內房五礦地產在香港首個項目、位於油塘的「蔚藍東岸」即將推售，這個由四座組成物業組成，屬於較遠期樓花的物業。發展商表示，單位戶戶享有海景，首批推出138個單位， 扣除最高20%折扣額後，即供均價17,687元，以500萬元入場買開放式單位做賣點，但實情油塘區是未來市區新供應重鎮，不單油塘灣有大型重建計劃，工業區也會不斷轉型，故景觀隨時莫大變數。我們希望透過一文闡述清楚樓盤的景觀，以及深入分析交通配套等因素。
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蔚藍東岸資料
| 樓盤名稱 | 蔚藍東岸 |
| 位置 | 油塘崇信街18號 |
| 單位數目 | 688個單位 |
| 面積 | 237呎-2,136呎 |
| 戶型 | 開放式: 237-266呎 (58個) 1房: 302-352呎(125個) 2房: 455-587呎(242個) 3房: 681-1,071呎(165個) 4房: 1,057-1,329呎(54個) 特色: 237-2,136呎(44個) |
| 車位 | 123個 |
| 校網 | 48區校網 |
| 關鍵日期 | 2023年3月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定銀級 |
| 發展商 | 五礦地產 |
| 示範單位地址 | 觀塘道414號亞太中心32樓 |
| 項目官方網址 | www.montegobay.com.hk |
蔚藍東岸開價
| 首批 | 138個 |
| 折扣額 | 20% |
| 平均呎價 | $22,109 |
| 折扣後售價 | $17,687 |
| 區內二手造價 | Peninsula East: $15,170 嘉賢居: $15,201 Ocean One: $15,516 鯉灣天下: $17,257 |
項目背景及特色
- 2000年:油塘工業區綜合發展區
「蔚藍海岸」實際位置在油塘「崇信街」及「仁宇圍」交界，這裡是傳統油塘工業區範圍，即使時至今天，仍有一些舊式工業樓宇，內裡還設有觀塘魚類批發市場、東源街熟食市場、油塘海水抽水站，以及露天停車場。政府多年前把這一區用地改劃為「油塘工業區綜合發展區」，希望透過城規改劃，逐步淘汰區內工業，並發展為住宅及商業項目，惜因區內工廈業權過於分散，加上部份工廈仍營運之中，故地皮一直未能成功重建。
- 2012年:「綜合發展區」分為五小區
為加速這一區重建，政府在2012年決定透過城規會把這一區的「綜合發展區」進一步拆細為五大區分，分別劃為「綜合發展區(1)」、「綜合發展區(2)」、「綜合發展區(3)」、「綜合發展區(4)」及「綜合發展區(5)」，按不同業主持有的項目劃為五區，希望他們可加快發展。五大「綜合發展區」佔地432,720呎，最高發展地積比率五倍，規劃建議採用梯級式發展，密度由高至低向海邊遞減，臨海地帶只能建80米，後排用地則建100米。同時該地會建有171個公眾停車位、預留沿海設15米位置作海濱長廊，及設有三條通風廊。
- 2016年:官地推出招標
五幅綜合發展區的用地中，「綜合發展區(5)」是唯一一幅由政府持有官地。在2016年7月，地政總署推出該幅用地招標，終由內房五礦地產以40.05612億元投得，以最高可建樓面566,725呎計算，每呎地價7,068元。這個造價，較九龍建業在2014年12月投得的「鯉魚門徑」，即「海傲灣」現址的地價5,040元呎，大幅拋離40%。但地價紀錄保持約兩年，就再被保利置業及尚嘉投得的油塘「高超道」用地所打破，因該幅用地地價高達9,257元。
油塘區官地賣地紀錄
| 鯉魚門徑(海傲灣) | 崇信街及仁宇圍交界 | 油塘高超道 | |
| 樓面面積 | 313,878呎 | 566,725呎 | 356,504呎 |
| 地價金額 | 15.82億元 | 40.05612億元 | 33億元 |
| 每呎地價 | 5,040元 | 7,068元 | 9257元 |
| 招標日期 | 14年12月 | 16年8月 | 18年8月 |
| 發展商 | 九龍建業 | 五礦地產 | 保利置業、尚嘉 |
- 2020年後:未來發展
整個「油塘工業區綜合發展區」餘下四幅用地，現時已有不同程度規劃及發展，圖中可見到幾幅用地的未來布局，部份用地更已獲批建築圖則，所以這裡會逐步發展為住宅項目。
- 綜合發展區(1): 位於東源街5及8號，現劃為「綜合發展區(1)」的用地由長實地產所持有。該項目共由兩個地盤組成，在平圖中顯示紫色部份就是該地盤範圍。其中A1座最臨海、B1及B2座則會望向「CDA2」觀塘魚類批發市場，日後景觀可能受阻，B3座則向北面，朝向「崇耀街」及「油塘工業大廈第四座」。項目地盤總面積83,670呎，可用五倍地積比率發展，可建樓面達418,351呎，未來會建為四幢9-32層高的住宅，提供903個單位，及147個住客車位。
- 綜合發展區(2): 現址為觀塘魚類批發市場，位於東源街10號，是「香港魚類統營處」管轄的魚類批發市場，除了作為批銷海鮮和冰鮮海魚外，還有海水供應服務，該項目佔地約45,210呎。由於政府計劃把魚類批發市場重置在新界區，故這幅地也可釋出作住宅發展。根據規劃大網，日後這幅地需提供海水泵房、以及一個熟食市場，並在完工後交予水務署及食環署。由於這幅地的最高高度為80米，故會對設於對面「CDA(1)」(長實地產持有的用地)景觀構成影響。
- 綜合發展區(3): 位於東源街4號及9號，現時為「越秀冷藏倉庫」，項目是都由兩幅地皮所組成，會作住宅及商業用途。地盤面積131,990呎，同樣用五倍地積比率下，住宅樓面佔658,102呎、商業樓面佔1,851呎，會發展為五座23-29層宅，提供1,393個住宅單位。根據樓盤設計，面積較大的用地，即夾於「崇耀街」及「東源街」之間的用地，為樓盤第1-4座，地庫層會劃為停車場，提供194個住宅車位，一樓則為會所。至於面積較細的一幅地，位置上較臨海，設有屋苑第五座，密度相對較低，僅為一層五個單位。根據初步規劃，兩幅用地在會所樓層會設有天橋接駁起來。
- 綜合發展區(4): 位於東源街18號的用地，原為「紹營鋼鐵廠」。2018年10月，中資財團青建國際以5.3億元購入，以這幅地面積46,792呎，最高五倍地積比率來計算，可建樓面達233,960呎。這幅用地已向城規劃申建兩幢21層高的住宅，提供224個面積1,044呎單位。擺位上，其中一座會很貼近「CDA(3)」(越秀地產持有)的第五座。另樓盤也會提供148個車位。
油塘工業區綜合發展區
