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撰文: 《胡‧說樓市》編輯部 資料更新：2026年9月16日
行政長官發表新一份《施政報告2026》及第一份《香港五年規劃》，政策涵蓋房屋、北部都會區、鼓勵生育、青年就業、中小企、創新科技、醫療及安老等範疇。
對樓市而言，今年幾乎無新政策，主要包括公營房屋供應持續增加、公屋輪候時間繼續縮短，以及針對有新生嬰兒家庭推出置業及按揭優惠；北部都會區方面，九個新發展區亦將陸續全面啟動。
《胡‧說樓市》為大家整理《施政報告2026》主要政策重點。
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《施政報告2026》對比去年政策更新
| 範疇 | 2026年政策／措施 | 新舊分類 | 對比2025年有何不同？ |
|---|---|---|---|
| 谷生育 | 第二名或之後子女，新生嬰兒獎勵金由 2萬元增至3萬元 | 🆕 新政策／新金額 | 去年只有每名新生嬰兒2萬元，今年首次對第二胎或之後子女加碼。 |
| 谷生育 | 第二名或之後子女免稅額由 14萬元增至16萬元 | 🆕 新金額 | 去年已有子女免稅優惠，今年再針對第二名或之後子女提高免稅額。 |
| 谷生育 | 合資格家庭在生育前一年或之後兩年內買住宅，最多減2萬元印花稅 | 🆕 全新政策 | 2025年未有把生育政策直接與住宅印花稅優惠掛鈎。 |
| 谷生育 | 有新生嬰兒的白表家庭買居屋，最高按揭成數增至95% | 🆕 全新政策 | 去年已有「家有初生」優先安排，但未有95%居屋按揭優惠。 |
| 樓市措施 | 設立三層大廈管理糾紛機制，由地區介入、專業調解，再到法院 | 🆕 新制度 | 去年未有這套三層處理機制，今年首次提出。 |
| 樓市措施 | 未來五年更換／復修350公里老化水管 | 🆕 新KPI | 屬今年新量化基建目標，重點是減低爆喉風險、提升供水穩定。 |
| 樓市措施 | 公屋綜合輪候時間最新降至 4.8年 | 🔄 新數字 | 去年為5.1年，今年再縮短0.3年。 |
| 樓市措施 | 公屋輪候時間目標降至 4.5年 | ♻️ 舊目標 | 4.5年並非今年新承諾，去年已提出，今年屬續推。 |
| 樓市措施 | 2027/28年度起五年，公營房屋平均每年落成 超過35,000伙 | 🔄 新數字／新口徑 | 去年是2026/27起五年約189,000伙；今年更新另一個五年期供應預測，並非全新供應政策。 |
| 樓市措施 | 30,000伙簡約公屋明年3月底前全部落成 | ♻️ 舊政策進入收尾 | 3萬伙簡約公屋早已公布，今年重點只是更新完成時間，並非新增3萬伙。 |
| 北都發展 | 北都九個新發展區全數啟動 | 🔄 舊政策升級 | 發展北都本身不是新政策，今年重點是由規劃階段進一步落實至九個發展區全面啟動。 |
| 北都發展 | 牛潭尾明年上半年展開土地平整及基建工程 | 🆕 新時間表 | 去年已有牛潭尾及北都發展方向，今年首次給出更具體工程進度。 |
| 北都發展 | 打鼓嶺啟動逾 200公頃優先發展地帶 | 🆕 新進度／新數字 | 屬今年較具體的落地安排。 |
| 北都發展 | 2028年底起陸續產出熟地 | 🆕 新里程碑 | 去年主要談規劃及機制，今年開始明確交代熟地供應時間。 |
| 北都發展 | 發展新田、洪水橋、打鼓嶺三個大學城，總體規劃面積逾1,000公頃 | 🔄 舊概念具體化 | 去年已有「北都大學城」概念，今年進一步定地點、定規模。 |
| 北都發展 | 研究院研究課程學額增約 30%至9,600個 | 🔄 舊方向＋新KPI | 去年已有國際教育樞紐及人才政策，今年首次有更清楚量化目標。 |
未來土地供應
《五年規劃》指出，預計未來十年，即2027/28至2036/37年度，熟地產量約2,500公頃，當中1,400公頃將於未來五年產出，政府將協調鐵路及市區重建局等土地來源，有序推出土地供應，讓物業市場平穩和健康發展。
