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【Wetland Seasons Park】第二期價單、平面圖、交通全攻略

新地在天水圍的「WETLAND SEASONS PARK 2期」也趁新冠肺炎逐步緩和而推售,全盤提供699個單位,由8座高座及6座別墅住宅所組成,標準戶型由一至三單位,關鍵日期為2021年7月15日,樓花期約有15個月。首批開出140個單位,扣除最高18%折扣後,即供均價大約11,300元呎,跟第一期的開價差不多,入場價483萬元。

項目較遠離天水圍市中心,但卻鄰近濕地公園一帶,景觀成為樓盤最大賣點。項目開則上多樣化,隨時令準買家感到花多眼亂,究竟在揀樓上又有什麼攻略? 我們希望深入剖析樓盤的景觀、位置,並就價單內揀選單位作出建議。

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WETLAND SEASONS PARK 2期資料

樓盤名稱WETLAND SEASONS PARK 第2期
位置濕地公園路9號
單位數目699個
面積282-1,272呎
戶型1-3房
車位
校網72區校網
關鍵日期2021年7日15日
綠色建築認證評級暫定不予評級
發展商新地
示範單位地址九龍環球貿易廣場11樓
(開放時間:上午11時至晚上8時)
延伸閱讀:OMA BY THE SEA景觀、平面圖、開價、交通深入評析

項目背景

「WETLAND SEASONS PARK」位於「濕地公園」路旁邊。這幅地原本劃作房協長者屋之用,後來政府改劃為私人住宅用途。在2014年,當時政府將項目所在的「天水圍第115區」,連同毗鄰的「天水圍第112區」一併推出招標,被新地以19.68億及22.2億元投得,兩幅地可建樓面超過200萬呎,故每呎地價低見1,850元,創區內13年新低地價。

第一期首批折實呎價$11,388

由於項目規模龐大,新地決定將項目分階段發展。現時推售的「WETLAND SEASONS PARK」就位於「第115區」,內裡再細分三期發展。其中第一期合共由710個單位組成,於今年首季已經推出,當時首批142個單位,扣除最高18%折扣額,即供均價11,388元 (如要看第一期詳細開價分析,請按我),相當於「嘉湖山莊」的二手價位。發展商在開售前有再加推,在1月4日以價單推售375個單位,在收票6,600張的效應下,首日全數沽清。

第二期首批折實呎價$11,300

至於今次推售的第二期,則由8座高座組成,分別為第2座、3座、5座、11座、12座、15座、18座及19座;另設6座別墅,分別為別墅1-3座及別墅5-7座,共提供699個單位。今次發展商首批開出140個單位,折扣額18%,相當於即供均價11,300元,開價跟第一期差不多,訂價上足以跟二手市場正面對撼。

延伸閱讀:嘉湖山莊上車攻略:位置、平面圖、價格全分析!

WETLAND SEASONS PARK 第2期首批價單

首批140個
折扣額18%
平均呎價11,300元
折扣後售價– 2房: 483萬-570萬元
– 3房: 561萬-775萬元
區內二手造價– 嘉湖山莊: 10,800元
– 栢慧豪園: 11,500元
– 慧景軒: 10,800元
資料來源:銷監局

首批開價與區內二手屋苑相若

一直以來,天水圍都以公屋及居屋為主,私樓項目則以長實旗下「嘉湖山莊」為首,更是當前本港的十大藍籌屋苑,合共提供15,880個單位,暫為全港屋苑單位數量之冠。嘉湖銀座商場毗鄰,亦即天水圍市中心興建了「栢慧豪園」,由八座合共2,960個單位組成。截至2020年5月分止,兩個屋苑平均呎價分別為10,800元呎及11,500元。如果想看附近二手屋苑深入市況分析,請按我跳往。

雖然如此,新地在天水圍區也有發展經驗,其中在2004年落成的「慧景軒」,就是跟長實合作發展。這個項目鄰近今日推售的「WETLAND SEASONS PARK」,最新二手造價為10,800元。另外,新地在2015年2月也投得天水圍輕鐵站上蓋「天榮站」的發展權,發展商表示會以70億元興建中小型住宅單位。

位置及交通

樓盤正前方就是「濕地公園」,遠離了天水圍市中心,屬於天水圍的二線位置,由天水圍西鐵站前往樓盤,需要轉駁輕鐵搭七個站至「天秀站」下車,再經過行人天橋行約五分鐘左右才可抵達。

