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位於大圍站上蓋，充滿話題的新盤「柏傲莊I」終於交樓，當日因為第三期底座混凝土不符標準而需要拆卸重建，引起市場譁然，今日一期交樓，質素會係點? 三期重建期間，一期又有無影響? 兩、三房租值又係幾多? 今次我哋今次一於踩場驗樓，順道帶你睇埋會所!
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項目背景
共由七座組成的「柏傲莊」，提供3,090個住宅單位，分開三期推出。當中第一期2A2B座、及3A及3B座，正好夾在第二三期之間。分層單位由一房、兩房開廚、兩房梗廚、三房一套、及三房一套連儲物室也有提供。我們抽中驗樓單位為「三房一套連儲物室」，屬全盤分層最大單位。單位於「2A座中層A室」，實用835呎的單位。
柏傲莊資料表
| 地址 | 大圍馬鐵站上蓋 |
| 單位數目 | 783伙 |
| 面積 | 278-1,383呎 |
| 校網 | 88區校網 |
| 發展商 | 新世界、港鐵 |
驗樓樓盤資料
| 屋苑 | 柏傲莊I |
| 面積 | 835呎 |
| 單位 | 2A座中層A室 |
| 樓價 | 1,990萬元 |
| 呎價 | 23,832元 |
| 得分 | 96分 |
三期最新狀況
三期累計逾半取消交易
備受矚目的三期，因牆身底座混凝土強度不達標要折卸重建，發展商提出了幾項賠償方案，包括選擇繼續交易，可按延遲入伙時間獲一筆過現金津貼，以及由原預計關鍵日期起計至入伙的利息支出，並以P+2厘來計算；又或者可以選擇取消交易，也可獲一筆現金津貼，同時由原預計關鍵日期起計至取消交易一刻。事件發酵至今，柏傲莊三期累計錄得超過400宗取消交易，佔已售出845伙的近一半，當中該取消交易單位的總成交額超過63億元。
一期業主要留意窗玻璃
由驗樓單位的露台外望，可正望城門河風光，遠眺車廟站上蓋的「溱岸8號」外，側望景色就是三期地盤。現場所見，三期完全拆卸，發展商都把預計關鍵日期延後至2025年3月31日，相當還有27個月才落成，大廈仍在興建。三期興建導致沙塵滾滾，部份一期業主也擔心三期拆卸會否對毗鄰物業有結構上的影響，但驗樓師陳智康表示，一期單位跟毗鄰三期很接近，主人房與三期接近相連，拆卸時可能會有震盪，現在拆卸後，單位理應不受影響。他反而建議，戶主要留意三期起樓時的棚網，會否有砂石彈入令玻璃窗崩花。因為過去經驗也反映，但凡毗鄰屋苑正在興建中，設有棚網時，特別容易令玻璃窗受損。
驗樓特色
儲物室三尖八角
驗樓單位入屋經過25呎玄關後，左右兩邊分為儲物室及廚房。儲物室開則並不方正，而是略呈梯形布局。儲物室設有冷氣機，未知是否有預留改作工人房的意圖，但若做工人房則略嫌有點迫狹，這一點業主也覺得有點期望落差。
附設豪宅裝置
廚房兩邊工作枱面沿牆身伸展，其中一邊工作枱面長2.15米、另一邊則約1.6米，收納了大型洗手盆，炒鑊煤氣爐頭，雙頭煤氣爐，上下都做了充足的儲物櫃，而在工作枱面下方，則收納了微波焗爐，至於背牆就收納了雙門雪櫃，還附送了酒櫃。紅酒櫃不是每戶也有，分層只有此單位有紅酒櫃、以及頂層的四房雙套或四房三套才附送酒櫃。
工作枱面需小心打理
驗樓師陳智康對於工作枱面就有一點意見，建議業主日後使用上要小心一點。因為工作枱面用色較深色，刮花時很顯眼，且深色地方也較容易有白色污漬，打理要特別留意。日後清潔及打磨工序也較多。他建議，日後要盡量減少用化學物品來處理，因為長期使用化學物品並不理想。
