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立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!下半年首個大型新盤，由新地屯門「NOVOLAND」第3A期打頭陣。關於樓盤的位置、周邊交通及社區配套等因素，我們在《胡‧說樓市》的影片中已有深入探討。今次，我們將聚焦於發展商為這個壓軸期數所採用的銷售策略，當中似乎隱含著對未來樓市走向的重要啟示。
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NOVOLAND 3A期劈價推售 再破「首批最平」慣例
作為項目壓軸登場的「NOVOLAND」3A期，共提供534個單位。發展商於六月底開出首張價單，涉及108伙，即供平均呎價僅為11,398元。這個定價不但較去年中推出的3B期呎價11,598元低約1.7%，若與項目最初於2022年7月及8月開售的1A及1B期相比，減價幅度更高達14%至19%，再一次打破了市場「首批定價最具優勢」的傳統說法。
NOVOLAND 各期數首批呎價比較
| 期數 | 推出時間 | 首批即供平均呎價 | 與3A期呎價比較 |
| 3A期 | 2024年6月 | 11,398元 | – |
| 3B期 | 2023年年中 | 11,598元 | 3A期低約1.7% |
| 1B期 | 2022年8月 | 13,998元 | 3A期較之減價19% |
| 1A期 | 2022年7月 | 13,188元 | 3A期較之減價14% |
雖然早期買家大部分已完成上會，理應較難觸發其他樓花項目因估價不足而引發的上會危機，但發展商持續減價，對於當初承造高成數按揭的業主而言，無疑增加了陷入負資產的風險，間接遏抑了換樓鏈的流轉動力。
新策略：重心轉向「租轉買」
正因如此，發展商今次的銷售策略出現明顯轉變。過往用作吸引投資者及換樓家庭的全屋傢俬套餐已不復見，取而代之的是一系列針對現有租客的優惠。即使項目仍提供換樓相關的現金回贈或「先住後付」計劃，但重心已顯然轉移至吸納屋苑內的租客，鼓勵他們「轉租為買」。
這種策略對早期業主構成了雙重壓力。發展商減價已蠶食其物業價值，如今再直接與他們爭奪租客客源，令那些原打算放租單位以幫補供款的業主，其退路也被進一步封鎖。
「租轉買」計劃詳解：如何吸引租客入市？
發展商為吸引租客入市，可謂設想周到，從提供現金誘因、解決首期支付難題，以至降低初期供款壓力都一一覆蓋。
| 優惠項目 | 計劃內容 | 備註 |
| 現金回贈 | 已簽訂「NOVOLAND」租約的租客，購買新單位可獲一次性現金回贈。 | 開放式單位回贈3,000元；一房單位回贈5,000元。 |
| 分段支付訂金 | 租客買家可於一年租約期內，分階段支付樓價20%的訂金。 | 旨在減輕買家在租金與首期之間「兩面夾擊」的資金壓力。 |
| 低門檻供款 | 提供發展商「80%一按」及「漸進式供款」計劃。 | 讓買家在供款初期能以低於市值的租金水平供樓。 |
付款辦法暗藏風險：「漸進式供款」與發展商一按分析
發展商提供的付款辦法看似極具吸引力，但買家在入市前必須了解當中的細節與潛在風險。
1. 漸進式供款計劃
此計劃容許細單位買家在起初數年以較低的固定金額供款。以第一年為例，開放式單位月供僅5,000元，一房單位則為6,000元，遠低於目前同區約11,000元及12,800元的市值租金。然而，這只是「蜜月期」。
「漸進式供款」首年供款與市值租金比較
| 單位類型 | 「漸進式供款」首年月供 | 同區參考市值月租 |
| 開放式單位 | 5,000元 | 約11,000元 |
| 一房單位 | 6,000元 | 約12,800元 |
由上表可見，供款金額逐年遞增，大約在第四至五年，其利率便會與市場利率看齊。屆時買家若不轉按至傳統銀行，利息支出將會大增。
2. 發展商「80%一按」
此計劃雖然提供了高達八成的按揭，但與傳統銀行按揭相比，存在一些關鍵差異，買家需要特別注意。
發展商「80%一按」計劃要點
| 項目 | 詳情 |
| 最長供款年期 | 25年，較傳統銀行按揭為短 。 |
| 首三年後利率 | 息率飆升至6.25厘 。 |
| 關鍵事項 | 低息期僅為首三年，買家需要適時轉按以減省利息支出 。 |
總括而言，不論是「漸進式供款」還是發展商一按，其低息期都只是短暫的「蜜月期」。買家必須為未來利率上升做好準備，並計劃在低息期結束後及時轉按，否則供款壓力將會愈見沉重。
發展商舉動對後市的兩大啟示
新地今次的銷售策略，至少為我們帶來兩重市場啟示：
- 發展商急於清貨： 從進取的開價可見，發展商期望盡快售罄單位，為整個項目劃上完美句號。畢竟，「NOVOLAND」項目共分三期發展，涉及多達4,585個單位。撇除今期，項目至今已售出3,452伙，為集團套現205億元。在早前數期已錄得可觀利潤的前提下，發展商情願在項目尾聲削減利潤，以加快資金回籠，將資源投放到其他全新項目。
- 本地需求動力疲弱： 新地主動爭搶同屋苑租客，而非依賴傳統的換樓客或投資者，這正正反映出目前本地買家的需求動力頗為疲弱。當前市場除了依賴境外買家帶來的新資金，以及少數資金充裕的投資者外，期望透過資產升值而來的換樓需求，仍然未成氣候。