樓盤位置
從天水圍西鐵站出發,要轉乘輕鐵,再橫過行人天橋才能到達樓盤。

如果選擇搭巴士的話,最近就只能在「慧景軒」附近上城巴「967號」。這輛巴士會途經嘉湖山莊「麗湖居」,便直出「大欖隧道」,居民可轉乘其他巴士往九龍各區。乘坐「967號」從「大欖隧道」出發後,會直接接駁至西隧「九龍站」外收費廣場,然後再過海往上中環,行車時間由早上9:00至晚上12:00,每程收21.4元,大約每七至二十分鐘有一班車。

至於生活配套,「WETLAND SEASONS PARK」未來設有50,000多呎的商業樓面,但未知會否作商場之用。附近大型商場及配套,暫時只能依賴「慧景軒」旁邊的「天一商城」。「天一商城」由億京在賣地場購入地皮後發展,但商場早已拆售予不同投資者,惜管理不算完善,業權分散的關係,內裡只備有少量民生消費商鋪,居民或需要搭輕鐵前往市中心「嘉湖銀座」消費。

景觀

位置較偏遠的「WETLAND SEASONS PARK」,交通配套未算完善,景觀才是最大賣點。樓盤以北可望到整個「濕地公園」,遠眺中國深圳邊境。以二期為例,「2座A2、A5及A8室」(1-2樓)、「2座A1、A2及A5室」(3-7樓)、「2座A2及A5室」(8樓-10樓)、「3座A1室」(3-7樓)、「11座A1-A2室」、「12座A1-A2室」、「15座A1-A2室」都可在不受擋的情況下望到「濕地公園」。

至於「12座A3-A6室」、「12座A3-A6室」、「18座A1-A5室」、及「19座A1-A5室」的單位,由於前方是樓高五層的別墅群,故揀選較高樓層單位才可望得到公園。不過揀選望向「濕地公園」的單位的同時,要留意單位座向北,冬天時或會份外寒冷,夏天亦要小心蚊蟲較多。

樓盤景觀
樓盤以北望濕地公園,以南則望樓景為主,要安裝減音窗或減音露台,準買家要留意。

向南單位較理想一點,但卻會面向「濕地公園路」,有可能受噪音困擾。批地文件規定面向這邊單位,需進行噪音緩解措施,部份單位會安裝固定窗、部份則為減音窗或減音露台,主要以「3座B6-B9室」、以及「5座B1-B8室」最受影響。

有意揀選高層單位也有一點要留意,有兩座單位都要盡量避一避,分別為「第3座」及「第18座」,事關翻查樓書,第3座天台會擺放了「公共天線系統」;至於而第18座天台則擺放了四支流動電話發射系統。對輻射因素議題關注的準買家,除了要避開這邊單位的高層外,還要視乎天線擺位,才知對毗鄰座數高層有否影響。如要看景觀深入分析,可按我跳往。

18座天台擺放了四支流動電話發射系統
18座天台擺放了四支流動電話發射系統。 (資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)

項目評分: 13/20分

衡量及歸納各項因素,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤13分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通2分
配套2分
間隔5分
景觀4分
總分13分
註: 由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。
《胡.說樓市》編輯團隊共給予樓盤13分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀樓秘訣

「WETLAND SEASONS PARK」二期開趨向多樣化,標準分層有提供一至三房單位。但如果細分翻看整本樓書會發現很複雜,皆因雖然二期只提供699個單位,但不同戶型散落於不同座數之外,即使是同一座同一室,有時高低層也會出現不同戶型,建議準買家在揀樓前要打開樓書複習數篇,並用消除法方法剔走一定不會選擇的單位,以收窄揀樓範圍。

1. 一房單位

大抵來說,「WETLAND SEASONS PARK」二期的一房單位,可以分純一房以及一房連儲物室類別。純一房單位分別位於「2座B1室」(地下)、「2座B2及B5室」(1-7樓)、「2座B3室」(8-10樓)、「12座A2室」、「18座A2室」(地下)、及「19座A2室」(地下)。

2座B1室
純一房例子,2座B1室(地下)。(資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)
純一房示範單位
純一房示範單位

