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過去兩年,政經局勢不明朗導致大批港人移民;亦有港人因疫症滯留海外,以致跟親人分隔兩地。身在海外,若港人業主需處理物業買賣或租賃問題,少不免需委託在港親人或朋友協助,前提是必須授權才能進行。《胡.說樓市》收到不少關於「授權書」查詢,有受委託的人獲取「授權書」後,被質疑「授權書」真確。究竟「授權書」分哪幾類,怎樣才為一封有效的授權書呢?

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「授權書」模式

  • 一般授權書(General power of attorney): 《授權書條例》
  • 持久授權書(Enduring power of attorney): 《持久授權書條例》
  • 不可撤銷售樓書(Irrevocable power of attorney): 《授權書條例》

一般授權書 (General power of attorney)

若業主未能親身進行買賣及簽署合約,而需委託親人或朋友協助,往往可透過公證行協助出一封「授權書」,證明自己未能返港,故委託他人代辦。所涉及費用並不算多,部份律師樓只收取一千元已經可以。

授權書格式及規範

一份有效用來物業買賣的授權書,裡面需包括業主姓名。如果物業由多於一名業主持有,該名稱也需列於授權信內;業主當日買樓時,究竟樓契是登記了身份證號碼或護照號碼? 以至物業地址、買樓時的簽名模式,也要跟樓契上內容一致。

律師謝天良表示,業主可能已經忘記了買樓時簽名的樣式,而樓契往往存放在銀行,故從田土廳或買入樓契的副本供業主看一看其簽名的模式,讓他跟從簽署。謝律師表示,由於事主已經身在外國,也記住要帶齊自己在香港的身份證。給予國際公證人(Notary Public),讓他可以按其香港身份證來辨識其身份。

誰人能做「被授權人」?

「被授權人」只要年滿十八歲、身在香港便可以。業主可以委託多於一名人作「被授權人」,只是若多於一名「被授權人」協助處理買賣,則要訂清楚「被授權人」的權限。

「究竟是兩個授權人一起簽署、還是任何一方簽署也可以? 這個也要問清楚,視乎安全程度。如果兩位『被授權人』一起簽署,就會安全一點,起碼有商有量,雙方『被授權人』也知悉;但如果任何一方也可以,就可能會有風險,就是其中一方『被授權人』用授權書放賣或出租,另一方未必知道。」謝天良表示

授權書需列出的條款

為保障業主,這類授權書往往會多列一條條款,就是「以市價金額出售或市值租金出租,而不少於某個銀碼」,以確保價錢不會給「被授權人」舞高弄低。另外,亦可定明若委託多於一名「被授權人」,需要兩名「被授權人」同意該金額才可以行事。為保障業主權益,一般律師樓也不接受成交後金錢過戶予「被授權人」,而是會轉入業主的戶口,故若業主不在港的話,也需要保留一個能動用的香港戶口才可以。

授權書需否加簽? (Apostille)

需否「加簽」視乎業主現在身處哪個地方? 主要分為三個不同的處境。

英聯邦國家撰寫授權書程序

如果他現在身處英聯邦國家或地區,英國、加拿大、澳洲、紐西蘭等,簽名程序較簡單,只需要找當地的國際公證人(Notary Public)簽名,國際公證人,再加國際公證人證書(Notary Certificate)就可以,而不需要「加簽」,往往香港律師會會透過電郵把文件傳給當時人,打印後,再找當地的國際公證人,再按其在香港樓契簽名,再附上國際公證人證書便可以,再寄回香港。

海牙公約地區撰寫授權書程序

非英聯邦國家,但又跌入「海牙公約」的國家或地區,例如美國,則相關文件需要先找尋國際公證人簽名,再向當地認證機構進行「加簽」。「加簽」後,會有一張「加簽認證」(Apostille seal)。這是「海牙公約」下地區所採用特定格式的認證,因採用特定格式,故過程並不繁複。

非英聯邦國家、非海牙公約地區撰寫授權書程序

如果既非英聯邦國家,亦非跌出海牙認證國家或地區,該授權書在國際公證人簽署後,還需前往「中國大使館」來核證,但因各地區大使館對文件認證要求不同;以至授權書內容怎樣草擬、簽署模式、應加入什麼字眼等,也因情況而異,故手續則會繁瑣一點。

授權書有效期

由公證行草擬一份授權信,去到當地法定機構進行加簽,一般兩至三周內已可完成。但值得留意,相關處理買賣的授權書只有一年有效期。但如果過了有效期又是否會自動失效呢?

