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可以上車置業是不少人的夢想,成功抽中政府的資助房屋計劃,更仿如中六合彩般,然而有買家卻因為透過資助房屋計劃「綠置居」購入單位,原本以為自己中了頭獎,揀樓後才發現是惡夢,整件事要由2021年11月開始說起,因為他所購入的單位為「租置計劃」下的二手公屋,等待收樓前才發現毗鄰單位為一名拾荒者,衛生環境惡劣,一瞬間把自己打了落地獄。

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事件始末

個案1: 劉先生

購入租置計劃單位

去年十一月,劉先生透過房委會「綠置居」揀選「租置計劃」中「景村邨」一個443呎的公屋單位,77歲母親、太太及小朋友原本歡天喜地,怎料當跟房委會簽署洽購協議後,到現場視察,才發現走廊傳出陣陣惡臭,一地曱甴,附近鄰居紛紛把大門關上。

「我開頭過來,看見業主為何全關門,不以為意,終有一日她開門有惡臭,我才敲門問街坊,後來才知道,為何每次過來也有十隻八隻死曱由? 原來如此情況已維持了兩至三年。我心想:『死啦,原來會如此厲害。』」

去年十一月,劉先生透過房委會「綠置居」揀選「租置計劃」中「景村邨」一個443呎的公屋單位

得知毗鄰單位為拾荒者

向鄰居查詢,才得知他購入單位毗鄰為一名拾荒者,鄰居對她印象,是一名中年婦女,對答正常、思路也很清晰,但卻慣於把垃圾執回屋內,所以長期產生惡臭。得知此問題後,劉先生在成交前一段時間,也不時反覆來到現場視察。

得知毗鄰單位為拾荒者
得知毗鄰單位為拾荒者

房屋署簽約前沒有安排睇樓

基於疫情,劉先生跟房委會簽約前不獲安排視察睇樓,他只是從房委會網頁看過座向及間隔,覺得符合他們幾口子的居住要求便扑鎚買入;他質疑,為何署方得知鄰舍問題所在,卻不在簽約前事先告訴買方。

「因為在買賣流程,我是沒有被安排睇樓。你說,疫情下不安排睇樓,擔心人多、滋擾鄰居,擔心疫情衛生問題,這些問題我也理解。但我現在正正因衛生問題,為何會是雙重標準呢? 現在衛生是否有問題呢? 這個問題已存在兩至三年,你們是知道的,為何在買賣過程中不披露相關資訊呢?」

要求重新選擇單位及延期成交

原定上會死線訂於12月15日,鑑於時間緊迫,劉先生馬上致電房屋署了解,房屋署對毗鄰單位問題,卻竟跟管理公司互相推卸責任,其後經協商後才派員清潔,但問題始終未根治。當時房委會提出讓劉先生取消買賣,退回訂金,但劉先生認為自己不單損失律師費及訂造傢俬費用,更重要是損失了一次寶貴的揀樓機會,所以劉先生不願意接受,反建議能否安排同邨揀選另一相同面積的單位。

「不如提供單位給我選擇,你們沽清不打緊,因房屋署也收回一些單位中,區域合適、樓層合適、也是443呎的單位,我便會買入,他們說較困難。我也說,不如在下一期租置計劃時,有機會再賣樓時,我能否有優先權先選樓,我不會貪心,只會選擇同等面積的單位。」

要求重新選擇單位及延期成交

房委會建議先成交

不過,對於上述建議,房署都拒絕。最終雙方只透過律師安排延期至2月中成交。據劉先生所說,房委會建議劉先生可先成交,因為房屋署已著手處理該租戶違規問題。

「但你兩三年都不處理,現在說會處理;如果我買入後,你會否真的處理呢? 我對他們沒有信任。他們回覆說,16分已經扣了7分,相反現在她仍在大堂位置曬晾,又繼續執拾垃圾,一地積水,我們都有影相給房屋署,但他們怎樣處理呢? 他沒有回覆我們,只表示會找人跟進。戶主繼續照舊,我是新買家,你叫對他們處理有沒有信心? 我真的沒有,而我的單位就在其晾曬的斜對面。」

