夏天為大地帶來雨水，颱風、紅雨、黑雨頻繁的季節，令不少業主家居都面對漏水問題。過去多發生在樓齡較舊的二手樓，但今次卻發生在一手新盤。我們收到一名康城站「LP6」的業主反映，表示經歷一場紅雨後，單位窗邊漏水漏到似水簾洞。究竟新盤漏水成因為何?
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漏水個案
第一次漏水
「當租客告訴我們已經漏水，然後黑雨又漏到整個水簾洞，真的太誇張了。」漏水漏到似「水簾洞」，是一層收樓幾個月的全新屋苑：「LP6」頂層連天台單位。業主李先生(假名)去年十二月買入，今年四月尾收樓，放租不足兩個月，六月初就收到租客第一次投訴，表示睡床上方天花滴水。
「起初不是十分嚴重，有一點水印，感覺短時間內乾透，就像冷氣機室溫大，出現露珠。租客直接聯絡執修部，執修部也派人來影相，及看看有什麼可以做，初步懷疑有裂縫，用打防水針方法，暫時解決問題。」當時李先生曾建議管理處做「色水測試」，管理處卻只做「閘水測試」，並打了防水針。
第二次漏水
豈料兩天後，捱近睡房通往洗手間的橫樑，卻出現了新水漬，於是又再通知管理處維修。「又再找執修部，再多鑿幾個小孔打防水針，如是者六月初兩星期好天所以沒事，直至今星期初(6月尾)，租客走入房間，發現為什麼近窗邊有如此大灘水漬，馬上又打電話告訴我，單位又漏水了，今次又是一個新的位置。」
第三次漏水
六月尾連場大雨，漏水位置飄移至窗邊，從李先生給我們的影片看見，窗上橫樑有明顯水珠，無間斷地一滴一滴的滴在窗台，唯有自行找「洗菜盆」盛載。李先生說，黑雨下的單位漏水仿如「水簾洞」，盛載滴水的膠桶，幾小時要更換一次。「我們一直覺得發展商在執修上也是頭痛醫頭，腳痛醫腳，這裡漏水就處理這個範圍，有新位置再處理新位置，我們沒有什麼工程知識下，普通市民來看不如簡單一點，把整個防水層重做。」
實地視察
我們《胡．說樓市》團隊在6月30日來到現場視察，也發現牆邊明顯甩灰、近窗雲石弄至變色。發現懷疑漏水的地方，管理處已用了大塊黑色膠布包著，由睡房正中央至廁所門旁，以及窗邊位置封上另一塊黑色膠布，形成「T」形，而窗下膠桶仍殘留一些水滴。
管理公司採取行動
管理公司向事主回應
由起初表示全新樓，理應沒有漏水問題；至第二次漏水時，則表示因單位位於極高層，單位較當風致使輕微搖動，令石屎層出現無法預計的裂縫。「聽到也有一點驚訝，有如此解說。如果高層搖擺有裂紋，整幢樓的結構安全都令人擔心，當初聽到這種解釋也有點詫異。所以日後買樓也會選高層，但卻未必會選取極高層單位及天台。」李先生說。
管理公司已施予的安排
一直去到窗邊也有漏水問題時，發展商出動吊船進行天台視察，最後認為跟飾面老化，防水層失效有關，最後拆走了大約半米長的裝飾板面作檢查。我們現場視察，飾面拆走，露出石屎、及用作固定裝飾板的框柱，但實際上是否由這個地方滲水，源頭仍難確定。
管理公司向《胡．說樓市》回覆
新盤剛收樓，卻可以出現如斯誇張的漏水狀況，我們有向發展商南豐及港鐵查詢，回覆指，單位的執修工程，包括於天台拆除裝飾面及試水測試，均經過發展商及承建商之專業團隊因應「試水」結果而作出判斷而制定。有關單位業主所反映的情況只屬個別事件，發展商現時仍繼續與該單位住戶接洽及跟進有關個案。
回應亦指，「LP6」之所有建築工程均符合相關的建築法例要求下進行，整個屋苑之結構及設計均經由物業發展項目的認可人士、註冊結構工程師及註冊承建商提交證明表格及批核，證明該建築物已按照《建築物條例》及其規例的條文以及就該新建築物批准的圖則竣工，並經屋宇署檢測及審批完成後，才獲發佔用許可證。
成因: 大廈受強風搖擺 出現裂縫而漏水?
對於管理公司表示，物業漏水可能跟大廈受強風搖擺而出現裂縫，最終導致有漏水問題。若這點屬實的話，大廈結構安全問題豈不是有很大問題? 有幾個
問題1: 究竟一座大廈受到強風吹襲時，左右擺動是否正常?
答: 這是很正常的現象。愈高層受強風吹動會愈容易出現搖動。
結構工程師表示，離地面三層的大廈，受風吹動機會較細；但由離地面三層以上的大廈，就會開始搖動，愈高所搖擺的幅度愈強。現時屋宇署有制定《香港風效業守則》，在2019年的修訂指引就加入了「正向風力」、「側向風力」、及「受風面承受不平均風壓影響」、「周邊建築物」等因素，來計算建築物抵禦極端風力能力。
根據指引，屋宇署採用了天文台在「橫瀾島」錄得的最高風速、以及幾個十號風球吹襲下的風力制定了大廈的「防風標準」。因為「橫瀾島」是香港一個最當風的小孤島，所以配合颱風，可判斷出香港最高風速。「防風標準」為每秒平均風速46.9米，而每秒陣風風速則為65.2米。另外大廈也需要抵擋每小時250公里的陣風風力，若以「天鴿」陣風風速每小時190公里計算，仍算安全。
| 時均風速 | 陣風風速 | |
| 溫黛(1962) | 41.4 m/s | 60.2m/s |
| 露絲(1971) | 39.0m/s | 52.4m/s |
| 愛倫(1983) | 44.2m/s | 62.7m/s |
| 約克(1999) | 42.5m/s | 65.0m/s |
| 參考風速 | 46.9m/s | 65.2m/s |
問題2: 當大廈受強風吹動下會否出現裂縫而導致漏水?
答: 只要大廈鋼筋及剪力桿數量充足，正常情況不會出現此情況。
結構工程師認為，在興建大廈的過程中，大廈結構會否出現裂縫取決於很兩個主要因素。第一、「鋼筋」數量多與少。愈多「鋼筋」出現裂縫的機會愈低，但當然造價也會相當高一點，但其實屋宇署都有一定標準，規範大廈對「鋼筋」數量。
第二，用來把「鋼筋」扣起的「剪力桿」(Shear Link)，數量是否充足。如果有愈多「剪力桿」，理應令石屎出現裂縫的機會大大減低。在香港，屋宇署都有額外設定50%「安全系數」，意思就是若建築規格只要求使用10個「剪力桿」，在「安全系數」的前提下，需要再額增加50%才達標準，以用作緩衝之用。
另外，由於每個建築項目均需要向屋宇署入則，亦需認可人士(authorized person)作現場監督及簽署作實，如果過程沒有出錯，大廈結構是沒有大問題，因此受強風吹動大廈而出現裂縫說法，也未必說得通。
問題3: 新樓建築最常見的漏水源頭在哪?
答: 裝飾面、玻璃幕牆裝工不佳等
好端端一層新樓，何以漏水會漏得如斯嚴重? 其中一個較大可能就跟幕牆有關。幕牆是覆蓋石屎上的裝飾面，裝工欠妥也可能讓水流入；若地盤施工期間一些修口手工欠佳，就會讓水流從縫隙流入，現時只能透過重造防水層來處理問題。
