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香港小輪與帝國集團合作發展，位於掃管笏的「帝御系列」，原本預計關鍵日期為2022年4月，最終延遲145天去到2022年9月，今日終於可以交樓給業主。之前不少業主曾跟我們反映相關問題，尤其很多上車客擔心租樓等收樓外，部份擔心要趕及真正加息前上會，雖然勉強叫鬆一口氣，但慢工是否出細貨?
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項目背景
分三期發展
「帝御」承建商是「精進」，也就是早前安達臣道冧天秤的一間，項目一共分三期發展，包括較捱近「國際紅十字路會」的一期「帝御．金灣」、較捱近「青山公路」及「黃金海岸」的二期「帝御．星濤」；而三期「帝御．嵐天」則捱近「屯門公路」方向，全盤共提供1,782個單位，主打開放式及一房為主。
驗樓單位貼近最細單位
我們驗收的單位位於二期「帝御．星濤」，面積只有192呎，也就是貼近樓盤最細單位面積186呎的單位。業主以399萬元購入，但圍到實呎超過20,000元。
表: 帝御．星濤資料表
| 地址 | 青山公路青山灣段8號 |
| 單位數目 | 614個 |
| 面積 | 186-1,376呎 |
| 校網 | 71區校網 |
| 發展商 | 恒基地產 |
表: 驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 帝御．星濤 |
| 面積 | 192呎 (花園: 132呎) |
| 單位 | 1座地下花園單位 |
| 樓價 | 399.94萬元 |
| 呎價 | 20,830元 |
| 得分 | 91分 |
驗樓注意事項
1. 玄關增設高身儲物櫃
以前開放式單位多數一邊為洗手間門口，對面為開放式廚房的設計，但這裡一邊為洗手間牆身，可利用16厘米的小凹位做了儲物櫃，就如這裡有玻璃鏡身，內裡為設層板的高身儲物櫃。上方亦設有儲物櫃，雖然不算很深，但可作儲物之用，下方設有三格鞋櫃，旁邊還收納一張椅子，方便外出著鞋，中空位置可放鎖匙及飾物。
2. 儲物櫃門有斜邊及彎曲
業主收樓時卻發現，櫃旁有點斜邊及向外凸。驗樓師說要先看看櫃門屬彈弓掣還是磁石掣。若採用彈弓掣，因彈弓掣佔用了一些位置，可能會令櫃門稍為向外凸出，因此稍有不平滑，玻璃門稍為高身，容易有彎曲問題，若超過3毫米也接受，建議可用一個五元硬幣來量度，如櫃板超過五元硬幣的厚度，即代表超過了可接受範圍。
3. 廚房儲物櫃過高
對面開放式廚房，由上至下設有儲物櫃、微波爐及雪櫃，雪櫃高1.225米，闊56厘米，裡面有迷你冰格，下方蔬菜格，中間可儲物，較平時納米樓的迷你雪櫃，這個雪櫃相對大一點。廚房備餐枱面不算大，枱面放置兩頭電磁爐後，已沒有太多枱面可工作。盡量向高空發展，下方有儲物櫃及洗衣乾衣機，上方做儲物櫃，以及薄身儲物櫃可放鼓油之類。再向高空一點，上方還有儲物櫃，但儲物櫃位置卻很高，以正常男士的身高也覺得難取物品，對女戶主來說應該更困難。天花還有儲物櫃，只能夠目測卻不能觸碰，一定要爬梯才可觸及。
4. 客飯廳空間方正
由開放式廚房行過來，已是客飯廳主體面積，主體面積95呎，相當於比我們平常參觀新盤主人房面積大一點。因為樓底夠高，樓書列出3.5米，我們量度則3.26米左右，加上兩邊均有闊2.8米的牆身，擺傢俬也極靈活。據業主所指，她會選擇向高空發展，訂造高架床，令整個單位的可用度大增。
5. 迷你洗手間空間壓迫