工作平台有私隱危機
廚房還有一些位置很特別，就如此位置，往往此牆身為實用牆，現在卻外接玻璃窗，增加透光度，畢竟廚房外從樓與樓之間可望山景，可透過玻璃窗增透光，值得一讚，但若日後要清潔玻璃窗，則要走出工作平台，也多了一個地方需要清潔。第二，工作平台外望毗鄰單位的背牆，另一邊會望單位客廁的氣窗，因客廁屬光廁，若打開氣窗，工作平台能窺探入內，下層單位同樣有此問題，自己要注意私隱危機。
工作平台鎖扣壞
在拍攝之初，我們並不能進出工作平台。從廚房進入工作平台門，理論上把門鎖打橫向外便能推出，但因鎖內部轉向斷裂，要要更換鎖才可以外出。驗樓師認為，這個失誤在新盤較少見，畢竟發展商在交樓時，必定會試鎖，這點可能發展商忽略了，日後需多加留意。
客飯廳比例側重飯廳
由廚房走出來，雖然廚房及工人室不算方正，但客飯廳卻是相當方正，客飯廳長約6.55米，闊約3米，總面積有超過200呎，大約等於平常開放式單位的總面積。透過透過走廊分隔出客飯廳，但比例上似乎較側重飯廳，客廳相對細一點，外接露台及毗鄰有大落地玻窗，現在因三期拆卸，景觀仍開揚，日後要清潔玻璃窗也麻煩，因為屬一幅過大窗，中間並沒有側窗可伸手外出清潔，可能也需要依賴吊船清潔。
主人套房非設於走廊盡頭
有別於以往主人房設於走廊盡頭，可利走廊隔一隔客飯廳，來增加睡房私隱的做法，這間主人套房置於客飯廳旁，開則也算方方正正，長闊約3.6米及2.3米，主體面積約90呎左右，方位都跟客飯廳同向，透過玻璃幕牆可望城門河景，但比例上會較近三期，所以會較受三期阻擋。走入內就是套廁，套廁屬於黑廁設計，不利通風。
洗手間氣窗漏裝螺絲
由主人套房行過來這邊，經過走廊會有兩間房及洗手間，都做到廳房同向，但我們先參觀洗手間。洗手間跟剛才參觀的套廁，在裝潢上分別不算很大，走一點復古風，分別卻是光廁設計，有氣窗，也就是剛才我們說從廚房工作平台能夠望到的氣窗。驗樓師剛才打開氣窗後，就發現氣窗有一點問題，少了一粒螺絲，窗鉸唧了黑色膠。驗樓8月師起初以為有裝螺絲，但剷走膠邊才發現沒有安裝螺絲。
洗手間有新裝置
木製擴音箱連充電器
洗手間都有新裝置，例如此位置，大家有印象，新世界同系作品都有此裝置，是一個擴音音箱，放置手機在上方播歌時有擴音作用，但今次多了一點點，後方多了一塊板，是什麼? 實情是充電器，方便放置電話時，可以邊播歌、邊充電，為新設計，也算頗貼心。
圓形鏡櫃上方設放大鏡
圓型鏡櫃分開幾截，一邊收納了插蘇及USB充電位置，可以放置洗手間裝置，旁邊也有小櫃，但打開鏡櫃的容納卻很細，以至下方的位置也如此，旁邊小格可放置化妝棉，下方用途也有限。雖然美觀，但儲物量就略嫌偏小一點。另外在鏡中還有一塊小鏡，是放大鏡，方便化妝時、或者擠暗瘡，或觀察面部的細節，但使用時要小心，此小鏡是可以取下，只依賴背面的磁石來承托，若不小心鬆手會容易破碎。
洗手盆墊櫃
洗手間下手也有一個踢櫃，按一個小掣可以方便取出來，方便小朋友刷牙，但驗樓師卻提醒日後使用要小心一點，也有其他地方需要注意，尤其要小心別把腳放於此櫃下，否則開關時會容易弄傷腳。他也關注，一旦櫃底下方有污物或砂石，也會阻擋開關，會比較麻煩。日後亦不知怎樣清潔抽屜底。
洗衣機、晾衫及熨衫三合一