至於一房連儲物室戶型,則分布於「2座A1室」(地下)、「2座A3室」(1-2樓)、「3座B3室」、「5座B3室」、「18座B3室」(地下)、「18座A5室」(1-9樓)、「19座A1室」(地下-9樓)、「19座B1室」(地下)。

2座A1室(地下)
一房連儲物室例子,2座A1室(地下)。(資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)

由於一房單位僅佔少於10%,故首批推出的140個單位,暫時並沒有包括在內。所以純粹集中選購一房單位的買家,除非發展商在開售前有再加推第二張價單,否則並不需急於第一輪入票。

 純一房一房連儲物室
單位分布2座B1室 (地下)
2座B2及B5室 (1-7樓)
2座B3室 (8-10樓)
12座A2室
18座A2室(地下)
19座A2室(地下)
2座A1室 (地下)
2座A3室 (1-2樓)
3座B3室
5座B3室
18座B3室 (地下)
18座A5室 (1-9樓)
19座A1室 (地下-9樓)
19座B1室 (地下)
《胡.說樓市》編輯團隊綜合資料。 (資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)

2. 兩房單位

不過,今次首批推出的140單位中,就提供了82個兩房戶型,所以入場價483萬元買到的單位是兩房單位,價位上貼近嘉湖山莊的二手價,故也頗具競爭力,問題是兩房單位可以再細分三款則。包括純兩房、兩房一套、以及兩房連儲物室的戶型。我們會逐一剖析該如何選擇。

純兩房

首張價單中,純兩房比例較多,一共推出46個,若以即供價格來計算,折實介乎483萬-544萬元,差不多等於嘉湖山莊的二手價格,高低差價約有13%,撇除景觀因素之外,純兩房面積也分開八大種,分別為416呎、418呎、427呎、433呎、436呎、437呎、440呎及442呎。對於手執價單的準買家來說,驟眼望落一定覺得花多眼亂,實情我們可以再歸納為兩類。

第一類開則,入屋後開放式廚房及黑廁分布於左右兩側,之後直入客飯廳,兩間睡房都設於它的兩側。整體來說,這款開則面積較細,故全場最平單位也屬於這一類。單位面積有416呎(2座8-9樓B1室)、418呎(3座1-2樓A2室)及427呎(5座1-9樓A2室)。

值得留意一點,416呎單位並不設工作平台,兩間睡房也有約60呎以上,其中客房更設有凹位可造衣櫃,加上因位處樓層較高,故價格反而較面積較大418呎的單位略貴一些。

第一類開則

 416呎418呎427呎
單位2座8-9樓B1室3座1-2樓A2室5座1-9樓A2室
客廳168呎158呎163.4呎
客房61.89呎45.23呎67.3呎
主人房66.75呎74.5呎74.9呎
洗手間34.2呎34.2呎34.2呎
玄關/走廊11.8呎8.6呎7.1呎
露台/工作平台22呎38呎38呎
折實517萬-518萬元483萬-495萬元493萬-519萬元
《胡‧說樓市》編輯團隊按官方平面圖計算。 (資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)
2座8-9樓B1室
第一類純兩房開則例子,2座8-9樓B1室。(資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)

第二類開則

至於第二類純兩房則,設計上就是入屋見客飯廳及開放式廚房後,經過一條小走廊才能走到睡房位置,睡房打對角擺,開則上能造到廳房同向。這類則最大好處是客飯廳跟睡眠區有較強分野,然而卻會多出一條走廊。因此,這款則雖然面積較大,但走廊卻也佔據一定空間,值得買家自行取捨。另外洗手間擺位也不一樣,部份設於大門旁邊;一部份則設於睡房對面。

這款則面積括了433呎(2座3-7樓B1室、3座8-9樓A2室、3座1-7樓A3室)、436呎(5座2-9樓B5室)、437呎(2座1-2樓B1室)、440呎(11樓1-9樓A1室)、442呎(18座1-6樓A2室)。若比較各款面積的單位,客房、主人房及洗手間面積也是大同小異,分別主要反映於部份單位只設露台、而不設工作平台,以及單位的玄關走廊空間所佔據的空間。

