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第五波疫情漸緩和,新盤急不及待搶閘,會德豐在啟德的「Monaco Marine」就是其中之一。但與其說它是全新盤,它只是「Monaco One」的第二期而已,位置較挨近「天際里西」的第一座及幾座低座,共提供559個住宅單位。撇除低層,分層單位共有453個單位,有91個一房、270個兩房、90個三房,及2個特色戶。

發展商在去年11月推出「Monaco One」,當時首批開出呎價23,365元,今次首批開價112個單位,扣除即供折扣均價24,832元,較去年價格還要高,疫後無改溢價推盤作風,究竟又是否合理? 我們希望透過一文闡述其特色、以及折解其開價。

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Monaco Marine資料

樓盤名稱Monaco Marine
位置沐泰街10號
單位數目559個單位
面積324-1,708呎
戶型1房: 326-357呎 (91個)
純2房: 435-462呎 (240個)
2房連儲物室: 525呎 (30個)
純3房: 574呎 (30個)
3房連儲物室: 616-623呎 (30個)
3房1套連儲物室: 713呎 (30個)
特色: 1,570-1,708呎 (2個)
低座: 314-768呎 (106個)
車位
校網34區校網
關鍵日期2023年3月15日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商會德豐
示範單位地址尖沙咀港威大廈2座9樓
官方網站https://www.monacomarine.hk/tc/

Monaco Marine開價

首批112伙
折扣額最高12%
平均呎價$28,218
折扣後售價$24,832
區內造價Monaco: 22,669元
Grande Monaco: 23,795元
The Henley I: 26,488元
The Henley III: 28,200元
Monaco One: 23,365元

項目背景及特色

1. 樓盤前身為海航蝕讓地皮

關於啟德區的背景,我們早前都曾經多次闡述,在這裡就不累贅了。「Monaco Marine」位於「啟德站以南」,剛好在啟德城中心的另一端。「啟德城以南」共由六個住宅地盤組成,包括最早推售的「尚.珒溋」及「嘉峰匯」,其後區內幾幅用地均由內房海航投得,當時海航曾表示會用作興建員工宿舍,其後海航陷入財困而逐幅地皮沽售。

「Monaco Marine」就是「IL區2號」地皮,前身由內房海航在2017年以74.4億元投得,其後以蝕讓價68.89億元轉售會德豐,每呎地價12,499元。會德豐一共吸納了海航兩幅用地,一幅發展為「Monaco」;另一幅則發展為「Monaco One」。「Monaco Marine」就是「Monaco One」的二期。

樓盤前身為海航蝕讓地皮
樓盤前身為海航蝕讓地皮

表: 啟德城中心(啟德站以南)地價

 The Henley I III1L3嘉峰匯MonacolL2尚.珒溋
地盤面積121,224呎94,755呎104,411呎78,772呎102,064呎104,637呎
可建樓面654,602呎397,967元574,259呎425,361呎551,138呎574,497呎
中標價88.37億元54.123億元58.689億元55.297億元74.405億元72.3億元
每呎地價13,500元13,600元10,200元13,000元13,500元12,563元
發展商海航海航嘉華海航海航合景泰富、龍湖地產
轉手價159.5941億元 63.592億元68.89億元
每呎地價15,162元 14,950元12,499元 
發展商恒基恒基會德豐會德豐

2. 交通不及「尚.珒溋」及「嘉峰匯」方便

「Monaco Marine」的最大優勢,應該是其鄰近屯馬線「啟德站」的因素。原本啟德站開通後,這裡的道路未完全接駁,以前都要兜路過來,但隨著接駁「啟德站以南」的臨時道路開通,前往啟德站是方便不少。不過因「Monaco Marine」位於「沐泰街10號」,實際位置在「尚.珒溋」及「嘉峰匯」後方,故相對不及「尚.珒溋」及「嘉峰匯」近鐵路,由鐵路站步行約五至八分鐘。

隨著接駁「啟德站以南」的臨時道路開通,前往啟德站是方便不少

3. 具備啟德區傳統34區名校網

另外,一如其他啟德區的樓盤,這裡跌入傳統名校34區校網,可能會吸引一些有意為仔女舖路入讀名校的家長客。但除此之外,若放眼於「Monaco Marine」的準買家,有幾點必須留意。


Monaco Marine鳥瞰平面圖

揀樓攻略

一房單位 (91個)

