【帝御:驗樓】$20,000/呎掃管笏單位,特色納米戶開箱! (附影片)

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香港小輪與帝國集團合作發展,位於掃管笏的「帝御系列」,原本預計關鍵日期為2022年4月,最終延遲145天去到2022年9月,今日終於可以交樓給業主。之前不少業主曾跟我們反映相關問題,尤其很多上車客擔心租樓等收樓外,部份擔心要趕及真正加息前上會,雖然勉強叫鬆一口氣,但慢工是否出細貨?

本文目錄

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項目背景

分三期發展

「帝御」承建商是「精進」,也就是早前安達臣道冧天秤的一間,項目一共分三期發展,包括較捱近「國際紅十字路會」的一期「帝御.金灣」、較捱近「青山公路」及「黃金海岸」的二期「帝御.星濤」;而三期「帝御.嵐天」則捱近「屯門公路」方向,全盤共提供1,782個單位,主打開放式及一房為主。

「帝御」承建商是「精進」

驗樓單位貼近最細單位

我們驗收的單位位於二期「帝御.星濤」,面積只有192呎,也就是貼近樓盤最細單位面積186呎的單位。業主以399萬元購入,但圍到實呎超過20,000元。

帝御

: 帝御.星濤資料表

地址青山公路青山灣段8號
單位數目614個
面積186-1,376呎
校網71區校網
發展商恒基地產

: 驗樓樓盤資料

屋苑帝御.星濤
面積192呎 (花園: 132呎)
單位1座地下花園單位
樓價399.94萬元
呎價20,830元
得分91分

驗樓注意事項

1. 玄關增設高身儲物櫃

以前開放式單位多數一邊為洗手間門口,對面為開放式廚房的設計,但這裡一邊為洗手間牆身,可利用16厘米的小凹位做了儲物櫃,就如這裡有玻璃鏡身,內裡為設層板的高身儲物櫃。上方亦設有儲物櫃,雖然不算很深,但可作儲物之用,下方設有三格鞋櫃,旁邊還收納一張椅子,方便外出著鞋,中空位置可放鎖匙及飾物。

玄關增設高身儲物櫃

2. 儲物櫃門有斜邊及彎曲

業主收樓時卻發現,櫃旁有點斜邊及向外凸。驗樓師說要先看看櫃門屬彈弓掣還是磁石掣。若採用彈弓掣,因彈弓掣佔用了一些位置,可能會令櫃門稍為向外凸出,因此稍有不平滑,玻璃門稍為高身,容易有彎曲問題,若超過3毫米也接受,建議可用一個五元硬幣來量度,如櫃板超過五元硬幣的厚度,即代表超過了可接受範圍。

儲物櫃門有斜邊及彎曲

3. 廚房儲物櫃過高

對面開放式廚房,由上至下設有儲物櫃、微波爐及雪櫃,雪櫃高1.225米,闊56厘米,裡面有迷你冰格,下方蔬菜格,中間可儲物,較平時納米樓的迷你雪櫃,這個雪櫃相對大一點。廚房備餐枱面不算大,枱面放置兩頭電磁爐後,已沒有太多枱面可工作。盡量向高空發展,下方有儲物櫃及洗衣乾衣機,上方做儲物櫃,以及薄身儲物櫃可放鼓油之類。再向高空一點,上方還有儲物櫃,但儲物櫃位置卻很高,以正常男士的身高也覺得難取物品,對女戶主來說應該更困難。天花還有儲物櫃,只能夠目測卻不能觸碰,一定要爬梯才可觸及。

廚房儲物櫃過高

4. 客飯廳空間方正

由開放式廚房行過來,已是客飯廳主體面積,主體面積95呎,相當於比我們平常參觀新盤主人房面積大一點。因為樓底夠高,樓書列出3.5米,我們量度則3.26米左右,加上兩邊均有闊2.8米的牆身,擺傢俬也極靈活。據業主所指,她會選擇向高空發展,訂造高架床,令整個單位的可用度大增。

客飯廳空間方正

5. 迷你洗手間空間壓迫

洗手間門採用較慳位的趟門,但開啟趟卻容易夾手。洗手間亦為個單位最不合比例的地方,洗手盆連接坐廁頂櫃刻意修了微彎斜邊,雖然美觀,但對擺放漱口杯並不方便。

迷你洗手間空間壓迫

6. 洗手間櫃沒有裝防撞膠粒

洗手盆上方設玻璃鏡身櫃、旁為儲物櫃。當中玻璃鏡櫃刻意加裝膠粒,以防止跟門框碰撞,但另一邊的木櫃卻沒有加裝,雖然內裡也可作儲物,但打開後會跟浴屏門碰撞。未知是刻意不安裝還是怎樣,但若做多一步則會更理想。

