【蔚藍東岸:揀樓攻略】航拍分析景觀優劣!平面圖、呎價全面睇

內房五礦地產在香港首個項目、位於油塘的「蔚藍東岸」即將推售,這個由四座組成物業組成,屬於較遠期樓花的物業。發展商表示,單位戶戶享有海景,首批推出138個單位, 扣除最高20%折扣額後,即供均價17,687元,以500萬元入場買開放式單位做賣點,但實情油塘區是未來市區新供應重鎮,不單油塘灣有大型重建計劃,工業區也會不斷轉型,故景觀隨時莫大變數。我們希望透過一文闡述清楚樓盤的景觀,以及深入分析交通配套等因素。

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蔚藍東岸資料

樓盤名稱蔚藍東岸
位置油塘崇信街18號
單位數目688個單位
面積237呎-2,136呎
戶型開放式: 237-266呎 (58個)
1房: 302-352呎(125個)
2房: 455-587呎(242個)
3房: 681-1,071呎(165個)
4房: 1,057-1,329呎(54個)
特色: 237-2,136呎(44個)
車位123個
校網48區校網
關鍵日期2023年3月31日
綠色建築認證評級暫定銀級
發展商五礦地產
示範單位地址觀塘道414號亞太中心32樓
項目官方網址www.montegobay.com.hk

蔚藍東岸開價

首批138個
折扣額20%
平均呎價$22,109
折扣後售價$17,687
區內二手造價Peninsula East: $15,170
嘉賢居: $15,201
Ocean One: $15,516
鯉灣天下: $17,257

項目背景及特色

  • 2000:油塘工業區綜合發展區

「蔚藍海岸」實際位置在油塘「崇信街」及「仁宇圍」交界,這裡是傳統油塘工業區範圍,即使時至今天,仍有一些舊式工業樓宇,內裡還設有觀塘魚類批發市場、東源街熟食市場、油塘海水抽水站,以及露天停車場。政府多年前把這一區用地改劃為「油塘工業區綜合發展區」,希望透過城規改劃,逐步淘汰區內工業,並發展為住宅及商業項目,惜因區內工廈業權過於分散,加上部份工廈仍營運之中,故地皮一直未能成功重建。

  • 2012:「綜合發展區」分為五小區

為加速這一區重建,政府在2012年決定透過城規會把這一區的「綜合發展區」進一步拆細為五大區分,分別劃為「綜合發展區(1)」、「綜合發展區(2)」、「綜合發展區(3)」、「綜合發展區(4)」及「綜合發展區(5)」,按不同業主持有的項目劃為五區,希望他們可加快發展。五大「綜合發展區」佔地432,720呎,最高發展地積比率五倍,規劃建議採用梯級式發展,密度由高至低向海邊遞減,臨海地帶只能建80米,後排用地則建100米。同時該地會建有171個公眾停車位、預留沿海設15米位置作海濱長廊,及設有三條通風廊。

油塘工業區綜合發展區發展
  • 2016:官地推出招標

五幅綜合發展區的用地中,「綜合發展區(5)」是唯一一幅由政府持有官地。在2016年7月,地政總署推出該幅用地招標,終由內房五礦地產以40.05612億元投得,以最高可建樓面566,725呎計算,每呎地價7,068元。這個造價,較九龍建業在2014年12月投得的「鯉魚門徑」,即「海傲灣」現址的地價5,040元呎,大幅拋離40%。但地價紀錄保持約兩年,就再被保利置業及尚嘉投得的油塘「高超道」用地所打破,因該幅用地地價高達9,257元。

油塘區官地賣地紀錄

 鯉魚門徑(海傲灣)崇信街及仁宇圍交界油塘高超道
樓面面積313,878呎566,725呎356,504呎
地價金額15.82億元40.05612億元33億元
每呎地價5,040元7,068元9257元
招標日期14年12月16年8月18年8月
發展商九龍建業五礦地產保利置業、尚嘉
  • 2020年後:未來發展

整個「油塘工業區綜合發展區」餘下四幅用地,現時已有不同程度規劃及發展,圖中可見到幾幅用地的未來布局,部份用地更已獲批建築圖則,所以這裡會逐步發展為住宅項目。

油塘工業綜合發展區規劃圖
  • 綜合發展區(1): 位於東源街5及8號,現劃為「綜合發展區(1)」的用地由長實地產所持有。該項目共由兩個地盤組成,在平圖中顯示紫色部份就是該地盤範圍。其中A1座最臨海、B1及B2座則會望向「CDA2」觀塘魚類批發市場,日後景觀可能受阻,B3座則向北面,朝向「崇耀街」及「油塘工業大廈第四座」。項目地盤總面積83,670呎,可用五倍地積比率發展,可建樓面達418,351呎,未來會建為四幢9-32層高的住宅,提供903個單位,及147個住客車位。
長實油塘項目平面圖
長實油塘項目平面圖
  • 綜合發展區(2): 現址為觀塘魚類批發市場,位於東源街10號,是「香港魚類統營處」管轄的魚類批發市場,除了作為批銷海鮮和冰鮮海魚外,還有海水供應服務,該項目佔地約45,210呎。由於政府計劃把魚類批發市場重置在新界區,故這幅地也可釋出作住宅發展。根據規劃大網,日後這幅地需提供海水泵房、以及一個熟食市場,並在完工後交予水務署及食環署。由於這幅地的最高高度為80米,故會對設於對面「CDA(1)」(長實地產持有的用地)景觀構成影響。
  • 綜合發展區(3): 位於東源街4號及9號,現時為「越秀冷藏倉庫」,項目是都由兩幅地皮所組成,會作住宅及商業用途。地盤面積131,990呎,同樣用五倍地積比率下,住宅樓面佔658,102呎、商業樓面佔1,851呎,會發展為五座23-29層宅,提供1,393個住宅單位。根據樓盤設計,面積較大的用地,即夾於「崇耀街」及「東源街」之間的用地,為樓盤第1-4座,地庫層會劃為停車場,提供194個住宅車位,一樓則為會所。至於面積較細的一幅地,位置上較臨海,設有屋苑第五座,密度相對較低,僅為一層五個單位。根據初步規劃,兩幅用地在會所樓層會設有天橋接駁起來。
兩幅用地在會所樓層會設有天橋接駁起來。
越秀油塘項目平面圖
越秀油塘項目平面圖
  • 綜合發展區(4): 位於東源街18號的用地,原為「紹營鋼鐵廠」。2018年10月,中資財團青建國際以5.3億元購入,以這幅地面積46,792呎,最高五倍地積比率來計算,可建樓面達233,960呎。這幅用地已向城規劃申建兩幢21層高的住宅,提供224個面積1,044呎單位。擺位上,其中一座會很貼近「CDA(3)」(越秀地產持有)的第五座。另樓盤也會提供148個車位。
青建國際發展平面圖
青建國際發展平面圖