細單位望內園為主

「Monaco Marine」的景觀大致可以分為望海景及內園兩類。但園景單位則會會被密密麻麻的樓景包圍。雖然「Monaco Marine」可以透過樓景望到「Airside」一帶景色,但卻要透過近樓景外望,包括「Monaco One」、毗鄰「Monaco」,以及前方「尚.珒溋」也會阻擋一些景觀,所以感覺也有頗壓迫,內園單位主要以細單位為主,所以能夠扭向海景方向的細單位,其潛力可被看高一線。

棄選「1A座H室」

「Monaco Marine」共提供91個一房單位。面積由326-357呎,分布於「1A座B室」、「1A座G室」、「1A座H室」及「1A座F室」。除了「1A座B室」望向一線海景方向,其餘清一色望內園被樓景阻擋。另外還有要留意幾柱單位中,「1A座H室」更鄰近「垃圾房」,記住揀樓時要盡量避免。

: 一房注意事項

 面積伙數景觀洗手間廚房備註
1A座3-37樓B室326呎30海景黑廁開放式一房首選 (望海景)
1A座5-38樓G室326呎30內園黑廁開放式 
1A座5-38樓H室328呎30內園黑廁開放式一房棄選(近垃圾房)
1B座3樓F室357呎1內園黑廁開放式 
一房戶型

兩房單位 (270個)

棄選「1B座A室」

兩房單位共有270個單位,當中只有一柱單位「1B座A室」為兩房儲物室,面積525呎,為少數能海景、以及屬於梗廚的兩房單位,原本值得心儀兩房的買家選擇。但細心望望圖則則發現,兩房連儲物室單位開則三尖八角,無論儲物室或廚房均呈梯形。而且在工作間跟毗鄰單位連接的外牆,更出一垷大幅厚牆身,而計算入實用面積售予業主,變相蠶食了內櫳可用性,故不建議買家棄選「1B座A室」

首選「1B座D室」(高層)

餘下兩房則全屬「純兩房」設計,如果心儀海景戶,則只能選擇「1B座C室」及「1B座D室」,會扭向了海景方向。兩柱之中,「1B座D室」更屬少數光廁設計,故二選一的話應先選擇「1B座D室」,但值得注意這一柱單位也相對較鄰近「承啟道變電站」,但「變電站」樓層較矮,故揀選高層單位應可避過其影響。

兩房戶型
: 兩房注意事項
 面積伙數景觀洗手間廚房備註
1A座6-38樓D室442-443呎29低座、The Henley黑廁開放式 
1A座5-38樓E室437-448呎30內園黑廁開放式 
1A座5-38樓F室440呎30內園黑廁開放式 
1B座3-37樓C室457呎30海景黑廁開放式海景次選
1B座3-37樓D室435呎30海景光廁開放式海景首選,但要選擇高層
1B座3-38樓E室446-449呎31內園光廁開放式 
1B座5-38樓F室435呎30內園黑廁開放式 
1B座5-38樓G室455-462呎30內園黑廁開放式 
1B座3-37樓A室525呎30海景黑廁梗廚開則三尖八角,棄選

三房單位(90個)

要透過跑道區項目望海景

項目提供的三房比例不算多,只有90個單位,其擺位上則側重於海景方向,屬於樓盤的一線之選,其海景可以說跟毗鄰「The Henley」有點相似,可透過跑道區出望觀塘海濱及維港,但前方工程不斷,因為跑道區內多個地盤正在動工,所以要預日後會先望樓景、才能望海景。

要透過跑道區項目望海景
: 跑道區項目
 4B34B4*維港1號4C34B14C2
地盤面積104,475呎104,497呎97,393呎117,930呎103,151呎105,110呎
可建樓面574,615呎574,733呎594,087呎648,617呎722,060呎641,168呎
中標價83.33億元89.06759億元80.338億元112.6億元98.93億元125.9億元
每呎地價14,502元15,498元13,523元17,360元13,701元19,636元
發展商新世界、恒基、會德豐、帝國高銀金融中國海外新地新世界、恒基、會德豐、中國海外新世界、恒基、會德豐、華懋、中國海外、帝國
用途住宅住宅住宅住宅住宅住宅
伙數1,219個待定1,059個待定1,065個待定
預計入伙日期2023年8月31日待定2023年3月31日待定2024年4月30日待定
*高銀金融於2020年7月以34.77億元蝕讓予佳兆業,其後再售予遠展及新世界
: 跑道區項目(續)
 4C14A14A24E14E區2號
地盤面積102,053呎176,368呎197,552呎59,719呎117,844呎
可建樓面714,374呎1,075,840呎1,205,062呎328,453呎648,143呎
中標價129.16億元127.398億元159.53億元42.728億元102.8億元
每呎地價18,080元11,842元13,238元13,009元15,861元
發展商華潤、保利置業嘉華、會德豐、中國海外中國海外、恒基、嘉華、九倉中國海外長實
用途住宅住宅住宅住宅住宅
伙數582個1,017個2,062個待定待定
預計入伙日期2024年12月31日2024年8月31日2024年3月30日待定待定

