【KOKO HILLS驗樓】交樓浴缸即塞! 海景單位可能無保障? (附影片)

【KOKO HILLS驗樓】交樓浴缸即塞! 海景單位可能無保障? (附影片)

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臨近年尾,愈來愈多新盤交樓,其中之一係會德豐位於藍田嘅KOKO Hills,之前一度要延期交樓,導致唔少業主不滿,今日終於交樓了,究竟交樓質素係點? 好可惜,俾詹Sir發現浴缸交樓即塞渠。

本文目錄

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項目背景

位於藍田「茜發道」的「KOKO HILLS」,由藍田港鐵站行約八分鐘左右便到,一條斜路而落,回家就沒什麼問題;但如果前往搭港鐵就有點辛苦。這幅地,原屬「前茶果嶺高嶺土礦場」用地一部份,興建為私樓及居屋。地盤附就會預留興建學校。當年政府改劃後,在2016年11月把私樓土地推出招標,並由會德豐以63.88億元投得。項目地皮佔地196,565呎,最高可建樓面826,561呎,折合每呎7,728元。

KOKO HILLS

: KOKO HILLS資料表

地址觀塘高嶺道3號
單位數目413個
面積345-2,024呎
校網48區校網
發展商會德豐

業主背景

「KOKO HILLS」共分開三期發展,一期提供413個單位,主打兩至三房單位,佔全盤八成,部份會望日後學校用地,部份則會望維港景,所以景觀截然不同。我們抽中驗樓的單位能望海單位。單位為3座高層A室,實用770呎。業主購入價1740.6萬元,計及平均呎價22,605元。

: 驗樓樓盤資料

屋苑KOKO HILLS
面積770呎
單位3座高層A室
樓價1,740.6萬元
呎價22,605元
得分85分

單位問題及特色

1. 廚房雪櫃門彎曲

入屋經過小玄關,直入就是梗廚,再轉入就是整個客飯廳的主體面積。我們先看看廚房。廚房空間闊落,L形廚櫃把廚房裝置收納起來,上方做了一排過吊櫃,增加廚房收納,下方也有一些儲物櫃。工作枱面設有炒鑊用爐頭、雙爐頭,也屬明火煮食,還有微波焗爐、蒸爐,洗衣機及雪櫃也收納得很妥當,但驗樓師詹濟南發現依附雪櫃的門有彎曲,但因標準允許彎曲3毫米,而門身卻不超過此水平,故發展商有權不處理,但卻認為很礙眼,而且詹SIR也擔心若日後門身更彎曲時,不能成功關上雪櫃,,會令雪櫃漏氣及出現倒汗水,雪櫃也較易壞及浪費電力。

廚房雪櫃門彎曲

2. 廚房掛牆裝置近爐頭

另外廚房煮食爐上方設有一些掛牆裝置,估計是用來放抹手紙或保鮮紙,但詹SIR認為,裝置跟煮食爐太過接近,抹手紙及保鮮紙也易燃,擔心易生意外。而且該掛牆裝置下方又設有電掣。若放置電飯煲或熱水壺,蒸氣向上,也會影響抹手紙及保鮮紙的耐用。

廚房掛牆裝置近爐頭

3. 工人房及工人廁沒有氣窗

單位「三房一套連工人房及工廁」,同一類770呎的「三房一套連工人房及工人廁」,在5座A室都有提供,但其工人房及工廁設於廚房外及有氣窗。這個單位的則置於廚房內,沒有氣窗。工人姐姐會時刻困於廚房,而且只能透過廚房側窗通風,否則要長開冷氣。

工人房及工人廁沒有氣窗

4. 地板需加釘牢固

由廚房走出客飯廳的主體面積,客飯廳也很寬敞。整個長度足有5.925米。單是飯廳位置,牆身闊度有2.1米,長有2.425米,所以夠擺張六至八人餐桌,透過中間走廊分隔了客廳,客廳都有3.2米闊,跟掛電視牆身有足夠距離。單位鋪砌了長條形木條地板,但驗樓師發現單位地板部份地方有鬆,需加釘牢固,估計跟工人施工時,採45度角落釘,但角度有偏差或地板有鬆。而且排地板的方式也令邊位出現上窄下闊的問題,影響視覺。