舉例,433呎的單位,一共有三柱單位提供,基本上睡房、洗手間的面積都是一樣的,分別卻在「2座3-7樓B1室」不設工作平台,而只有露台;反觀「3座8-9樓A2室」及「3座1-7樓A3室」則設有露台加工作平台。雖然如此,由於「2座3-7樓B1室」玄關及走廊位佔據空間較多,故計及客飯廳面積來說,仍然會比起「3座8-9樓A2室」及「3座1-7樓A3室」為細。

另外,面積437呎的兩房單位,位於「2座1-2樓B1室」,跟樓上面積433呎的兩房單位相比,實情分別也只在於玄關位置上。這部份位置較浪費空間,故除非對玄關有特別喜好,否則我們不建議揀選。

以至比較純兩房中最大的440呎及442呎的單位,雖然面數上442呎的單位略大一點,然而442呎的單位的玄關走廊,實情卻佔了逾40呎的空間,足足比起440呎單位多出近一倍,故針對純兩房面積最大的單位,純粹從開則角度來看,也應該先選「440」而非「442呎」。

 433呎  436呎437呎440呎442呎
單位2座3-7樓B1室3座8-9樓A2室3座1-7樓A3室5座2-9樓B5室2座1-2樓B1室11座1-9樓A1室18座1-6樓A2室
客廳155.8呎163.8呎163.8呎157.9呎155.8呎161呎158呎
客房45.2呎45.2呎45.2呎45.2呎45.2呎45.2呎45.2呎
主人房74.5呎74.9呎74.9呎74.9呎74.9呎78.1呎74.9呎
洗手間34.2呎34.2呎34.2呎34.2呎34.2呎34.2呎34.2呎
玄關/走廊35.6呎21.3呎21.3呎34.6呎48.2呎22.5呎44.4呎
露台/工作平台22呎38呎38呎22呎22呎38呎38呎
折實512萬-516萬522萬-523萬497萬-519萬502萬-519萬498萬-510萬510萬-544萬490萬-515萬
《胡‧說樓市》編輯團隊按官方平面圖計算。 (資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)
2座3-7樓B1室
第二類純兩房開則例子,2座3-7樓B1室。(資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)

21/2房連儲物室

事實上,除了純兩房單位,首批104個單位也推出28間兩房一套,以及8個兩房連儲物至單位。單位面積由455呎(5座1-9樓A3室)、458呎(3座3-7樓A2室)、464呎(2座2樓A1室)、482呎(15座1-9樓B1室)及484呎(15座2-9樓B3室)。至於兩房連儲物室,暫時就只推出一柱(5座1-9樓A1室),面積465呎。

歸納兩房一套的單位,主人房面積清一色超過100呎大,客房面積則介乎45.2呎至57呎之間;值得留意一點,原來面積愈大的兩房一套(482-484呎)的單位,其客飯廳只得161-173呎之間,主體面積反不及實用只有464呎的兩房一套,背後就跟482-484呎的單位,有很大部份空間會跌入玄關及走廊,以及工作平台之上。

 2房1套    2房連儲物室
 455呎458呎464呎482呎484呎465呎
單位5座1-9樓A3室3座3-7樓A2室2座2樓A1室15座1-9樓B1室15座2-9樓B3室5座1-9樓A1室
客廳161呎158呎206呎173呎161呎159呎
客房109.7呎109呎109呎109呎109呎75呎
主人房57.3呎45.2呎45.2呎45.2呎45.2呎45.2呎
儲物室30.8呎
洗手間34.2呎34.2呎34.2呎34.2呎34.2呎34.2呎
玄關/走廊9呎15.7呎18.9呎20.6呎46呎26呎
露台/工作平台38呎38呎22呎38呎38呎39呎
折實512萬-549萬元546萬-551萬元547萬元527萬-554萬元534萬-570萬元521萬-548萬元
《胡‧說樓市》編輯團隊按官方平面圖計算。 (資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)
2座2樓A1室
兩房一套開則例子,2座2樓A1室。(資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)

3. 三房單位

純三房

首批價單也推出了58個三房單位,但當中也可分純三房、三房一套、以及三房一套連工人房的單位。當中純三房單位樓價最相宜,首批只得八伙,位於「18座1-9樓B1室」,面積511呎,折實介乎561萬-604萬元。因此集中選擇純三房的買家,其實並不用考慮太多,只需按自己負擔能力,將這一柱的價格由低至高排列出來,入到售樓處時按消秏來選擇就可以。

