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今年6月30日，我們《胡．說樓市》收到一份律師信，要求我們煞停一篇即將出街的報道。律師信內容稱，事主不同意我們披露其個人資料，表示若披露任何其個人資料可能涉及法律責任。
要求我們煞停的報道，其實是五月中事主自己主動聯絡我們，當時他希望我們介入協助處理一宗新樓買賣的爭拗。事主因一些原因希望取消交易，但一直未能如願。但在採訪後的個多月，事主卻突然間轉變看法、不想事件「見光」?
收到律師信，我們當然也向事主查詢。他聲稱，自己在不情願下出了一封律師信給我們，究竟所謂何事? 何以不情願又會出一封律師信? 誰人要求他做這件事? 原來，事件涉及協助事主進行買賣的地產代理行及發展商，而背後可能涉及一宗罪案。我們決定如實報道出來。
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代理涉嫌教唆買家自製入息買新盤
「有一天，我在周日接到代理電話，問我第二天有沒有興趣睇樓，之後再由另一代理作介紹，之後談及價錢。聽完價錢後，起初我都覺得應做不到，沒有足夠的負擔能力，當時的駐場經理就一起走過來推銷，問我: 為何不好? 大約推銷了三小時，跟我說了很多利好因素，例如樓價如何升，有點像誘導我去買。」
以會計公司協助出糧及提供入息證明
代理推介事主的樓盤，是位於市區一個樓價近490多萬元、面積約200呎的納米樓貨尾盤，事主當時盤算，如果要做到90%按揭，入息起碼要有40,000-50,000元才能過到銀行審批，但他的入息卻只有20,000多元，故已向代理明言需跟家人商討，自己沒有足夠能力購買，怎料代理提出一個方案。
「該兩個代理也有提出，表示你的人工不夠過嗎? 我們有一些灰色地帶，讓你成功上車。他說過會透過一間會計公司，例如我每個月入幾萬元給他，然後他會轉移給我，就做了一個假入息，仿如在他們公司打工，然後有個入息，只是數字上的轉移，令銀行相信。還有當時他打電話給一個按揭職員，令我更有信心，他說銀行只看入息，而不會理會資金從何而來。所以很大膽地告訴我，令我更相信。」
簽署合作協議夾份供樓，收益代理與買家對分
其後代理跟業主簽署了一份合作協議，聲稱代理與事主合作購入單位。協議中，指出事主支付購入單位的首期、印花稅及所有支出後，承諾必須造到90%按揭，其後供樓支出及收入將由二人共同承擔，每人各佔50%直至單位完整出售，出售後之收入及支出亦各佔一半。協議也指出，如果單位將來需要賣出或作任何決定，必須得到雙方同意。另外若代理日後希望出售單位，而事主希望繼續持有，事主必須以市場估價扣除按揭餘款之餘數50%向代理回購。
「他說成交後會放租，說該單位可以租到14,000元，在whatsapp表示，區內可租到多少，以及同一發展商的其他物業都可以租到14,000元。這裡也可以租到14,000元，我們這裡為何不可以租到14,000元? 一張紙，說在成交後會承擔費用。首期由我支付。 (有沒有說如何入錢? 自制入息?) 他很巧妙地避過犯法事。」
買家: 入數出數並沒有做過，因為我知做了是犯法
當日在售樓處簽署了臨約，並以信用卡支付了80,000多元，翌日再補足5%尾數，一星期後再到代理介紹的律師樓簽署正式買賣合約，前後支付了約25萬元訂金。至於餘額則在明年初才上會入伙時才找清。由於銀行在審批按揭時，多數只看三至六個月的入息證明，故有足夠時間去重整入息紀錄，只是事主思前想後覺得有問題，故打算取消交易。因涉及重售，發展商聲稱暫未可處理，事主擔心市況回落再重售可能被追收差價，已有破產的最壞心理準備。
「入數出數並沒有做過。因為以我所知，做了就是犯法，還有之後問朋友及家人，再想深一層，此做法非常危險，當時覺得像入了迷魂陣，似被銷售氣氛影響。代理應知道客戶需要，而不是向我推售一些我不能負擔的物業，而且走旁門左道。因為始終犯法會坐監的。」
行為是否已干犯虛假文書罪?