| 綜合發展區(1) | 綜合發展區(2) | 綜合發展區(3) | 綜合發展區(4) | 綜合發展區(5) | |
| 地址 | 東源街5及8號 | 東源街10號 | 東源街4及9號 | 東源街18號 | 崇信街與仁宇圍交界 |
| 地盤面積 | 83,670呎 | 45,210呎 | 131,990呎 | 46,792呎 | 116,426呎 |
| 可建樓面 | 418,351呎 | 226,050呎 | 住宅:658,102呎 商業:1,851呎 | 233,960呎 | 住宅:481,698呎 商業:85,037呎 |
| 座數 | 4座 | — | 5座 | 2座 | 4座 |
| 伙數 | 903個 | — | 1,393個 | 224個 | 688個 |
| 車位 | 147個 | — | 194個 | 148個 | 126個 |
| 發展商 | 長實 | — | 越秀地產 | 青建國際 | 五礦地產 |
區內潛在供應
1. 工業用地檢討計劃
其實除了「油塘工業區綜合發展區」外，整個油塘區也正面臨翻天地覆的變化，事關區內重建計劃並不止上述幾幅用地。當中油塘工業區部份用地，在早年的《工業用地檢討計劃》已改劃為「住宅戊類」，銳意透過拆卸舊工廈改建為住宅項目，故多年來也吸引不少中小型發展商積極收購發展。
根據2014年的《工業用地檢討報告》中，整個油塘區共有3.47公頃「住宅戊類」用地，一共建有14幢工業大廈，總樓面涉及213萬呎。報告指出，14幢工業大廈中，有9幢狀態均為良好。同時11幢工廈是由多於一名業主時有、餘下三幢則由單一業主持有，整體空置率為1.3%，委員建議把用地繼續保留作「住宅戊類」，希望日後可重建住宅。
- 海迪中心: 這個前身名為「安全工業大廈」，及後改名為「海迪中心」的項目，位於「四山街28號」，味千集團在2016年就斥資約5.3億元進行收購。根據城規會規劃文件，項目早於2009年已獲有條件批出，可建一座約30層的住宅項目，預計提供92個住宅單位，住宅樓面面積110,903呎、商業樓面22,181呎，並提供65個住宅車位。樓層基座設有商舖、停車場、會所及空中花園後，上方是住宅樓層，開則一層四個單位，全數屬三房戶型。
- 華東貨倉大廈:位於東源街4號的「華東貨倉大廈」，業主早幾年推出逾40%業權招標。這幢建於1978年的工業大廈、樓高七層，佔地約2.6萬呎，終由華懋相關人士以近四億元購入其中四層樓面。華懋也持有毗鄰「東源街6號」的用地，現時也規劃作「住宅戊類」，日後可重建作住宅用途。
- 世運貨倉:位於「四山街8號」的世運貨倉，在1982年落成，被船王包玉剛家族收購。這幅佔地55,974呎的項目，曾向城規會申請興建兩幢35-36層住宅，提供402個單位，以及86個車位，只是申請人其後撤回申請；最近重新申請發展一幢23層高的住宅項目，提供445個單位，當中以一及兩房為主。由於早年全幢招標風氣盛行，在「蔚藍東岸」對面、位於四山街22號的「美塘工業大廈」也曾集合90%業權作招標，料可重建為112,577呎的樓面。
工業用地轉住宅項目
| 海迪中心 | 華東貨倉大廈 | 世運貨倉 | 美塘工業大廈 | |
| 地址 | 四山街28號 | 東源街4號 | 四山街8號 | 四山街22號 |
| 可建樓面 | 133,084呎 | 130,000呎 | 279,870呎 | 112,577呎 |
| 進展 | 有條件建住宅 | 華懋相關人士購入四層 | 包玉剛家族申建住宅 | 曾推出全幢招標 |
2. 油塘灣綜合發展區
數到這一區更矚目的發展，定必要說到籌備近三十年、由恒基牽頭，夥拍新世界、恒隆、九倉、太古、華懋、及新地重建的「油塘灣綜合發展區」，方案過去多次改變，料日後重建後可提供逾6000個住宅、及800個酒店房間。這個重建計劃本身是由一群在該處擁有權益的業主提出，當時他們成立聯營公司來處理。
- 1992年:大綱圖覆蓋至油塘灣
在1992年，當時港督指令城規會把《茶果嶺、油塘及鯉魚門分區計劃大綱圖》覆蓋至油塘灣。由於油塘灣海床受工業排放及污染物引致高度污染，海床也發出氣味，故當時業主對新規劃意向作回應，故同意成立聯營公司改造整個殘破不堪的海灣地段。
整個計劃起初涉及清理海床及填海工程，並預計為該區帶來不少逾13,900個住宅單位，容納人口超過39,000人，城規會在1998年12月接納建議。當時顧問公司提出了縮減填海方案、以及完整填海方案。
- 2013年:填海方案擱置規模縮減
不過，其後因維港填海限制、加上部份業主談不攏，故未能統一業權作發展，最後填海方案擱置。2013年，城規會批准「油塘灣綜合發展區」28幢18-33層高的住宅項目，以及5幢6-21層高的商業及酒店項目，預計興建不多於5,231個住宅單位，及提供約900個酒店房間，並在規劃區內提供1,046個私家車位。
發展商曾計劃把整個住宅項目分三期推進，第一期的住宅會貼近茶果嶺道的「1A期」，共提供12座住宅，合共2,276個住宅單位；而第二期則捱近東源街的「2期」，共提供12座住宅，共有2,635個單位。而餘下最後一期則只有兩座共有320伙。
- 2015年:增加單位數目至逾6000伙
相關計劃再作出修改，在2015年城規會獲批准住宅單位數目增至6,556伙，其中恒地牽頭財團可以興建6,236伙及889個酒店房間，其餘則落在其他發展商持有用地上。項目已於2017年7月獲屋宇署批則，預計會發展為28座住宅、以及3幢商業樓宇，發展商也會進行海床改善工程、以及登岸梯級等，初步計劃在2020年展開工程，最快可於2023年。
油塘灣綜合發展區
| 舊方案 | 最新 | |
| 地盤面積 | 1,065,169呎 | 1,065,169呎 |
| 住宅樓面 | 4,291,310呎 | 4,291,310呎 |
| 商業樓面 | 115,228呎 | 132,450呎 |
| 酒店 | 829,866呎 | 810,490呎 |
| 政府、機構及社區 | 74,370呎 | 76,523呎 |
| 停車場 | — | 15,070呎 |
| 單位數目 | 5,231伙 | 6,556伙 |
| 酒店數目 | 889間 | 889間 |
| 車位數目 | 1,046個 | 1,155個 |
3. 政府招標及鐵路用地
為了紓緩土地不足問題，政府也跟鐵路探討釋放鐵路上蓋通風口的用地，其中油塘站通風大樓的兩幅用地也推出招標，料可建980個單位，也為油塘區提供了在改劃重建以外的新供應。
- 油塘通風樓:佔地0.89公頃的「高超道」用地分為兩部份，南面建有通風大樓的用地為甲部份，由港鐵負責推出該部份作招標。這個通風大樓，位於「高超道」及「鯉魚門道」交界，距離油塘站約有600米距離。港鐵在2018年推出招標，終由信和夥拍資本策略取得發展權。地皮佔地約4.34萬呎，最高可建樓面32.53萬呎，預計可以發展為單幢物業提供480個單位。項目補地價金額為15.15億元，每呎地價4,657元，發展商除了需負責拆卸政府抽水站、及加建一條公共行人路及維修斜坡工程外，還支付港鐵固定分紅25%。
- 油塘高超道:至於餘下乙部份則由政府推出招標，終由保利置業與尚嘉在2018年8月33億元投得，地價高達9,257元。地皮佔地約0.37公頃，可建樓面356,504呎，最高建170米。兩幅地中間會建有一條道路供車輛及行人使用，兩幅地預計可釋出980個單位，容納人口3,100人，成為未來區內供應之一。
| 油塘通風樓 | 油塘高超道 | |
| 地盤總面積 | 43057呎 | 39828呎 |
| 地積比率 | 7.5倍-9倍 | 7.5倍-9倍 |
| 建築高度上限 | 190米 | 170米 |
| 預計單位數目 | 約480伙 | 約500伙 |
| 預計人口 | 約1,500人 | 約1,600人 |
| 中標財團 | 信和、資本策略 | 保利置業、尚嘉 |
區內已發展項目
正因為區內不斷改劃去釋出用地發展，區內已有不少住宅項目成功改劃並出售。其中較成功的例子，就是座落於「崇信街8號」及「崇信街4號」的「鯉灣天下」及「Ocean One」。其後恒基在草園街的「嘉賢居」、會德豐在東源街的「Peninsula East」、及宏安在四山街的「曦臺」也相繼發展。至於九建發展的「海傲灣」，則是由政府招標用地。
- 鯉灣天下: 物業為油塘首由工廈轉作私樓發展的項目，由泛海國際發展，項目屬單幢物業共有210個單位及提供53個住客車位，在2006年8月取得入紙。一層六個單位，主打兩房及三房單位，面積介乎394-676呎。截至2020年10月止，屋苑平均呎價約為17,527元。當中兩房(ACDF室)二手價約780萬-800萬元左右；三房單位則為B及E室，二手價也要1100萬元起跳。
- Ocean One: 位於崇信街6號的「OceanOne」，由麗新發展，屬於單幢物業共提供124個單位及22個住客車位，在2013年1月取得入伙紙。一層四至五個單位的設計，跟「鯉灣天下」相若也是採取兩房及三房設計主，面積介乎531-762呎，另提供1187呎的特色單位。無論兩房及三房在開則上均採直廳設計。截至2020年10月止，屋苑平均呎價為15,516元，兩房單位(CDE室)二手價約為818萬-880萬元；三房單位(AB室)則以1100萬元起跳。
- 嘉賢居: 位於草園街8號的「嘉賢居」，由恒基及香港小輪所發展。位置上需行一段小斜路而上，設於地勢較高的工廈範圍內。該盤最大特色是三房單人立的主人浴室屬弧型設計，可享有更高的景觀優勢。全盤只有一座共提供185個單位，分層一層六個單位，面積由515呎-771呎之間，另提供數戶頂層特色及複式單位。項目在2009年3月落成。截至2020年10月止，屋苑平均呎價為15,201元，兩房二手價約為830萬左右，三房約為980萬至1,100萬元之間。
油塘區已發展項目(一手新例前)
| 鯉灣天下 | OceanOne | 嘉賢居 | |
| 座數 | 1座 | 1座 | 1座 |
| 單位 | 210個 | 124個 | 185個 |
| 面積 | 394-676呎 | 531-1187呎 | 515-1869呎 |
| 車位 | 53個 | 22個 | 33個 |
| 入伙期 | 2006年8月 | 2013年1月 | 2009年3月 |
| 售價 | 2房:780萬-800萬元 3房:1,093萬-1,100萬元 | 2房:818萬-880萬元 3房:1,100萬-1,150萬元 | 2房:830萬元 3房:980萬-1,100萬元 |
| 平均呎價 | 17,257元 | 15,516元 | 15,201元 |
| 發展商 | 泛海國際 | 麗新 | 恒基及香港小輪 |
| 地址 | 崇信街8號 | 崇信街4號 | 草園街8號 |
- Peninsula East: 由會德豐地產所發展，也是在一手新例實施後，區內推出的首個項目。位於東源街3-11號，共由兩座物業組成，提供256個住宅單位，在2016年11月入伙。每層四個單位，提供兩房至四房戶型，另設有12個平台特色戶，面積由480-1033呎之間。發展商在2015年4月開售，首批推出150個單位，平均呎價9848元，終收到5554個認購登記，超額36倍，終首日全數沽150伙。現時二手價15,301元，兩房單位平均售價為758-850萬元之間，而三房單位則1,238萬元。
- 海傲灣: 由九龍建業所發展，位於「鯉魚門徑1號」，共由兩座物業合共646個單位組成，採用較高密度的設計，一層最高11個單位，但也提供了區內較少有的開放式及一房戶型，面積由179呎-576呎間。發展商在2018年10月開售，首批推出130個單位，平均呎價19,913元呎，首日售出43個單位，最細單位400萬以下作招徠。
- 曦臺: 由宏安及旭輝發展，項目位於「四山街15號」，座落「嘉賢居」對面，共由兩座物業合共326個單位組成，及提供68個住客車位，項目的關鍵日期為2020年5月。跟「海傲灣」不同，項目並不設開放式及一房單位，全盤由兩房至四房單位為主，一層六個單位，面積由458-1838呎之間。發展商在2019年3月開售，首批推出99個單位，平均呎價17578元，但首日也只售出76個。
油塘區已發展項目(一手新例後)
| Peninsula East | 海傲灣 | 曦臺 | |
| 座數 | 2座 | 2座 | 2座 |
| 單位 | 256個 | 646個 | 326個 |
| 面積 | 480-1,033呎 | 179-576呎 | 456-1,838呎 |
| 車位 | 67個 | 61個 | 68個 |
| 入伙期 | 2016年11月 | 2019年4月 | 2020年5月 |
| 二手售價 | 2房:758萬-850萬元 3房:1,238萬元 | —- | —- |
| 平均呎價 | 15,301元 | 19,913元 | 17,578元 |
| 發展商 | 會德豐 | 九龍建業 | 宏安及旭輝 |
| 地址 | 東源街3-11號 | 鯉魚門徑1號 | 四山街15號 |
《胡．說樓市》評析
1.景觀多樣化
