。

金管局指,逆周期宏觀審慎監管措施原意是適用於物業買賣相關按揭貸款和現有物業再抵押按揭貸款,並不適用於企業為籌集營運資金而以物業作抵押所取得的信貸融資,這些信貸融資須符合一套全面的信貸審批標準,並接受認可機構的定期審核。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝認為,對於現有業主轉按物業套現來紓緩財困有幫助,業主可享更大靈活性。不過,他認為,此舉對於新買物業的作用不大,因工商物業買賣一般經由公司轉讓股份,全數付款(full pay) 後再做按揭及商業融資。由於是次計劃不適用於商業融資,估計對於大額的工商鋪買賣沒有太大幫助,新措施對於納米工商鋪的幫助會較為明顯。

非住宅物業按揭成數上限

沒有按揭貸款的申請人已有按揭貸款的申請人
一般情況40% -> 50%30% -> 40%
主要收入非源自香港30% -> 40%20% -> 30%
以「資產水平」為基礎申請按揭貸款30% -> 40%20% -> 30%

住宅按揭不會減辣

即使非住宅物業價格顯著回落,但住宅物業價格仍未見明顯跌勢,中原城市領先指數 (CCL) 年初至今微升0.4%,而差估署的私樓樓價指數,今年1至6月亦升1.7%。

金管局副總裁阮國恒明言,住宅物業市場價格與交投平穩,暫時未見放寬條件。他表示,放寬與否將考慮一籃子因素,包括價格、成交、經濟發展與營商環境等。

根據金管局的逆周期管理措施,按揭申請人月入需要通過加息三厘的壓力測試,而且非首置客的按揭成數需要再減一成,想知如何計算按揭申請人入息與壓力測試,可按我跳往。

中環甲級商廈空置率創08年後新高

事實上,根據仲量聯行早前公布的《香港地產市場觀察》5月中環甲級寫字樓空置率升至5%,創2008年金融海嘯以來新高,而中環甲級商廈的平均租金也按月下跌2.7%至每平方呎102.4元。

早前更有報道指,由於寫字樓估值持續下跌,有財務公司已開始要求借款人債務重組,甚至提早還款。報道更引述一名主要銀行高層指,銀行也在擔憂市場前景,內部正研究經濟環境與市場估值之間的差距,事實上信貸違約亦已經發生,只是銀行未有對外公布,目前很多借款人都希望能延長還款期,但相信三至六個月後,情況會更加嚴峻。

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