個案2: 葉太

向事主投訴反遭不禮貌對待

從鄰居拍攝到該名拾荒者單位的室內情況,顯然問題並非一朝一夕。毗鄰百多二百呎單位,雜物垃圾堆到上天花,只餘下一條很狹小通道,鄰居還不時走到走廊晾曬,整條走廊濕透,住在04號室斜對面的葉太表示,問題自2018年已出現,她曾經跟該名拾荒者周旋,但獲對方不禮貌對待。

「說了很多次了,因為我真的頂不順。我跟她(拾荒者)說:『唔該你,你的家真的很臭,請你關門。』她跟我說:『間屋是我的,我喜歡怎樣就怎樣。』你告訴我可以怎樣? 沒有什麼好說。」

涉事單位湧過百隻曱甴

最誇張一次是單位湧出過百曱甴,而該名拾荒者不斷自行拍打,並徒手去捉曱甴,之後再關上門。葉太也很氣忿的罵她,追問究竟為何她有如此行徑,但她卻只表示在整理單位。葉太也不知何以怎辦。

「好多曱甴,徒手捉曱甴,我罵她,我問她:『你做什麼呀? 已經很多年,全部都是曱甴。』用手去捉曱甴,踩完之後用手去捉。你用腳踢了,你有沒有膽去徒手去捉曱甴? 不就是如此。正常人也不會如此,但她卻可以。有一天在我們走廊,整條走廊都是曱甴,她自己踩踩踩,自己一路掃,然後丟。你說呢? 」

涉事單位湧過百隻曱甴

向管理公司及房屋署投訴無門

三年內不斷向管理公司負責人潘先生投訴,葉太表示,管理公司及房屋署一直也沒有好好跟進,所以每次進入走廊時,她也要要閉氣開門。她表示,毗鄰的單位比他還淒慘。因為該股味道仿如中毒般。而且即使已不斷投訴要求該名拾荒者關門,但她仍堅持開門,結果臭味便湧出來。

派員清潔三至四天也未完事

其後持續在傳媒報道下,房署在十二月中終派清潔人員來清理,協助該名拾荒者清理雜物,但過程中該名拾荒者並不合作,清潔工人也執拾了三四天也未能完成。

「不知幾多箱,三至四天也執拾不完。單位如此細,一天也可以清潔完成吧,但要執三至四次。當工作人員協助清理時,她並不合作,對每件拾回來的垃圾為寶,這件又要,哪件又要,大聲嘈吵。」


各人感受

胡.說樓市

自從房署大清洗,同層居民反映情況有短暫改善,但該名拾荒者仍故態複萌,有繼續執垃圾回家,從居民提供的片段她仍有在電梯大堂執垃圾,所以即使曱甴湧出走廊的問題得以短暫紓緩,但問題仍未根治。我們《胡.說樓市》團隊在2022年1月17日來到現場視察,現場所見看不到太多曱甴,但經過劉先生的單位前往拾荒者的住戶時已經聞到陣陣酸味,像垃圾房般味道。住戶鐵閘內壆位仍有一隻隻曱甴屍體未清走。我們團隊在採訪期間,也剛好碰著這名拾荒者回家,當時她也疑似拿著一袋垃圾回到家中,我們記者上前追訪,但向她提問,她卻關門不作回應。

治。我們《胡.說樓市》團隊在2022年1月17日來到現場視察
治。我們《胡.說樓市》團隊在2022年1月17日來到現場視察
住戶鐵閘內壆位仍有一隻隻曱甴屍體未清走。
住戶鐵閘內壆位仍有一隻隻曱甴屍體未清走。

葉太

「老實說,如果你真的有問題,不舒服有病,房屋署及政府,麻煩你們,協助她及醫治她,不要說她有病便恃病橫行。」

劉先生

「現在真的很無助,亦如此說,2月15日很快便到達,究竟會如何處理呢? 房屋署上次跟我表示延遲成交後,一直沒有理會我。只是透過電郵表示,已經找清潔公司清潔三次,專業團隊來消毒,但你可以去感受下,走廊仍是一浸味道。在我現在的處境,我可以怎樣買入單位呢? 因為在我立場來說,真的不能接受。」


背後問題

問題1: 究竟房委會不安排參觀現樓有沒有問題?