雖然說整個油塘區在正改劃，但實際上發展仍需時，故在現場只會感到仍然有重型貨櫃車往來，且部份用地則作廢鐵場，漁類批發市場也一地濕漉漉的，環境也頗為烏煙瘴氣，但幸好「蔚藍東岸」座落的位置處於單邊，叫做影響性可減輕一點。
- 維港、筲箕灣避風塘景色，但會遠望墳景: 一共由四座物業組成的「蔚藍東岸」，其中較臨海的第一及二座，正南方向的單位為一線之選，因為透過前方的海濱長廊，可以望到維港，遠眺港島區筲箕灣避風塘一帶景色，包括「第1座A、B室」、「第2座A及B室」均屬此類。不過從航拍片見到，向第一、二座東南的單位由低至高層均有機會望到柴灣歌連臣角火葬場，買家需留意。由於第一及二座的擺位會較貼近地盤的左右兩側，騰出的置中位置就改劃內園，藉以令排於後方的第三座，可以透過內園直望海景，但也肯定會被第一、二座樓景削開。如果第三座向南單位，想真正避開樓景望海，則要選擇30樓以上才可以避過第一、二座樓景。
- 三家村避風塘: 樓盤的第一及第五座均沿崇信街邊界而建，這邊單位前方已是三家村避風塘，可以望到鯉魚門村方向的景色，及望到少量山景，但同時也有機會遠望柴灣歌連臣角火葬場，包括第「1座B室(主人睡房)」、「1座C室及D室」、「5座F-L室」均屬此類。由於這個座向外邊已再沒有任何較高的建築群，日後打風時也會受到較正面的吹襲。下圖反映從鯉門門方向望向「蔚藍東岸」的構想情況。
- 內園景: 第三選擇就會是內園景單位。樓盤第三座外內園備有大量綠化空間，而在一及二座之間位置則建有室外遊泳池。望內園單位。包括「3座A-G室」。部份單位的廳會望少海，但房間則扭望內園，包括「1座E、F室」、「5座B-E室」。
- 樓景及工廠區: 地盤也有部份單位會望向樓景，包括第二座以西，會跟毗鄰「青建國際」的地盤隔了一條仁宇圍街道，包括「2座C室」(主人房及客廳)；而第三座以北則會望向「海迪中心」，日後也會興建住宅，以及「味千集團大廈」，受影響單位包括「3座J室」(正望)、「5座E、F室」(睡房)。
蔚藍東岸景觀分布
| 景觀 | 單位/座數 |
| 維港、筲箕灣避風塘、遠望墳景 | 1座以南、2座以南、3座30樓以上以南 |
| 三家村避風塘、遠望墳景 | 1座以東、5座以東 |
| 內園景 | 1座以西、2座以東、3座1-21樓以南、5座以西 |
| 樓景及工廠區 | 2座以西、3座以北 |
2.交通及配套
- 購物消費:由於區內仍有待進行全面轉型，故也可以想像得到現時的配套並不完善，需依賴油塘公屋大本型商場內的配套，買餸則可在鯉魚門市政大廈。其實根據批地章程，發展商需興建一條闊度至少達15米的海濱長廊，及在可建樓面中預留約5,100呎作為零售、商店及食肆等的用途，故預料日後會有少量食肆進駐樓盤。海濱的大致構想設計就如下圖般所展示出來。
- 對外交通:暫時區內交通也不太完善，樓盤距離油塘港鐵站超過600米距離，步行前往需時約十至十五分鐘左右，而且需要行上一些斜路。對外接駁交通則只有一條專線小巴「24號」，每程收費3.2，屬於循環線往來油塘大本型一帶。平日服務時間由早上6時至晚上11時30分，而假日則由早上7時10分至晚上10時40分，大致每10至15分鐘一班車。如果不介意行一少段路，則可前往鯉魚門市政大廈跟海傲灣之間的停車處，有紅色小巴前往旺角、佐敦及荃灣。
專線小巴
| 專線小巴 | 24號 |
| 收費 | 3.2元 |
| 服務時間 | 平日:6:00-23:30 假日:7:10-22:40 |
| 班次 | 10-15分鐘 |
| 地點 | 油塘大本型 |
- 車位: 至於車位方面，地契則規定發展商需興建公眾停車位171個。設於第三座的基座上，時租收費每小時40元，假日每小時50元；大型貨車更是每小時200元、小型貨車則每小時100元，收費相當高昂。另外屋苑的車位則設於地底，合共有123個，故差不多5.6個單位才分到一車位，比例並不足夠。
3.發展商背景
- 五礦地產首個在港項目:值得一提，「蔚藍東岸」是五礦地產在本港首個住宅項目。五礦地產是香港的上市公布，中國五礦於一九五零年成立，是以金屬礦產品勘探、開採、冶煉、加工、貿易，以及金融、房地產、礦冶科技為主業。中國五礦透過香港附屬公司「香港五礦」持有「五礦地產」約61.88%股權。根據公司網頁，五礦地產發展項目共有約70個，分遍於全國20多個城市。在香港投資物業組合，包括尖沙咀「中國五礦大廈」及中環「LKF29」的兩幢商業大廈，以及四個住宅項目。
- 內房交樓質素較參差: 內房在港搶地起樓，近年也開始步入收成期。根據《胡．說樓市》的紀錄，內房有份發展驗樓得分普遍未算很標青。其中中冶在港發展的「逸璟．龍灣」只得35分；內房福晟國際的九龍城「晟林」只得53分，而保利置業的「龍譽」只只有57分。
內房驗樓得分
| 樓盤 | 驗樓得分 | 發展商 |
| 逸璟．龍灣 (按我跳往觀看驗樓影片) | 35 | 中冶集團 |
| 晟林 (按我跳往觀看驗樓影片) | 53 | 福晟國際 |
| 龍譽 (按我跳往觀看驗樓影片) | 57 | 保利置業 |
| 柏傲灣 | 59 | 新世界、萬科 |
| 喜築 | 73 | 中國海外 |
| 上源 (按我跳往觀看驗樓影片) | 80 | 萬科 |
胡．說評分
因此，在衡量及歸納各項因素後，按位置交通、配套、間隔及景觀等因素，以20分為滿分的話，我們《胡．說樓市》編輯團隊認為景觀較具保障，大部份單位均可望到三家村避風塘景色，景觀頗遼闊，故給予4分。但樓盤距離港鐵站有距離，加上區內沒有太多公共交通工具，故在位置及交通上只給2分；配套也不足，只有1分。至於項目的間隔較多樣化，兩房單位也設有梗廚選擇，且部份非黑廁類別，值得一讚，間隔一環可取得4分，總分為11分。
《胡．說樓市》團隊評分
| 位置及交通 | 2分 |
| 配套 | 1分 |
| 間隔 | 4分 |
| 景觀 | 4分 |
| 總分 | 11分 |
揀盤策略
一共由四座組成的蔚藍東岸，開放式至四房戶型都有提供，戶型多樣化。雖然發展商表示單位戶戶望海景，但實情各款則之間也各有出入，我們會嘗試逐一闡述。
蔚藍東岸間隔分布
| 戶型 | 數目 | 面積 | 單位 |
| 開放式 | 58個 | 237-266呎 | 3座: E、J室 5座: H室 |
| 1房 | 125個 | 302-352呎 | 3座: C、D、F、H室 5座: J、K室 |
| 2房(開放式廚房) | 113個 | 455-502呎 | 3座: B、G室 5座: D、G、L室 |
| 2房(梗廚) | 129個 | 502-587呎 | 3座: A、D(19-29樓)、C(30-31樓)室 5座: B、C、E、F室 |
| 3房連儲物室 | 36個 | 681呎 | 2座: C、E室 |
