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第五波疫情來勢洶洶,確診數字未見回落,除了各行各業受影響,新盤市場也陷入停頓。早於第五波大爆發前,部份已獲批預售新盤,今日開售卻遙遙無期,包括信置在中環的「One Central Place」。究竟疫情過後,「One Central Place」會否搶閘成為首個新盤? 我們會一文部析樓盤的特色,以及揀樓注意事項。

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One Central Place資料

樓盤名稱One Central Place
位置中環卑利街23及25號、結志街33號
單位數目121個
面積383-1,028呎
戶型1房: 383-458呎 (61個)
2房: 632-672呎 (26個)
3房1套: 809-812呎 (16個)
3房1套+工人房及工人廁: 992呎 (13個)
特色單位: 393-1,028呎 (5個)
車位沒有提供
校網11區校網
關鍵日期2024年5月31日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商信和及市建局

One Central Place 開價

首批待定
折扣額待定
平均呎價待定
折扣後售價待定
區內二手造價My Central: 33,000元/呎
Manhattan Avenue: 23,200元/呎
荷李活華庭: 17,700元/呎

項目背景

市建局推出招標中環嘉咸街項目

「One Central Place」是市建局推出招標重建項目,共分三期發展。長實投得項目中間位置,發展為「My Central」後,左右兩邊地盤,一個由永泰及資策投得作商業發展;而座落「結志街」及「卑利街」交界則由信和在2017年投得。項目佔地9,580呎,最高可建樓面8,934呎,另需興建15,716呎的社區會堂及商業用途設施,當中預留3,229呎的公共休憩用地。

每呎售價達22,400元需跟市建局分紅

當年信和跟市建局定立的分紅比例中,售樓收益達22.4億元便要按比例分紅,以最終可建樓99,900呎去計算,賣樓收益達每呎22,400元,便要跟市建局分,首4,000萬元分20%,之後逐步遞增至50%。若市建局堅拒做蝕本生意,也意味樓盤售價定必高於這個價錢。相比起早一點招標的「My Central」,當時市建局跟長實訂立的分紅模式,比起「One Central Place」為低。「My Central」售樓收益達29億元需要分紅,相當於每呎售樓樓價達15,000元便分紅。

周邊二手市場呎價

 My CentralManhattan Avenue荷李活華庭
地址中環嘉咸街23號上環皇后大道中255號上環皇后大道中268號
座數1座1座2座
層數39層31層35層
伙數185個75個550個
面積674-1,132呎399-419呎615-794呎
入伙日期2018年12月2004年1月1999年10月
發展商長實、市建局華人置業房協

胡.說剖析

1. 樓花期逾27個月

我們《胡.說樓市》團隊在2022年3月曾前往「One Central Place」現場視察,發現樓盤仍是爛地盤一個,皆因「One Central Place」預計關鍵日期2024年5月31日,也就是距離落成期27個月,屬於遠期樓花,意味購入需要跟發展商打賭未來樓價升跌幅之外,其周邊環境變化也值得關注。

2. 景觀變化

樓盤以南 (向結志街)

跟繁華的中環核心商業區,感覺截然不同,好像我身處的「結志街」,樓盤對面都是舊式唐樓為主,地舖售賣肉菜,這裡還有一個垃圾收集站,所以環境不算十分理想。而且,沿著「結志街」往中環方向行,這裡舊樓還會重建,事關「結志街16-20號」已被莊士成功以3.3億元統一業權,日後會重建為一座商住住宅,提供100個單位,對日後「One Central Place」景觀構成影響,因為「One Central Place」「B室」及「C室」低層單位,打側均會望這方向。(受影響單位: B室、C室)

樓盤以南 (向結志街)

樓盤以東 (望卑利街)

「One Central Place」分層單位大致一層五伙,其中「D室」會寧寧舍舍望向「卑利街」方向,隔離地盤就是長實的「My Central」,但據樓盤的發展大綱藍圖,「My Central」位置上會挨得較前,故不會直接阻擋「D室」單位,但仍會透過「My Central」望過去永泰及資策商廈及酒店項目。

樓盤以東 (望卑利街)

樓盤以北 (望中環中心)