答案: 沒有牴觸《一手銷售條例》,因為房委會獲豁免。

解釋: 根據《一手銷售條例》,發展商必須開放買家打算購買的住宅物業參觀;就算不能開放該單位,也須開放該期數相若住宅物業參觀。除非賣方認為開放相若住宅也不可行,而買方又書面同意放棄,才無須這樣做。但《一手銷售條例》豁免房委會不需跟條例就價單、售樓書、銷售安排、示範單位等安排。換句話說,房委會不安排劉先生參觀現樓,沒有抵觸《一手銷售條例》。

問題是,為何私人發展商要遵守開放現樓的條款,但房委會卻可置身事外?  我們《胡.說樓市》編輯部,翻查了2012年起草《一手銷售條例》時文件,當時政府在二讀時,就建議房委會應全面豁免《一手條例》,背後理據是因為房委會出售資助房屋,是會按照既定準則來出售物業,與私樓操作不同,很難把所有針對一手樓的銷售手法,套用於居屋銷售,但有議員反對,其後才把豁免範圍收窄。

問題2: 能否控告房委會失實陳述?

答案: 很難。要視乎該資料是否必要披露。因為普通法原則有「caveat emptor」的概念,買家也需為自己所購入的產品負責。

解釋: 今次事件,房委會沒把問題在簽約前跟劉先生披露,是否構成「失實陳述」? 關鍵是該問題對業權是否有影響。律師謝天良表示,鄰舍不整潔並不是沒有方式可處理,因為最重要是單位本身有老鼠曱甴蟲蟻? 是指該單位本身,因為你現在是買單位內櫳,不是買環境及走廊,如單位是可住的,並不能有爭拗的。

其次,如果劉先生要提告房委會刻意隱瞞,有失實陳述之嫌,就要證明究竟劉先生在簽約前,可否透過自行方式來視察,而從觀察中能否得知問題存在? 因為普通法也有一個原則,就是要求買家對自己購買的產品當心,法律用語「caveat emptor」,準買家需為自己購買單位負責任,所以要成功舉證並不容易。

問題3: 究竟向申訴專員公署投訴有效嗎?

答案: 申訴專員公署只能要求改善,而且調查需時三至六個月。

解釋: 第二個方法,可能就是向申訴專員公署投訴。根據劉先生說法,房委會希望劉先生先成交,因為他們之後會再透過扣分制度來安排調遷有問題租戶,但何以區內居民自2018年起一直投訴,但署方多年來也沒有實際行動,令問題一直存在,也反映政府部門間或涉及行政失當的問題。

個案中,劉先生在去年12月10日已去信申訴專員公署投訴,但公署回覆接納其申請,並會就其投訴向房屋署展開查訊,之後會告知結果。但信件中也有提到一句:「本署處理投訴,由收到你提交的所有資料起計,一般需時三至六個月,實際時間視乎個案的複雜程度及本署的工作量而定。」換句話說,最快要在3月10日才有結果,這已經超出了劉先生延期成交2月15日的期限。

說到底,因為就算趕及調查,但申訴專員公署的權力也有限。翻查公署網頁,就寫到《申訴專員條例》賦予署方權利進行查訊、獲取資料及文件、傳召證人,以及視察被投訴機構的處所。但其權力「不會影響被投訴機構的任何行動」。申訴專員可發表調查報告,建議糾正缺失或作出改善。

問題4: 購入單位的準買家還有什麼出路?

答案: 可嘗試要求延期成交,直至問題獲根治。

解釋: 律師認為,劉先生本身是有選擇權可以不簽約,現在唯一方法就是處理好才成交,故需看看房屋署是否願意延期,可要求房屋署先處理好衛生問題,之後才搬入居住,起碼不用捱痛苦。

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