洗手間櫃沒有裝防撞膠粒

7. 企缸試水後有積水

驗樓師在企缸作試水測試,發現試水後一段時間後仍有積水,較集中在企缸邊的位置,我相信發展商需要重造地台,以解決積水問題。驗樓師認為,在地下單位發現相關問題,在處理上較分層單位理想,因為就算真的在重造地台時,不小心弄破防水層也不用太擔心,相反其他分層單位,在重造地台時,卻可能會弄破防水層而影響下層住戶。

企缸試水後有積水

8. 巴士摺門具疏水功能

客飯廳外接一個入契花園。花園面積之大,足足132呎,雖然未大過單位內櫳,但已經等於內櫳近70%。推開這一趟巴士摺門外出,這裡就是私人花園。雖然有點難開啟,驗樓師卻表示在設計上有值得一讚的地方。他指出,普遍趟門會封兩條膠邊,但這趟摺門則封了六條膠邊。框邊有三條膠邊,另一邊框亦有三條膠邊,共六條膠邊可避免有水入室內,就算有水流入室內,因這裡設有去水槽,外邊有排水孔,故就算水流入框,也可透過去水槽流走。

巴士摺門具疏水功能

9. 使用巴士摺門要份外小心

驗樓師建議,在開關巴士摺門時要別小心鎖頭的方向。因若不小心把鎖頭攝了入趟門內,可導致鎖頭變形及膠邊破損,最嚴重可致趟門防水失效。

使用巴士摺門要份外小心

10. 花園連接公共冷氣機散熱器平台

花園呈梯形布局,其中一邊貼近毗鄰花園,另一邊亦貼近毗鄰另一個單位的花園,還有一邊牆身外接冷氣機散熱器平台,已放置了兩部室外機,但別以為冷氣機室外機屬於驗樓單位,因為驗樓單位的室外機放置在天花上,這屬於其他單位的,也就是日後其他單位開冷氣機,花園就要承受噪音及熱力了。

花園連接公共冷氣機散熱器平台

11. 單位窗多花痕及崩花

花園另一邊就是玻璃幕牆及玻璃窗,也找到一些崩花的問題。驗樓師估計,玻璃幕牆花痕,因花痕屬條狀形,加上很密集,故判定為工人清潔所致。至於毗鄰玻璃窗則崩了一角,並非工人清潔所致,主要跟拆棚時的沙石碰撞有關。驗樓師建議,針對大玻璃窗只屬於花痕,並不建議更換,而可透過打磨來解決;但若出現崩花的玻璃,則建議更換。

單位窗多花痕及崩花

胡說評析

驗樓得分

驗勻全屋,驗樓師給單位91分。除了窗扣得較多分之外,鋪磚、來去水稍為扣分外,全屋發現瑕疵不算多。雖然遲交樓,但質素尚算交到功課,對上到會的業主來說,質素過關理應可鬆一口氣。

區內競爭激烈

怎說也好,要盡力提升交樓質素,是因為掃笏本身的競爭很劇烈。「帝御」原本就是「掃管笏軍營」一部份。當年政府改劃住宅發展後,先把地盤西面推出招標,當時恒基及小輪在2016年以27.08億元、每呎地價4,085元投得西面用地發展為「帝御」;東面用地,現為「國際紅十字路會」用地,佔地29.1萬呎亦已納入本年度賣地計劃待招標。加上「帝御」旁邊還有一幅用地,也就是現在正在施工的地盤,原本由內房佳兆業以35億元投得的用地,其後因財困而轉售予玩具大王蔡志明,日後會有住宅提供。

開放式單位租值9,500-10,000元

雖然自住角度,未必太理會價格升跌,但附近一幅限呎地流標、加上長實新地的「飛揚」又減價賣樓,在供應澎湃前提,及大市氣氛轉弱下,也令人擔心掃管笏的前景。參考「帝御」普遍業主的放租叫價,開放式單位大約9,500元-10,000元,平均呎租約44-47元之間。當然,驗樓單位連花園有可能租得更高價錢。

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