未來五年，即2026/27至2030/31年度，連同簡約公屋，預計本港總體公營房屋建屋量將達196,000伙。
增加資助出售單位供應，優化出售及轉讓安排，協助市民沿房屋階梯上游，並逐步增加公營房屋新建單位面積及大單位比例。同時，把於2022 年至2025 年期間首次出售的資助出售單位的轉讓限制年期由15 年縮
短至10 年。
2026/27至2030/31年度，落成的公營房屋項目中，大致不少於一半項目採用MiC(組裝合成建築法)，將公營房屋項目變為大灣區創新鏈及產業鏈。
公營房屋供應：未來五年平均每年落成逾3.5萬伙
政府表示，由2027/28年度起的五年，公營房屋落成量平均每年將超過35,000個單位，較本屆政府上任時相應五年期的預測落成量增加約73%。
至於早前推出的30,000個「簡約公屋」單位，政府預計可於明年3月底前全部落成，較原定時間提前完成。
公屋輪候時間降至4.8年
公屋綜合輪候時間目前已降至4.8年，過去四年縮短超過一年；一般公屋申請住戶數目亦下降超過30%。
政府維持原有目標，計劃於2027年把公屋綜合輪候時間進一步降至4.5年。
換言之，未來幾年的房屋政策主軸仍然是加快公營房屋落成，以及進一步縮短輪候公屋時間。
鼓勵生育11項措施：第二胎起新生嬰兒獎勵金加至3萬元
政府今年推出一系列鼓勵生育措施，其中不少與住屋及家庭置業直接相關。
1. 新生嬰兒獎勵金延長三年
現時每名合資格新生嬰兒可獲20,000元新生嬰兒獎勵金，計劃將延續三年。
2. 第二名或之後子女獎勵金增至3萬元
由《施政報告2026》公布當日或之後出生的第二名或之後子女，新生嬰兒獎勵金由20,000元增加至30,000元，措施為期三年。
3. 第二名或之後子女免稅額提高
第二名及其後出生的子女，相關免稅額由14萬元提高至16萬元。而在出生後首個課稅年度享有的額外免稅額，亦由14萬元提高至16萬元。
生仔買樓最多減2萬元印花稅
今年另一項較直接涉及樓市的措施，是為生育家庭提供住宅物業印花稅優惠。合資格家庭如在生育前一年或之後兩年內購買住宅物業，可獲減免：最多20,000元印花稅
新生嬰兒白表家庭：居屋最高按揭成數增至95%
由下一期居屋銷售計劃開始，有新生嬰兒的白表家庭申請者，最高按揭成數將提高至：95%
北部都會區：九個新發展區未來五年全面啟動
北部都會區繼續是政府未來發展重點。
《施政報告2026》提出，北部都會區將從規劃逐步進入更大規模的建設階段。
政府表示：
- 今年及明年分別啟動不同新發展區的法定規劃及相關程序；
- 明年上半年啟動牛潭尾新發展區土地平整及基礎設施工程；
- 2028年底起陸續產出熟地；
- 明年啟動打鼓嶺新發展區超過200公頃優先發展地帶的法定規劃及相關程序。
政府的目標是讓北都九個新發展區全數啟動。
加快北都審批：工務工程最快縮短3至6個月
為縮短北都發展時間，政府會繼續簡化審批程序。
其中包括運用數碼平台，把部分工務工程審批時間縮短約3至6個月；新鐵路項目的建築圖則首次審批時間亦會縮短。
政府亦會擴大「香港環境數據庫」，利用人工智能協助規劃，部分環境評估程序由原本約36至48個月，大幅縮短至約15至24個月，個別北都項目的環評程序則可進一步縮短至約15至20個月。
另外，政府計劃向立法會提交修例建議，為從事金融、先進製造、創科研究、總部活動、物流及供應鏈管理等重點產業的個別企業，提供百分之五或半稅優惠。
北都建三個大學城：總規劃面積逾1,000公頃
北部都會區另一個重要方向，是發展「大學城」。
政府計劃在：新田、洪水橋及打鼓嶺建設三個大學城，三個北都大學城內約300公頃屬教育設施；連同毗鄰產業、科技、生活社區、保育及文康設施，整體規劃範圍逾1,000公頃。當中洪水橋大學城2026年開始分配校園用地，支持院校2027至2028年率先進駐。
大學城將採用「城區」概念發展，把教育、科技、產業及生活社區結合，形成「五元素」布局。河套香港園區第一期大樓亦會定位為大學城的「超級連結」，連接本地、內地及海外頂尖大學及科研機構。