絕對有限期

授權書由簽署起計有兩個期限。一個期限為「絕對有效期」,時間為一年,假如當年1月1日簽署,則可運用至當年的12月31日。

超過絕對有限期

但如果過了「絕對有限期」又能否採用呢? 都可以的,但就並非「絕對有效」,而是要透過買賣程序上的證據來證明「授權書」未被取消。怎樣證明呢? 業主可以提交證據、也可由「被授權人」宣誓聲明未聽聞業主會取消該授權書。又或者,如果授權書過了「絕對有效期」,而買家繼續選擇交易,也可以在律師協助下進行宣誓證明,證明在買賣過程收不到業主對撤回授權書的指示,而相關宣誓則要在簽署轉讓契約後的三個月內完成才可以,才可保障買家日後再出售物業時,業權不會被質詢。


持久授權書 (Enduring power of attorney)

跟訂立的「一般授權書」不同之處在於,「持久授權書」多數用於老人家處理財產配置,背後跟年紀老邁的人,可能因疾病、腦退化等問題,而未能處理自己的財產,故在自己仍「清醒」及「有行為能力」下委託他人去協助。

持久授權書的訂立前提

訂立「持久授權書」後,究竟幾時開始生效? 答案視乎定立的人。「持久授權書」 可以「即時生效」、或者「待事主失去行為能力」才生效;但一份有效的「持久授權書」,第一步是訂立時事主是否清醒、及有行為能力。醫生在見證前,需證明事主屬於清醒,適合簽署法定文件;亦可由律師會見事主進行簡單精神健康測試 (mini test),事主需回答約30條問題,如果能答對22-24條,就證明他屬清醒,之後便能替他辦理「持久授權書」。

持久授權書訂立程序

在成功通過測試後,一般會先要求長者找家庭醫生或精神科醫生,早上由醫生見證下簽署,再由醫生簽署,律師亦需在28天內進行見證簽名。但因很多時擔心精神狀態不同,故律師也會建議同一天進行,例如上午見醫生,下午就前往律師行處理。所以,跟「一般授權書」分別是,事主訂立這份「授權書」時,必須身在香港;若身處外地則無法訂立。

持久授權書生效程序

若長者開始出現問題,「被授權人」可先尋找律師樓,提供證明長者神智有問題、或由醫生證明其沒有能力,之後律師便會把「持久證明書」加上醫生證明書,前往高等法院作註冊登記。登記後,法院會出一封證明信,法院會收取正本,而只把紅蓋印鑑證本轉交律師樓,讓律師樓轉交「被授權人」來處理香港物業或銀行戶口等。由於「持久授權書」涉及較繁雜程序,故收費較高昂,其作用主要用來處置長者資產,其目的必須用於照顧長者生計及日常生活。


不可撤銷授權書 (Irrevocable power of attorney)

什麼是「不可撤銷授權書」

「不可撤銷授權書」跟之前授權書的分別,在於「被授權人」已經支付了一定代價予業主,因為有錢銀瓜葛,所以業主不能隨時取消授權書,所以必須在授權書的末端註明,因為「被授權人」已經支付相當價值,故業主對「被授權人」有一定責任,而不能隨便取消。

多應用在「摸貨成交」

「不可撤銷授權書」多應用在「確認人身份轉讓」、俗稱「摸貨」(confirmor)的短炒買賣。因為接摸貨的人會支付了一定金錢予業主,但因交易事間可能很長,又或者會出現摸上摸等交易,一旦第一手買家反悔,就可能出現火燒連環船,其後買家未能成交,所以要簽定一份「不可撤銷授權書」,以防第一手買家有任何變卦下,都可以由「被授權人」代為完成交易。

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