若本身並該公司員工，卻由該公司獲取入息證明，是涉及製造虛假文書的，有機會干犯了第200章《刑事罪行條例》71條的「偽造文書」罪行。任何人製造虛假文書，意圖由其本人或他人藉使用該文書，而誘使另一人接受該文書為真文書，並因接受該文書為真文書而作出或不作某些作為，以致對該另一人或其他人不利，一經定罪可被判處14年監禁。
各方回應
涉事利嘉閣代理: 匆忙掛線 未有回應
說到這裡，有些地方要再三思考一下。首先，代理沒有白紙黑字表明怎樣協助自制入息，所以只是事主單方面的表述，而整個指控也來自該份雙方簽署的合作協議。讓我們重新看看該份協議，裡面提及一句「現承諾成交時必須要造9成按揭」，協議上並沒有稱謂的。究竟是誰人提出，是事主承諾必須要造9成按揭、抑或代理承諾? 是否可理解為事主自己承諾造90%按揭，而之後供款一起負責? 甚或乎整個協議是由事主提出。但有一點值得想想，如果真的由事主提出，為何在出售條款上卻向代理傾斜，而不是向事主傾斜? 事主會否提出一份對於自己不利的協議? 這一點必須得到解釋。
涉事代理來自利嘉閣地產教導事主以假入息獲取銀行按揭上會的代理來自利嘉閣地產，簽約後事主覺得有問題打算中止交易，該名代理還表示：「層樓都未收，未收你就話我們蝕100萬元，你收樓就賣樓嗎? 個市跌用來放租，個市升先賣不可以嗎?」我們曾致電該代理查問緣由。但得知內容後，便馬上匆忙掛上電話收線。
表: 《胡．說樓市》與涉事代理對話內容:
| 記者: 事主反映你們協助他們做了假入息，就此事我們想找你回應。 |
| 代理: 我不得閒，不好意思 (掛線…) |
地產代理監管局: 一經定罪 有機會撤銷牌照
我們有把個案轉介予地產代理監管局，局方指早前曾接獲有關投訴，局方不宜評論個別個案或透露詳情，但其後有補充投訴人未有回覆監管局進一步查詢，希望投訴人能再次聯絡監管局提供資料，以便跟進。局方回應指，《地產代理條例》及其附屬法例沒有對地產代理可否與客戶聯名、或者合作購買一手住宅物業有任何訂明，但如果以代理身份行事，則地產代理應避免就本身有實質利益的物業提供服務，以免陷入利益衝突，亦規定地產代理在執業時必須避免從事犯法活動。如果有地產代理因教唆他人行使偽造文書而觸犯刑事罪行，一經定罪，有機會被撤銷牌照。
表: 地產代理監管局回應重點
| 1 | 早前曾接獲有關投訴，局方不宜評論個別個案或透露詳情 |
| 2 | 《地產代理條例》沒訂明代理能否與客戶聯名、或者合作購買一手樓 |
| 3 | 地產代理應避免陷入利益衝突，及執業時必須避免從事犯法活動 |
| 4 | 如因教唆他人行使偽造文書而觸犯刑事罪行，一經定罪，有機會被撤銷牌照 |
香港按揭證券公司: 虛假聲明會向執法機構求助
香港按揭證券公司回覆我們《胡．說樓市》指，按揭保險計劃下之合資格準則，物業必須為借款人的自住居所，借款人亦必須於提取按揭貸款時作出聲明以確認及同意有關的自住要求。 如借款人未能符合自住要求，貸款銀行可要求借款人立即全部清還有關按揭貸款。如有需要，例如借款人作出虛假聲明或提供虛假資料，貸款銀行及香港按證保險有限公司會向執法機構求助。
表: 香港按揭證券公司回應重點
| 1 | 物業必須為借款人的自住居所 |
| 2 | 借款人亦必須於提取按揭貸款時作出聲明以確認及同意有關的自住要求 |
| 3 | 如借款人未能符合自住要求，貸款銀行可要求借款人立即全部清還有關按揭貸款 |
| 4 | 如有需要，例如借款人作出虛假聲明或提供虛假資料，貸款銀行及香港按證保險有限公司會向執法機構求助 |
問題2: 疑向傳媒施壓作助事主取消交易條件
由我們《胡．說樓市》收到事主聯絡進行採訪，一直去到六月尾，事情再有新轉變，因為事主收到利嘉閣客戶服務部通知，表示有可能可取消交易，並且能取回全數訂金，但條件是要求傳媒不作出任何報道。
6月30日，我們《胡．說樓市》收到來自「張世文蔡敏律師事務所」發出的律師信，信件表示因《胡‧說樓市》報道可能涉及私隱及個人資料，報道會違反《私隱條例》，代表客戶要求我們中止報道，並要求我們退還所有文件及資料、停止在我們媒體播放、及停止使用任何相關採訪的資料。信件中亦表示，如果我們堅持報道，會向我們追討所有損失，以及保留向政府部門及相關部門舉報的權利。
各方回應
1. 發展商: 不評論買家與代理間糾紛
由於律師信是由事主名義向我們發出，我們也有向事主查詢禁止傳媒出街事宜。他聲稱，自己在不情願下出了一封律師信給我們，但究竟相關指示是由誰人提出? 是其本人? 發展商? 或是地產代理? 既然制造假入息及合作買樓協議一事與發展商無尤，發展商何以會擔心影響商譽，而要插手要求中止報道呢? 抑或發展商默許如此事件發生?
先說一點，為免影響事主取消交易過程，我們曾承諾事主不報道樓盤名稱及發展商名稱。事主回覆說，他曾致電發展商售樓處，職員向他表示已收到他取消交易要求，但發展商只會透過代理行及律師回覆，其後代理行客戶服務部便要求事主出信禁止傳媒報道。但我們有去信該發展商查詢，包括為何要求事主禁止傳媒報道代理協助製造假入息一事作為協助取消交易的條件，回覆指，有關買家與代理商之間的糾紛，公司未能作出任何評論。而所有物業之買賣，公司均會按照買賣雙方所簽署的「買賣合約」條文處理。
表: 發展商回應重點
| 1 | 有關買家與代理商之間的糾紛，公司未能作出任何評論 |
| 2 | 所有物業之買賣，公司均會按照買賣雙方所簽署的「買賣合約」條文處理 |
2. 涉事代理行利嘉閣: 事主早撤銷投訴，得悉事主向傳媒期望不發放報道
事主在利嘉閣客戶服務部的轉介下找了律師事務所出信，而律師行亦應利嘉閣把發給我們的信件轉寄他們。我們曾去信涉事的代理行利嘉閣，回覆稱事主早已向他們撤銷投訴，而他們亦得悉事主曾向傳媒提出期望不發放有關報道。回覆又稱，公司一直擔當中介人應有的責任，當事主提出其所面對的困難後，已多次與事主及發展商進行磋商，期望可以協助完滿解決事情。
他們重申，無意阻止傳媒報道事件，並一直與傳媒保持良好關係。就有關個別員工在此事件上行為，公司得悉後已展開內部紀律調查，倘發現員工違反工作守則，必定嚴肅處理，並且追究責任。回覆稱，他們一向十分重視員工的專業操守，要求所有員工的工作手法、行為及言論等，必須符合監管機構合規要求，及公司的工作守則。
表: 代理行利嘉閣回應
| 1 | 在此事件上，事主早已向公司撤銷相關的投訴；公司亦得悉，事主曾向傳媒提出，期望不發放有關報道。 |
| 2 | 公司在此事件上，一直擔當中介人應有的責任，當事主提出其所面對的困難後，公司已多次與事主及發展商進行磋商，期望可以協助完滿解決事情。 |
| 3 | 公司重申，無意阻止傳媒報道事件，並一直與傳媒保持良好關係。 |
| 4 | 就有關個別員工在此事件上的行為，公司得悉後已展開內部紀律調查，倘發現員工違反工作守則，公司必定嚴肅處理，並且追究責任。 |
| 5 | 公司重申，一向十分重視員工的專業操守，要求所有員工的工作手法、行為及言論等，都必須符合監管機構的合規要求，以及公司的工作守則。公司更定期向員工提供培訓，盡力確保員工能達到應有的要求。 |
3. 《胡．說樓市》: 報道未違反《私隱條例》 獲事主同意播放
就相關信件，在7月3日，我們正式回覆律師樓幾點。包括第一，在我們《胡．說樓市》收到律師信時，我們報道尚未播出，根本談不上涉及任何違反《私隱條例》，所以相關指控並不成立。第二，由於對我們有指控，我們必須就相關指控回應及報道。第三，我們確保報道符合所有法律要求，亦屬如實報道，並不存在任何誹謗，並保留把相關個案報告轉介有關部門跟進的權利。最後，我們《胡．說樓市》保留了任何人對我們頻道不實指控的追究權利。
表: 《胡．說樓市》對律師信回應
| 1 | 在我們《胡．說樓市》收到律師信時，報道尚未播出，談不上涉及任何違反《私隱條例》，相關指控並不成立。 |
| 2 | 由於對我們有指控，我們必須就相關指控回應及報道。 |
| 3 | 我們確保報道符合所有法律要求，亦屬如實報道，並不存在任何誹謗，並保留把相關個案報告轉介有關部門跟進的權利。 |
| 4 | 我們《胡．說樓市》保留了任何人對我們頻道不實指控的追究權利。 |
總結
在這裡，我們《胡．說樓市》都想重申，在收到律師信後，以至在節目播出前，我們是有再向事主查詢，並在事主同意下才播放。一般買樓，普羅市民未必知清楚太多細節，所以才依賴代理從旁協助。要怎樣的入息條件才獲審批、高成數按揭能否放租等，作為持牌代理無理由不知道，目前事件仍待調查之中，希望執法機構能還原事實真相，我們亦希望市民於買樓前要小心過濾銷售資訊，以避免誤墮陷阱。
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