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撰文: 《胡‧說樓市》編輯部
賣地計劃2026最新消息！信置財團成功奪得港鐵錦上路站2期，料與柏瓏產生協同效應。展望2026，全年潛在供應達22,580伙，屯門南延綫16區巨無霸項目將成市場焦點。即看《胡‧說樓市》獨家分析與各區地皮供應一覽！
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最新焦點：信置財團奪得錦上路站2期
在市況回暖下，港鐵今年積極推出大型項目招標。雖然市場最關注的屯門南延綫第16區2期巨無霸項目尚未推出，但同樣為市場矚目的錦上路站2期今日正式開標，最終由信置與中海外、鷹君及招商局置地合組的財團奪得，此舉亦令信置成功統一整個錦上路站住宅項目的物業發展權。
統一錦上路發展權，與柏瓏產生協同效應
信置等財團早於2017年中，已投得錦上路站1期的物業發展權（即現時的「柏瓏」）。如今投得的錦上路站2期，位置正正是柏瓏對面的臨時公共交通交匯處。該位置預計可提供1,290伙，未來亦會增設基座商場，整體商業樓面最高為43.86萬平方呎。
當年柏瓏地皮由信置等財團以83.3億元投得，每呎地價6,735元；而市場早前預測錦上路站二期估值為36.2億至72.4億元（每呎地價3,000至6,000元）。項目開標後，信置表示預計總投資額將超過130億元。錦上路站2期的入標反應，充分反映出現時市況回勇的態勢。港鐵一共接獲8份標書，創下自2022年樓市高峰後的新高，多間本地大型發展商均有入標，與三年前東涌東站的「零入標」結果猶如天堂與地獄。如今由信置財團奪得，相信在配套層面上可與對面的柏瓏產生極佳的協同效應。
帶動周邊發展：居屋2025「匯熙苑」成大熱
有趣的是，錦上路站2期開標後，緊接下來的「居屋2025」屋苑之中，**「匯熙苑」**剛好就坐落在錦上路站2期旁邊。共享同一優質交通配套，七折後的每呎售價約為7,150元，由於擁有強大鐵路優勢，相信必定會是今期居屋的熱門搶手屋苑之一。
錦田區將成主要發展區，考驗鐵路承載力
如果你曾到錦上路站一帶視察，或許都會體會到目前該區正處於「塵土飛揚」的建設期。主因是錦上路站一帶未來將是主要發展區，除了錦上路站將作為連接北環綫、屯馬綫及建議中「中鐵綫」的重要中轉站外，周邊多幅土地已被規劃作住宅之用。
目前錦上路站附近的住宅用地主力為公營房屋，當中「匯熙苑」所屬的第4號、第5號及第6號地盤，將是未來數年落成的公屋及出售資助房屋。尚未計及周邊再遠一些劃作私樓的用地，錦田一帶短期內將有大量人口進駐，這無疑將挑戰現有鐵路的承載能力，政府與港鐵宜趁這段時間積極研究增強配套。
賣地計劃2026: 焦點在於屯門南巨無霸鐵路項目(5,510伙)!
錦上路站塵埃落定後，接下來市場最關注的，必然是屯門南延綫第16區2期這個巨無霸項目。該項目將提供高達5,510個單位，屬於40年來最大單一招標鐵路項目，若市況不變，港鐵今年的口袋終於可望進帳不少。
隨著發展商重新活躍投地，《財政預算案2026》公布，住宅官地連同一鐵一局、私人重建的潛在推地量，預計下年度將達22,580伙，按年增加六成。發展局其後公布賣地計劃，與往年不同的是，雖然9幅住宅地大部分都是1,000伙以下的中小型地皮，但官地的供應當中，超過一半是來自北部都會區的洪水橋，當中有一幅用地的預計供應量是1,580伙，都屬於近年較少見的官地規模。總括而言，住宅官地的預計供應量為6,650伙，創7年新高。
最矚目的項目，必定是港鐵屯門南延綫第16區的第二期項目，規模高達5,510伙，有機會於第一季推出，若以單一招標的規模，只有歷史久遠的東涌映灣園(約5,000伙)、港島杏花邨及康怡花園(逾6,000伙)可與之比較，發展局局長甯漢豪解釋，港鐵選擇不拆散發展，是因為項目需要建設大型商場，希望能作出較整全的發展。若計及大型商場的發展成本，這個巨無霸項目的資本需求十分龐大，將考驗發展商的承接力。
