立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
漏水問題困擾不少業主，我們《胡．說樓市》早前亦收到一名來自康城站「首都」的業主，表示新裝修單位漏水導致客廁未能使用。經檢查後，鎖定漏水源頭為樓上單位，樓上業主亦答允維修，但事情卻仍未得到解決，而且亦有爭拗，為何?
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
事件始末
上層單位漏水至下層客廁天花
這件事發生於今年初，業主Jessie在今年一月購入了「首都」頂層對落一層單位後便開始裝修，其中近門口客廁天花板出現一些白色水晶體，懷疑漏水，於是便透過管理處跟進。其後經管理處檢查外牆後，發現外牆並非漏水源頭，相信漏水跟上層單位有關。結果管理處通知了樓上業主，業主樂意配合，但因單位已放租，租客基於疫情問題而不肯開門。
上層租客以疫情為由拒開門
從Jessie傳給我們《胡．說樓市》的照片反映，洗手間假天花石屎頂滿佈鏽漬外，喉管周遭也有白色結晶。裝修期間，工人協助塗上防水層，但表示僅能維持三至四個月，只要樓上繼續用水，問題一直存在，所以差不多每隔幾天便透過管理處跟業主聯絡，但租客態度仍然強硬。她表示，純粹希望解決事件，故有詢問會否疫情跌到某水平便開門檢查? 但得出的回覆也是不肯開門。
管理處及食環處被動
曾經尋找管理處協助，管理處處理得很被動，也表示只能依賴食環署。Jessie透過食環處「漏水辦」協助，用儀器量度濕度顯示濕度爆標，但食環署職員亦跟Jessie表示，如果租客不願意開門，他們也沒有辦法，只能留低到訪記錄，之後才考慮進一步行動。對此，Jessie也大感無奈。
事件令樓上業主處境尷尬
Jessie覺得事件上，樓上業主願意負責，但租客不願意，也不知道法律程序上，誰對誰錯呢? 理論上，單位有損壞，業主會願意去處理，但租客卻不肯開門，應該找誰去做對口? 她反問樓上租客以疫情為由，不讓人開門檢查，但切身處地自己居於下層單位也不是擔心衛生問題。
處理漏水方法
樓上漏水，樓下遭殃。對於處理手法，我們之前都有影片報道，想知道詳情可登入以下連結詳閱。
胡．說評析
今次的問題，樓上業主肯處理，但租客闊佬懶理。作為樓下業主的Jessie感到無奈外，樓上業主亦左右做人難。因為前提是租客肯開門，整件事才見龧光。若租客不肯開門，而Jessie選擇採取法律行動，樓上業主亦受牽連。究竟租客是否真的有權不開門給業主? 一宗漏水事件，引伸到租客與業主之間的關係。樓上、樓下業主各自有什麼對策?
問題1: 租客有權拒絕開門給業主?
租客可拒絕業主進入單位
英國著名案例”Street v Mountford”的判辭，清楚指出一份租約必須具備的三個元素，就是租客支付代價或交租(in consideration of a premium or periodic payment)，租客便可在租約期內(a fixed or periodic term certain)享有獨家佔用權(exclusive possession)。簡單來說，租客有付租，在租期內是有權拒絕業主進入單位。如果業主硬性進入，可被控告擅闖民居。
表: 租約元素: “Street v Mountford”
- exclusive possession (獨家佔用權)
- For a fixed or periodic term certain (租約期)
- in consideration of a premium or periodic payments (支付代價或交租)
業主不可打擾租客安寧
《業主與住客(綜合)條例》亦規定，任何人如果非法剝奪租客對處所的佔用，即屬犯法；任何人如刻意打擾租客安寧或舒適生活行為，而又未能證明有合理理由作出相關行為，亦屬犯法。除了可被罰款500,000元及監禁12個月外，法院亦可要求賠償租客不便的損失。
優擾行為例子
過去有案例，例如業主拆走門或窗戶、切斷租客的電力或氣體供應等，這些行為都屬於侵擾租客寧靜佔用單位。套用在今次個案，樓上業主收到Jessie投訴漏水時，要求租客開門入口檢查，是可能影響到其「獨家佔用權」，可能會構成侵擾租客安寧的，租客拒絕樓上業主入內檢查，理論上是可以的。
表: 侵擾租客行為
| Lavender v Betts | 業主折走門或窗戶 |
| Perera v Vandiyar | 切斷租客的電力或氣體供應 |
問題2: 租客有權拒絕開門給業主?
業主進入單位作必需的修葺
不過，《業主與住客(綜合)條例》亦有規定，業主可進入處所出必需的修葺，業主可向租客發出14天通知下，在合理時間內進入單位，以確定需要任何必需的修葺(necessary repairs)。這點跟之前的討論，看似有點矛盾。樓上業主按「必需的修葺」條款，而要求租客開門予業主入屋檢查，又是否可呢? 背後就要視乎什麼為之「必需的修葺」。
何謂「必需的修葺」
《條例》有指出，租客與業主有契諾將處所修葺以維持於「可租用」的狀況，而令租客須作出的修葺，但什麼為之「可租用」的狀態，這裡就會成為一個爭拗點。所以很大程度要參看當初雙方簽署租約時是怎樣協定。律師謝天良表示，如果租約中寫得較闊，總之業主認為有需要維修，便可帶通工人入內維修，則租客須容許業主入內；但部份租約寫得較含糊，倘租客認為該在單位享受安寧而不受業主騷擾，則未必可入內。
問題3: 受漏水困擾業主的處理手法
申請禁制令
如果樓上業主成功游說租客入屋，則需由樓上業主出資安排租客短租其他地方，並出資進行維修；但若樓上業主未能成功入屋，則下層住戶、也就是個案中的苦主Jessie，就可以就漏水問題以侵權行為中疏忽保養，或按合約法中公契條文規定不能滋擾住戶，來控告樓上業主。
個案中，Jessie曾經找過管理處及食環署介入無效，她可以選擇尋找律師出警告信，如果樓上業主仍未處理得到，租客仍強硬不肯開門，則可以再向法庭申請禁制令，並要求樓上業主賠償。整個舉證責任會落入Jessie身上，所以提供愈多證據愈好，包括要求管理公司出信證明個案、提供自己拍攝到的照片及影片、跟管理公司及樓上業主的交涉對話內容、以至其他食環署及公證行的文書。
透過調解處理
律師提醒，受疫情因素影響，申請禁制令時間可能較預期為長，可能需時半年至一至兩年，故通常在排期審訊前，樓上樓下業主可以進行一次調解，在調解員幫忙下，由樓上業主及樓下業主坐下商討解決方法。
忍受至租客搬走後要求維修
除了透過調解方式處理，若滲漏本身不算太嚴重，也視乎Jessie能否忍受。若能夠忍受，可先用臨時方法，例如以水盆盛載漏水以解決，並待樓上租客搬走後，業主馬上去處理。
胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
《胡‧說樓市》跟裝修配對平台好師傅再度推出獨家優惠！經指定連結透過「好師傅」，成功配對並簽約裝修工程，將可額外獲得兩次QC服務連報告，而《胡‧說樓市》同時提供無上限獎賞，每$10萬裝修費，可獲得價值$300的超市現金券！詳情可按以下連結:
