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臨近年尾，愈來愈多新盤交樓，其中之一係會德豐位於藍田嘅KOKO Hills，之前一度要延期交樓，導致唔少業主不滿，今日終於交樓了，究竟交樓質素係點? 好可惜，俾詹Sir發現浴缸交樓即塞渠。
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項目背景
位於藍田「茜發道」的「KOKO HILLS」，由藍田港鐵站行約八分鐘左右便到，一條斜路而落，回家就沒什麼問題；但如果前往搭港鐵就有點辛苦。這幅地，原屬「前茶果嶺高嶺土礦場」用地一部份，興建為私樓及居屋。地盤附就會預留興建學校。當年政府改劃後，在2016年11月把私樓土地推出招標，並由會德豐以63.88億元投得。項目地皮佔地196,565呎，最高可建樓面826,561呎，折合每呎7,728元。
表: KOKO HILLS資料表
| 地址 | 觀塘高嶺道3號 |
| 單位數目 | 413個 |
| 面積 | 345-2,024呎 |
| 校網 | 48區校網 |
| 發展商 | 會德豐 |
業主背景
「KOKO HILLS」共分開三期發展，一期提供413個單位，主打兩至三房單位，佔全盤八成，部份會望日後學校用地，部份則會望維港景，所以景觀截然不同。我們抽中驗樓的單位能望海單位。單位為3座高層A室，實用770呎。業主購入價1740.6萬元，計及平均呎價22,605元。
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | KOKO HILLS |
| 面積 | 770呎 |
| 單位 | 3座高層A室 |
| 樓價 | 1,740.6萬元 |
| 呎價 | 22,605元 |
| 得分 | 85分 |
單位問題及特色
1. 廚房雪櫃門彎曲
入屋經過小玄關，直入就是梗廚，再轉入就是整個客飯廳的主體面積。我們先看看廚房。廚房空間闊落，L形廚櫃把廚房裝置收納起來，上方做了一排過吊櫃，增加廚房收納，下方也有一些儲物櫃。工作枱面設有炒鑊用爐頭、雙爐頭，也屬明火煮食，還有微波焗爐、蒸爐，洗衣機及雪櫃也收納得很妥當，但驗樓師詹濟南發現依附雪櫃的門有彎曲，但因標準允許彎曲3毫米，而門身卻不超過此水平，故發展商有權不處理，但卻認為很礙眼，而且詹SIR也擔心若日後門身更彎曲時，不能成功關上雪櫃，,會令雪櫃漏氣及出現倒汗水，雪櫃也較易壞及浪費電力。
2. 廚房掛牆裝置近爐頭
另外廚房煮食爐上方設有一些掛牆裝置，估計是用來放抹手紙或保鮮紙，但詹SIR認為，裝置跟煮食爐太過接近，抹手紙及保鮮紙也易燃，擔心易生意外。而且該掛牆裝置下方又設有電掣。若放置電飯煲或熱水壺，蒸氣向上，也會影響抹手紙及保鮮紙的耐用。
3. 工人房及工人廁沒有氣窗
單位「三房一套連工人房及工廁」，同一類770呎的「三房一套連工人房及工人廁」，在5座A室都有提供，但其工人房及工廁設於廚房外及有氣窗。這個單位的則置於廚房內，沒有氣窗。工人姐姐會時刻困於廚房，而且只能透過廚房側窗通風，否則要長開冷氣。
4. 地板需加釘牢固
由廚房走出客飯廳的主體面積，客飯廳也很寬敞。整個長度足有5.925米。單是飯廳位置，牆身闊度有2.1米，長有2.425米，所以夠擺張六至八人餐桌，透過中間走廊分隔了客廳，客廳都有3.2米闊，跟掛電視牆身有足夠距離。單位鋪砌了長條形木條地板，但驗樓師發現單位地板部份地方有鬆，需加釘牢固，估計跟工人施工時，採45度角落釘，但角度有偏差或地板有鬆。而且排地板的方式也令邊位出現上窄下闊的問題，影響視覺。