18座1-9樓B1室
純三房開則例子,18座1-9樓B1室。(資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)

三房一套

當然,如果能夠多支付一點,基本上可以升格至三房一套類別,事關三房一套最低入場價折實約607萬元,比起純三房最貴單位只是高出3萬元,卻可以住大接近50呎。而且這個銀碼只要配合新按保也可承造高成數按揭。

三房一套共推出26個單位,面積由555呎(3座5-7樓房A1室)、560呎(2座3-9樓A5室、2座1-2樓A8室)、569呎(2座8-9樓B5室、2座1-7室B6室)及579呎(11座2-9樓A6室),折實銀碼介乎607萬-652萬元之間。

在云云三房一套的單位中,面積最細的555呎的單位,反而較面積大一點的單位還要實用,因為開則上客飯廳直入的位置,玄關位跟客飯廳較能融合在一起,令主體面積達190呎大,比起其餘大了約20呎,而且也是唯一三房一套中不設工作平台的類別,只得22呎的露台,變相有更多空間分配在內櫳面積。

 555呎560呎569呎579呎
單位3座5-7樓A1室2座3-9樓A5室
2座1-2樓A8室
2座8-9樓B5室
2座1-7樓B6室
11座2-9樓A6室
客廳190呎169呎167呎169呎
客房157.3呎45.2呎45.2呎45.2呎
客房246.8呎45.2呎45.2呎45.2呎
主人房111呎120呎120呎123呎
洗手間34.2呎34.2呎34.2呎34.2呎
玄關/走廊18.2呎42呎44呎51.5呎
露台/工作平台22呎38呎39呎39呎
折實642萬-650萬元611萬-652萬元607萬-639萬元634萬-651萬元
《胡‧說樓市》編輯團隊按官方平面圖計算。 (資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)
2座8-9樓B5室
三房一套開則例子,2座8-9樓B5室。(資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)

三房一套連工人房

至於部份三房一套連工人房就推出24個單位,也是今次門檻最高的一類,分為633呎(11座1樓B2室)、642呎(12座1樓A1室)、664呎(11座2-9樓A3室)、667呎(12座2-9樓A1室)、671呎(11座2-9樓B2室)、721呎(3座9樓A1室)。折實銀碼由614萬-775萬元。因此以銀碼來計算,今次「WETLAND SEASONS PARK」2期的單位也可符合新按保門檻。

值得注意,除了面積達721呎的單位外,其餘600多呎的三房一套連工人房類別,基本上全數面積也相差不遠,唯一不同是廚房面積及工人房的面積,以及露台及工作平台的面積大細,故如追求住戶享受的空間,在三房一套連工人房的揀樓策略上卻是「揀細不揀大」。

 633呎642呎664呎667呎671呎721呎
單位11座1樓B2室12座1樓A1室11座2-9樓A3室12座2-9樓A1室11座2-9樓B2室3座9樓A1室
客廳150呎155呎150呎155呎150呎169呎
客房145.2呎45.2呎45.2呎45.2呎45.2呎54呎
客房245.2呎45.2呎45.2呎45.2呎45.2呎54呎
主人房120呎116呎120呎116呎120呎161呎
洗手間34.2呎34.2呎34.2呎34.2呎34.2呎37呎
廚房連工人房97.2呎69呎88.8呎69呎97.2呎110.9呎
玄關/走廊59.3呎51呎65.7呎51呎58.6呎32.6呎
露台/工作平台22呎38呎39呎38呎22呎
折實614萬元681萬元685萬-703萬元708萬-769萬元651萬-687萬元775萬元
《胡‧說樓市》編輯團隊按官方平面圖計算。 (資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)
11座1樓B2室
三房一套連工人房開則例子,11座1樓B2室。(資料來源:Wetland Seasons Park售樓說明書)

付款辦法

跟過往相情況相同,新地一共提供四種付款辦法,包括即供可獲最高18%折扣額外,準買家還可選擇靈活付款計劃,本質類似一般的建築期付款,而折扣額則只得12.5%,但如果準買家提前還款,則可獲發展商提供2-6%的現金回贈。同時亦可選用發展商的高成數按揭計劃,包括一按70%、二按80%、以及置尊120的貸款計劃。