研究生學額再增加
配合大學城及創科發展，政府亦會增加研究生名額。包括：
- 研究院研究課程學額增加約30%，至2030/31學年達約9,600個；
- 「香港博士研究生獎學金計劃」名額由2027/28學年起逐步增加，至2029/30學年達550個；
- 由2027/28學年起，每年額外提供2,000萬元撥款支持知識共享。
五年規劃提出，到2029/30學年，在港修讀經本地評審全日制專上課程的非本地學生人數將由2024/25學年的約79,800人增至100,000人，五年間增加約25%。
支援中小企：推出十項措施
政府提出十項支援中小企措施，包括協助企業拓展新市場、融資及數碼轉型。
當中包括：
- 延長20個免費信用評估服務一年；
- 提供更多AI應用支援及資助；
- 支援電商及品牌發展；
- 加快貿易融資；
- 為中小企提供知識產權估值等支援。
政府亦會鼓勵更多中小企採用AI及網絡安全等數碼方案。
AI及創科：設「人工智能資助計劃」
政府將向「人工智能資助計劃」注資10億元，支持智算產業發展。
同時會成立香港人工智能研發院，推動AI科研及產業應用；政府亦計劃建立「AI城市大腦」綜合城市管理系統，把大數據及人工智能應用於城市管理。
醫療及安老服務擴容
民生方面，政府亦提出多項醫療及安老服務措施。
醫療方面包括：
- 增設全港首個綜合日間醫院；
- 增加日間白內障手術中心服務；
- 增加日間放射診斷中心及日間放射治療中心服務量；
- 強化中醫藥服務。
安老方面，政府會增加約3,000張服務券、新增13個長者鄰舍中心及多間長者中心，並進一步推動「樂齡科技」及照顧者支援。
大廈管理改革：設三層機制處理爭議
針對樓宇管理爭議，政府提出建立以調解為主的「處理大廈管理糾紛三層機制」。
三層機制包括：
第一層： 由地區層面(區議員)介入較輕微的管理爭議；
第二層： 進一步轉介專業調解服務；
第三層： 如仍未能解決，再由法庭處理。
政府希望透過調解，減少大廈管理糾紛直接進入司法程序。
另外，政府將革新樓宇復修制度，加強對業主在技術、工程招標及財務方面的支援，並由官方機構把關、高度介入招標程序，重點打擊樓宇維修工程中的貪污及圍標問題。
水管更新：五年更換350公里老化水管
政府未來五年會加快更換及維修食水管，包括：
- 更換或復修約350公里老化水管；
- 優先處理爆喉風險較高的喉管；
- 建立智能食水管網及閉環管理系統，加強監察和預防爆喉。
舊區重建加速：市建局五年投放不少於400億元
政府提出以新區發展支援舊區更新，包括在北都新發展區預留土地，讓市建局推出全新「樓換樓」安排；同時檢視現時「同區七年樓齡」的賠償安排。
市建局未來五年將投放不少於約400億元推動舊區更新，政府亦會試行適度增加私人重建項目的地積率，以及跨區地積比轉移，吸引私人市場參與重建。
《施政報告2026》樓市政策重點
《施政報告2026》表面的樓市政策未算大刀闊斧，但配合首份五年規劃，真正值得留意的是香港未來五年的「供求兩邊同時擴張」：一邊是北都900公頃熟地、7萬伙住宅及公營房屋增供應；另一邊則是非本地學生增至10萬人、持續輸入人才改善人口結構。未來樓市的關鍵，將是新增住宅供應與新增人口需求，哪一邊走得更快。與置業及房屋市場關係最直接的措施主要有四方面：
第一，公營房屋供應繼續增加。
2027/28年度起五年，平均每年公營房屋落成量將超過35,000伙，而公屋輪候時間目標降至4.5年。
第二，生育政策開始與置業政策更直接掛鈎。
除了生育獎勵金及免稅額增加，有新生嬰兒家庭購買住宅可獲最高20,000元印花稅減免，新生嬰兒白表家庭申請居屋的最高按揭成數亦提高至95%。
第三，北都進入更大規模的落地階段。
九個新發展區將全數啟動，部分地區於2028年底開始陸續產出熟地，同時興建三個大學城。
第四，政府繼續透過縮短審批程序，加快土地及基建發展。
部分規劃、環評及工務審批時間將大幅縮短，直接影響北都未來土地供應速度。
