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如果給予一千萬元預算，能夠買入一個擁有開揚海景、三間睡房，更附連特大平台的特色單位，對不少買家來說無疑極具吸引力。位於油塘崇信街、由內房五礦地產發展的「蔚藍東岸」（MONTEGO BAY），便提供了這類特色戶型。究竟這類千萬級數的海景特色戶是物有所值，還是隱藏不少交樓瑕疵？本文將帶大家直擊驗樓過程，逐一拆解單位的施工品質。
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一、 蔚藍東岸項目背景與市場貨尾近況
「蔚藍東岸」位於油塘崇信街與仁宇圍交界，為政府早年招標推出的臨海住宅項目，亦是內房五礦地產在香港打頭炮的住宅發展。項目由4座物業組成，合共提供688個單位。
樓盤於2020年11月正式開售，惟發展期間經歷多次延期交樓，加上樓市逆轉，期內累積錄得高達65宗取消交易（撻訂）個案。時至今日，項目仍未完全沽清，暫時售出558伙，尚餘約130個貨尾單位。發展商除了將撻訂單位減價重售外，早前亦推出單位進行招標，部分指引價較開售高位下調超過30%。
表一：蔚藍東岸項目基本資料與銷售概況
| 項目指標 | 詳細資料 / 數據 |
| 項目名稱 | 蔚藍東岸 （MONTEGO BAY） |
| 發展商 | 五礦地產 |
| 座數及總伙數 | 4座，合共 688 伙 |
| 最新銷售情況 | 累售 558 伙，餘下約 130 伙貨尾 |
| 取消交易（撻訂）個案 | 約 65 宗 |
| 貨尾調整策略 | 減價重售撻訂單位；招標指引價較開售高位折讓逾 30% |
二、 驗樓單位基本資料與業主入市心聲
本次驗樓單位為蔚藍東岸2座低層的一個特色單位，實用面積659平方呎，另附設合共約562平方呎的平台。業主於2024年3月以1,088萬元購入，平均實用呎價約16,510元。
表二：驗樓單位基本數據
| 單位資料 | 規格與成交數據 |
| 驗樓單位位置 | 蔚藍東岸 2座低層特色戶 |
| 實用面積 | 659 平方呎 |
| 平台面積 | 約 562 平方呎（雙平台設計） |
| 成交總價 | 1,088 萬元 |
| 平均實用呎價 | 16,510 元/呎 |
| 戶型開開展 | 3房連儲物室設計，梗廚，光廁，雙平台 |
業主心聲：
「我們從考慮置業開始已睇樓一兩年，當時見樓市有回升跡象，比較過啟德及白石角等新區後，覺得蔚藍東岸的呎價符合預算。第一次入屋時被開揚海景吸引，加上單位設有兩個平台，空間感大增，可以作燒烤或額外收納用途，所以決定入市。」
三、 單位空間佈局與開則特徵
單位實用面積659平方呎，佈局開展如下：
- 玄關與儲物室： 入屋玄關位置並未預設鞋櫃或儲物櫃，旁邊設有一間門向外拉的儲物室。
- 客飯廳： 採用橫向式設計，主體長度約5.2米，空間尚算實用。客飯廳連接曲尺型梗廚，惟廚房內部活動空間相對有限。客飯廳兩邊外接工作平台。
- 睡房佈局： 採3房設計，兩間客房面積均等（各約50平方呎），惟兩間客房均無門通往外面的平台。主人房則預留了衣櫃位，並設有獨立門通往另一邊私家平台。
- 浴室： 全屋設有一間標準光廁（設有窗戶），位於客房對面。
雖然單位空間佈局看似規整，但資深驗樓師 Joe Sir 在現場進行詳細檢驗時，卻發現大量施工品質與安裝瑕疵。
四、 驗樓師 Joe Sir 直擊：單位7大瑕疵拆解
1. 大門傾斜與底縫過窄（刮地問題）
大門貼滿了驗樓貼紙，表面有多處凹痕（疑為施工工人撞花）及黑色污漬。最嚴重的是大門出現傾斜下垂，關閉時門底直接刮花地板。主因是大門底部的緩衝縫隙過窄（僅約2-3毫米）。理想做法應保留「上3下4毫米」的縫隙。Joe Sir 建議發展商將整扇門拆下重新調校或更換。
2. 儲物室冷氣去水盤積水滴水
儲物室出現嚴重滴水情況。主因是單位長期空置，去水盤積聚灰塵，堵塞了僅半吋寬的去水孔，導致冷氣蒸發水溢出並沿着機身滴落。所幸並非牆身內管道漏水，只需拆機疏通去水孔即可解決。此外，儲物室牆身亦發現空鼓問題，可透過打針（灌漿）修復。
3. 廚房家電故障與安全風險
- 門閉門器問題： 廚房門閉門器力度不足無法緊閉，易令煮食油煙溢出客廳。
- 水掣位置不便： 洗衣機開水掣位置極深，被煤氣錶及垃圾桶阻擋，若遇緊急漏水難以迅速關閉。