油塘工業區綜合發展區

 綜合發展區(1)綜合發展區(2)綜合發展區(3)綜合發展區(4)綜合發展區(5)
地址東源街5及8號東源街10號東源街4及9號東源街18號崇信街與仁宇圍交界
地盤面積83,670呎45,210呎131,990呎46,792呎116,426呎
可建樓面418,351呎226,050呎住宅:658,102呎
商業:1,851呎
233,960呎住宅:481,698呎
商業:85,037呎
座數4座5座2座4座
伙數903個1,393個224個688個
車位147個194個148個126個
發展商長實越秀地產青建國際五礦地產

區內潛在供應

1. 工業用地檢討計劃

其實除了「油塘工業區綜合發展區」外,整個油塘區也正面臨翻天地覆的變化,事關區內重建計劃並不止上述幾幅用地。當中油塘工業區部份用地,在早年的《工業用地檢討計劃》已改劃為「住宅戊類」,銳意透過拆卸舊工廈改建為住宅項目,故多年來也吸引不少中小型發展商積極收購發展。

根據2014年的《工業用地檢討報告》中,整個油塘區共有3.47公頃「住宅戊類」用地,一共建有14幢工業大廈,總樓面涉及213萬呎。報告指出,14幢工業大廈中,有9幢狀態均為良好。同時11幢工廈是由多於一名業主時有、餘下三幢則由單一業主持有,整體空置率為1.3%,委員建議把用地繼續保留作「住宅戊類」,希望日後可重建住宅。

工業用地檢討報告
  • 海迪中心: 這個前身名為「安全工業大廈」,及後改名為「海迪中心」的項目,位於「四山街28號」,味千集團在2016年就斥資約5.3億元進行收購。根據城規會規劃文件,項目早於2009年已獲有條件批出,可建一座約30層的住宅項目,預計提供92個住宅單位,住宅樓面面積110,903呎、商業樓面22,181呎,並提供65個住宅車位。樓層基座設有商舖、停車場、會所及空中花園後,上方是住宅樓層,開則一層四個單位,全數屬三房戶型。
海迪中心未來重建平面圖
  • 華東貨倉大廈:位於東源街4號的「華東貨倉大廈」,業主早幾年推出逾40%業權招標。這幢建於1978年的工業大廈、樓高七層,佔地約2.6萬呎,終由華懋相關人士以近四億元購入其中四層樓面。華懋也持有毗鄰「東源街6號」的用地,現時也規劃作「住宅戊類」,日後可重建作住宅用途。
  • 世運貨倉:位於「四山街8號」的世運貨倉,在1982年落成,被船王包玉剛家族收購。這幅佔地55,974呎的項目,曾向城規會申請興建兩幢35-36層住宅,提供402個單位,以及86個車位,只是申請人其後撤回申請;最近重新申請發展一幢23層高的住宅項目,提供445個單位,當中以一及兩房為主。由於早年全幢招標風氣盛行,在「蔚藍東岸」對面、位於四山街22號的「美塘工業大廈」也曾集合90%業權作招標,料可重建為112,577呎的樓面。

工業用地轉住宅項目

 海迪中心華東貨倉大廈世運貨倉美塘工業大廈
地址四山街28號東源街4號四山街8號四山街22號
可建樓面133,084呎130,000呎279,870呎112,577呎
進展有條件建住宅華懋相關人士購入四層包玉剛家族申建住宅曾推出全幢招標

2. 油塘灣綜合發展區

數到這一區更矚目的發展,定必要說到籌備近三十年、由恒基牽頭,夥拍新世界、恒隆、九倉、太古、華懋、及新地重建的「油塘灣綜合發展區」,方案過去多次改變,料日後重建後可提供逾6000個住宅、及800個酒店房間。這個重建計劃本身是由一群在該處擁有權益的業主提出,當時他們成立聯營公司來處理。

  • 1992:大綱圖覆蓋至油塘灣

在1992年,當時港督指令城規會把《茶果嶺、油塘及鯉魚門分區計劃大綱圖》覆蓋至油塘灣。由於油塘灣海床受工業排放及污染物引致高度污染,海床也發出氣味,故當時業主對新規劃意向作回應,故同意成立聯營公司改造整個殘破不堪的海灣地段。

整個計劃起初涉及清理海床及填海工程,並預計為該區帶來不少逾13,900個住宅單位,容納人口超過39,000人,城規會在1998年12月接納建議。當時顧問公司提出了縮減填海方案、以及完整填海方案。

縮減填海方案
縮減填海方案
完整填海方案
  • 2013:填海方案擱置規模縮減

不過,其後因維港填海限制、加上部份業主談不攏,故未能統一業權作發展,最後填海方案擱置。2013年,城規會批准「油塘灣綜合發展區」28幢18-33層高的住宅項目,以及5幢6-21層高的商業及酒店項目,預計興建不多於5,231個住宅單位,及提供約900個酒店房間,並在規劃區內提供1,046個私家車位。

發展商曾計劃把整個住宅項目分三期推進,第一期的住宅會貼近茶果嶺道的「1A期」,共提供12座住宅,合共2,276個住宅單位;而第二期則捱近東源街的「2期」,共提供12座住宅,共有2,635個單位。而餘下最後一期則只有兩座共有320伙。

2013年油塘灣方案
  • 2015:增加單位數目至逾6000

相關計劃再作出修改,在2015年城規會獲批准住宅單位數目增至6,556伙,其中恒地牽頭財團可以興建6,236伙及889個酒店房間,其餘則落在其他發展商持有用地上。項目已於2017年7月獲屋宇署批則,預計會發展為28座住宅、以及3幢商業樓宇,發展商也會進行海床改善工程、以及登岸梯級等,初步計劃在2020年展開工程,最快可於2023年。

2015年油塘灣方案

油塘灣綜合發展區

 舊方案最新
地盤面積1,065,169呎1,065,169呎
住宅樓面4,291,310呎4,291,310呎
商業樓面115,228呎132,450呎
酒店829,866呎810,490呎
政府、機構及社區74,370呎76,523呎
停車場15,070呎
單位數目5,231伙6,556伙
酒店數目889間889間
車位數目1,046個1,155個

3. 政府招標及鐵路用地

為了紓緩土地不足問題,政府也跟鐵路探討釋放鐵路上蓋通風口的用地,其中油塘站通風大樓的兩幅用地也推出招標,料可建980個單位,也為油塘區提供了在改劃重建以外的新供應。

  • 油塘通風樓:佔地0.89公頃的「高超道」用地分為兩部份,南面建有通風大樓的用地為甲部份,由港鐵負責推出該部份作招標。這個通風大樓,位於「高超道」及「鯉魚門道」交界,距離油塘站約有600米距離。港鐵在2018年推出招標,終由信和夥拍資本策略取得發展權。地皮佔地約4.34萬呎,最高可建樓面32.53萬呎,預計可以發展為單幢物業提供480個單位。項目補地價金額為15.15億元,每呎地價4,657元,發展商除了需負責拆卸政府抽水站、及加建一條公共行人路及維修斜坡工程外,還支付港鐵固定分紅25%。
  • 油塘高超道:至於餘下乙部份則由政府推出招標,終由保利置業與尚嘉在2018年8月33億元投得,地價高達9,257元。地皮佔地約0.37公頃,可建樓面356,504呎,最高建170米。兩幅地中間會建有一條道路供車輛及行人使用,兩幅地預計可釋出980個單位,容納人口3,100人,成為未來區內供應之一。
油塘高超道項目
油塘高超道項目
 油塘通風樓油塘高超道
地盤總面積43057呎39828呎
地積比率7.5倍-9倍7.5倍-9倍
建築高度上限190米170米
預計單位數目約480伙約500伙
預計人口約1,500人約1,600人
中標財團信和、資本策略保利置業、尚嘉

區內已發展項目

正因為區內不斷改劃去釋出用地發展,區內已有不少住宅項目成功改劃並出售。其中較成功的例子,就是座落於「崇信街8號」及「崇信街4號」的「鯉灣天下」及「Ocean One」。其後恒基在草園街的「嘉賢居」、會德豐在東源街的「Peninsula East」、及宏安在四山街的「曦臺」也相繼發展。至於九建發展的「海傲灣」,則是由政府招標用地。

  • 鯉灣天下: 物業為油塘首由工廈轉作私樓發展的項目,由泛海國際發展,項目屬單幢物業共有210個單位及提供53個住客車位,在2006年8月取得入紙。一層六個單位,主打兩房及三房單位,面積介乎394-676呎。截至2020年10月止,屋苑平均呎價約為17,527元。當中兩房(ACDF室)二手價約780萬-800萬元左右;三房單位則為B及E室,二手價也要1100萬元起跳。
  • Ocean One: 位於崇信街6號的「OceanOne」,由麗新發展,屬於單幢物業共提供124個單位及22個住客車位,在2013年1月取得入伙紙。一層四至五個單位的設計,跟「鯉灣天下」相若也是採取兩房及三房設計主,面積介乎531-762呎,另提供1187呎的特色單位。無論兩房及三房在開則上均採直廳設計。截至2020年10月止,屋苑平均呎價為15,516元,兩房單位(CDE室)二手價約為818萬-880萬元;三房單位(AB室)則以1100萬元起跳。
  • 嘉賢居: 位於草園街8號的「嘉賢居」,由恒基及香港小輪所發展。位置上需行一段小斜路而上,設於地勢較高的工廈範圍內。該盤最大特色是三房單人立的主人浴室屬弧型設計,可享有更高的景觀優勢。全盤只有一座共提供185個單位,分層一層六個單位,面積由515呎-771呎之間,另提供數戶頂層特色及複式單位。項目在2009年3月落成。截至2020年10月止,屋苑平均呎價為15,201元,兩房二手價約為830萬左右,三房約為980萬至1,100萬元之間。

油塘區已發展項目(一手新例前)

 鯉灣天下OceanOne嘉賢居
座數1座1座1座
單位210個124個185個
面積394-676呎531-1187呎515-1869呎
車位53個22個33個
入伙期2006年8月2013年1月2009年3月
售價2房:780萬-800萬元
3房:1,093萬-1,100萬元
2房:818萬-880萬元
3房:1,100萬-1,150萬元
2房:830萬元
3房:980萬-1,100萬元
平均呎價17,257元15,516元15,201元
發展商泛海國際麗新恒基及香港小輪
地址崇信街8號崇信街4號草園街8號
  • Peninsula East: 由會德豐地產所發展,也是在一手新例實施後,區內推出的首個項目。位於東源街3-11號,共由兩座物業組成,提供256個住宅單位,在2016年11月入伙。每層四個單位,提供兩房至四房戶型,另設有12個平台特色戶,面積由480-1033呎之間。發展商在2015年4月開售,首批推出150個單位,平均呎價9848元,終收到5554個認購登記,超額36倍,終首日全數沽150伙。現時二手價15,301元,兩房單位平均售價為758-850萬元之間,而三房單位則1,238萬元。
  • 海傲灣: 由九龍建業所發展,位於「鯉魚門徑1號」,共由兩座物業合共646個單位組成,採用較高密度的設計,一層最高11個單位,但也提供了區內較少有的開放式及一房戶型,面積由179呎-576呎間。發展商在2018年10月開售,首批推出130個單位,平均呎價19,913元呎,首日售出43個單位,最細單位400萬以下作招徠。
  • 曦臺: 由宏安及旭輝發展,項目位於「四山街15號」,座落「嘉賢居」對面,共由兩座物業合共326個單位組成,及提供68個住客車位,項目的關鍵日期為2020年5月。跟「海傲灣」不同,項目並不設開放式及一房單位,全盤由兩房至四房單位為主,一層六個單位,面積由458-1838呎之間。發展商在2019年3月開售,首批推出99個單位,平均呎價17578元,但首日也只售出76個。

油塘區已發展項目(一手新例後)

 Peninsula East海傲灣曦臺
座數2座2座2座
單位256個646個326個
面積480-1,033呎179-576呎456-1,838呎
車位67個61個68個
入伙期2016年11月2019年4月2020年5月
二手售價2房:758萬-850萬元
3房:1,238萬元
—-—-
平均呎價15,301元19,913元17,578元
發展商會德豐九龍建業宏安及旭輝
地址東源街3-11號鯉魚門徑1號四山街15號

《胡.說樓市》評析

1.景觀多樣化

雖然說整個油塘區在正改劃,但實際上發展仍需時,故在現場只會感到仍然有重型貨櫃車往來,且部份用地則作廢鐵場,漁類批發市場也一地濕漉漉的,環境也頗為烏煙瘴氣,但幸好「蔚藍東岸」座落的位置處於單邊,叫做影響性可減輕一點。

