【漏水苦主個案】首都天花滲水,樓上租客唔肯開門整,點算好? (附影片)

【漏水苦主個案】首都天花滲水,樓上租客唔肯開門整,點算好? (附影片)【漏水苦主個案】首都天花滲水,樓上租客唔肯開門整,點算好? (附影片)

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漏水問題困擾不少業主,我們《胡.說樓市》早前亦收到一名來自康城站「首都」的業主,表示新裝修單位漏水導致客廁未能使用。經檢查後,鎖定漏水源頭為樓上單位,樓上業主亦答允維修,但事情卻仍未得到解決,而且亦有爭拗,為何?

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事件始末

上層單位漏水至下層客廁天花

這件事發生於今年初,業主Jessie在今年一月購入了「首都」頂層對落一層單位後便開始裝修,其中近門口客廁天花板出現一些白色水晶體,懷疑漏水,於是便透過管理處跟進。其後經管理處檢查外牆後,發現外牆並非漏水源頭,相信漏水跟上層單位有關。結果管理處通知了樓上業主,業主樂意配合,但因單位已放租,租客基於疫情問題而不肯開門。

上層單位漏水至下層客廁天花

上層租客以疫情為由拒開門

從Jessie傳給我們《胡.說樓市》的照片反映,洗手間假天花石屎頂滿佈鏽漬外,喉管周遭也有白色結晶。裝修期間,工人協助塗上防水層,但表示僅能維持三至四個月,只要樓上繼續用水,問題一直存在,所以差不多每隔幾天便透過管理處跟業主聯絡,但租客態度仍然強硬。她表示,純粹希望解決事件,故有詢問會否疫情跌到某水平便開門檢查? 但得出的回覆也是不肯開門。

裝修期間,工人協助塗上防水層,但表示僅能維持三至四個月

管理處及食環處被動

曾經尋找管理處協助,管理處處理得很被動,也表示只能依賴食環署。Jessie透過食環處「漏水辦」協助,用儀器量度濕度顯示濕度爆標,但食環署職員亦跟Jessie表示,如果租客不願意開門,他們也沒有辦法,只能留低到訪記錄,之後才考慮進一步行動。對此,Jessie也大感無奈。

事件令樓上業主處境尷尬

Jessie覺得事件上,樓上業主願意負責,但租客不願意,也不知道法律程序上,誰對誰錯呢? 理論上,單位有損壞,業主會願意去處理,但租客卻不肯開門,應該找誰去做對口? 她反問樓上租客以疫情為由,不讓人開門檢查,但切身處地自己居於下層單位也不是擔心衛生問題。

處理漏水方法

樓上漏水,樓下遭殃。對於處理手法,我們之前都有影片報道,想知道詳情可登入以下連結詳閱。


胡.說評析

今次的問題,樓上業主肯處理,但租客闊佬懶理。作為樓下業主的Jessie感到無奈外,樓上業主亦左右做人難。因為前提是租客肯開門,整件事才見龧光。若租客不肯開門,而Jessie選擇採取法律行動,樓上業主亦受牽連。究竟租客是否真的有權不開門給業主?  一宗漏水事件,引伸到租客與業主之間的關係。樓上、樓下業主各自有什麼對策?

問題1: 租客有權拒絕開門給業主?

租客可拒絕業主進入單位

英國著名案例”Street  v Mountford”的判辭,清楚指出一份租約必須具備的三個元素,就是租客支付代價或交租(in consideration of a premium or periodic payment),租客便可在租約期內(a fixed or periodic term certain)享有獨家佔用權(exclusive possession)。簡單來說,租客有付租,在租期內是有權拒絕業主進入單位。如果業主硬性進入,可被控告擅闖民居。

: 租約元素: “Street v Mountford”

  1. exclusive possession (獨家佔用權)
  2. For a fixed or periodic term certain (租約期)
  3. in consideration of a premium or periodic payments (支付代價或交租)

業主不可打擾租客安寧

《業主與住客(綜合)條例》亦規定,任何人如果非法剝奪租客對處所的佔用,即屬犯法;任何人如刻意打擾租客安寧或舒適生活行為,而又未能證明有合理理由作出相關行為,亦屬犯法。除了可被罰款500,000元及監禁12個月外,法院亦可要求賠償租客不便的損失。

侵擾_條例

優擾行為例子

過去有案例,例如業主拆走門或窗戶、切斷租客的電力或氣體供應等,這些行為都屬於侵擾租客寧靜佔用單位。套用在今次個案,樓上業主收到Jessie投訴漏水時,要求租客開門入口檢查,是可能影響到其「獨家佔用權」,可能會構成侵擾租客安寧的,租客拒絕樓上業主入內檢查,理論上是可以的。

: 侵擾租客行為

Lavender v Betts業主折走門或窗戶
Perera v Vandiyar切斷租客的電力或氣體供應

問題2: 租客有權拒絕開門給業主?

業主進入單位作必需的修葺

不過,《業主與住客(綜合)條例》亦有規定,業主可進入處所出必需的修葺,業主可向租客發出14天通知下,在合理時間內進入單位,以確定需要任何必需的修葺(necessary repairs)。這點跟之前的討論,看似有點矛盾。樓上業主按「必需的修葺」條款,而要求租客開門予業主入屋檢查,又是否可呢? 背後就要視乎什麼為之「必需的修葺」。

業主進入單位_條例

何謂「必需的修葺」

《條例》有指出,租客與業主有契諾將處所修葺以維持於「可租用」的狀況,而令租客須作出的修葺,但什麼為之「可租用」的狀態,這裡就會成為一個爭拗點。所以很大程度要參看當初雙方簽署租約時是怎樣協定。律師謝天良表示,如果租約中寫得較闊,總之業主認為有需要維修,便可帶通工人入內維修,則租客須容許業主入內;但部份租約寫得較含糊,倘租客認為該在單位享受安寧而不受業主騷擾,則未必可入內。

必須的修葺_條例

問題3: 受漏水困擾業主的處理手法

申請禁制令

如果樓上業主成功游說租客入屋,則需由樓上業主出資安排租客短租其他地方,並出資進行維修;但若樓上業主未能成功入屋,則下層住戶、也就是個案中的苦主Jessie,就可以就漏水問題以侵權行為中疏忽保養,或按合約法中公契條文規定不能滋擾住戶,來控告樓上業主。

個案中,Jessie曾經找過管理處及食環署介入無效,她可以選擇尋找律師出警告信,如果樓上業主仍未處理得到,租客仍強硬不肯開門,則可以再向法庭申請禁制令,並要求樓上業主賠償。整個舉證責任會落入Jessie身上,所以提供愈多證據愈好,包括要求管理公司出信證明個案、提供自己拍攝到的照片及影片、跟管理公司及樓上業主的交涉對話內容、以至其他食環署及公證行的文書。

透過調解處理

律師提醒,受疫情因素影響,申請禁制令時間可能較預期為長,可能需時半年至一至兩年,故通常在排期審訊前,樓上樓下業主可以進行一次調解,在調解員幫忙下,由樓上業主及樓下業主坐下商討解決方法。

忍受至租客搬走後要求維修

除了透過調解方式處理,若滲漏本身不算太嚴重,也視乎Jessie能否忍受。若能夠忍受,可先用臨時方法,例如以水盆盛載漏水以解決,並待樓上租客搬走後,業主馬上去處理。

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