2026/27年度的住宅潛在推地量高達22,580伙，遠高於年度供應目標的12,500伙，看似政府對於增加供應雄心壯志，但財政司司長陳茂波早已於《預算案2026》宣讀時強調，用地的具體推售安排，會審慎參考市場和其他情況按季公布，讓市場平穩發展。事實上，下年度地價收入的預算僅180億元，接近2009年金融海嘯後的水平。
表列9幅住宅官地
| 位置 | 單位數量 | 中標價 | 中標發展商 |
|---|---|---|---|
| 赤柱環角道* | 640伙 | — | |
| 何文田佛光街 | 250伙 | — | — |
| 北都洪水橋/廈村27B區(片區開發模式，2026年7月3日截標) | 1,580伙 | — | — |
| 北都洪水橋/廈村34B區東部 (片區開發模式，2026年7月3日截標) | 610伙 | — | — |
| 北都洪水橋/廈村34E區北部 (片區開發模式，2026年7月3日截標) | 930伙 | — | — |
| 東涌新填海區(106A區)* (無施加任何政府設施的要求，預計第一季度推出) | 990伙 | — | — |
| 西貢清水灣道* | 330伙 | — | — |
| 石門大埔橋路與安心街交界 | 890伙 | — | — |
| 石門安心街與安平街交界 | 430伙 | — | — |
表列2026/27年度私樓潛在供應分布
| 土地供應來源 | 提供單位數量 |
|---|---|
| 住宅官地 (9幅) | 6,650伙 |
| 鐵路物業發展 (2個: 屯門南延線16區(第二期，5,510伙)、啟德跑道區綠色集團運輸住宅用地 (1,300伙)) | 6,810伙 |
| 市建局 (2個，土瓜灣榮光街900伙、土瓜灣庇利街1,220伙) | 2,120伙 |
| 私人重建(契約修訂、舊契樓) | 7,000伙 |
| 總計 | 22,580伙 |
| 長策會年度供應目標 | 12,600伙 |
2026-2027年度 鐵路物業發展項目招標紀錄
| 項目名稱 | 預計單位數量 | 中標發展商 / 財團 | 狀態 | 備註 |
| 錦上路站 2期 | 約 1,290 伙 | 信置、中海外、鷹君、招商局置地 | 已開標 (2026年4月) | 預計總投資額逾 130 億元；信置統一錦上路站發展權。 |
| 屯門南延綫 第16區 (1期) | 約 1,280 伙 | 新地 | 已開標 | 位於屯門泳池附近；市場反映發展商出價進取。 |
| 屯門南延綫 第16區 (2期) | 5,510 伙 | — | 待推出 | 40年來最大單一招標鐵路項目，設有大型商場配套。 |
| 啟德跑道區 (綠色運輸住宅地) | 約 1,300 伙 | — | 待推出 | 結合綠色集體運輸系統發展。 |
賣地計劃2025回顧:
第四季度推兩地: 牛頭角及筲箕灣蚊型地
市況進一步回暖，政府推地步伐略為加快，一扭首三季度每季只推一幅官地的做法，第四季度政府將推牛頭角彩霞道及筲箕灣東大街兩幅用地，預計分別提供470伙及200伙，都屬於位處成熟市區的中小型用地，前者位處淘大花園後方，後者則位處明華大廈附近，都是鄰近港鐵站的地皮。
最終牛頭角彩霞道住宅地由中國海外以10.0688億元投得，以可建樓面28.4萬平方呎計算，每呎樓面地價約6,352元，高於市場估值上限。
至於筲箕灣東大街的蚊型地，則由嘉里以13.83899億元投得，超出市場估值上限16%，以總可建樓面14.8萬平方呎計算，平均每呎地價9,343元。
發展局局長甯漢豪稱，除上述兩幅官地外，第四季度港鐵將推出錦上路站二期(亦即柏瓏對面，現時為露天停車場的位置)項目招標，預計可提供1,290伙，加上市建局將自行推展九龍城啟德道／沙浦道項目的前期工程，預計可提供810伙，連同兩個私人重建項目完成地契修訂程序，將另外提供190伙。
將一鐵一局、契約修訂及官地供應相加，第四季度預計可興建約2,960伙，連同首三季度的供應，全年預計可合共提供15,750伙，超過全年度供應目標13,200伙近兩成。
洪水橋片區招標: 首見「建築期付款」安排
今次賣地計劃的另一焦點，是政府首次提出北部都會區(北都)的洪水橋「片區」的具體招標安排，以及為洪水橋部分產業用地成立園區公司的最新進展。
洪水區片區開發的總地皮面積約約11公頃，包括三幅住宅用地及三幅「企業及科技園」用地，合共可提供約3,120個住宅單位和多達28萬平方米的產業樓面面積。這次招標會採用「雙信封制」模式，非價格建議和價格建議的比重分別為70%及30%，非價格建議的部分主要評審準則聚焦在我剛才所說的三幅產業用地，例如會否發展策略性產業、會否引進龍頭企業、發展速度是否夠快、投資規模、創造的就業機會等。
其中值得關注的是，洪水橋片區將是官地中首度推出類似「建築期付款」的分期支付地價安排，中標者只需要在招標結果公布後的28日內繳付至少25%的地價，其餘最多75%的地價可以在招標結果公布後的三年內付清餘額，間免息。而且，容許一些土地業權人主動交回政府已獲授權在北都其他地方徵收的土地，若他們中標的話，用以抵銷這個「片區」的地價。
這種分期支付模式曾於9月的《施政報告》提出，由於這種分期支付模式可減省發展商投地的總利息開支，相信可提升投地的吸引力。事實上，這種模式不久前出現在港鐵屯門南延線的住宅發展項目，引來的投標反應不俗，且看錦上路站二期會否重施故技。
第三季度推佐敦谷彩興路住宅地
市況雖回穩，但政府推地步伐未見加快，發展局局長甯漢豪最新公布，今財年第三季度繼續只推出一幅住宅官地招標，是位於佐敦谷彩興路的住宅用地，鄰近彩雲邨及彩興路簡約公屋項目，可建樓面大約36.81萬平方呎，須設社會福利設施，預計提供570個單位。
甯漢豪提到，除上述官地外，本季度將推港鐵屯門第16區站(屯門泳池附近)1期招標，可提供1,280伙，連同8個私人發展項目，本季度可提供4,570伙，若計及本財年首兩季度供應，則累計提供12,430伙，滿足全年土地供應目標94%。
佐敦谷彩興路住宅地，最終有八個財團入標，當中包括長實、恒地、新地、會德豐等，最終由信置及鷹君合組的財團投得，中標價16.1億元，以可建樓面36.81萬呎計算，每呎地價4,339元，貼近估值下限。
次季度推荃灣西住宅地
今財年第二季度繼續只推出一幅住宅地皮招標，是位於荃灣永順街與德士古道交界的用地，可建樓面大約419,796平方呎，當中約1萬呎需要建成社區設施，預計提供780個單位。
甯漢豪提到，今年度至今，契約修訂項目預計提供4,170個單位，連同次季度預計推出的荃灣西住宅地及首季度的供應，上半年度私人房屋供應提供6,000伙，滿足全年土地供應目標45%。
該用地最終由華懋中標，中標價24.75億元，每呎樓面地價逾5,692元，高於市場估計上限18%。值得留意的是，經過連續數年的頹勢後，今年發展商在投地上重新活躍起來，今次的荃灣永順街與德士古道交界用地共收9份標書，包括新地、恒地、信置、長實等大型發展商，無論是首季度推出的屯門海珠路官地，還是港鐵屯門延綫第16區一期住宅項目，出價都變得進取，或多或少反映發展商對市場的態度轉變，亦反映出減息的效應。
首季度將推屯門海珠路住宅地
當中位於屯門南延線附近，亦即海典軒旁邊的住宅官地將於第一季度推出，預計提供525伙，屬於中小型地皮，可興建26層高的住宅大樓，同時需要建有公共交匯處，預計2030年或2031年落成。
地皮最終總共有8間公司入標，包括長實、會德豐、嘉華及嘉里等發展商，最終由信和投得，中標價為10.89億元，平均每呎樓面地價3,860元，大幅高於市場估計上限的37.8%。
8幅住宅地連同一鐵一局，共推13,700伙
下年度推出的8幅官地之中，3幅都原屬於本年度賣地表中的地皮，包括赤柱環角道、西貢清水灣道及東涌新填海區的地皮，至於本年度滾存的啟德地則不見蹤影，其餘則位於筲箕灣東大街、佐敦谷彩興路、牛頭角彩霞道、屯門海珠路及荃灣德士古道地皮。連同一鐵一局，以及私人重建項目的供應，估計下年度提供的住宅單位數量為13,700伙，略超過13,200伙的年度供應目標。
鐵路發展項目中，除有今年已有推出的東涌東站項目外，屯門南延線的屯門泳池站上蓋都將首度推出，合共提供2,440伙；至於市建局的重建項目，則是早已聞樓梯響的九龍城啟德道/沙浦道項目，約提供810伙。
表列8幅住宅官地
| 位置 | 單位數量 | 中標價 | 中標發展商 |
|---|---|---|---|
| 赤柱環角道* | 637伙 | — | |
| 筲箕灣東大街 | 193伙 | 13.8億元 (高於市場估值上限16%) | 嘉里 |
| 佐敦谷彩興路 | 573伙 | 16.1億元 (估值下限) | 信和、鷹君 |
| 牛頭角彩霞道 | 420伙 | 18.1億元 (高於市場估值上限7.6%) | 中國海外 |
| 西貢清水灣道* | 332伙 | — | |
| 東涌新填海區(106A區)* | 985伙 | — | |
| 屯門海珠路 | 525伙 | 10.89億元 (高出市場估值37.8%) | 信和 |
| 荃灣德士古道 | 781伙 | 24.75億 (高出市場估值18%) | 華懋 |
表列2025/26年度私樓潛在供應分布
| 土地供應來源 | 提供單位數量 |
|---|---|
| 住宅官地 (8幅) | 4,450伙 |
| 鐵路物業發展 (2個，屯門南延線、東涌東站) | 2,440伙 |
| 市建局 (1個，九龍城啟德道/沙浦道) | 810伙 |
| 私人重建(契約修訂) | 4,000伙 |
| 私人重建(舊契樓) | 2,000伙 |
| 總計 | 13,700伙 |
| 年度供應目標 | 13,200伙 |
北都片區開發未計入賣地表內，料下半年招標
要留意的是，首度提出的北都「片區開發」試點並未納入上述賣地表中，發展局局長甯漢豪表示，預計會有3個結合住宅及產業用地的片區開發(分別位於粉嶺北、洪水橋及新田科技城)將於下半年推出招標，但都要視乎發展商提供的意向書意見。
雖則發展局預計今年將提供13,700伙供應，但實際上能否如願實現，按目前資本市場與發展商的取態，都未敢太樂觀，從《預算案》的210億元地價收入預測，就可看出政府對賣地情況亦比較悲觀。參考今年度的實際推地量只有8,930伙，僅佔全年供應目標的68%，原因當然是缺人問津。
表列2024/25實際私樓供應量
| 土地供應來源 | 提供單位數量 |
|---|---|
| 住宅官地 | 1,970伙 |
| 鐵路物業發展 | 600伙 |
| 市建局 | 380伙 |
| 私人重建(契約修訂) | 4,275伙 |
| 私人重建(舊契樓) | 1,705伙 |
| 總計 | 8,930伙 |
| 年度供應目標 | 13,200伙 |
地價收入缺口如何填補?
正如我們昨日的直播中曾討論，財赤嚴重之際，在缺乏地價收入之中，政府要如何彌補這個缺口至關重要，財政司司長陳茂波昨日出席立法會會議時曾表示，「政府不再希望特區過分依賴地價收入，要發展經濟，利得稅、薪俸稅各方面的收入更重要。」過去高地價政策一直為人詬病，被視為窒礙香港多元發展的原因之一，我們十分認同，當發現問題時需要及時糾正，正如當過分依賴地價收入導致社會資源分配不均時，要收入轉型時，是否應提早向市民交代轉型路線圖，並提供適應期 (例如要引入消費稅，則會否提早以循序漸進的方式實施，並於首幾年提供稅務回贈等) 以減低當中的陣痛? 不過，按照新一份《預算案》，似乎暫時只能靠發債填補非經營收入的缺失，目前要擺脫地價收入，究竟是不為也，還是不能也?
究竟發債是否可取，大家都沒有水晶球，只是當多項大型基建，例如北都的投資回報都未有實際預測時，市民自然難有信心，至於有人將香港跟新加坡比較，認為香港的債務對GDP比率目標只有最高16.5%，遠比新加坡的171%低得多，但事實上新加坡政府債務中，超過90%為非支出債務，用於促進當地債券市場發展、CPF(公積金)投資及新加坡主權基金(如淡馬錫)的投資，猶如左手交右手，每年這些債務更可為新加坡政府帶來高達20%收入(NIRC)，只有約1%債務用於工程開支，不能同日而語，這些我們都曾在昨晚的直播中探討，谷友可以在YT的會員頻道回顧。