蔚藍東岸發展平面圖
蔚藍東岸發展平面圖
  • 維港、筲箕灣避風塘景色,但會遠望墳景: 一共由四座物業組成的「蔚藍東岸」,其中較臨海的第一及二座,正南方向的單位為一線之選,因為透過前方的海濱長廊,可以望到維港,遠眺港島區筲箕灣避風塘一帶景色,包括「第1座A、B室」、「第2座A及B室」均屬此類。不過從航拍片見到,向第一、二座東南的單位由低至高層均有機會望到柴灣歌連臣角火葬場,買家需留意。由於第一及二座的擺位會較貼近地盤的左右兩側,騰出的置中位置就改劃內園,藉以令排於後方的第三座,可以透過內園直望海景,但也肯定會被第一、二座樓景削開。如果第三座向南單位,想真正避開樓景望海,則要選擇30樓以上才可以避過第一、二座樓景。
向南單位有機會望墳景
向南單位有機會望墳景
  • 三家村避風塘: 樓盤的第一及第五座均沿崇信街邊界而建,這邊單位前方已是三家村避風塘,可以望到鯉魚門村方向的景色,及望到少量山景,但同時也有機會遠望柴灣歌連臣角火葬場,包括第「1座B室(主人睡房)」、「1座C室及D室」、「5座F-L室」均屬此類。由於這個座向外邊已再沒有任何較高的建築群,日後打風時也會受到較正面的吹襲。下圖反映從鯉門門方向望向「蔚藍東岸」的構想情況。
三家村避風塘景
  • 內園景: 第三選擇就會是內園景單位。樓盤第三座外內園備有大量綠化空間,而在一及二座之間位置則建有室外遊泳池。望內園單位。包括「3座A-G室」。部份單位的廳會望少海,但房間則扭望內園,包括「1座E、F室」、「5座B-E室」。
樓盤綠化空間
  • 樓景及工廠區: 地盤也有部份單位會望向樓景,包括第二座以西,會跟毗鄰「青建國際」的地盤隔了一條仁宇圍街道,包括「2座C室」(主人房及客廳);而第三座以北則會望向「海迪中心」,日後也會興建住宅,以及「味千集團大廈」,受影響單位包括「3座J室」(正望)、「5座E、F室」(睡房)。
樓景及工廠區景
蔚藍東岸平面圖
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蔚藍東岸景觀分布

景觀單位/座數
維港、筲箕灣避風塘、遠望墳景1座以南、2座以南、3座30樓以上以南
三家村避風塘、遠望墳景1座以東、5座以東
內園景1座以西、2座以東、3座1-21樓以南、5座以西
樓景及工廠區2座以西、3座以北

2.交通及配套

  • 購物消費:由於區內仍有待進行全面轉型,故也可以想像得到現時的配套並不完善,需依賴油塘公屋大本型商場內的配套,買餸則可在鯉魚門市政大廈。其實根據批地章程,發展商需興建一條闊度至少達15米的海濱長廊,及在可建樓面中預留約5,100呎作為零售、商店及食肆等的用途,故預料日後會有少量食肆進駐樓盤。海濱的大致構想設計就如下圖般所展示出來。
油塘海濱構想圖
  • 對外交通:暫時區內交通也不太完善,樓盤距離油塘港鐵站超過600米距離,步行前往需時約十至十五分鐘左右,而且需要行上一些斜路。對外接駁交通則只有一條專線小巴「24號」,每程收費3.2,屬於循環線往來油塘大本型一帶。平日服務時間由早上6時至晚上11時30分,而假日則由早上7時10分至晚上10時40分,大致每10至15分鐘一班車。如果不介意行一少段路,則可前往鯉魚門市政大廈跟海傲灣之間的停車處,有紅色小巴前往旺角、佐敦及荃灣。

專線小巴

專線小巴24號
收費3.2元
服務時間平日:6:00-23:30
假日:7:10-22:40
班次10-15分鐘
地點油塘大本型
  • 車位: 至於車位方面,地契則規定發展商需興建公眾停車位171個。設於第三座的基座上,時租收費每小時40元,假日每小時50元;大型貨車更是每小時200元、小型貨車則每小時100元,收費相當高昂。另外屋苑的車位則設於地底,合共有123個,故差不多5.6個單位才分到一車位,比例並不足夠。
蔚藍東岸公眾停車位
蔚藍東岸公眾停車位發展圖
蔚藍東岸屋苑停車位發展圖
蔚藍東岸屋苑停車位發展圖

3.發展商背景

  • 五礦地產首個在港項目:值得一提,「蔚藍東岸」是五礦地產在本港首個住宅項目。五礦地產是香港的上市公布,中國五礦於一九五零年成立,是以金屬礦產品勘探、開採、冶煉、加工、貿易,以及金融、房地產、礦冶科技為主業。中國五礦透過香港附屬公司「香港五礦」持有「五礦地產」約61.88%股權。根據公司網頁,五礦地產發展項目共有約70個,分遍於全國20多個城市。在香港投資物業組合,包括尖沙咀「中國五礦大廈」及中環「LKF29」的兩幢商業大廈,以及四個住宅項目。
  • 內房交樓質素較參差: 內房在港搶地起樓,近年也開始步入收成期。根據《胡.說樓市》的紀錄,內房有份發展驗樓得分普遍未算很標青。其中中冶在港發展的「逸璟.龍灣」只得35分;內房福晟國際的九龍城「晟林」只得53分,而保利置業的「龍譽」只只有57分。

內房驗樓得分

樓盤驗樓得分發展商
逸璟.龍灣 (按我跳往觀看驗樓影片)35中冶集團
晟林 (按我跳往觀看驗樓影片)53福晟國際
龍譽 (按我跳往觀看驗樓影片)57保利置業
柏傲灣59新世界、萬科
喜築73中國海外
上源 (按我跳往觀看驗樓影片)80萬科

胡.說評分

因此,在衡量及歸納各項因素後,按位置交通、配套、間隔及景觀等因素,以20分為滿分的話,我們《胡.說樓市》編輯團隊認為景觀較具保障,大部份單位均可望到三家村避風塘景色,景觀頗遼闊,故給予4分。但樓盤距離港鐵站有距離,加上區內沒有太多公共交通工具,故在位置及交通上只給2分;配套也不足,只有1分。至於項目的間隔較多樣化,兩房單位也設有梗廚選擇,且部份非黑廁類別,值得一讚,間隔一環可取得4分,總分為11分。

《胡.說樓市》團隊評分

位置及交通2分
配套1分
間隔4分
景觀4分
總分11分
註:由編輯團隊共同評分,總分為20分,每小項以5分為滿分。

揀盤策略

一共由四座組成的蔚藍東岸,開放式至四房戶型都有提供,戶型多樣化。雖然發展商表示單位戶戶望海景,但實情各款則之間也各有出入,我們會嘗試逐一闡述。

蔚藍東岸間隔分布

戶型數目面積單位
開放式58個237-266呎3座: E、J室 5座: H室
1125個302-352呎3座: C、D、F、H室 5座: J、K室
2(開放式廚房)113個455-502呎3座: B、G室 5座: D、G、L室
2(梗廚)129個502-587呎3座: A、D(19-29樓)、C(30-31樓)室 5座: B、C、E、F室
3房連儲物室36個681呎2座: C、E室
31套連儲物室23個798呎5座: A室
31套連工人室及工人廁106個832-1,071呎1座: C、D、E、F室 2座: B室、D室
41+工人室及工人廁18個1,057呎2座: A室
4房雙套+工人室及工人廁36個1,252-1,329呎1座: A、B室
特色44個237-2,136呎 

開放式單位: 58

  • 剔走3座J室: 被視為入場之選的開放式戶型,全盤只提供58個,清一色集中在設於後排的三及五座,僅得三柱有提供,分別為「3座E室」(266呎)、「3座J室」(271呎)及「5座H室」(237呎)。《胡.說樓市》編輯部均認為,三柱之中,面積最大的「3座J室」為開放式單位最差的選項。除了因客飯廳有大比例面積會朝向工廈海迪中心,日後會受海迪中心重建所遮擋景觀外,窗戶屬於固定窗戶不能隨便開啟。雖然露台擺位扭向三家村避風塘,但實情海景會被毗鄰H室牆身所擋,故海景比例少之有少。
  • 景觀及方位作衡量基準: 至於餘下兩柱,分別為「3座E室」(266呎)及「5座H室」(237呎),兩款開則均受制於廁所的擺位,入門口設較浪費空間的大玄關,玄關位置均為38呎。至於景觀方面,「3座E室」會向南面,會先望屋苑內園,才望向海景景觀;而「5座H室」則向東,望三家村避風塘,視乎買家自己的喜好而作抉擇。
開放式單位平面圖

1: 125

蔚藍東岸提供了125個一房單位,全數集中在3及5座,一共有六柱有提供,分別為「3座C室」(336呎)、「3座D室」(302呎)、「3座F室」(318呎)、「3座H室」(347呎)、「5座J室」(352呎)及「5座K室」(350呎)。

  • 一房套廁: 一房單位中,「3座C室」、「3座D室」及「3座H室」均屬於套廁設計,即洗手間設於睡房內,需要先經過睡房才能走入洗手間,也意味日後招呼朋友到訪家中,也需要先經過睡房才能用洗手間。至於三柱中應該怎樣選擇呢? 答案要先剔走「3座H室」,因為其廳房景觀均會望向第五座,未必可以望到海景。至於餘下的「3座C室」及「3座D室」,景觀角度差異不大。整體來說,C室屬於放大版的D室,所以視乎自己預算而作決定。

1房連套廁 (3C VS 3D)

 3C3D
客飯廳連廚房153呎139呎
睡房74呎52呎
洗手間37呎37呎
  • 一房非套廁: 餘下三柱,「3座F室」、「5座J室」及「5座K室」也屬於非套廁別。撇除景觀角度,因三柱均可望到海景關係,純粹分析間隔,雖然「5座J室」及「5座K室」的面積較大,但卻因開放式廚房及洗手間設於同一方向,令入門口位置形成一條窄長浪費空間的玄關。另外,睡房及洗手間的外牆更跟電梯牆接壤,雖然睡房牆身與電梯牆身之間有100毫米隙縫,但相關面積似乎也會計算入單位內。故縱然「3座F室」面積較細一點,但論實用卻較「5座J室」及「5座K室」為高,故首「3座F室」,而次選「5座K室」、尾選才是「5座J室」。
1房單位平面圖

2房連開放式廚房: 113

樓盤提供兩房比例最多,但卻可分為兩房開放式廚房、及兩房連梗廚類別。當中面積四百多呎的單位,均為兩房連開放式廚房,全盤共有113個,分布於「3座B室」(460呎)、「3座G室」(502呎)、「5座D室」(498呎)、「5座G室」(450呎)、「5座L室」(455呎)。整體來說,全數兩房連開放式廚房單位,均可以望到不同程度的海景,故揀樓上的策略還看間隔上的特色。

2房連開放式單位

 3B3G5D5G5L
面積460呎502呎498呎450呎455呎
座向向南向南向西、睡房向北向東南向東南
洗手間黑廁黑廁非黑廁黑廁黑廁
特色洗手間及睡房內均設特厚450毫米牆身設有16呎工作平台,變相內櫳空間較細廚房轉角位多、門口設有玄關睡房與睡房牆不能打通睡房外跟毗鄰單位緊貼有300毫米牆身
  • 單位流通度: 如果著重室內流通的話,兩房連開放式廚房就只得一柱可以選擇,就是「5座D室」,因為它是唯一提供非黑廁類別,但這款開則,雖然客飯廳及其中一間睡房朝向西面,但卻可以望到海景,但因開則卻非全數廳房同向,其中一間向北的睡房會以內園景為主。
  • 間隔靈活度: 面積最細的「5座G室」及「5座L室」,分別為450呎及455呎,「5座L室」的面數較大,但其間隔的靈活度也較「5座G室」為高,「5座L室」的兩間睡房均由薄牆身所分隔,可靈活打通為大一房使用。
  • 對工作平台的需求: 至於面積最大的兩房連開放式廚房,就是「3座G室」,實用面積502呎。這個單位的主人房多設有一扇側窗,打開主人房的窗可形成對流;但其面積較其他兩房開放式廚房為大,背後跟單位設有16呎工作平台有關,需計算入實用面積。若扣除工作平台,實情單位僅得486呎。事實上,準買家也可選擇升格至兩房連梗廚類別,因為最細的兩房連梗廚也是502呎起。
2房連開放式單位平面圖

2房梗廚: 129

全盤兩房梗廚單位則有129,分布於「3座A室」(508呎)、「3座19-29樓D室」(517呎)、「3座30-31樓C室」(587呎)、「5座B室」(512呎)、「5座C室」(502呎)、「5座E室」(537呎)、「5座F室」(515-520呎)。

2房梗廚(3)

 3A3D(19-29)3C(30-31)
面積508呎517呎587呎
座向向南、客房向西向南向南
洗手間非黑廁黑廁黑廁
特色並非廳同向,其中客房會望向日後越房地產的項目不設工作平台,但主人房外多設儲物室。廚房牆身可拆走改開放式,靈活度較高設有16呎工作平台,內櫳空間較細。主人房內設一扇側窗可通風  

2房梗廚(5)

 5B5C5E5F
面積512呎502呎537呎515-520呎
座向向西、其中客房向北向西、其中客房向北向西、其中客房望海迪中心向東南、其中睡房望海迪中心
洗手間非黑廁非黑廁黑廁黑廁
特色設有16呎工作平台,內櫳空間更細設有16呎工作平台,內櫳空間更細不設工作平台,但向工廈方向需安裝固定窗不設工作平台,單位整體景觀遜色,向工廈方向需安裝固定窗
  • 剔走5E室、5F: 著眼於樓價,呎價計算似乎「5座E室」及「5座F室」理應要最相宜,因為無論從景觀至開則上,也屬於兩房梗廚中最差的一類,除非著眼於價格,否則不建議準買家選擇。尤其是「5座F室」,雖然單位向東南,理應可以望到三家村避風塘景觀,但兩間房均向海迪中心方向,日後會受重建所影響,也需安裝固定窗以避免受噪音滋擾。至於「5座E室」,同樣受海迪中心所影響,另外其橫向客飯廳會朝向西面,雖可透過內園望到少量海景,但西斜問題卻不能避免。
  • 優質景觀單位: 論景觀,則應該在「3座19-29樓D室」、「3座30-31樓C室」、「5座B室」及「5座C室」四柱之間作挑選。四柱之中各有優劣,「3座19-29樓D室」是四柱唯一不設工作平台,變相不用把工作平台面積攤分在實用面積上。在主人房外也設有儲物室,可方便戶主改作衣帽之用。廚房牆身也非主力牆,故有需要時可改開放式廚房,靈活度較高,加上座向南享有東暖夏涼優勢,但缺點卻是單位為黑廁類。反觀四柱靚景的兩房梗廚,就只有「5座B室」及「5座C室」為非黑廁類別,但卻設有16呎工作平台,故內櫳稍細一點。
  • 單位流通度: 不過,如果真的鍾情「5座B室」及「5座C室」的單位,並以景觀作為首要考慮,謹記選擇30樓以上。因為5座前方就是1座,1座會稍為阻擋了其景觀,一定要選擇接近30樓以上才可完全選得過影響。至於非黑廁類別,還有「3座A室」,間隔上較方正一點,但開則上卻未能做到廳房同向,客房會望向越秀地產項目,未能享海景優勢。
2房梗廚平面圖

3房連儲物室、31套連儲物室: 59

蔚藍東岸的三房單位,起步均為三房連儲物室類別,方便準買家聘請工人時,可把儲物室改為工人房之用,但單位只有一個洗手間,變相未能跟工人分開使用。三房連儲物室共有36個,分布於「2座C室」(681呎)、「2座E室」(681呎)。 因此如果真的考慮聘請家傭,又希望跟家傭可以分開洗手間,則要選擇高一級的「5座A室」(798呎)。

  • 單位流通度選「2C室」: 兩個單位面積均等,但也有一些細微分別,「2座C室」的開則呈橫向客飯廳設計,但卻因較貼近「仁宇圍」需安裝固定窗,變相三間睡房都扭向望內園方向,透過園林景色望向第五座,景觀不算開揚,唯一好處是單位屬非黑廁類別,如果對通風有求的買家,又鍾情樓盤的三房單位就別無他選。
  • 單位景觀選「2E室」: 反觀「2座E室」屬於黑廁別,同樣地睡房也扭向了內園向,會望到部份一座單位,所以不要預期望到闊海景,唯獨是主人房,因為有一邊窗設於南面,可以透過毗鄰A室望到海景,但缺點卻是黑廁類別,故視乎個人對在景觀與樓盤通風度之間作出衡量。
  • 對套房有需求選「5A室」: 上述兩款則都屬於純三房間隔,再多設一個儲物室。但如果閣下有聘請工人的打算,卻又不希望工人跟主人共用同一個洗手間,則要選擇唯一一柱的「5座A室」(798呎)。因為它的開則屬於三房一套連儲物室。但值得注意兩個洗手間均為黑廁類別,因此如資金鬆動的話,也不妨考慮再高一層次的三房一套連工人房及工人廁類別。
3房連儲物室、3房1套連儲物室平面圖
3房連儲物室、3房1套連儲物室平面圖

31套連工人房及工人廁: 106

這類開則較適合有聘請工人的換樓家庭,全盤共提供106個,分布於「1座C室」(832呎)、「1座D室」(845呎)、「1座E室」(852-855呎)、「1座F室」(844呎)、「2座B室」(1,071呎)、「2座D室」(839呎),一共由六柱單位。

31套連工人房及工人廁

 1C1D1E1F2B2D
面積832呎845呎852-855呎844呎1,071呎839呎
座向向東向東南、其中睡房被5座阻擋向西,其中睡房被5座阻擋向西,其中睡房望內園向南向南,有兩間睡房向北望內園
玄關沒有沒有
客廁黑廁非黑廁非黑廁黑廁非黑廁非黑廁
主人廁黑廁非黑廁非黑廁非黑廁非黑廁非黑廁
工作平台沒有沒有沒有
  • 著重內櫳之選: 面積達1071呎的「2座B室」,跟其他幾柱不同處,是位處樓盤的單邊位,三間房跟客飯廳同向,座向南面可以遠眺遠海景,但在論述景觀時,我們也提醒過朝向這邊方位,有機會望到歌連臣角墳場景,買家自己需要注意。
  • 著重間隔實用之選: 其餘五柱單位之中,「1座C室」以及「2座D室」較為紮實。雖然標示出來的面積,兩個單位均為三房一套連工人房及工人廁中最細,分別只有832及839呎,但開則卻較方正實用,起碼沒有浪費空間的玄關位置,且也兩個單位均不設工作平台,變相不用把平台面積算進實用面積內。「1座C室」廳房同向,能夠跟客廳般眺望三家村避風塘景觀
  • 著重通風之選: 不過「1座C室」客廁及主人廁均為黑廁類,未必人人接受;至於「2座D室」卻是客廁、主人廁、以至工人廁均非黑廁類別。當然對通風有要求的買家,還可以選擇「1座D室」、「1座E室」、「1座F室」。但三柱單位在入門口位置,均不及「2座D室」均好用,它們均設有浪費空間的玄關位。
3房1套連工人房及工人廁平面圖

41+工人房及工人廁、4房雙套+工人房及工人廁: 54

  • 2A室」: 樓盤最獨特的地方,就是設了54個四房以上的單位,其中四房一套連工人房及工人廁只得一柱,就位於「2座A座」(1,057呎),但偏偏其客廁也屬黑廁類別,且進入主人房跟套廁之間,也出現了不少未能發揮到盡的空間,然而如果鍾情四房一套連工人房及工人廁的買家就也別無他選,只能按樓價由高至低作排序。
  • 1A室」: 至於四房雙套連工人房及工人廁開則,則設於「1座A室」(1,329呎)及「1座B室」(1,252呎),開則上特別之處,除了可從公家電梯走進室內,單位還附設私家電梯大堂,有專屬電梯可通往自己的單位,當然私家電梯大堂會算在實用面積一部份。兩個單位之間,「1座A室」會擺放較多面積在儲物室旁的位置,基本上如果把私人電梯大堂的大門鎖上,工人房工人廁,連同室內空間及工作平台已有135呎,方便業主可以把這個位置分租出來。
  • 「1座B室」: 如果選擇「1座B室」(1,252呎)的單位,則較著重個人的享受。這個單位的主人房多設一個衣帽間,方便業主擺放衣物。同樣地選擇「1座B室」的買家也要留意會望到歌連臣角墳場景。
4房單位平面圖

首張價單分析

為了突顯平價可以上車效果,蔚藍東岸首批推出的138個單位,全數集中在細單位第三及第五座,折實最平500萬樓下可以上車,但卻扯高了平均呎價至22,109元,扣除最高20%折扣額後,即供均價為17,687元,比起周邊已有二手市場的「Peninsula East」、「嘉賢居」及「Ocean One」為高,勉強跟「鯉灣天下」二手價看齊。

蔚藍東岸首張價單

戶型推出()訂價(萬元)即供價(萬元)提供座數
開放式14611.92-696.28490-5572座J室
156660.79-829.44529-6643座C室
3座D室
3座H室
5座J室
5座K室
2房開放式廚房33897.98-1,107.18718-8863座G室
5座G室
5座L室
2座梗廚221,053.37-1,170.18843-9365座B室
5座F室
31套連儲物室131,692.15-1,906.391,354-1,5255座A室
  • 開放式及三房單位按價錢排序: 今次開放式單位及三房一套連儲物室的單位,均各推出一柱,故選擇上沒有太多顧慮。如果放眼於開放式單位,以價格行先買家需在首輪入票,因為今次推出的「2座J室」,因為屬於全盤三柱開放式單位中質素最差的一類,估計餘下兩柱價格理應較高的前提下,準買家需要在首輪入票。也正因為價格先行,故揀樓也是由高至低作出排序。不過,由於用高層開放式價錢,已可選購一房入場版本,故買家在排序時也應一併作出考慮。
  • 一房單位首選「3座C室」、「3座D室」,次選「3座H室」:  至於一房單位,正如揀樓攻略已說明,「3座C室」、「3座D室」及「3座H室」之間,「3座H室」其廳房景觀均會望向第五座,未必可以望到海景,故應排在「3座C室」及「3座D室」之後。至於「3座C室」及「3座D室」又應怎選擇呢? 則視乎自己可負擔價格來作排序。
  • 一房棄選「5座J室」及「5座K室」: 另外除非對一房套廁很鍾情,否則因「5座J室」及「5座K室」門口設有大玄關浪費空間,也應該排在較次選之列,甚至不值得去認購。但假如真的在「5座J室」及「5座K室」之間作抉擇,雖然兩個單位的面積有異,但除了洗手間內有輕微的擺位分別外,內櫳並沒有不同;而景觀角度又相若的情況下,應該是按樓價高低來衡量。同層的話應該先選「5座J座」、次選「5座K室」。
  • 兩房開放式廚房: 至於兩房連開放式廚房單位,首張價單推出三柱,分別為最大及最細的單位,包括最大的「3座G室」(502呎),以及最細的「5座G室」(450呎)及「5座L室」(455呎)。面積大,故整體價格上也是「3座G室」為最高,但要知道其面積大一點,主要關乎其設有16呎工作平台有關。如果自覺對工作平台有需求的話,則應該選擇這個單位。反觀如果不需工作平台,建議可把「3座G室」排三柱中最後。
  • 兩房開放式廚房首選「5座L室」、次選「5座G室」: 至於「5座G室」及「5座L室」之間,分別為450呎及455呎,內櫳分別不會很大,但「5座L室」的間隔的靈活度,較「5座G室」高。兩間睡房均由薄牆身所分隔,可靈活打通為大一房使用,因面積面數較高,故整體價格也較高,故需看看自己有否改間隔的需求。若否,也應該以價格行先。
  • 兩房梗廚首選「5座B室」、棄選「5座F室」: 最後兩房梗廚推出的兩柱單位,分別為「5座B室」及「5座F室」。「5座F室」為全盤最次選的單位,但價格卻跟較優質的「5座B室」只有約幾萬元的差距。準買家應該先選擇「5座B室」,次選才是「5座F室」。

付款辦法分析

雖然按發展商價單,大致看見有八種付款辦法,令準買家覺得花多眼亂,但實情細心分析付款辧法只有三大類。一類為180天「即供」付款辦法、第二類為「210天付款辦法」,最後一類則為「建築期付款」。

  • 「180天付款辦法」: 如果採用「180天付款辦法」的買家,需於在售樓處簽署臨約時先支付樓價5%,在簽臨臨約後的30天後再支付5%,及在第90天後再支付5%,而餘額85%則在180天找清,意味買家在簽署臨約後有6個月時間找尋銀行上會。但由於發展商有提供一按及二按,就算採用「180天付款辦法」的買家,還有其他選項。如果最終並不考慮採用發展商的一按或二按,則可獲維持最高20%的折扣額。這個方案,你可獲取較優惠的樓價,但代價卻是自己需支付首期較高,但供款額也理應會較少。
  • 「180天付款辧法」+「備用二按」: 選擇「180天付款辧法」的買家,還可考慮採用發展商的一二按,其中一項為「備用二按」,但折扣額會縮減至18%。這個計劃,發展商容許買家在銀行批出一按的前提下,可加借最高40%二按,令買家在一二按相加下,最高可做到80%按揭。當然代價是折扣額會低一點,而二按息率也高,首三年息率為3厘,但其後會跳升至6.5厘,故如準買家選擇這個方案,需在三年後透過轉按甩走二按。
  • 「180天付款辦法」+「一、二按計劃」: 除此之外,選擇「180天付款辧法」的買家,還可考慮採用發展商的一二按中,首兩年供息不供本一類,但折扣額會再下調至16%。採用這個方案,買家在180天成交時有兩個選項。一、由於已支付了15%樓價,他可再多支付15%樓價後,透過發展商借取最高一按70%按揭。這筆貸款首兩年息率為3厘,其後為6.5厘,但首兩年只需償還利息而已。二、由於買家在180天成交時已支付了15%樓價,在自己多支付5%樓價下,可向銀行申請60%一按,而餘額20%則向發展商申請二按。這筆二按貸款,雖然首兩年息率為3厘,其後為6.5厘,但首兩年也容許只需償還利息而已。
  • 「210天付款辦法」: 對於部份買家可能認為180天未必夠時間尋找銀行做按揭,或自己需要更長時間籌集資金,眼前還可選擇「210天付款辧法」或者「建築期付款辦法」。如果選用「210天付款辧法」的買家,在售樓處簽署臨約時先支付樓價5%,在簽臨臨約後的30天後再支付5%,及在第90天後再支付5%,而餘額85%則在210天找清,意味買家要在簽署臨約後7個月時間找尋銀行上會,但折扣額卻只得10.5%。可能你會很疑惑,為何上會日期僅推遲一個月,但折扣額卻是大幅縮水? 主要原因是這個付款計劃選項,發展商配備了「一按75%」,而且是首兩年免息免供。這意味買家在第210天時,由於已支付了15%樓價,他只需支付10%樓價後,便可採用發展商一按75%,而兩年間內不用供樓,連利息也可延至兩年後才支付。
  • 「建築期付款辦法」: 部份希望較長成交期的買家,則可能未必採用「210天付款辧法」,他可以考慮「建築期付款辧法」,折扣額可達16%。選用「建築期付款辧法」,在售樓處簽署臨約時先支付樓價5%,在簽臨臨約後的90天後再支付5%,及在第360天後多支付5%,餘額85%就可在入伙時才找清。雖然折扣額較即供少4%,但卻可換取多一些機會,包括可在入伙時考慮選擇新按揭保險上會;又或者如果沒有按保需求,也可選擇提前成交以換取2%的現金回贈。
  • 「建築期付款辦法」+發展商計劃: 如果準買家有高成數按揭需求,卻又希望可拉長成交期,除了選擇「建築期付款」並在入伙時申請新按保外,還可配搭發展商的備用二按、或首兩年供息不供本的一按或二按;以至首兩年免息免供的一按75%計劃。但折扣額就會適度再下調,分別為14%、12%及6.5%。

付款辧法選項

付款辦法折扣額發展商一二按提前成交回贈
180天現金付款計劃-20%
180天即供備用二按付款計劃-18%二按40%
靈活180天按揭付款計劃-16%一按70%(首2年供息不供本)
二按40%(首2年供息不供本)
210天第一按揭貸款付款辦法計劃-10.5%一按75%(首2年免息免供)
建築期付款計劃-16%2%
建築期備用二按付款計劃-14%二按40%2%
靈活建築期付款計劃-12%一按70%(首2年供息不供本)
二按40%(首2年供息不供本)
2%
輕鬆建築期付款計劃-6.5%一按75%(首2年免息免供)2%

實際供款例子

由於單憑文字表達可能較為複雜一點,我們會用一個實例來闡述一下,付款辦法的實際應用情況。我們選用全場最平的單位作為例子,入場單位為3座5樓J室,單位面積271呎的開放式單位,訂價為611.92萬元。選用即供付款辧法,買家可獲最高20%折扣額,相當於490萬元。買家需自己支付40%首期(包括前期已支付的15%,入伙時再多繳25%),餘額60%透過銀行借貸上會,以息率2.5厘,攤分最長30年還款期計算,每月供款11,617元,而月入有27,822元可通過壓力測試。這個計劃的資金要求較高,連同釐印費約需212萬元才可入市。

但如果採用即供,但又同時採用發展商一二按計劃,折扣額會較低,但資金要求及月供卻不同。以即供搭二按為例,自己需支付20%首期(入伙前已支付了75.3萬元,在入伙時多補25.1萬元),就可向銀行借一按60%,相當於301.2萬元,而餘額20%可透過二按借入,一二按月供16,662元。由於二按部份需同時通過壓測,故入息要求要達42,897元才可買入入場門檻的單位。

但如果買家想起首幾年的支出減少,則還可考慮發展商一按(供息不供本)、二按(供息不供本)、或一按(免息免供)計劃。三個方案在下表(第三至五行)也清晰列出,自己支付了前期支出後,每月供款分別為8,995元、14,756元、及0元。但值得注意,這個供款只計算了起首兩年的供款額而已,一定要成功轉按才可避過第三年起的貴息,但由於這兩年內並沒有償還過任何本金,故轉按可能有難度,需要自己期內有良好儲蓄習慣,以備作轉按之用。

即供計劃(入場單位: 35J室、訂價: 611.92萬元)

 即供即供+二按即供+一按(供息不供本)即供+二按(供息不供本)210天付款+一按(免息免供)
折扣額20%18%16%16%10.5%
樓價490萬元502萬元514萬元514萬元547萬元
首期15%: 73.5萬元
25%: 122.5萬元
15%: 75.3萬元
5%: 25.1萬元
15%: 77.1萬元
15%: 77.1萬元
15%: 77.1萬元
5%: 25.7萬元
15%: 82.05萬元
10%: 54.7萬元
貸款額60%: 294萬元一按: 301.2萬元
二按: 100.4萬元
一按: 359.8萬元一按: 308.4萬元
二按: 102.8萬元
一按: 410.25萬元
月供11,617元16,662元8,995元(首2年)一按: 12,186元
二按: 2,570元(首2年)
0元(首2年)
月入27,822元42,897元34,124元43,923元38,910元
入場資金212萬元116萬元173萬元121萬元154萬元

買家也可選擇建築期付款,待入伙時才使用新按保上會。如果運用這個方案,按保連同貸款額上會,月供約12,839元,月入有36,540可過壓力測試。但如果不考慮按保,而用發展商一按(供息不供本)、二按(供息不供本)、或一按(免息免供)等,起首兩年的供款也相當輕鬆,分別只需供9,415元、15,445元、以及0元,但相關優惠也只得兩年有效期,值得自己衡量箇中風險。

建築期付款計劃(入場單位: 35J室、訂價: 611.92萬元)

 建築期付款+按保建築期+備用二按建築期+一按(供息不供本)建築期+二按(供息不供本)建築期+一按(免息免供)
折扣額-16%-14%-12%-12%-6.5%
樓價514萬元526萬元538萬元538萬元572萬元
首期15%: 77.1萬元15%: 78.9萬元
5%: 26.3萬元
15%: 80.7萬元
15%: 80.7萬元
15%: 80.7萬元
5%: 26.9萬元
15%: 85.8萬元
10%: 57.2萬元
貸款額85%: 436.9萬元
按保: 15.34萬元
一按: 315.6萬元
二按: 105.2萬元
一按: 376.6萬元一按: 322.8萬元
二按: 107.6萬元
一按: 429萬元
月供12,839元17,459元9,415元(首2年)一按: 12,755元
二按: 2,690元(首2年)
0元(首2年)
月入36,540元44,947元35,718元45,973元40,688元
入場資金95萬元122萬元179萬元125萬元161萬元
提前成交現金回贈2%2%2%2%

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