【住宅租金扣稅】如何計算扣稅額? 實施時間與注意事項懶人包
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做業主可以享「居所貸款利息扣稅」,但做租客卻偏偏什麼也沒有。財政司司長陳茂波在《財政預算案2022》宣布,為沒有住宅物業、但租樓住的納稅人,提供每個課稅年度最高10萬元的「租金開支扣除」免稅額,預計約有43萬租樓納稅人受惠,政府會少收33億元收入。問題是,怎樣才能盡用免稅額?

重要資訊: 住宅租金開支扣稅,初步建議2022/23年度才實施,換言之最快2022年4月起才可扣稅。(詳情仍待稅局公布)

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何時實施住宅租金扣稅?

相關措施在2022年4月實施,但不代表今個報稅年度,你便可以採用。因為報稅是報上一個年度的財政狀況,所以相關租金開支最快在再下一個報稅年度才能扣減。跟「居所貸款利息扣稅」最大分別,「租金開支扣減」並沒年期限制,每個課稅年度可扣減最高10萬元。換句話說,如果你本身租住的住宅物業,平均月租8,333元,基本上你可用盡免稅額。

住宅租金扣稅重點:

  • 實施時間: 2022年4月起的報稅年度
  • 每年度可扣減最多$100,000租金
  • 扣稅沒有年期限制

住宅租金扣稅注意事項

何謂「已支付租金」?

市面的租金,雖然大多業主都會採用「全包宴」,即由業主繳付差餉及管理費;但實際上「差餉」應由「佔用人」支付,管理費亦可由租客代交。如果經業主及租客商議後,最終決定由租客繳付差餉及管理費,究竟這部份開支能否算為租金一部份呢?

業主買樓收租申報的「租金收入扣稅」上,以前稅局職員曾解釋過:「租約寫幾多,就用幾多租金」作評稅;但同一基準,套用於「租金開支扣稅」是否成立呢? 稅局職員表示暫未確定得到,但因上限最多10萬元,估計單計租金部份都已扣盡。

兩份租約期有重叠,應怎計租金?

報稅期內租約期不足一年,租金需要按比例減少扣除上限,換句話說,如果租約期只有十個月,也就是說你的扣稅上限只有83,333元。如果一年內曾經轉租,而租住居所的兩份租約之間時間有重叠,應該又應以哪份租約作準? 交兩層樓租金的重叠時間是否都可一併扣減? 答案是要視乎哪一個單位為你當時的「主要居所」。

與朋友合租,租金按人頭計、還是按支付租金計比例?

如果本身跟朋友合租單位,只要符合沒有物業條件,都可以申請扣稅,但當中卻要按比例來設定扣除上限。但所謂按「比例」是用什麼準則計算? 用「合租人數」來按比例扣、抑或按「實際支付租金」按比例扣減呢? 

答案是「合租人數」。相信背後都是參考「居所貸款利息扣稅」做法。稅局以往做法都是如果本身物業由多於一名業主持有,稅局是會以「業權比例」來分配,故雙方可扣減的利息開支也是均等。因此套用落今次「租金開支扣稅」上,如果單位由二人合租,則會把每人的扣稅上限10萬元除以二,每人最多只扣50,000元。但採用如此模式,若其中一方支付較多租金,但用「合租人數」來按比例扣減卻可能構成不公,雙方又能否否申請用「實際支付租金」來分配比例呢? 稅局說仍待條例細節出場才能確定。

「二房東」租客能否申報租金扣稅?

同一處境,如果本身單位由一名租客租用,但再透分租予另一租戶,也就是我們所說「二房東」,該名租客又能否申報租金扣稅?  雖然一般租約會列明禁止租戶再分租,但若租約沒有如此條款,而租客又真的做了「二房東」,分租租戶能否申索「租金開支扣減」? 前提就要視乎大租客透過分租會產生租金收入有沒有報利得稅,以及該份分租租約有沒有打厘印。另外,根據最新的規管劏房條例,如果你本身做「二房東」,你分間出去的單位需要符合「2+2租期」、以及需要向差估署申報「AR2」表格,及需要執行條例的強制性條款,當中包括需要打厘印。

要加蓋厘印的租約才可申報?

要成功申請「租金開支扣稅」,有兩個先決條件。第一,租約必須已打厘印。沒打厘印的租約並不能申索。但如果業主及租客簽定租約時沒有打厘印,之後能否補打,來獲取相關的「租金開支扣稅」又是否可行? 答案可以,但因正常在簽署租約後的30日內需打厘印,逾期打厘印會被稅局罰款,視乎遲交時間罰2至10倍的稅項。

什麼人不合資格申請? 

第二個先決條件就是,你必須沒有持有任何在港的住宅物業,也就是說,如果你本身屬於「雙租族」,即以租養租的一類,由於你已經持有住宅,即使你現在在外面租樓住,你也不符合資格。還有如果租約業主為納稅人相關人士的關聯者,例如子女租住父母單位、哥哥租住妺妹單位並不能扣減。

夫婦二人能否申請?

新規定下,同住配偶可以扣減住宅租金開支。問題是,如果太太持有一層物業放租,另一邊廂以丈夫名租住另一居所,這個情況又能否享有「租樓開支扣稅」呢? 理論上丈夫可以獨立申索扣稅。

如果太太與丈夫合併報稅,是否可一併申索扣減呢? 答案都可以。但稅局職員說,屆時應該只能申報其中一個地方,理據是一般而言,夫婦二人婚後會同住,而他們只會居於一個地方。

什麼是合資格物業?

根據政府的條款,如果該物業並不可作出租住用途,如非住宅物業;又或者是按租賃購買協議租住的住宅都不符合資格。但如果本身租住黑市的「未補地價居屋」,又是否屬於新措施下的「租住私人物業為人在港的主要居所」這定義呢? 稅局員表示,應該是以該物業能否打厘印作考慮,而「未補地價居屋」的業主與租客簽訂的租約亦可打厘印。不過,要提醒大家,凡未經政府批准而私自將「未補地價居屋」放租,即觸犯《房屋條例》,有可能要負上法律責任。

業主沒報物業稅會否被查?

最後,應該最多業主關心,就是一直沒報物業稅、或沒有把租金收入計算入個人入息課稅;但稅局卻收到租客使用「租金開支扣稅」,會否間接影響業主呢?  稅局職員表示有了紀錄,不排除會抽查。


住宅租金扣稅常見問題

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