建築期提前還款可獲回贈

買家入市對首期有一定要求外,另一筆最大開支就是印花稅,故發展商另外兩個付款辦法,一個針對首置客買家。選用這個付款方法,除了可採用發展商高成數按一二按、或置尊120%的貸款計劃外,還可以獲印花稅的回贈2.625%。但買家始終需要自己先墊支印花稅,故另一個方法就是可透過發展商申請印花稅過渡性貸款,最高可申請回贈高達印花稅的70%、或樓價2.625%。但當然代價就可獲得折扣額會減少至9.5%。不過同樣地,如果能夠提前還款,發展商還會提供2-6%的現金回贈。

最後一款付款方法就是針對換樓人士,他們所需要支付的印花稅甚至高達15%,故跟首置客計劃都一樣,除了可採用發展商高成數按一二按、或置尊120%的貸款計劃外,還可以獲印花稅的回贈10%,或申請印花稅過渡性貸款70%。同樣如能提前還款,還可獲2-6%的現金回贈。

 折扣額實質最高折扣額
即供18%18%
靈活付款計劃 (類似建築期付款)12.5%17.75%
首置SMART付款計劃 9.5%17.31%
UPGRADE置SMART付款計劃1%17.33%
《胡‧說樓市》編輯團隊綜合首張價單資料。 (資料來源:Wetland Seasons Park首張價單)

供款實例 (入場兩房單位)

問題是買家究竟選擇哪一個付款辦法才好呢? 當中所涉及的洗費又是多少呢? 我們用一個兩房及三房的入場單位作為闡述。舉例,兩房最平的單位為3座1樓A2室,面積418呎,發展商訂價為589.33萬元。

選擇即供付款不能借新按保 首期要近200萬

如果選用即供款付款,樓價折實為483.25萬元。假設買家為首置客,並希望可以借取借足90%上會,但由於新按保只接受「現樓」物業,故買家必須先運用建築期付款,在入伙時再申請新按保上會。因此選用即供買家,要有心理準備需支付四成首期193.3萬元,餘額六成289.95萬元再向銀行承造按揭,攤長30年還款期,息率2.5厘計算的話,月供11,457元,要通過加息三厘壓力測試,就只需入息27,438元已經可以。然而代價卻是自己第一筆支出相對高昂。首期193.3萬元以外,還要預備印花稅14.49萬元,以及律師費以至查契等費用,起碼需要有209萬元的資金才可買到最平單位。

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靈活付款計劃:可建築期付款,有四個選項

如果首期不足的買家,就可能要退而求其次,選用靈活付款計劃。在他面前有三個選擇。第一,他可以選擇在上會時申請新按保。第二,他可以直接向發展商申請高成數按揭,包括一按70%。第三,他還可以向銀行申請六成按揭,而餘額則向發展商借取20%二按。當然買家還可以選擇發展商置尊120%的貸款計劃。

選用新按保上會:首期連雜費$68萬,月入起碼$46,117

如果選擇靈活付款計劃並在上會時申請新按保,入場單位價格會上調至515.7萬元,但買家只需支付10%首期51.57萬元,而餘額90%在入伙時申請按保上會,貸款額464.13萬,連同按揭保費23.2萬元一併上會,總貸款額是487.33萬元,同樣攤分30年還款期,並息率2.5厘計算的話,月供19,255元,要通過加息三厘壓力測試,就要有入息46,117元。但好處是可以壓縮到成本,預計首期連雜費支出可以減少至68萬元就可以,而這個做法應是入場成本減到最輕的方法。

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選用發展商一按付款辦法:首期連雜費$171萬,不用通過壓力測試

買家還可選擇發展商的一按付款辦法。以樓價515.7萬元計算,買家要支付30%首期154.71萬元,餘額70%360.99萬元向發展商承造一按,首三年息率2.15厘,相當於月供15,566元,但由於第四年起息率會跳升至6厘,故必須在三年後轉按至傳統銀行。這個計劃好處是理應不用通過壓力測試,好大機會只需用供款佔入息一半來作審批。但發展商也表明,買家需先支付5,000元手續費,以及提供入息證明,以及兩年的稅單作申請。如選用這個方式入市,入場的成本大約171萬元就可以。