洗手間門採用較慳位的趟門，但開啟趟卻容易夾手。洗手間亦為個單位最不合比例的地方，洗手盆連接坐廁頂櫃刻意修了微彎斜邊，雖然美觀，但對擺放漱口杯並不方便。
6. 洗手間櫃沒有裝防撞膠粒
洗手盆上方設玻璃鏡身櫃、旁為儲物櫃。當中玻璃鏡櫃刻意加裝膠粒，以防止跟門框碰撞，但另一邊的木櫃卻沒有加裝，雖然內裡也可作儲物，但打開後會跟浴屏門碰撞。未知是刻意不安裝還是怎樣，但若做多一步則會更理想。
7. 企缸試水後有積水
驗樓師在企缸作試水測試，發現試水後一段時間後仍有積水，較集中在企缸邊的位置，我相信發展商需要重造地台，以解決積水問題。驗樓師認為，在地下單位發現相關問題，在處理上較分層單位理想，因為就算真的在重造地台時，不小心弄破防水層也不用太擔心，相反其他分層單位，在重造地台時，卻可能會弄破防水層而影響下層住戶。
8. 巴士摺門具疏水功能
客飯廳外接一個入契花園。花園面積之大，足足132呎，雖然未大過單位內櫳，但已經等於內櫳近70%。推開這一趟巴士摺門外出，這裡就是私人花園。雖然有點難開啟，驗樓師卻表示在設計上有值得一讚的地方。他指出，普遍趟門會封兩條膠邊，但這趟摺門則封了六條膠邊。框邊有三條膠邊，另一邊框亦有三條膠邊，共六條膠邊可避免有水入室內，就算有水流入室內，因這裡設有去水槽，外邊有排水孔，故就算水流入框，也可透過去水槽流走。
9. 使用巴士摺門要份外小心
驗樓師建議，在開關巴士摺門時要別小心鎖頭的方向。因若不小心把鎖頭攝了入趟門內，可導致鎖頭變形及膠邊破損，最嚴重可致趟門防水失效。
10. 花園連接公共冷氣機散熱器平台
花園呈梯形布局，其中一邊貼近毗鄰花園，另一邊亦貼近毗鄰另一個單位的花園，還有一邊牆身外接冷氣機散熱器平台，已放置了兩部室外機，但別以為冷氣機室外機屬於驗樓單位，因為驗樓單位的室外機放置在天花上，這屬於其他單位的，也就是日後其他單位開冷氣機，花園就要承受噪音及熱力了。
11. 單位窗多花痕及崩花
花園另一邊就是玻璃幕牆及玻璃窗，也找到一些崩花的問題。驗樓師估計，玻璃幕牆花痕，因花痕屬條狀形，加上很密集，故判定為工人清潔所致。至於毗鄰玻璃窗則崩了一角，並非工人清潔所致，主要跟拆棚時的沙石碰撞有關。驗樓師建議，針對大玻璃窗只屬於花痕，並不建議更換，而可透過打磨來解決；但若出現崩花的玻璃，則建議更換。
胡說評析
驗樓得分
驗勻全屋，驗樓師給單位91分。除了窗扣得較多分之外，鋪磚、來去水稍為扣分外，全屋發現瑕疵不算多。雖然遲交樓，但質素尚算交到功課，對上到會的業主來說，質素過關理應可鬆一口氣。
區內競爭激烈
怎說也好，要盡力提升交樓質素，是因為掃笏本身的競爭很劇烈。「帝御」原本就是「掃管笏軍營」一部份。當年政府改劃住宅發展後，先把地盤西面推出招標，當時恒基及小輪在2016年以27.08億元、每呎地價4,085元投得西面用地發展為「帝御」；東面用地，現為「國際紅十字路會」用地，佔地29.1萬呎亦已納入本年度賣地計劃待招標。加上「帝御」旁邊還有一幅用地，也就是現在正在施工的地盤，原本由內房佳兆業以35億元投得的用地，其後因財困而轉售予玩具大王蔡志明，日後會有住宅提供。
開放式單位租值9,500-10,000元
雖然自住角度，未必太理會價格升跌，但附近一幅限呎地流標、加上長實新地的「飛揚」又減價賣樓，在供應澎湃前提，及大市氣氛轉弱下，也令人擔心掃管笏的前景。參考「帝御」普遍業主的放租叫價，開放式單位大約9,500元-10,000元，平均呎租約44-47元之間。當然，驗樓單位連花園有可能租得更高價錢。
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