低層單位望「承啟道變電站」

購買「Monaco Marine」低層單位的準買家要留意,因為前方道路「承啟道」,雖然現時不算車來車往,暫時以一些建築泥頭車經過,但日後區內發展愈見成熟時,會否熙來攘往很嘈吵則暫時未知。另外,「Monaco Marine」前方就有很多「政府、機構及社區」用地,其中這一幅就已經建成「承啟道變電站」挨得特別近,要視乎自己是否介意,否則要選擇更高樓層。

低層單位望「承啟道變電站」

純三房 VS 三房連儲物室

純三房單位集中在「1B座B室」,實用面積574呎,為三房單位中屬開廚設計的類別。若果抗拒開廚的三房買家,就只能夠放眼大一級的「三房連儲物室」,面積由616-623呎。類近「三房連儲物室」為「Monaco One」的最大單位,但「Monaco One」缺點在於入門口設有三米長走廊,較浪費空間,今次開則卻有改善。

三房一套連儲物室

三房發展商開放的示範單位,卻是全盤最大的三房一套連儲物室「1A座28樓A室」的單位,面積713呎。玄關位置,長度約一米半,比例來說算適中,要留意飯廳旁牆身跟升降機對接,牆身厚度達500毫米,需要計入實用面積售予小業主,以及房間外接冷氣機散熱器平台,雖然方便工人維修,但擔心散熱器會有聲響及較熱。

: 三房注意事項
間隔面積伙數景觀洗手間廚房
純三房 (1B座3-37樓B室)574呎30個海景黑廁開放式
三房連儲物室 (1A座3-37樓C室)616-623呎30個海景黑廁梗廚
三房一套連儲物室 (1A座3-37樓A室)713呎30個海景黑廁梗廚

開價分析

啟德供應重貨

礙於位置不及「The Henley」,一期「Monaco One」在去年11月首批開價23,365元,二期會便宜一點、還是再貴一點? 稍後自會分曉,但啟德區本身供應重貨,所屬的九龍城區,今年有4,061個單位落成,成為九龍區的落成量之冠,全港排名則只僅次沙田,區內租值暫時也不特別標青。

: 啟德區落成量

年份落成量
2020年1,179個
2021年2,573個
2022年4,061個

業主貴買平租

兩個入伙盤「嘉峰匯」及「尚.珒溋」現時平均呎租約37-38元。若以大市回報2.67厘計,「Monaco Marine」開價需要低至16,800元/呎,租務回報才能追上。除非你放眼這區長遠發展、或考慮其他因素,又或者你願意忍受一個較低的收租回報,否則以高於這個價格買入,同一資金投放在大市其他物業,眼前回報會較理想一點。既然發展商者以「Monaco Marine」關鍵日期2023年3月15日,屬於短樓花期來招徠,也就很值得我們用現貨市場租值,來衡量其開價是否合理。

: 尚.珒溋最新租務成交(2022年4月)

單位面積租值(元)呎租(元)
1座中層J室479呎17,500元36.5
2座中層G室654呎26,000元39.8
2座低層F室752呎26,500元35.2

: 嘉峰匯最新租務成交(2022年4月)

單位面積租值(元)呎租(元)
2A座高層G室333呎15,00045
2B座高層C室460呎16,50035.9
2A座高層D室514呎18,30035.6

開價未反映市場變化

基於上述討論,雖然「波叔plan」看似有助買家換樓,且樓盤的樓花期相對較短,但「Monaco Marine」首批推出112個單位,扣除即供12%的折扣後,即供均價高達24,832元,比起「Monaco One」23,365元還要高。疫後新盤無改其溢價推盤,似乎並未有確切反映市場變化。

