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第五波疫情來勢洶洶，確診數字未見回落，除了各行各業受影響，新盤市場也陷入停頓。早於第五波大爆發前，部份已獲批預售新盤，今日開售卻遙遙無期，包括信置在中環的「One Central Place」。究竟疫情過後，「One Central Place」會否搶閘成為首個新盤? 我們會一文部析樓盤的特色，以及揀樓注意事項。
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One Central Place資料
| 樓盤名稱 | One Central Place |
| 位置 | 中環卑利街23及25號、結志街33號 |
| 單位數目 | 121個 |
| 面積 | 383-1,028呎 |
| 戶型 | 1房: 383-458呎 (61個) 2房: 632-672呎 (26個) 3房1套: 809-812呎 (16個) 3房1套+工人房及工人廁: 992呎 (13個) 特色單位: 393-1,028呎 (5個) |
| 車位 | 沒有提供 |
| 校網 | 11區校網 |
| 關鍵日期 | 2024年5月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定金級 |
| 發展商 | 信和及市建局 |
One Central Place 開價
| 首批 | 待定 |
| 折扣額 | 待定 |
| 平均呎價 | 待定 |
| 折扣後售價 | 待定 |
| 區內二手造價 | My Central: 33,000元/呎 Manhattan Avenue: 23,200元/呎 荷李活華庭: 17,700元/呎 |
項目背景
市建局推出招標中環嘉咸街項目
「One Central Place」是市建局推出招標重建項目，共分三期發展。長實投得項目中間位置，發展為「My Central」後，左右兩邊地盤，一個由永泰及資策投得作商業發展；而座落「結志街」及「卑利街」交界則由信和在2017年投得。項目佔地9,580呎，最高可建樓面8,934呎，另需興建15,716呎的社區會堂及商業用途設施，當中預留3,229呎的公共休憩用地。
每呎售價達22,400元需跟市建局分紅
當年信和跟市建局定立的分紅比例中，售樓收益達22.4億元便要按比例分紅，以最終可建樓99,900呎去計算，賣樓收益達每呎22,400元，便要跟市建局分，首4,000萬元分20%，之後逐步遞增至50%。若市建局堅拒做蝕本生意，也意味樓盤售價定必高於這個價錢。相比起早一點招標的「My Central」，當時市建局跟長實訂立的分紅模式，比起「One Central Place」為低。「My Central」售樓收益達29億元需要分紅，相當於每呎售樓樓價達15,000元便分紅。
周邊二手市場呎價
| My Central | Manhattan Avenue | 荷李活華庭 | |
| 地址 | 中環嘉咸街23號 | 上環皇后大道中255號 | 上環皇后大道中268號 |
| 座數 | 1座 | 1座 | 2座 |
| 層數 | 39層 | 31層 | 35層 |
| 伙數 | 185個 | 75個 | 550個 |
| 面積 | 674-1,132呎 | 399-419呎 | 615-794呎 |
| 入伙日期 | 2018年12月 | 2004年1月 | 1999年10月 |
| 發展商 | 長實、市建局 | 華人置業 | 房協 |
胡．說剖析
1. 樓花期逾27個月
我們《胡．說樓市》團隊在2022年3月曾前往「One Central Place」現場視察，發現樓盤仍是爛地盤一個，皆因「One Central Place」預計關鍵日期2024年5月31日，也就是距離落成期27個月，屬於遠期樓花，意味購入需要跟發展商打賭未來樓價升跌幅之外，其周邊環境變化也值得關注。
2. 景觀變化
樓盤以南 (向結志街)
跟繁華的中環核心商業區，感覺截然不同，好像我身處的「結志街」，樓盤對面都是舊式唐樓為主，地舖售賣肉菜，這裡還有一個垃圾收集站，所以環境不算十分理想。而且，沿著「結志街」往中環方向行，這裡舊樓還會重建，事關「結志街16-20號」已被莊士成功以3.3億元統一業權，日後會重建為一座商住住宅，提供100個單位，對日後「One Central Place」景觀構成影響，因為「One Central Place」「B室」及「C室」低層單位，打側均會望這方向。(受影響單位: B室、C室)
樓盤以東 (望卑利街)
