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近期本港加息周期預期見頂，私樓租金亦接近歷史新高，樓價指數更連續三個月錄得升幅，市場普遍認為樓市已接近見底，買家置業信心似乎有所回升。然而，為何我們仍然不斷聽到巨額蝕讓的成交個案？這些資訊我們又該如何解讀？
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近四成二手成交蝕本離場
根據代理行一份研究報告，總結今年首8個月全港有紀錄上手購入價的15,871宗二手私人住宅登記中，帳面錄得盈利的僅有9,789宗，而虧損的成交卻多達5,996宗，佔比高達38%。這意味著每10位賣家，就有接近4位需要蝕本離場。看到這份報告，您會否認為樓市尚未真正見底？
香港首8個月二手私人住宅成交賺蝕比例
項目 宗數 總成交量 15,871宗 帳面獲利 9,789宗 帳面虧損 5,996宗 蝕讓比例 38%
蝕讓盤源頭：2018年後高追入市成主因
要深入分析，我們首先要了解這些蝕讓物業的買入時間。在5,996宗蝕讓成交中，有高達3,725宗的購入年份是在2018年之後，佔整體蝕讓貨源的62%。這批業主普遍在樓市高峰期或轉角市前高追入市，成為了這波跌市中受創最重的一群。
五大蝕讓重災區屋苑
若以屋苑劃分，個別樓盤的蝕讓情況更為驚人。以下為今年首8個月平均蝕讓幅度最高的五個屋苑：
| 排名 | 屋苑 | 地區 | 平均蝕幅 |
| 1 | 緹岸 (前稱：恒大．珺瓏灣) | 掃管笏 | 45% |
| 2 | 薈蕎 | 大圍 | 41% |
| 3 | 高爾夫．御苑 | 上水 | 40% |
| 4 | 曦臺 | 油塘 | 38% |
| 5 | 御海灣 | 屯門 | 37% |
個案分析：「緹岸」蝕幅高達59%
蝕讓榜首的掃管笏「緹岸」（前身為「恒大．珺瓏灣」），期內19宗二手成交的平均蝕幅高達45%。其中一個最嚴重的個案為二期3A座中層M室，一個實用面積222平方呎的單位，新近僅以178萬元售出，平均呎價約8,027元。相比原業主買入價437.5萬元，帳面大幅貶值59%，虧損極為慘重。
翻查資料，「緹岸」今年共有11宗成交的跌幅超過50%，當中更有四個單位的成交價低於200萬元。這些蝕讓盤的共同點，除了是業主在高位追入樓花外，亦與原發展商恒大的財困狀況密切相關。恒大財困後，接管人福彩發展為盡快向債權人套現，大幅劈價推售餘貨，此舉間接拖累了二手市場的業主，迫使他們必須減價求售。此外，當部份業主不幸宣布破產後，其物業的接管人亦會跟隨市場劈價趨勢，加速賣出資產。
逆市奇葩：劈價盤中尋獲利機會
從投資角度看，能否掌握合適的入市時機，是決定輸贏甚至長遠投資規劃的關鍵。高位追入的物業不僅難以轉手，更可能面臨負資產，需要補錢才能賣樓，大大限制了資產升值的空間。相反，能夠在市場低位成功吸納平價貨源的買家，才能確保未來的獲利空間。
今年首八個月，亦不乏成功獲利的例子。賺幅最高的屋苑之一是屯門「上嵐」，該樓盤當年曾以呎價18,000多元開售，但最終發展商劈價45%清售貨尾。成功在當時劈價潮中入貨的買家，如今轉手均錄得盈利。例如一個中層A室單位，實用面積270平方呎，買家去年以315.4萬元低位吸納，近期以348.9萬元賣出，帳面獲利約33.5萬元。
另一例子是「尚柏」，該盤沒有車路直達，且一屋有十多個消防裝置，但因發展商劈價盡推，加上一手買家免經紀佣金及享100元低厘印費優惠，吸引了部份敢於冒險的買家入市。如今，這些買家亦成功沽貨獲利，使「尚柏」成為賺幅第二多的屋苑。
