【Wetland Seasons Park一期: 入伙驗樓】實測蚊蟲、手機網絡! 目前租金叫幾多? (附影片)

新地天水圍「WETLAND SEASONS PARK一期」剛交樓,歸納我們谷友的討論,不少人關注樓盤交通網絡外,但更多人關心樓盤鄰近「濕地公園」會否有很多蚊蟲。我們決定趁驗樓時,順道實測一下情況是否如此嚴重,相信對即將推售的新一期「112區」會有重大啟示。

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Wetland Seasons Park一期資料表

地址濕地公園路9號
單位數目710個
面積296至1,958呎
校網72校網
發展商新地
管理費$4.87/呎

業主背景

「WETLAND SEASONS PARK」分三期推售,今次率先交樓是第一期,雖則說當日貼近「嘉湖山莊」二手價開出,但入到來這個屋苑,我覺得發展商在園林綠化也下足功夫,但讚美說話不多說,反而更著重發展商交樓質素是否妥當。我們驗收的單位是「Villas 8」低層C室的單位,其位置上最貼近濕地公園,為一個677呎的三房單位。

: 驗樓樓盤資料

屋苑Wetland Seasons Park 1期
面積677呎
單位Villas 8 低層C室
樓價828萬元
呎價12,230元
得分94分

驗樓影片


驗樓問題

露台門採趟摺門設計

房間空間分布於左右兩邊,我想先看看主人房,經過走廊進入的這間主人房,這裡就是主人房,但主人房空間有點迫狹,像極新盤的客房,相信跟外邊連接兩條走廊有關。雖然房間看似很細,但外接露台,露台空間也頗大,外望是綠油油的樹景,感覺也頗舒服。推開露台門,這裡不是採用趟門,而是採用趟摺門,很難推開,且推開後趟門會阻礙空間運用。

露台門採趟摺門設計

露台外有不少蚊蟲

露台有很多昆蟲屍體,戶主在入伙時已經購置了滅蚊器,只是放了兩天左右,內裡已有蠓及飛蟻的屍體。女戶主曾於屋苑園林行了一會兒,整條腿也被蠓咬到發紅,反觀蚊量卻不算多;記者現場也看見玻璃窗有不少飛蚊黏附。

露台外有不少蚊蟲

露台欄杆鬆脫

驗樓師陳智康發現,主人房露圍桿鬆脫,跟圍欄特別長有關,發展商僅在圍欄的頭尾位置唧膠或上螺絲,而未必能鑲實,最終真的有機會跌落街,所以最好在下方唧膠便會穩妥一點。

露台欄杆鬆脫

客房設大範圍橫樑

單位三房開則,其中餘下的兩間客房也頗方正。戶主如意算盤希望拆走兩幅牆,再加裝一道掩門修飾,但客房上方有面積頗闊的橫樑,加上對面牆身安裝了冷氣機。所以即使房間本身屬高樓底,但也很難偷樓底做閣樓。另外,戶主也希望拆走廚房內的工人房並拉直客飯廳牆身,但驗樓師陳智康卻認為,要先找師傅拆牆、地下需重新鋪砌及重新髹油,涉及三種工序的師傅,不建議拆牆改間隔。

客房設大範圍橫樑

廚房雪櫃壞

洗手間及廚房的空間相對合比例,尤其是廚房。廚房呈L型,空間算頗寬敞,但雪櫃開啟了兩天也不冰涼。驗樓師表示檢查雪櫃需要運行一天,如果一天也沒有反應,就代表雪櫃有問題需要執修。雖然廚房物量充足,但雪櫃旁的位置,起初我以為是儲物櫃,但實情是一條600毫米乘350毫米的厚柱,這部份面積需要計入實用面積由小業主購入。

廚房雪櫃壞

上網訊號微弱

WETLAND SEASONS PARK的業主會考慮交通網絡是否有問題,但交通網絡以外,上網網絡也是很重要的問題。Smartone沒有什麼問題,因為發展商為新地,用Smartone固然沒有問題。但聽戶主說,SUN Mobile、3電訊都不太能連接手機網絡,部份時間甚至完全沒有訊號。

發展商: 已邀各大電訊商強化網絡訊號

我們將驗樓報告交給發展商新地查詢,回覆指已即時跟進執修事項,提出的事項已執修完成,正聯絡業主驗收。

關於蚊蟲問題,發展商指,管理處亦已安裝多部戶外大型滅蚊機及定期進行滅蚊工作。至於電訊網絡方面,管理處已在4月時邀請各大電訊商優化網絡訊號,亦已安排電訊商到場視察。


市況分析

驗樓成績可作為「112區」的參考

今次WETLAND一至三期,位置上坐落在「115區」;而新一期就坐落在「112區」。兩個區橫跨了一個輕鐵站,可想而知地盤有幾大。不過,說「115區」、「112區」,我猜你也不會知道也哪裡吧! 我們驗樓單位「115區」會比較「慧景軒」同「天一商城」,生活配套會較方便,以輕鐵站去計就捱近「天秀站」;至於新一期「112區」較捱近消防局,也就是「濕地公園站」,附近民生配套相對差一點。而且近消防局日後出車時發出的緊急聲響,會否影響住戶都值得留意。

天水圍112區發展項目
天水圍112區發展項目
 天水圍112區
地址濕地公園1號
地盤面積812,682呎
可建樓面1,219,023呎
中標價22.21億元
樓面地價1,822元
單位數目1,224個

租金較嘉湖山莊高約20%

WETLAND剛入伙,陸續有一些租務成交。第一期在2020年1月時,以11,800元呎開售,當時我們也形容開價貼近嘉湖二手,現在回看,買家也算執到平貨,因為承租能力比嘉湖還要高一點。WETLAND兩房月租13,000元起跳,平均呎租大約30元,相比起嘉湖兩房呎租25元呎,高約20%。現時嘉湖兩房平均月租11,000至11,800元左右,多付2,000元左右住新樓,我相信買家是會考慮的。如果扣除每呎4.87元的管理費,兩房淨租務回報約2.6厘,都算貼近大市,新盤而言算少見。

會所設有觀鳥區

更重要住新樓,也可以體驗會所吧。除了園林設計外,WETLAND一共提供三萬呎會所,最特別是在15座頂層的空中會所,有一個共享空間可以觀鳥及蝴蝶,望濕地公園的景緻。會所又有一些標本展示不同品種予業主觀賞,是新樓與舊樓之間的分別。


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