「One Central Place」分層單位大致一層五伙，其中「D室」會寧寧舍舍望向「卑利街」方向，隔離地盤就是長實的「My Central」，但據樓盤的發展大綱藍圖，「My Central」位置上會挨得較前，故不會直接阻擋「D室」單位，但仍會透過「My Central」望過去永泰及資策商廈及酒店項目。
樓盤以北 (望中環中心)
整個「One Central Place」的景觀缺口，應該只有朝向北面的「A室」及「E室」，也就是我現在身處的「鴨巴甸街」方向。因為高層透過「中環中心」有可能打側望到維港景色，但一定要選擇高於21樓以上才較有保障。發展商刻意把21樓起的「A及E室」合併為一個大三房單位，面積足有992呎。但低層單位則望社區會堂為主。因為地契規定「One Central Place」要興建約15,000呎的活動會堂，特別是「E室」單位會望活動會堂平台的冷氣機散熱器，同時側望「My Central」樓景，所以高低單位有很大差異。
3. 交通及配套
前往中環港鐵站九分鐘
「One Central Place」最大賣點是其位置，步行去中環上班是方便的。我剛才由港鐵站行過來，大約步行九分鐘就可以到達，經過熙來攘往的「皇后大道中」及「DONKI」，去到「卑利街」街口屈上來就到。起居生活的配套也算完善，又可以去「元創坊」、「無極限廣場」等。
11區名校網
區內校網為港島區名校網11區，為香港四大主要名校網，對於望子成龍的家長客有一定追捧。
4. 樓盤租值是否符合預期
分紅模式預視開價不便宜
「One Central Place」跟市建局定立的分紅比例中，售樓收益達22.4億元便要按比例分紅，以最終可建樓99,900呎去計算，賣樓收益達每呎22,400元，便要跟市建局分，首4,000萬元分20%，之後逐步遞增至50%。若市建局堅拒做蝕本生意，也意味樓盤售價定必高於這個價錢。
毗鄰項目的高價開售、回報低企
還有一個歷史數字可以參考。毗鄰長實「My Central」，當年也要跟市建局訂立的分紅，其條款是售樓收益達15,000元便要分紅，要求比起「One Central Place」為低，但最終「My Central」在2017年時開售價又是多少? 高達29,300元。大家也可以按此推算一下「One Central Place」會多少。至於已經入伙的「My Central」當下租值又是多少? 一個900多呎的單位，平均呎租54元，對照當日買入價，未扣除管理費前的回報不足兩厘。
揀盤注意事項
物業在去年11月已獲批預售樓花同意書，由一座組成，共提供121伙。若撇除特色單位，樓盤提供61個單位一房、26個兩房一套、還有29個三房。有機會成為疫後第一新盤，但說到這個樓盤的開則，則有幾點要留意，特別是樓盤以一房為主。以下會列出幾個揀樓應當留意事項:
「大一房」以B室較實用
「One Central Place」比例以一房單位佔多。一房又會再分「細一房」及「大一房」。當中面積稍大一點的一房，就是「A室」、「B室」及「E室」，面積分別為455呎、432及458呎。三個戶型之中，「B室」面積最細，但卻最實用，起碼少了「A室」及「E室」的厚主力牆，但因景觀望「結志街」方向，這一點則會稍遜於「A室」及「E室」。
表: 「大一房」面積分布
| A室 | B室 | E室 | |
| 客飯廳 | 191呎 | 180呎 | 191呎 |
| 睡房 | 101呎 | 94呎 | 101呎 |
| 洗手間 | 62呎 | 62呎 | 62呎 |
| 露台及工作平台 | 38呎 | 38呎 | 38呎 |
| 牆身 | 厚主力牆 | 主力牆比例較少 | 厚主力牆 |
| 景觀 | 向北望中環中心、高層有機會望海 | 望結志街垃圾房 | 向北望中環中心、側望My Central，高層有機會望海，低層望散熱器 |
| 黑廁 | 光廁 | 光廁 | 黑廁 |
大一房: A室較E室為佳
如果你以景觀先行，決定在「A室」及「E室」之間二選一，你亦要留意。縱然兩個戶數面數不同，但內櫳面積卻是完全均等，但幾呎之差反映在主力牆面積，實情「E室」睡房側窗為玻璃幕牆，所以也特別厚，厚度為500毫米，比起「A室」同一位置側窗厚度僅200毫米，間接蠶食「E室」內櫳可用性。加上「E室」為黑廁設計，故必須把「E室」放於較次選之列。
細一房D室: 選細不選大
第三點要留意細一房「D室」，其高層20-35樓「D室」，面積為406-407呎；而中層18-19樓「D室」則為383呎，而低層5-17樓「D室」則為394呎。同一柱單位面積也有高低差異，主要因為高層預留多一點位置在玄關位，中層及低層則內櫳完全沒有分別，僅記揀樓時「選細不選大」。
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