選用發展商二按付款辦法:首期連雜費$120萬,月入起碼$44,620

買家亦可選擇發展商二按計劃,即買家自己支付20%首期103.14萬元後,餘額60%大約309.42萬元向銀行申請一按,並再向發展商借取20%二按103.14萬元。二按部份首三年息率2.15厘,連同一按部份供款,每月17,789元。但由於第四年起二按部份會跳升至6厘,故也必須三年後轉走這部份貸款至傳統銀行,否則供款會增加至19,728元。選用二按要通過壓力測試,故入息要有44,620元才可通過審批。而用這個方式入市,則入市的第一筆成本就是120萬元。

選用置尊120:首期連雜費$68萬,可最多享6%現金回贈,但須有物業抵押

另外買家還可選擇置尊120的付款計劃,大前提是本身要有物業作抵押,自己支付10%首期就可以借取樓價120%,當中90%用以支付「WETLAND SEASONS PARK」2期新購入的物業貸款,貸款年期三年。另外發展商還會提供30%,但樓價必須用以還清舊有物業貸款。這也意味買家支付51.57萬元後,新物業可借到90%相當於464.13萬元。

根據計劃,他每月要償還樓價0.5%作為支付貸款金額的利息,但餘額則會用作償還90%按揭貸款額部份。以入場單位計,每月他要支付25,785元。粗略計算,三年內約支付928,260元,在扣除期內利息423,287元後,90%貸款額部份在三年後會減少至414萬元,屆時只要物業估值升值至515萬元,買家可申請轉按至新按保。成功轉按的話,每月供款16,753元,而月入40,124元可通過壓力測試。至於第一筆置業成本跟新按保一樣,都是68萬元就可以。

可能大家會問,買家選擇建期並在入伙時選用新按保,也可以只付一成首期入市,置尊120計劃豈不是多此一舉?但兩者的分別在於,新按保計劃一定要在物業落成時才能申請,變相買家未能享受高達6%的現金回贈;反觀如果選用「置尊120」則可享受到最高6%的現金回贈,即近31萬元,扣除現金回贈,實則樓價與即供相若,即約484.76萬元。

例子:兩房單位3座1樓A2室 (418呎)

 即供建築期+新按保建築期+發展商一按70%建築期+發展商二按置尊120 (須有物業抵押)
訂價589.33萬元589.33萬元589.33萬元589.33萬元589.33萬元
折扣後483.25萬元515.7萬元515.7萬元515.7萬元515.7萬元
*提前還款最高可獲4%現金回贈,扣除回贈後樓價約495.07萬元
首期193.3萬元51.57萬元154.71萬元103.14萬元51.57萬元
貸款額289.95萬元487.33萬元(連按保)360.99萬元一按: 309.42萬元
二按: 103.14萬元
舊物業: 154.71萬元
新物業: 464.13萬元
每月供款11,457元19,255元首3年: 15,566元
4-25年: 22,349元  
首3年: 17,789元
4-25年: 19,728元
首3年: 25,785元
*3年後轉按: 16,753元
入息要求27,438元46,117元31,132元44,620元40,124元
入場資金209萬元68萬元171萬元120萬元68萬元
*三年後轉按,剩餘金額約為414萬元計

例子:三房單位18座1樓B1室 (511呎)

 即供建築期+新按保建築期+發展商一按70%建築期+發展商二按置尊120 (須有物業抵押)
訂價684.74萬元684.74萬元684.74萬元684.74萬元684.74萬元
折扣後561.5萬元599萬元599萬元599萬元599萬元
*提前還款最高可獲4%現金回贈,扣除回贈後樓價約575.04萬元
首期224.6萬元59.9萬元179.7萬元119.8萬元59.9萬元
貸款額336.9萬元566.055萬元(連按保)419.3萬元一按:359.4萬元
二按:119.8萬元
舊物業: 179.7萬元
新物業: 539.1萬元
每月供款13,312元22,366元首3年:18,080元
4-25年: 25,960元  
首3年:21,289元
4-25年:23,540元
首3年: 29,950元
*3年後轉按 19,434元
入息要求31,881元53,567元36,160元53,068元46,545元
入場資金243萬元79萬元199萬元139萬元79萬元
*三年後轉按,剩餘金額約為480萬元計

首輪銷售去貨96%

Wetland Seasons Park第二期上周六(23日)首輪銷售200個單位,售出192伙,佔比96%,次輪銷售定於本周六(30日),加推155伙,折實呎價12,783元,較首批單位貴12%。

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