【康城站LP6漏水】入伙數月即滴水! 管理處竟指與高層有關?

夏天為大地帶來雨水,颱風、紅雨、黑雨頻繁的季節,令不少業主家居都面對漏水問題。過去多發生在樓齡較舊的二手樓,但今次卻發生在一手新盤。我們收到一名康城站「LP6」的業主反映,表示經歷一場紅雨後,單位窗邊漏水漏到似水簾洞。究竟新盤漏水成因為何?

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漏水個案

第一次漏水

「當租客告訴我們已經漏水,然後黑雨又漏到整個水簾洞,真的太誇張了。」漏水漏到似「水簾洞」,是一層收樓幾個月的全新屋苑:「LP6」頂層連天台單位。業主李先生(假名)去年十二月買入,今年四月尾收樓,放租不足兩個月,六月初就收到租客第一次投訴,表示睡床上方天花滴水。

「起初不是十分嚴重,有一點水印,感覺短時間內乾透,就像冷氣機室溫大,出現露珠。租客直接聯絡執修部,執修部也派人來影相,及看看有什麼可以做,初步懷疑有裂縫,用打防水針方法,暫時解決問題。」當時李先生曾建議管理處做「色水測試」,管理處卻只做「閘水測試」,並打了防水針。

第一次漏水

第二次漏水

豈料兩天後,捱近睡房通往洗手間的橫樑,卻出現了新水漬,於是又再通知管理處維修。「又再找執修部,再多鑿幾個小孔打防水針,如是者六月初兩星期好天所以沒事,直至今星期初(6月尾),租客走入房間,發現為什麼近窗邊有如此大灘水漬,馬上又打電話告訴我,單位又漏水了,今次又是一個新的位置。」

第二次漏水

第三次漏水

六月尾連場大雨,漏水位置飄移至窗邊,從李先生給我們的影片看見,窗上橫樑有明顯水珠,無間斷地一滴一滴的滴在窗台,唯有自行找「洗菜盆」盛載。李先生說,黑雨下的單位漏水仿如「水簾洞」,盛載滴水的膠桶,幾小時要更換一次。「我們一直覺得發展商在執修上也是頭痛醫頭,腳痛醫腳,這裡漏水就處理這個範圍,有新位置再處理新位置,我們沒有什麼工程知識下,普通市民來看不如簡單一點,把整個防水層重做。」

第三次漏水

實地視察

我們《胡.說樓市》團隊在6月30日來到現場視察,也發現牆邊明顯甩灰、近窗雲石弄至變色。發現懷疑漏水的地方,管理處已用了大塊黑色膠布包著,由睡房正中央至廁所門旁,以及窗邊位置封上另一塊黑色膠布,形成「T」形,而窗下膠桶仍殘留一些水滴。

管理公司採取行動

管理公司向事主回應

由起初表示全新樓,理應沒有漏水問題;至第二次漏水時,則表示因單位位於極高層,單位較當風致使輕微搖動,令石屎層出現無法預計的裂縫。「聽到也有一點驚訝,有如此解說。如果高層搖擺有裂紋,整幢樓的結構安全都令人擔心,當初聽到這種解釋也有點詫異。所以日後買樓也會選高層,但卻未必會選取極高層單位及天台。」李先生說。

管理公司已施予的安排

一直去到窗邊也有漏水問題時,發展商出動吊船進行天台視察,最後認為跟飾面老化,防水層失效有關,最後拆走了大約半米長的裝飾板面作檢查。我們現場視察,飾面拆走,露出石屎、及用作固定裝飾板的框柱,但實際上是否由這個地方滲水,源頭仍難確定。

管理公司向《胡.說樓市》回覆

新盤剛收樓,卻可以出現如斯誇張的漏水狀況,我們有向發展商南豐及港鐵查詢,回覆指,單位的執修工程,包括於天台拆除裝飾面及試水測試,均經過發展商及承建商之專業團隊因應「試水」結果而作出判斷而制定。有關單位業主所反映的情況只屬個別事件,發展商現時仍繼續與該單位住戶接洽及跟進有關個案。

回應亦指,「LP6」之所有建築工程均符合相關的建築法例要求下進行,整個屋苑之結構及設計均經由物業發展項目的認可人士、註冊結構工程師及註冊承建商提交證明表格及批核,證明該建築物已按照《建築物條例》及其規例的條文以及就該新建築物批准的圖則竣工,並經屋宇署檢測及審批完成後,才獲發佔用許可證。


成因: 大廈受強風搖擺 出現裂縫而漏水?

對於管理公司表示,物業漏水可能跟大廈受強風搖擺而出現裂縫,最終導致有漏水問題。若這點屬實的話,大廈結構安全問題豈不是有很大問題? 有幾個

問題1: 究竟一座大廈受到強風吹襲時,左右擺動是否正常?

答: 這是很正常的現象。愈高層受強風吹動會愈容易出現搖動。

結構工程師表示,離地面三層的大廈,受風吹動機會較細;但由離地面三層以上的大廈,就會開始搖動,愈高所搖擺的幅度愈強。現時屋宇署有制定《香港風效業守則》,在2019年的修訂指引就加入了「正向風力」、「側向風力」、及「受風面承受不平均風壓影響」、「周邊建築物」等因素,來計算建築物抵禦極端風力能力。

根據指引,屋宇署採用了天文台在「橫瀾島」錄得的最高風速、以及幾個十號風球吹襲下的風力制定了大廈的「防風標準」。因為「橫瀾島」是香港一個最當風的小孤島,所以配合颱風,可判斷出香港最高風速。「防風標準」為每秒平均風速46.9米,而每秒陣風風速則為65.2米。另外大廈也需要抵擋每小時250公里的陣風風力,若以「天鴿」陣風風速每小時190公里計算,仍算安全。

 時均風速陣風風速
溫黛(1962)41.4 m/s60.2m/s
露絲(1971)39.0m/s52.4m/s
愛倫(1983)44.2m/s62.7m/s
約克(1999)42.5m/s65.0m/s
參考風速46.9m/s65.2m/s

問題2: 當大廈受強風吹動下會否出現裂縫而導致漏水?

答: 只要大廈鋼筋及剪力桿數量充足,正常情況不會出現此情況。

結構工程師認為,在興建大廈的過程中,大廈結構會否出現裂縫取決於很兩個主要因素。第一、「鋼筋」數量多與少。愈多「鋼筋」出現裂縫的機會愈低,但當然造價也會相當高一點,但其實屋宇署都有一定標準,規範大廈對「鋼筋」數量。

第二,用來把「鋼筋」扣起的「剪力桿」(Shear Link),數量是否充足。如果有愈多「剪力桿」,理應令石屎出現裂縫的機會大大減低。在香港,屋宇署都有額外設定50%「安全系數」,意思就是若建築規格只要求使用10個「剪力桿」,在「安全系數」的前提下,需要再額增加50%才達標準,以用作緩衝之用。

另外,由於每個建築項目均需要向屋宇署入則,亦需認可人士(authorized person)作現場監督及簽署作實,如果過程沒有出錯,大廈結構是沒有大問題,因此受強風吹動大廈而出現裂縫說法,也未必說得通。

問題3: 新樓建築最常見的漏水源頭在哪?

答: 裝飾面、玻璃幕牆裝工不佳等

好端端一層新樓,何以漏水會漏得如斯嚴重? 其中一個較大可能就跟幕牆有關。幕牆是覆蓋石屎上的裝飾面,裝工欠妥也可能讓水流入;若地盤施工期間一些修口手工欠佳,就會讓水流從縫隙流入,現時只能透過重造防水層來處理問題。


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