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做業主可以享「居所貸款利息扣稅」，但做租客卻偏偏什麼也沒有。財政司司長陳茂波在《財政預算案2022》宣布，為沒有住宅物業、但租樓住的納稅人，提供每個課稅年度最高10萬元的「租金開支扣除」免稅額，預計約有43萬租樓納稅人受惠，政府會少收33億元收入。問題是，怎樣才能盡用免稅額?
重要資訊: 住宅租金開支扣稅，初步建議2022/23年度才實施，換言之最快2022年4月起才可扣稅。(詳情仍待稅局公布)
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何時實施住宅租金扣稅?
相關措施在2022年4月實施，但不代表今個報稅年度，你便可以採用。因為報稅是報上一個年度的財政狀況，所以相關租金開支最快在再下一個報稅年度才能扣減。跟「居所貸款利息扣稅」最大分別，「租金開支扣減」並沒年期限制，每個課稅年度可扣減最高10萬元。換句話說，如果你本身租住的住宅物業，平均月租8,333元，基本上你可用盡免稅額。
住宅租金扣稅重點:
- 實施時間: 2022年4月起的報稅年度
- 每年度可扣減最多$100,000租金
- 扣稅沒有年期限制
住宅租金扣稅注意事項
何謂「已支付租金」?
市面的租金，雖然大多業主都會採用「全包宴」，即由業主繳付差餉及管理費；但實際上「差餉」應由「佔用人」支付，管理費亦可由租客代交。如果經業主及租客商議後，最終決定由租客繳付差餉及管理費，究竟這部份開支能否算為租金一部份呢?
業主買樓收租申報的「租金收入扣稅」上，以前稅局職員曾解釋過：「租約寫幾多，就用幾多租金」作評稅；但同一基準，套用於「租金開支扣稅」是否成立呢? 稅局職員表示暫未確定得到，但因上限最多10萬元，估計單計租金部份都已扣盡。
兩份租約期有重叠，應怎計租金?
報稅期內租約期不足一年，租金需要按比例減少扣除上限，換句話說，如果租約期只有十個月，也就是說你的扣稅上限只有83,333元。如果一年內曾經轉租，而租住居所的兩份租約之間時間有重叠，應該又應以哪份租約作準? 交兩層樓租金的重叠時間是否都可一併扣減? 答案是要視乎哪一個單位為你當時的「主要居所」。
與朋友合租，租金按人頭計、還是按支付租金計比例?
如果本身跟朋友合租單位，只要符合沒有物業條件，都可以申請扣稅，但當中卻要按比例來設定扣除上限。但所謂按「比例」是用什麼準則計算? 用「合租人數」來按比例扣、抑或按「實際支付租金」按比例扣減呢?
答案是「合租人數」。相信背後都是參考「居所貸款利息扣稅」做法。稅局以往做法都是如果本身物業由多於一名業主持有，稅局是會以「業權比例」來分配，故雙方可扣減的利息開支也是均等。因此套用落今次「租金開支扣稅」上，如果單位由二人合租，則會把每人的扣稅上限10萬元除以二，每人最多只扣50,000元。但採用如此模式，若其中一方支付較多租金，但用「合租人數」來按比例扣減卻可能構成不公，雙方又能否否申請用「實際支付租金」來分配比例呢? 稅局說仍待條例細節出場才能確定。
「二房東」租客能否申報租金扣稅?
同一處境，如果本身單位由一名租客租用，但再透分租予另一租戶，也就是我們所說「二房東」，該名租客又能否申報租金扣稅? 雖然一般租約會列明禁止租戶再分租，但若租約沒有如此條款，而租客又真的做了「二房東」，分租租戶能否申索「租金開支扣減」? 前提就要視乎大租客透過分租會產生租金收入有沒有報利得稅，以及該份分租租約有沒有打厘印。另外，根據最新的規管劏房條例，如果你本身做「二房東」，你分間出去的單位需要符合「2+2租期」、以及需要向差估署申報「AR2」表格，及需要執行條例的強制性條款，當中包括需要打厘印。
要加蓋厘印的租約才可申報?
要成功申請「租金開支扣稅」，有兩個先決條件。第一，租約必須已打厘印。沒打厘印的租約並不能申索。但如果業主及租客簽定租約時沒有打厘印，之後能否補打，來獲取相關的「租金開支扣稅」又是否可行? 答案可以，但因正常在簽署租約後的30日內需打厘印，逾期打厘印會被稅局罰款，視乎遲交時間罰2至10倍的稅項。
什麼人不合資格申請?
第二個先決條件就是，你必須沒有持有任何在港的住宅物業，也就是說，如果你本身屬於「雙租族」，即以租養租的一類，由於你已經持有住宅，即使你現在在外面租樓住，你也不符合資格。還有如果租約業主為納稅人相關人士的關聯者，例如子女租住父母單位、哥哥租住妺妹單位並不能扣減。
夫婦二人能否申請?
新規定下，同住配偶可以扣減住宅租金開支。問題是，如果太太持有一層物業放租，另一邊廂以丈夫名租住另一居所，這個情況又能否享有「租樓開支扣稅」呢? 理論上丈夫可以獨立申索扣稅。
如果太太與丈夫合併報稅，是否可一併申索扣減呢? 答案都可以。但稅局職員說，屆時應該只能申報其中一個地方，理據是一般而言，夫婦二人婚後會同住，而他們只會居於一個地方。
什麼是合資格物業?
根據政府的條款，如果該物業並不可作出租住用途，如非住宅物業；又或者是按租賃購買協議租住的住宅都不符合資格。但如果本身租住黑市的「未補地價居屋」，又是否屬於新措施下的「租住私人物業為人在港的主要居所」這定義呢? 稅局員表示，應該是以該物業能否打厘印作考慮，而「未補地價居屋」的業主與租客簽訂的租約亦可打厘印。不過，要提醒大家，凡未經政府批准而私自將「未補地價居屋」放租，即觸犯《房屋條例》，有可能要負上法律責任。
業主沒報物業稅會否被查?
最後，應該最多業主關心，就是一直沒報物業稅、或沒有把租金收入計算入個人入息課稅；但稅局卻收到租客使用「租金開支扣稅」，會否間接影響業主呢? 稅局職員表示有了紀錄，不排除會抽查。
住宅租金扣稅常見問題
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