| 3房1套連儲物室 | 23個 | 798呎 | 5座: A室 |
| 3房1套連工人室及工人廁 | 106個 | 832-1,071呎 | 1座: C、D、E、F室 2座: B室、D室 |
| 4房1套+工人室及工人廁 | 18個 | 1,057呎 | 2座: A室 |
| 4房雙套+工人室及工人廁 | 36個 | 1,252-1,329呎 | 1座: A、B室 |
| 特色 | 44個 | 237-2,136呎 |
開放式單位: 58個
- 剔走3座J室: 被視為入場之選的開放式戶型，全盤只提供58個，清一色集中在設於後排的三及五座，僅得三柱有提供，分別為「3座E室」(266呎)、「3座J室」(271呎)及「5座H室」(237呎)。《胡．說樓市》編輯部均認為，三柱之中，面積最大的「3座J室」為開放式單位最差的選項。除了因客飯廳有大比例面積會朝向工廈海迪中心，日後會受海迪中心重建所遮擋景觀外，窗戶屬於固定窗戶不能隨便開啟。雖然露台擺位扭向三家村避風塘，但實情海景會被毗鄰H室牆身所擋，故海景比例少之有少。
- 景觀及方位作衡量基準: 至於餘下兩柱，分別為「3座E室」(266呎)及「5座H室」(237呎)，兩款開則均受制於廁所的擺位，入門口設較浪費空間的大玄關，玄關位置均為38呎。至於景觀方面，「3座E室」會向南面，會先望屋苑內園，才望向海景景觀；而「5座H室」則向東，望三家村避風塘，視乎買家自己的喜好而作抉擇。
1房: 125個
蔚藍東岸提供了125個一房單位，全數集中在3及5座，一共有六柱有提供，分別為「3座C室」(336呎)、「3座D室」(302呎)、「3座F室」(318呎)、「3座H室」(347呎)、「5座J室」(352呎)及「5座K室」(350呎)。
- 一房套廁: 一房單位中，「3座C室」、「3座D室」及「3座H室」均屬於套廁設計，即洗手間設於睡房內，需要先經過睡房才能走入洗手間，也意味日後招呼朋友到訪家中，也需要先經過睡房才能用洗手間。至於三柱中應該怎樣選擇呢? 答案要先剔走「3座H室」，因為其廳房景觀均會望向第五座，未必可以望到海景。至於餘下的「3座C室」及「3座D室」，景觀角度差異不大。整體來說，C室屬於放大版的D室，所以視乎自己預算而作決定。
1房連套廁 (3座C室 VS 3座D室)
| 3座C室 | 3座D室 | |
| 客飯廳連廚房 | 153呎 | 139呎 |
| 睡房 | 74呎 | 52呎 |
| 洗手間 | 37呎 | 37呎 |
- 一房非套廁: 餘下三柱，「3座F室」、「5座J室」及「5座K室」也屬於非套廁別。撇除景觀角度，因三柱均可望到海景關係，純粹分析間隔，雖然「5座J室」及「5座K室」的面積較大，但卻因開放式廚房及洗手間設於同一方向，令入門口位置形成一條窄長浪費空間的玄關。另外，睡房及洗手間的外牆更跟電梯牆接壤，雖然睡房牆身與電梯牆身之間有100毫米隙縫，但相關面積似乎也會計算入單位內。故縱然「3座F室」面積較細一點，但論實用卻較「5座J室」及「5座K室」為高，故首「3座F室」，而次選「5座K室」、尾選才是「5座J室」。
2房連開放式廚房: 113個
樓盤提供兩房比例最多，但卻可分為兩房開放式廚房、及兩房連梗廚類別。當中面積四百多呎的單位，均為兩房連開放式廚房，全盤共有113個，分布於「3座B室」(460呎)、「3座G室」(502呎)、「5座D室」(498呎)、「5座G室」(450呎)、「5座L室」(455呎)。整體來說，全數兩房連開放式廚房單位，均可以望到不同程度的海景，故揀樓上的策略還看間隔上的特色。
2房連開放式單位
| 3座B室 | 3座G室 | 5座D室 | 5座G室 | 5座L室 | |
| 面積 | 460呎 | 502呎 | 498呎 | 450呎 | 455呎 |
| 座向 | 向南 | 向南 | 向西、睡房向北 | 向東南 | 向東南 |
| 洗手間 | 黑廁 | 黑廁 | 非黑廁 | 黑廁 | 黑廁 |
| 特色 | 洗手間及睡房內均設特厚450毫米牆身 | 設有16呎工作平台，變相內櫳空間較細 | 廚房轉角位多、門口設有玄關 | 睡房與睡房牆不能打通 | 睡房外跟毗鄰單位緊貼有300毫米牆身 |
- 單位流通度: 如果著重室內流通的話，兩房連開放式廚房就只得一柱可以選擇，就是「5座D室」，因為它是唯一提供非黑廁類別，但這款開則，雖然客飯廳及其中一間睡房朝向西面，但卻可以望到海景，但因開則卻非全數廳房同向，其中一間向北的睡房會以內園景為主。
- 間隔靈活度: 面積最細的「5座G室」及「5座L室」，分別為450呎及455呎，「5座L室」的面數較大，但其間隔的靈活度也較「5座G室」為高，「5座L室」的兩間睡房均由薄牆身所分隔，可靈活打通為大一房使用。
- 對工作平台的需求: 至於面積最大的兩房連開放式廚房，就是「3座G室」，實用面積502呎。這個單位的主人房多設有一扇側窗，打開主人房的窗可形成對流；但其面積較其他兩房開放式廚房為大，背後跟單位設有16呎工作平台有關，需計算入實用面積。若扣除工作平台，實情單位僅得486呎。事實上，準買家也可選擇升格至兩房連梗廚類別，因為最細的兩房連梗廚也是502呎起。
2房梗廚: 129個
全盤兩房梗廚單位則有129，分布於「3座A室」(508呎)、「3座19-29樓D室」(517呎)、「3座30-31樓C室」(587呎)、「5座B室」(512呎)、「5座C室」(502呎)、「5座E室」(537呎)、「5座F室」(515-520呎)。
2房梗廚(3座)
| 3座A室 | 3座D室(19-29樓) | 3座C室(30-31樓) | |
| 面積 | 508呎 | 517呎 | 587呎 |
| 座向 | 向南、客房向西 | 向南 | 向南 |
| 洗手間 | 非黑廁 | 黑廁 | 黑廁 |
| 特色 | 並非廳同向，其中客房會望向日後越房地產的項目 | 不設工作平台，但主人房外多設儲物室。廚房牆身可拆走改開放式，靈活度較高 | 設有16呎工作平台，內櫳空間較細。主人房內設一扇側窗可通風 |
2房梗廚(5座)
| 5座B室 | 5座C室 | 5座E室 | 5座F室 | |
| 面積 | 512呎 | 502呎 | 537呎 | 515-520呎 |
| 座向 | 向西、其中客房向北 | 向西、其中客房向北 | 向西、其中客房望海迪中心 | 向東南、其中睡房望海迪中心 |
| 洗手間 | 非黑廁 | 非黑廁 | 黑廁 | 黑廁 |