波叔plan效力不能過份放大

就算最便宜的一房單位,即供售價也高達796萬元,兩房單位最低入場門檻也索價1,032元,以至三房連儲物室單位已達1,464元。縱然「波叔plan」門檻放寬至1,920萬元,但實際上貸款額封頂在960萬元的前提下,樓價愈高的物業,其首期門檻仍舊高企,不能太過放大其效用。不過如果真的有意選購樓盤的買家,一房有推出能望海景的「1A座B室」;至於兩房單位則推出「兩房連儲物室」的單位,跟「三房連儲物室」單位價格相差百多萬,有條件寧願升格上去,又或者等待之後推出的「純三房」戶型。

: 首張價單

 伙數面價即供價建期價(採用波叔plan)揀樓建議
一房25個904.9萬990.3萬元796萬-871萬元819萬-896萬元首選1A座B室(景觀較理想)
兩房63個1,173.2萬-1,292.6萬元1,032萬-1,137萬元1,062萬-1,170萬元 
兩房連儲物室6個1,513.1萬-1,547.9萬元1,332萬-1,362萬元1,369萬-1,402萬元棄選,寧升格至三房連儲物室單位
三房連儲物室9個1,664萬-1,863萬元1,464萬-1,639萬元1,506萬-1,686萬元 
三房一套連儲物室9個1,914.8萬-2,153.8萬元1,685萬-1,895萬元1,733萬-1,949萬元部份單位跌出波叔plan門檻

價單及付款辦法分析

1. 曾認購Monaco買家 VS 沒有認購買家

當然,溢價推盤能否吸引到準買家,還要看發展商付款辦法威力有多大。今次支付條款提供「90天付款辦法」,但如果曾經入票認購「Monaco」系列的準買家,則可在相同折扣額下採用「120天付款辦法」,實情只是支付餘額的時間較普通買家多一個月而已。另外發展商有提供「建築期付款」。若想採用「波叔plan」新按保的買家,也就是購買折扣後樓價在1,920萬元以下的物業,因按保只接受現樓項目,故必須採用「建築期付款」,待入伙時再申請按保。

: 付款辦法

 支付條款基本折扣額其他折扣額實際折扣
90天現金付款臨約: 5%
臨約後90天: 95%
-5%-7%12%
90天付款(70%按揭、5年期貸款)臨約: 5%
臨約後90天: 95%
-1.5%-7%8.5%
120天付款臨約: 5%
臨約後120: 95%
-5%-7%12%
120天付款(70%按揭、5年期貸款)臨約: 5%
臨約後120: 95%
-1.5%-7%8.5%
建築期付款臨約: 5%
臨約後60天: 5%
入伙: 90%
-2.5%-7%-9.5%

供款實例1

實際供款安排如何? 我們選取入場單「1A座3樓B室」來闡述。如果本身是未曾認購過「Monaco」的買家,只能放眼於「90天現金付款」,而若有需要申請按保則選擇「建築期付款」;反觀則可以放眼「90天現金付款」及「建築期付款」外,還可以考慮「120天付款」。我們假設買家曾認購過「Monaco」系列作計算。

: 1A座3樓B室 (326呎、訂價: 904.9萬元)

 90天付款120天付款建築期付款(選擇波叔plan)
樓價796萬元796萬元819萬元
首期簽臨約: 39.8萬元 (5%)
臨約後90天: 278.6萬元(35%)
簽臨約: 39.8萬元 (5%)
臨約後120天: 278.6萬元(35%)
簽臨約: 40.95萬元 (5%)
臨約後60天: 40.95萬元 (5%)
貸款額臨約後90天:  477.6萬元 (60%)臨約後90天:  477.6萬元 (60%)入伙: 737.1萬元(90%)
按揭保費: 36.855萬元
月供18,871元18,871元30,580元
入息要求45,196元45,196元73,241元
第一筆資金350萬元350萬元114萬元

推出「五年期貸款計劃」補漏波叔plan漏網之魚

可能你會問,為何「90天付款設有70%按揭、5年期貸款」以及「120天付款設有70%按揭、5年期貸款」,什麼人可以選擇?  由於部份「三房一套連儲物室」的樓價,會超出了「波叔plan」的門檻,又或者因樓價過高而發揮效用較低,故針對部份大碼單位(註: 1A座8樓A室-1A座16樓A室),發展商旗下財務公司有提供70%按揭,供款年期五年的付款辧法。計劃特色是在取得貸款五年內,按不同時期找清一定比例金額(註 入伙後五個月繳付貸款額7.5%、獲得貸款額後約3年再找清7.5%、獲得貸款額後約4年再找清15%、餘額在第五年找清),但期間的開支就是要支付一定利息,首兩年每月支付4.5厘利息;第三年至第五年支付5.5厘。