整個「One Central Place」的景觀缺口,應該只有朝向北面的「A室」及「E室」,也就是我現在身處的「鴨巴甸街」方向。因為高層透過「中環中心」有可能打側望到維港景色,但一定要選擇高於21樓以上才較有保障。發展商刻意把21樓起的「A及E室」合併為一個大三房單位,面積足有992呎。但低層單位則望社區會堂為主。因為地契規定「One Central Place」要興建約15,000呎的活動會堂,特別是「E室」單位會望活動會堂平台的冷氣機散熱器,同時側望「My Central」樓景,所以高低單位有很大差異。

樓盤以北 (望中環中心)

3. 交通及配套

前往中環港鐵站九分鐘

「One Central Place」最大賣點是其位置,步行去中環上班是方便的。我剛才由港鐵站行過來,大約步行九分鐘就可以到達,經過熙來攘往的「皇后大道中」及「DONKI」,去到「卑利街」街口屈上來就到。起居生活的配套也算完善,又可以去「元創坊」、「無極限廣場」等。

前往中環港鐵站九分鐘

11區名校網

區內校網為港島區名校網11區,為香港四大主要名校網,對於望子成龍的家長客有一定追捧。

英皇書院是區內著名學校之一。
英皇書院是區內著名學校之一。

4. 樓盤租值是否符合預期

分紅模式預視開價不便宜

「One Central Place」跟市建局定立的分紅比例中,售樓收益達22.4億元便要按比例分紅,以最終可建樓99,900呎去計算,賣樓收益達每呎22,400元,便要跟市建局分,首4,000萬元分20%,之後逐步遞增至50%。若市建局堅拒做蝕本生意,也意味樓盤售價定必高於這個價錢。

毗鄰項目的高價開售、回報低企

還有一個歷史數字可以參考。毗鄰長實「My Central」,當年也要跟市建局訂立的分紅,其條款是售樓收益達15,000元便要分紅,要求比起「One Central Place」為低,但最終「My Central」在2017年時開售價又是多少?  高達29,300元。大家也可以按此推算一下「One Central Place」會多少。至於已經入伙的「My Central」當下租值又是多少? 一個900多呎的單位,平均呎租54元,對照當日買入價,未扣除管理費前的回報不足兩厘。


揀盤注意事項

物業在去年11月已獲批預售樓花同意書,由一座組成,共提供121伙。若撇除特色單位,樓盤提供61個單位一房、26個兩房一套、還有29個三房。有機會成為疫後第一新盤,但說到這個樓盤的開則,則有幾點要留意,特別是樓盤以一房為主。以下會列出幾個揀樓應當留意事項:

「大一房」以B室較實用

「One Central Place」比例以一房單位佔多。一房又會再分「細一房」及「大一房」。當中面積稍大一點的一房,就是「A室」、「B室」及「E室」,面積分別為455呎、432及458呎。三個戶型之中,「B室」面積最細,但卻最實用,起碼少了「A室」及「E室」的厚主力牆,但因景觀望「結志街」方向,這一點則會稍遜於「A室」及「E室」。

「大一房」以B室較實用

: 「大一房」面積分布

 A室B室E室
客飯廳191呎180呎191呎
睡房101呎94呎101呎
洗手間62呎62呎62呎
露台及工作平台38呎38呎38呎
牆身厚主力牆主力牆比例較少厚主力牆
景觀向北望中環中心、高層有機會望海望結志街垃圾房向北望中環中心、側望My Central,高層有機會望海,低層望散熱器
黑廁光廁光廁黑廁

大一房: A室較E室為佳

如果你以景觀先行,決定在「A室」及「E室」之間二選一,你亦要留意。縱然兩個戶數面數不同,但內櫳面積卻是完全均等,但幾呎之差反映在主力牆面積,實情「E室」睡房側窗為玻璃幕牆,所以也特別厚,厚度為500毫米,比起「A室」同一位置側窗厚度僅200毫米,間接蠶食「E室」內櫳可用性。加上「E室」為黑廁設計,故必須把「E室」放於較次選之列。

大一房: A室較E室為佳

細一房D室: 選細不選大

第三點要留意細一房「D室」,其高層20-35樓「D室」,面積為406-407呎;而中層18-19樓「D室」則為383呎,而低層5-17樓「D室」則為394呎。同一柱單位面積也有高低差異,主要因為高層預留多一點位置在玄關位,中層及低層則內櫳完全沒有分別,僅記揀樓時「選細不選大」。

細一房D室: 選細不選大

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