| 特色 | 設有16呎工作平台，內櫳空間更細 | 設有16呎工作平台，內櫳空間更細 | 不設工作平台，但向工廈方向需安裝固定窗 | 不設工作平台，單位整體景觀遜色，向工廈方向需安裝固定窗 |
- 剔走5座E室、5座F室: 著眼於樓價，呎價計算似乎「5座E室」及「5座F室」理應要最相宜，因為無論從景觀至開則上，也屬於兩房梗廚中最差的一類，除非著眼於價格，否則不建議準買家選擇。尤其是「5座F室」，雖然單位向東南，理應可以望到三家村避風塘景觀，但兩間房均向海迪中心方向，日後會受重建所影響，也需安裝固定窗以避免受噪音滋擾。至於「5座E室」，同樣受海迪中心所影響，另外其橫向客飯廳會朝向西面，雖可透過內園望到少量海景，但西斜問題卻不能避免。
- 優質景觀單位: 論景觀，則應該在「3座19-29樓D室」、「3座30-31樓C室」、「5座B室」及「5座C室」四柱之間作挑選。四柱之中各有優劣，「3座19-29樓D室」是四柱唯一不設工作平台，變相不用把工作平台面積攤分在實用面積上。在主人房外也設有儲物室，可方便戶主改作衣帽之用。廚房牆身也非主力牆，故有需要時可改開放式廚房，靈活度較高，加上座向南享有東暖夏涼優勢，但缺點卻是單位為黑廁類。反觀四柱靚景的兩房梗廚，就只有「5座B室」及「5座C室」為非黑廁類別，但卻設有16呎工作平台，故內櫳稍細一點。
- 單位流通度: 不過，如果真的鍾情「5座B室」及「5座C室」的單位，並以景觀作為首要考慮，謹記選擇30樓以上。因為5座前方就是1座，1座會稍為阻擋了其景觀，一定要選擇接近30樓以上才可完全選得過影響。至於非黑廁類別，還有「3座A室」，間隔上較方正一點，但開則上卻未能做到廳房同向，客房會望向越秀地產項目，未能享海景優勢。
3房連儲物室、3房1套連儲物室: 59個
蔚藍東岸的三房單位，起步均為三房連儲物室類別，方便準買家聘請工人時，可把儲物室改為工人房之用，但單位只有一個洗手間，變相未能跟工人分開使用。三房連儲物室共有36個，分布於「2座C室」(681呎)、「2座E室」(681呎)。 因此如果真的考慮聘請家傭，又希望跟家傭可以分開洗手間，則要選擇高一級的「5座A室」(798呎)。
- 單位流通度選「2座C室」: 兩個單位面積均等，但也有一些細微分別，「2座C室」的開則呈橫向客飯廳設計，但卻因較貼近「仁宇圍」需安裝固定窗，變相三間睡房都扭向望內園方向，透過園林景色望向第五座，景觀不算開揚，唯一好處是單位屬非黑廁類別，如果對通風有求的買家，又鍾情樓盤的三房單位就別無他選。
- 單位景觀選「2座E室」: 反觀「2座E室」屬於黑廁別，同樣地睡房也扭向了內園向，會望到部份一座單位，所以不要預期望到闊海景，唯獨是主人房，因為有一邊窗設於南面，可以透過毗鄰A室望到海景，但缺點卻是黑廁類別，故視乎個人對在景觀與樓盤通風度之間作出衡量。
- 對套房有需求選「5座A室」: 上述兩款則都屬於純三房間隔，再多設一個儲物室。但如果閣下有聘請工人的打算，卻又不希望工人跟主人共用同一個洗手間，則要選擇唯一一柱的「5座A室」(798呎)。因為它的開則屬於三房一套連儲物室。但值得注意兩個洗手間均為黑廁類別，因此如資金鬆動的話，也不妨考慮再高一層次的三房一套連工人房及工人廁類別。
3房1套連工人房及工人廁: 106個
這類開則較適合有聘請工人的換樓家庭，全盤共提供106個，分布於「1座C室」(832呎)、「1座D室」(845呎)、「1座E室」(852-855呎)、「1座F室」(844呎)、「2座B室」(1,071呎)、「2座D室」(839呎)，一共由六柱單位。
3房1套連工人房及工人廁
| 1座C室 | 1座D室 | 1座E室 | 1座F室 | 2座B室 | 2座D室 | |
| 面積 | 832呎 | 845呎 | 852-855呎 | 844呎 | 1,071呎 | 839呎 |
| 座向 | 向東 | 向東南、其中睡房被5座阻擋 | 向西，其中睡房被5座阻擋 | 向西，其中睡房望內園 | 向南 | 向南，有兩間睡房向北望內園 |
| 玄關 | 沒有 | 有 | 有 | 有 | 有 | 沒有 |
| 客廁 | 黑廁 | 非黑廁 | 非黑廁 | 黑廁 | 非黑廁 | 非黑廁 |
| 主人廁 | 黑廁 | 非黑廁 | 非黑廁 | 非黑廁 | 非黑廁 | 非黑廁 |
| 工作平台 | 沒有 | 有 | 有 | 沒有 | 有 | 沒有 |
- 著重內櫳之選: 面積達1071呎的「2座B室」，跟其他幾柱不同處，是位處樓盤的單邊位，三間房跟客飯廳同向，座向南面可以遠眺遠海景，但在論述景觀時，我們也提醒過朝向這邊方位，有機會望到歌連臣角墳場景，買家自己需要注意。
- 著重間隔實用之選: 其餘五柱單位之中，「1座C室」以及「2座D室」較為紮實。雖然標示出來的面積，兩個單位均為三房一套連工人房及工人廁中最細，分別只有832及839呎，但開則卻較方正實用，起碼沒有浪費空間的玄關位置，且也兩個單位均不設工作平台，變相不用把平台面積算進實用面積內。「1座C室」廳房同向，能夠跟客廳般眺望三家村避風塘景觀
- 著重通風之選: 不過「1座C室」客廁及主人廁均為黑廁類，未必人人接受；至於「2座D室」卻是客廁、主人廁、以至工人廁均非黑廁類別。當然對通風有要求的買家，還可以選擇「1座D室」、「1座E室」、「1座F室」。但三柱單位在入門口位置，均不及「2座D室」均好用，它們均設有浪費空間的玄關位。
4房1套+工人房及工人廁、4房雙套+工人房及工人廁: 54伙
- 「2座A室」: 樓盤最獨特的地方，就是設了54個四房以上的單位，其中四房一套連工人房及工人廁只得一柱，就位於「2座A座」(1,057呎)，但偏偏其客廁也屬黑廁類別，且進入主人房跟套廁之間，也出現了不少未能發揮到盡的空間，然而如果鍾情四房一套連工人房及工人廁的買家就也別無他選，只能按樓價由高至低作排序。
- 「1座A室」: 至於四房雙套連工人房及工人廁開則，則設於「1座A室」(1,329呎)及「1座B室」(1,252呎)，開則上特別之處，除了可從公家電梯走進室內，單位還附設私家電梯大堂，有專屬電梯可通往自己的單位，當然私家電梯大堂會算在實用面積一部份。兩個單位之間，「1座A室」會擺放較多面積在儲物室旁的位置，基本上如果把私人電梯大堂的大門鎖上，工人房工人廁，連同室內空間及工作平台已有135呎，方便業主可以把這個位置分租出來。
- 「1座B室」: 如果選擇「1座B室」(1,252呎)的單位，則較著重個人的享受。這個單位的主人房多設一個衣帽間，方便業主擺放衣物。同樣地選擇「1座B室」的買家也要留意會望到歌連臣角墳場景。
首張價單分析
為了突顯平價可以上車效果，蔚藍東岸首批推出的138個單位，全數集中在細單位第三及第五座，折實最平500萬樓下可以上車，但卻扯高了平均呎價至22,109元，扣除最高20%折扣額後，即供均價為17,687元，比起周邊已有二手市場的「Peninsula East」、「嘉賢居」及「Ocean One」為高，勉強跟「鯉灣天下」二手價看齊。
蔚藍東岸首張價單
| 戶型 | 推出(個) | 訂價(萬元) | 即供價(萬元) | 提供座數 |
| 開放式 | 14 | 611.92-696.28 | 490-557 | 2座J室 |
| 1房 | 56 | 660.79-829.44 | 529-664 | 3座C室 3座D室 3座H室 5座J室 5座K室 |
| 2房開放式廚房 | 33 | 897.98-1,107.18 | 718-886 | 3座G室 5座G室 5座L室 |
| 2座梗廚 | 22 | 1,053.37-1,170.18 | 843-936 | 5座B室 5座F室 |
| 3房1套連儲物室 | 13 | 1,692.15-1,906.39 | 1,354-1,525 | 5座A室 |
- 開放式及三房單位按價錢排序: 今次開放式單位及三房一套連儲物室的單位，均各推出一柱，故選擇上沒有太多顧慮。如果放眼於開放式單位，以價格行先買家需在首輪入票，因為今次推出的「2座J室」，因為屬於全盤三柱開放式單位中質素最差的一類，估計餘下兩柱價格理應較高的前提下，準買家需要在首輪入票。也正因為價格先行，故揀樓也是由高至低作出排序。不過，由於用高層開放式價錢，已可選購一房入場版本，故買家在排序時也應一併作出考慮。
- 一房單位首選「3座C室」、「3座D室」，次選「3座H室」: 至於一房單位，正如揀樓攻略已說明，「3座C室」、「3座D室」及「3座H室」之間，「3座H室」其廳房景觀均會望向第五座，未必可以望到海景，故應排在「3座C室」及「3座D室」之後。至於「3座C室」及「3座D室」又應怎選擇呢? 則視乎自己可負擔價格來作排序。
- 一房棄選「5座J室」及「5座K室」: 另外除非對一房套廁很鍾情，否則因「5座J室」及「5座K室」門口設有大玄關浪費空間，也應該排在較次選之列，甚至不值得去認購。但假如真的在「5座J室」及「5座K室」之間作抉擇，雖然兩個單位的面積有異，但除了洗手間內有輕微的擺位分別外，內櫳並沒有不同；而景觀角度又相若的情況下，應該是按樓價高低來衡量。同層的話應該先選「5座J座」、次選「5座K室」。
- 兩房開放式廚房: 至於兩房連開放式廚房單位，首張價單推出三柱，分別為最大及最細的單位，包括最大的「3座G室」(502呎)，以及最細的「5座G室」(450呎)及「5座L室」(455呎)。面積大，故整體價格上也是「3座G室」為最高，但要知道其面積大一點，主要關乎其設有16呎工作平台有關。如果自覺對工作平台有需求的話，則應該選擇這個單位。反觀如果不需工作平台，建議可把「3座G室」排三柱中最後。
- 兩房開放式廚房首選「5座L室」、次選「5座G室」: 至於「5座G室」及「5座L室」之間，分別為450呎及455呎，內櫳分別不會很大，但「5座L室」的間隔的靈活度，較「5座G室」高。兩間睡房均由薄牆身所分隔，可靈活打通為大一房使用，因面積面數較高，故整體價格也較高，故需看看自己有否改間隔的需求。若否，也應該以價格行先。
- 兩房梗廚首選「5座B室」、棄選「5座F室」: 最後兩房梗廚推出的兩柱單位，分別為「5座B室」及「5座F室」。「5座F室」為全盤最次選的單位，但價格卻跟較優質的「5座B室」只有約幾萬元的差距。準買家應該先選擇「5座B室」，次選才是「5座F室」。
付款辦法分析
雖然按發展商價單，大致看見有八種付款辦法，令準買家覺得花多眼亂，但實情細心分析付款辧法只有三大類。一類為180天「即供」付款辦法、第二類為「210天付款辦法」，最後一類則為「建築期付款」。
- 「180天付款辦法」: 如果採用「180天付款辦法」的買家，需於在售樓處簽署臨約時先支付樓價5%，在簽臨臨約後的30天後再支付5%，及在第90天後再支付5%，而餘額85%則在180天找清，意味買家在簽署臨約後有6個月時間找尋銀行上會。但由於發展商有提供一按及二按，就算採用「180天付款辦法」的買家，還有其他選項。如果最終並不考慮採用發展商的一按或二按，則可獲維持最高20%的折扣額。這個方案，你可獲取較優惠的樓價，但代價卻是自己需支付首期較高，但供款額也理應會較少。
- 「180天付款辧法」+「備用二按」: 選擇「180天付款辧法」的買家，還可考慮採用發展商的一二按，其中一項為「備用二按」，但折扣額會縮減至18%。這個計劃，發展商容許買家在銀行批出一按的前提下，可加借最高40%二按，令買家在一二按相加下，最高可做到80%按揭。當然代價是折扣額會低一點，而二按息率也高，首三年息率為3厘，但其後會跳升至6.5厘，故如準買家選擇這個方案，需在三年後透過轉按甩走二按。
- 「180天付款辦法」+「一、二按計劃」: 除此之外，選擇「180天付款辧法」的買家，還可考慮採用發展商的一二按中，首兩年供息不供本一類，但折扣額會再下調至16%。採用這個方案，買家在180天成交時有兩個選項。一、由於已支付了15%樓價，他可再多支付15%樓價後，透過發展商借取最高一按70%按揭。這筆貸款首兩年息率為3厘，其後為6.5厘，但首兩年只需償還利息而已。二、由於買家在180天成交時已支付了15%樓價，在自己多支付5%樓價下，可向銀行申請60%一按，而餘額20%則向發展商申請二按。這筆二按貸款，雖然首兩年息率為3厘，其後為6.5厘，但首兩年也容許只需償還利息而已。
- 「210天付款辦法」: 對於部份買家可能認為180天未必夠時間尋找銀行做按揭，或自己需要更長時間籌集資金，眼前還可選擇「210天付款辧法」或者「建築期付款辦法」。如果選用「210天付款辧法」的買家，在售樓處簽署臨約時先支付樓價5%，在簽臨臨約後的30天後再支付5%，及在第90天後再支付5%，而餘額85%則在210天找清，意味買家要在簽署臨約後7個月時間找尋銀行上會，但折扣額卻只得10.5%。可能你會很疑惑，為何上會日期僅推遲一個月，但折扣額卻是大幅縮水? 主要原因是這個付款計劃選項，發展商配備了「一按75%」，而且是首兩年免息免供。這意味買家在第210天時，由於已支付了15%樓價，他只需支付10%樓價後，便可採用發展商一按75%，而兩年間內不用供樓，連利息也可延至兩年後才支付。
- 「建築期付款辦法」: 部份希望較長成交期的買家，則可能未必採用「210天付款辧法」，他可以考慮「建築期付款辧法」，折扣額可達16%。選用「建築期付款辧法」，在售樓處簽署臨約時先支付樓價5%，在簽臨臨約後的90天後再支付5%，及在第360天後多支付5%，餘額85%就可在入伙時才找清。雖然折扣額較即供少4%，但卻可換取多一些機會，包括可在入伙時考慮選擇新按揭保險上會；又或者如果沒有按保需求，也可選擇提前成交以換取2%的現金回贈。
- 「建築期付款辦法」+發展商計劃: 如果準買家有高成數按揭需求，卻又希望可拉長成交期，除了選擇「建築期付款」並在入伙時申請新按保外，還可配搭發展商的備用二按、或首兩年供息不供本的一按或二按；以至首兩年免息免供的一按75%計劃。但折扣額就會適度再下調，分別為14%、12%及6.5%。
付款辧法選項
| 付款辦法 | 折扣額 | 發展商一二按 | 提前成交回贈 |
| 180天現金付款計劃 | -20% | — | — |
| 180天即供備用二按付款計劃 | -18% | 二按40% | — |
| 靈活180天按揭付款計劃 | -16% | 一按70%(首2年供息不供本) 二按40%(首2年供息不供本) | — |
| 輕鬆210天第一按揭貸款付款辦法計劃 | -10.5% | 一按75%(首2年免息免供) | — |
| 建築期付款計劃 | -16% | — | 2% |
| 建築期備用二按付款計劃 | -14% | 二按40% | 2% |
| 靈活建築期付款計劃 | -12% | 一按70%(首2年供息不供本) 二按40%(首2年供息不供本) | 2% |
| 輕鬆建築期付款計劃 | -6.5% | 一按75%(首2年免息免供) | 2% |
實際供款例子
由於單憑文字表達可能較為複雜一點，我們會用一個實例來闡述一下，付款辦法的實際應用情況。我們選用全場最平的單位作為例子，入場單位為3座5樓J室，單位面積271呎的開放式單位，訂價為611.92萬元。選用即供付款辧法，買家可獲最高20%折扣額，相當於490萬元。買家需自己支付40%首期(包括前期已支付的15%，入伙時再多繳25%)，餘額60%透過銀行借貸上會，以息率2.5厘，攤分最長30年還款期計算，每月供款11,617元，而月入有27,822元可通過壓力測試。這個計劃的資金要求較高，連同釐印費約需212萬元才可入市。
但如果採用即供，但又同時採用發展商一二按計劃，折扣額會較低，但資金要求及月供卻不同。以即供搭二按為例，自己需支付20%首期(入伙前已支付了75.3萬元，在入伙時多補25.1萬元)，就可向銀行借一按60%，相當於301.2萬元，而餘額20%可透過二按借入，一二按月供16,662元。由於二按部份需同時通過壓測，故入息要求要達42,897元才可買入入場門檻的單位。
但如果買家想起首幾年的支出減少，則還可考慮發展商一按(供息不供本)、二按(供息不供本)、或一按(免息免供)計劃。三個方案在下表(第三至五行)也清晰列出，自己支付了前期支出後，每月供款分別為8,995元、14,756元、及0元。但值得注意，這個供款只計算了起首兩年的供款額而已，一定要成功轉按才可避過第三年起的貴息，但由於這兩年內並沒有償還過任何本金，故轉按可能有難度，需要自己期內有良好儲蓄習慣，以備作轉按之用。
即供計劃(入場單位: 3座5樓J室、訂價: 611.92萬元)
| 即供 | 即供+二按 | 即供+一按(供息不供本) | 即供+二按(供息不供本) | 210天付款+一按(免息免供) | |
| 折扣額 | 20% | 18% | 16% | 16% | 10.5% |
| 樓價 | 490萬元 | 502萬元 | 514萬元 | 514萬元 | 547萬元 |
| 首期 | 15%: 73.5萬元 25%: 122.5萬元 | 15%: 75.3萬元 5%: 25.1萬元 | 15%: 77.1萬元 15%: 77.1萬元 | 15%: 77.1萬元 5%: 25.7萬元 | 15%: 82.05萬元 10%: 54.7萬元 |
| 貸款額 | 60%: 294萬元 | 一按: 301.2萬元 二按: 100.4萬元 | 一按: 359.8萬元 | 一按: 308.4萬元 二按: 102.8萬元 | 一按: 410.25萬元 |
| 月供 | 11,617元 | 16,662元 | 8,995元(首2年) | 一按: 12,186元 二按: 2,570元(首2年) | 0元(首2年) |
| 月入 | 27,822元 | 42,897元 | 34,124元 | 43,923元 | 38,910元 |
| 入場資金 | 212萬元 | 116萬元 | 173萬元 | 121萬元 | 154萬元 |
買家也可選擇建築期付款，待入伙時才使用新按保上會。如果運用這個方案，按保連同貸款額上會，月供約12,839元，月入有36,540可過壓力測試。但如果不考慮按保，而用發展商一按(供息不供本)、二按(供息不供本)、或一按(免息免供)等，起首兩年的供款也相當輕鬆，分別只需供9,415元、15,445元、以及0元，但相關優惠也只得兩年有效期，值得自己衡量箇中風險。
建築期付款計劃(入場單位: 3座5樓J室、訂價: 611.92萬元)
| 建築期付款+按保 | 建築期+備用二按 | 建築期+一按(供息不供本) | 建築期+二按(供息不供本) | 建築期+一按(免息免供) | |
| 折扣額 | -16% | -14% | -12% | -12% | -6.5% |
| 樓價 | 514萬元 | 526萬元 | 538萬元 | 538萬元 | 572萬元 |
| 首期 | 15%: 77.1萬元 | 15%: 78.9萬元 5%: 26.3萬元 | 15%: 80.7萬元 15%: 80.7萬元 | 15%: 80.7萬元 5%: 26.9萬元 | 15%: 85.8萬元 10%: 57.2萬元 |
| 貸款額 | 85%: 436.9萬元 按保: 15.34萬元 | 一按: 315.6萬元 二按: 105.2萬元 | 一按: 376.6萬元 | 一按: 322.8萬元 二按: 107.6萬元 | 一按: 429萬元 |
| 月供 | 12,839元 | 17,459元 | 9,415元(首2年) | 一按: 12,755元 二按: 2,690元(首2年) | 0元(首2年) |
| 月入 | 36,540元 | 44,947元 | 35,718元 | 45,973元 | 40,688元 |
| 入場資金 | 95萬元 | 122萬元 | 179萬元 | 125萬元 | 161萬元 |
| 提前成交現金回贈 | — | 2% | 2% | 2% | 2% |