地板需加釘牢固

5. 睡房空間偏細

由客飯廳走過來拉開趟門就是露台。由露台外望,可透過內園望「KOKO HILLS」第二期及三期,以及望向維港景色,可以望向港島東一帶。但長遠是否有保障仍未知,因為「KOKO HILLS」第二期及三期之間,已預留了土地興建居屋,景觀是否有保障也拭目以待。因為景觀也算標青,所以收納於走廊的睡房,開則上都做到廳房同向,可以望望。兩間均為客房,都做到廳房同向,但空間不算很大。長闊都是約兩米左右,內櫳只有不足50呎,似乎空間分配上較側重廳、而非睡眠區。

睡房空間偏細

6. 玻璃幕牆需計入實用面積

為迎合景觀而採用了玻璃幕牆設計,雖然有助拉闊單位景觀,但因玻璃幕牆向外伸出了200毫米,為圍封牆一部份,需計算入實用面積售予小業主。而全個單位幕牆面積有27呎,以業主買入價1740.6萬元計,平均呎價20,000(口誤: 22,605元),幕牆的成本就價值61萬元了。

玻璃幕牆需計入實用面積

7. 側窗有漏風問題

驗樓師在側窗也發現漏風,擔心長遠會有漏水問題。他表示,側窗漏風跟緊貼扣安裝不穩有關,扭實緊貼扣可解決問題。詹SIR說,坊間很多驗漏水時會用灑水方法,但由於這扇窗並沒有一個好的角度來試水,試水會不準確,反而應檢查膠邊。膠邊置於窗線及窗框,透過互相緊貼來阻隔水流。當關上窗戶,風壓可把膠邊壓得實,但沒有風壓也不會漏水,盡量檢查清楚該膠邊更實際。

側窗有漏風問題

8. 主人房浴缸有淤塞

業主反映,單位熱水爐開關置於廚房,每次用熱水爐也需要走往廚房開關,而且熱水運行較耐一點,要等候一段時間才有熱水外,主人套房浴缸的去水很慢,估計跟清潔工人清潔時,不小心把砂石跌入去水口有關。詹SIR建議,可嘗試用氣壓泵疏通,但若不幸為實石屎,則可能需換一段渠。

主人房浴缸有淤塞

9. 單位不設工作平台卻有厚牆身

單位不設工作平台,而同樣為770呎、位於5座A室的三房一套工人房及工人廁,則設有工作平台,但這不代表單位內櫳可用性大一點。因為主人房對大街的牆身,牆身厚度達400毫米,計及長度足有3.925米,這幅石屎牆身面積達16呎,也就是等於一個工作平台的面積,這裡亦盛惠36.2萬元。

單位不設工作平台卻有厚牆身

胡.說評析

驗樓得分

基於來去水失分多,拖低單位只得85分,跌落去B級級別。現場都見到發展商職員跟驗樓師競賽。驗樓師一邊驗、發展商一邊執,連鬆地板都即時處理。我們亦把結果轉交發展商會德豐,回覆指廚櫃門彎曲、鬆地板、睡房漏風、浴缸去水慢的問題,已安排承建商跟進。廚房牆身掛抹手紙及熱水爐開關等設計問題,則會再探討未來可改善的空間。

附近興建居屋

質素尚算過關,屋苑有先天山景優勢,所以雖然內園仍待二三期完工,但初步望落都頗像樣。雖然如此,購買KOKO HILLS也值得關注其日後周邊環境的變化,之前不是說過,「茶果嶺高嶺土礦場」會規劃作私樓外,日後也會起居屋。居屋用地地1.39公頃,因預計地積比率會增至九倍,樓高達135及140米,對部份單位景觀可能構成影響。初步計劃興建三座公營房屋,共提供2,250個住宅單位,預計用地最快在2026年度作發展,最快2030年落成。

茶果嶺村起公屋影響身價

茶果嶺村起公屋影響身價

除了KOKO HILLS附近會建居屋,政府在《施政報告》也提出會把「茶果嶺村」改劃公屋,預計提供4,500個單位,但首階段0.6公頃用地,預計會先提供1,000個單位,亦會在2026年開始發展,都有機會影響「KOKO HILLS」的私樓身價價值。

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