- 家電損壞： 附送的煤氣雙頭爐點火器失效無法點火；蒸焗爐液晶顯示屏損壞無法開機。若發展商無存貨備件，修復將非常棘手。
- 外牆紙皮石剝落： 廚房部分牆磚因陽光暴曬出現空鼓，打開窗戶更可見外牆紙皮石脫落未補。
4. 客飯廳防火門玻璃嚴重刮花
客廳設有對流窗，惟外側放置了兩部冷氣室外機，影響對流效果。通往平台的防火門玻璃在強光照射下顯現大量嚴重刮痕，疑為清洗時抹花。建議發展商安排專業師傅使用高質素打磨碟及拋光粉進行打磨修復。
5. 雙平台地磚「自爆」、無伸縮縫及白華現象
- 地磚自爆： 平台瓷磚出現多處開裂及脫落，並非外力擊破，而是由於鋪磚時完全沒有預留「伸縮縫」，水泥沙收縮將瓷磚扯爆。建議施工人員沿磚縫𠝹入50-80毫米（切透瓷磚而不傷及斜水層與防水層）補做伸縮縫。
- 白華（白色結晶）： 平台磚縫吐出白色化合物，反映水分滲入磚縫與水泥產生化學反應。
- 排水與防鼠隱患： 私家平台人造草地及雜草區排水孔不足（僅得一個），大雨時恐致積水倒灌；且部分混凝土孔洞未妥善填補，缺乏金屬防鼠網。
- 私隱疑慮： 平台可直接望透洗手間內部，惟洗手間並未採用反光玻璃，私隱度大減。
6. 浴室接線危險、座廁彈水及浴缸生鏽
- 電線安全風險： 鏡櫃燈電源接線端子僅用普通驗樓膠布包裹延長線，缺乏絕緣保護及接線盒，存在安全風險。
- 座廁設計缺陷： 嵌入式座廁陶瓷結構變形，沖水時水花會直接濺出座廁外。
- 浴缸生鏽： 浴缸表面出現生鏽痕跡，若要彻底更換，需拆除座廁、洗手盆櫃及雲石，工程十分浩大。
- 牆身嚴重漏水： 浴室牆身出現綠色水漬漏水痕跡，水分疑從金屬方通管內部帶入，源頭不明，需出動吊船或進行跨樓層檢查。
7. 主人房補色出現「鴛鴦色」與結構牆裂痕
- 木門變色： 主人房門兩年前曾進行大範圍補色，隨時間褪色後形成顯眼「鴛鴦色」。
- 牆身三條裂紋： 房內出現三條裂紋，其中外牆角位裂紋因混凝土不足引起，最為嚴重，需以結構膠填補以防滲水；其餘兩條分別為磚牆下方空心裂痕及表面灰泥沙裂痕。
五、 驗樓總分與發展商官方回應
經過詳細檢查後，單位在鋪磚、門窗、家電及防水等多個範疇均被扣減大量分數，最終總分失守七字頭。
表三：蔚藍東岸驗樓評分總結
| 驗樓項目 | 表現評語 / 瑕疵情況 |
| 鋪磚（室內及平台） | 扣分嚴重（地磚自爆、空鼓、吐白華） |
| 門窗品質 | 扣分嚴重（大門歪斜刮地、玻璃嚴重刮花） |
| 家電設施 | 扣分嚴重（焗爐壞屏、爐頭失靈、冷氣滴水） |
| 浴室及防水工程 | 扣分嚴重（牆身漏水、電線不絕緣、座廁彈水） |
| 最終整體評分 | 69 分（評級：D） |
發展商五礦地產官方回應：
- 執修安排： 收到業主報告後已即時安排人員到單位評估，正積極安排後續修復工程。
- 洗衣機水掣： 隱藏式水掣設計屬市場常見做法以提升美觀，如遇緊急漏水，建議業主通知管理處關閉總水掣。
- 浴室私隱： 明廁採用透光玻璃，買家如考量私隱可自行加貼反光貼紙或窗簾。
- 平台草地改劃： 改鋪人造草皮屬小型工程，建議買家先諮詢管理處並聘請合資格人士向屋宇署提交申請。
六、 油塘區周邊轉型與未來住宅供應發展
雖然蔚藍東岸交樓質素有待改善，但油塘工業區一帶的周邊環境正迎來顯著轉型與改善：
1. 告別空氣污染：水泥廠正式停運
油塘臨海工業區自1998年改劃為「綜合發展區」後，水泥廠運作產生的粉塵一直困擾附近居民。隨著執法加強，東源街20及22號違規水泥廠已拆卸改建為停車場；環保署亦宣布區內最後一間位於東源街6號的水泥廠於2024年6月中正式停運並撤回續期申請，困擾該區多年的空氣污染問題終告一段落。
2. 周邊住宅項目供應一覽
隨著工業區轉型，油塘臨海地帶正逐步構建為大型住宅社區：
表四：油塘區未來主要住宅發展項目
| 地段 / 項目名稱 | 發展商 / 狀態 | 擬建伙數 / 詳細資料 |
| 東源街16號（前越秀冷庫） | 越秀地產 | 1,339 伙（分3期建5座，已補地價13.46億元，預計2028年底落成） |
| 東源街4號（華東貨倉） | 華潤置地 | 342 伙（擬建商住物業） |
| 油塘灣綜合發展區 | 恒地牽頭財團 | 6,556 伙（大型綜合項目，由28幢分層及4幢酒店組成） |
| 油塘工業大廈第4座 | 宏安地產 | 646 伙（已獲城規會批出規劃許可） |
撰文: 胡國威
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