洗手間放置洗衣乾衣機，好處是洗澡後的衣物可以隨手放入洗衣機，然後馬上清洗，而不用放置在廚房洗衣機，會較方便一點。洗衣後，可以打開櫃打開活動式晾衫架晾衫，勾位有24個，即大約可晾曬24件衫。下方還有活動式熨衫板，可以方便熨衫。好處當然是方便，但不好處是，如此裝置損壞了，怎辦呢? 第二，若真的是晾衫時，但同時要用洗手間，這會阻擋出入，這是另一缺點。第三，如果熨衫時，拉開熨衫板，業主的工人姐姐表示位置很高，熨衫會吃力。雖然內部插蘇位予熨斗使用，但卻沒有預留位置放置熨斗。另外洗衫後晾曬，此門板為活動門，可收藏於櫃內，方便浴室寶可以吹乾衣物，好處可以收納，但其缺點是內藏位置很難清潔，為此裝置的優點及缺點。
近廳房空間狹小
由洗手間走出來，會有兩間房間，近廳房空間卻有點細，因為面積只有45呎，門口又阻礙了部份牆身位置，還設有減音窗，畢竟單位除了望城門河，下方都會望向大圍站與車公廟站之間的架空路段，可能有噪音，要加裝減音窗，也因此阻礙於傢俬的擺位。
睡房對流效應有限
再過來另一間房間，房間空間略大一點，但同樣設有減音窗，畢竟單位除了望城門河，下方望架空路段，分別多了一扇側窗，但對流效果不大，因為要用六角匙才能開啟的維修窗，就算能夠開啟，因下方為冷氣機散熱器平台，打開後其後地方開啟冷氣，也會有熱風入屋，對流效應是否如此強勁，就要自己想想。
胡．說評析
驗樓得分
洗手間氣窗漏螺絲，又用唧膠魚目混珠，令單位在細項目中窗失分較多，其他廚櫃、鋪磚、油漆及門有輕微扣分外，其餘十個細項全部過關，驗樓師給單位96分，評分有A。我們把驗樓結果轉交發展商新世界，回覆指，已就單位內發現的執修事項即時跟進，並完成執修。關於洗手間的問題，洗手盤下方的小平台內有生口板，方便業主維修。
會所以田園風主打
半露天宴會廳
柏傲莊的另一個賣點，就是其會所。趁剛交樓未完全入伙，順勢可以參觀一下。會所佔地28萬呎，由北歐、日本、香港設計師聯手設計，戶外有幾個位置都好觸目下，先來到這個叫「Farm House」的地方，木屋呈現屋頂狀的宴會廳，擺放了長桌，可透過活動玻璃門跟外邊園林融合，感覺似外國小鎮，能感受田園景色。
魚米共生園
經過「Farm House」前方正中央開闢了6,500呎有機園四圃、及1,900呎梯田。起初以為前方的植物是枯萎了，實情是稻米，全部依靠旁邊水池灌溉，水池內小魚的排泄物會成為稻米肥料，類近魚米共生園，凝造回歸大自然的感覺。
茶屋下方為50米瀑布
沿梯田而下就是緩跑徑，旁設多間樹屋及北歐設計的燒烤園外，一道由上而下、50米的瀑布，會流向戶外50米泳池，上方設有一間天際茶室，中間還有水晶玻璃可讓你踩上瀑布。至於其他設施，除了健身室、室內羽毛球場，亦設有戶外網球場、藍球場、街頭健身器材，都是近年新盤較少見。
租務回報不算標青
始終都有鐵路站上蓋外，而且一站到九龍塘、四站過港島的優勢，雖然大市回落，而柏傲莊也算是在旺市時推售的項目，但租務回報暫時也尚且守得住。以一房月租14,000-16,800元，平均呎租約47元，以當日首批折實售價629萬-725萬元計，最終回報2.6厘-2.8厘；至於兩房單位，收樓租金介乎19,500-20,000元，平均呎租43.5元，計及當日首批售價904萬-989萬元，回報約2.4-2.6厘。至於驗樓大單位，平均呎租約40元，如果以業主買入價1900萬元計，則回報約2.1厘。當然回報高低要視乎哪個時段買入，因發展商當日在次輪推售時已經有不斷加價，所以也會蠶食了回報。
表: 柏傲莊入伙回報
| 呎租 | 回報 | |
| 1房 | 47元 | 2.6-2.8厘 |
| 2房 | 43.5元 | 2.4-2.6厘 |
| 3房 | 40元 | 2.1厘 |
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