5. 睡房空間偏細
由客飯廳走過來拉開趟門就是露台。由露台外望，可透過內園望「KOKO HILLS」第二期及三期，以及望向維港景色，可以望向港島東一帶。但長遠是否有保障仍未知，因為「KOKO HILLS」第二期及三期之間，已預留了土地興建居屋，景觀是否有保障也拭目以待。因為景觀也算標青，所以收納於走廊的睡房，開則上都做到廳房同向，可以望望。兩間均為客房，都做到廳房同向，但空間不算很大。長闊都是約兩米左右，內櫳只有不足50呎，似乎空間分配上較側重廳、而非睡眠區。
6. 玻璃幕牆需計入實用面積
為迎合景觀而採用了玻璃幕牆設計，雖然有助拉闊單位景觀，但因玻璃幕牆向外伸出了200毫米，為圍封牆一部份，需計算入實用面積售予小業主。而全個單位幕牆面積有27呎，以業主買入價1740.6萬元計，平均呎價20,000(口誤: 22,605元)，幕牆的成本就價值61萬元了。
7. 側窗有漏風問題
驗樓師在側窗也發現漏風，擔心長遠會有漏水問題。他表示，側窗漏風跟緊貼扣安裝不穩有關，扭實緊貼扣可解決問題。詹SIR說，坊間很多驗漏水時會用灑水方法，但由於這扇窗並沒有一個好的角度來試水，試水會不準確，反而應檢查膠邊。膠邊置於窗線及窗框，透過互相緊貼來阻隔水流。當關上窗戶，風壓可把膠邊壓得實，但沒有風壓也不會漏水，盡量檢查清楚該膠邊更實際。
8. 主人房浴缸有淤塞
業主反映，單位熱水爐開關置於廚房，每次用熱水爐也需要走往廚房開關，而且熱水運行較耐一點，要等候一段時間才有熱水外，主人套房浴缸的去水很慢，估計跟清潔工人清潔時，不小心把砂石跌入去水口有關。詹SIR建議，可嘗試用氣壓泵疏通，但若不幸為實石屎，則可能需換一段渠。
9. 單位不設工作平台卻有厚牆身
單位不設工作平台，而同樣為770呎、位於5座A室的三房一套工人房及工人廁，則設有工作平台，但這不代表單位內櫳可用性大一點。因為主人房對大街的牆身，牆身厚度達400毫米，計及長度足有3.925米，這幅石屎牆身面積達16呎，也就是等於一個工作平台的面積，這裡亦盛惠36.2萬元。
胡．說評析
驗樓得分
基於來去水失分多，拖低單位只得85分，跌落去B級級別。現場都見到發展商職員跟驗樓師競賽。驗樓師一邊驗、發展商一邊執，連鬆地板都即時處理。我們亦把結果轉交發展商會德豐，回覆指廚櫃門彎曲、鬆地板、睡房漏風、浴缸去水慢的問題，已安排承建商跟進。廚房牆身掛抹手紙及熱水爐開關等設計問題，則會再探討未來可改善的空間。
附近興建居屋
質素尚算過關，屋苑有先天山景優勢，所以雖然內園仍待二三期完工，但初步望落都頗像樣。雖然如此，購買KOKO HILLS也值得關注其日後周邊環境的變化，之前不是說過，「茶果嶺高嶺土礦場」會規劃作私樓外，日後也會起居屋。居屋用地地1.39公頃，因預計地積比率會增至九倍，樓高達135及140米，對部份單位景觀可能構成影響。初步計劃興建三座公營房屋，共提供2,250個住宅單位，預計用地最快在2026年度作發展，最快2030年落成。
茶果嶺村起公屋影響身價
除了KOKO HILLS附近會建居屋，政府在《施政報告》也提出會把「茶果嶺村」改劃公屋，預計提供4,500個單位，但首階段0.6公頃用地，預計會先提供1,000個單位，亦會在2026年開始發展，都有機會影響「KOKO HILLS」的私樓身價價值。
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