供款實例2

首期需預備30%樓價

如此解說有點難明,用「1A座8樓A室」訂價1,998.6萬元來說明一下其安排如何。由於這個單位在建築期折扣後為1,809萬元,仍跌入「波叔plan」的按保範圍,故我們亦會一併比較選用按保的供款狀況如何,透過算式你會明白其對壓縮首期效用之低。首先,視乎買家選擇何種付款辦法,總之在成交前,你也需要預備30%首期,若你選擇的為「90天付款(70%貸款、5年期還款)」,則你需要在簽臨約時先預備5%樓價、然後在90天正式成交前多預備25%樓價,相當於457.175萬元,餘額70%則向發展商財務公司借取。

期間還息、也要按時還本金

換句話說,這筆70%貸款會在簽臨約後90天正式生效,屆時買家在期間就整筆貸款償還利息給財務公司,首兩年還款息率較低(P-0.5厘),故每月還款48,003元,而在第三至五年則以較高息率(P+0.5厘)還款,每月還款58,670元。但過程中,你並沒有償還任何本金,但這筆本金又怎樣償還呢? 在人伙後第5個月,你就要先向財務公司找清96萬元,然之後第三年再找清96萬元,並在第4年多找清192萬元,而最後一筆896萬元則在第五年找清。

: 1A座8樓A室 (面積713呎、訂價1,998.6萬元)

 90天付款(70%貸款、5年期還款)120天付款(70%貸款、5年期還款)
*曾認購「Monaco系列」才可享用
樓價1,828.7萬元1,828.7萬元
首期臨約: 91.435萬元 (5%)
臨約後90天: 457.175萬元 (25%)
臨約: 91.435萬元 (5%)
臨約後120天: 457.175萬元 (25%)
貸款額70%: 1,280.09萬元70%: 1,280.09萬元
每月供款首1-2年: 48,003元/月
第3-5年: 58,670元/月
首1-2年: 48,003元/月
第3-5年: 58,670元/月
還款安排入伙後5個月: 96萬元
臨約90天後3年: 96萬元
臨約90天後4年: 192萬元
臨約90天後5年: 896萬元
入伙後5個月: 96萬元
臨約90天後3年: 96萬元
臨約90天後4年: 192萬元
臨約90天後5年: 896萬元

優點

這種模式對於短期未能套現資金的買家來說,又或者預視有大筆資金回籠的買家(例如生意資金周轉、賣樓後可套現、待股市向好賣股票等),都提供了一定緩衝,並未至於只採用傳統按揭般,在一下子要支付一半首期。另外,也適合採用低首期,但放眼三年就沽貨的投資者採用,但當然能否以合理價沽貨則另作別論。

缺點

但這種付款模式的缺點,在於只供利息、沒有供本金,加上需在人伙後的五年內籌集一定資金,若資金未能到位,又未能轉至傳統銀行做按揭,則會陷入頗尷尬的危機,可能需在三年禁售期後倉促沽貨離場。另外,這類付款辦法,發展商已設定好「頭盔」條款,經過「Sea to Sky」、「睿峰」等經驗後,對於在場銷售人員如何極力推介計劃都好,準買家只能視為「參考作用」,要知道發展商職員的說法,不等於財務公司的說法。發展商不會為獲批與否負上任何責任。財務公司也有權突然終止計劃而無須另行通知。

頭盔條款: 賣方或賣方指定的財務機構有權隨時停止提供任何一按而無須另行通知。第一按揭貸款批出與否及其條款,受制於賣方指定的財務機構的絕對最終決定權,與賣方無關,且於任何情況下賣方均無需為此負責。不論貸款獲批與否,買方仍須按買賣合約完成交易及繳付成交金額全數。

採用波叔plan效用有限

這個單位也符合波叔plan門檻,但因樓價都頗高,故對發揮壓縮首期的效應就相當弱。因為受制於960萬元的貸款額上限,買家自己也要預備47%的首期,跟平常預備一半首期,僅少支付3%左右,故首期連雜費等第一筆資金也要逾900萬元。

: 1A座8樓A室 (面積713呎、訂價1,998.6萬元)

 建築期付款
樓價1,809萬元
首期臨約: 90.45萬元 (5%)
臨約後60天: 90.45萬元(5%)
入伙: 668.1萬元 (37%)
貸款額入伙: 960萬元 (53%)
按揭保費: 17.64萬元
月供38,627元
入息要求92,516元
第一筆資金919萬元

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