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我們不時為大家報道千奇百怪的樓市個案,今次事件主人翁,則買入了一層曾經進行近親轉讓的物業,但最終卻因種種原因而遲遲未能完成交易,險墮成交陷阱,即使賣方未曾交出正約,買方亦不能取消交易,究竟所謂何事?

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事件經過

2021年6月30日:陳先生簽臨約買入單位

令買家陳先生(假名)感到後悔的置業決定,要由去年六月開始說起,當時他跟地產代理睇樓兩至三星期後,心儀一個市區半新盤,透過代理跟梁姓業主議價後,雙方最終落實以885萬元成交,並即場簽署了臨約買賣合約,當時陳先生支付40萬元臨時訂金。

但在簽署臨時買賣約前,代理向陳先生提及一點,單位有一宗交易進行之中,但由這只屬於業主轉讓予家人,屬於一個很正常「甩名」程序。當時陳先生不以為意,相信代理說法沒問題,便揮筆簽署臨時買賣合約。

物業內部轉讓後,一直未簽轉讓契約

翻查查冊文件,代理口中所指業主內部轉讓,是梁姓業主在2020年8月,以780萬元把物業轉售予另一業主陸小姐,但相關交易在簽署了買賣合約後,並沒有簽署轉讓契約,代理跟陳先生說,這沒有風險。

2021年7月14日:買家已簽正約,業主卻未能簽回

根據合約條款,買賣雙方需要在簽訂臨時買賣合約後的十四天,也就在7月14日簽署正式買賣合約,於是陳先生便按合約條款,透過自己律師樓簽署了正式買賣合約,並把大訂餘額48.5萬元交予自己律師。怎料,等了多時,業主的正式買賣合約卻一直未能夠簽回。

於是陳先生便向代理及業主查詢。代理只是說會協助問律師,第一次說,代理跟業主說已經簽了正約。第二次再追問代理時,代理則不能給他確實答案。對於業主是否已簽署正式買賣合約,陳先生也問過業主,但業主卻找了不同理由遊花園。事後,我們從陳先生提供的臨時買賣合約中看見一句備註,原來業主是該代理行的指明親屬。

銀行要收正約及上手取消交易文件,才批出按揭

跟代理及業主周旋外,更令陳先生擔心是始終申請按揭需時,律師有替陳先生臨約打了釐印,陳先生也拿著臨時買賣合約向不同銀行查詢,其中兩間銀行原則上也批出了按揭,但卻要求陳先生在三個工作天內提交兩份文件,一份是「正式買賣合約」,另一份是業主之前取消交易的文件。

而且,就算其後陳先生真能夠提交「取消交易文件」,並把「正式買賣合約」簽回,陳先生也擔心要重新申請時,銀行是否能趕及處理;若屆時銀行未及時處理,則整個風險都需要由他自己承擔,令他感到相當徬徨。

2021年8月4日:業主終於提交上手取消交易文件

8月4日,也就是原定正式買賣合約的21天後,陳先生終於才收到對方律師寄來的近親轉讓取消交易文件。不過,買賣雙方最終並沒有簽署正式買賣合約,陳先生繼續找銀行去做按揭,幸運地能趕及在八月底成交,才不致於被殺訂。現在回看,業主未能按時提交「cancellation」文件,為何陳先生不及時取消交易,取回訂金?  問題癥結在於業主有否毀約。


事件三大爭拗點

爭拗1: 限期前沒有簽署正式買賣合約 = 業主毁約?

一般買賣過程中,我們有個很粗疏的理解,就是買賣雙方簽署臨時買賣合約後,準買家會繳付百分之三至半成訂金,並在十四日後簽署正式買賣合約,同時加訂至樓價一成;如果在限期前未能簽訂正約,則等於取消交易看待,可以殺訂。

今次個案正是如此。陳先生在6月30日簽了臨時買賣合約,但去到原定簽正約的日子,也就是7月14日,對方卻未能簽回正式買賣合約,這是否代表業主已毁約? 原來答案不一定。因為前提要證明「賣方有拒絕出售物業意圖」,陳先生才可取消交易取回訂金;個案中,陳先生曾問過業主有否簽正約,業主表示簽了,言談間反映不了業主有拒絕賣樓意圖,所以未必可構成取消交易取回訂金的原因。而且從實際操作上,陳先生可在不簽署正式買賣合約下,把臨約打釐印而去成交。

因此,在這個階段,如果陳先生認為業主有失誤,而不想繼續交易,則只可能訴諸法庭,過程不單費時失事,亦未必能及時取回訂金;但若陳先生選擇繼續交易,又會冒上未能做到按揭風險,處境兩難。

爭拗2: 業主提交Cancellation文件的死線

陳先生跟業主簽不成正式買賣合約,不是業主拒絕出售,反而跟買賣雙方律師對業權有較多爭拗有關。由於在一般買賣過程中,當買賣雙方簽署臨約後,直至簽正約期間,買方律師會反覆向賣方律師查詢一些影響業權問題。始終律師需為確認物業沒有業權瑕疵而負責,所以會特別小心。

業主在售樓前涉及一次轉讓,但卻未能在簽署正式買賣合約前提供相關文件,這可能導致有兩名業主同時聲稱擁有物業業權,所以必須釐清,這點亦是未能簽成正約的原因。若最終賣方未能提供到這份影響交易的文件,陳先生是有充份踢契理由。

問題是,最終未能提交便可以踢契?  所指「最終」即是何時? 應該是在臨時買賣合約前出現? 簽署正約前出現? 還是成交前出現。律師提出的答案是:「成交前的合理時間」。但何謂合理? 個案中,陳先生的按揭申請受阻,但這是否踢契的理由呢?

因為事件中,業主在成交前27日能提交到相關文件。所以,如果陳先生最終選擇踢契,究竟成交前27日可以把這份文件交出,究竟是否「合理時間」呢? 這將會是打官司時的一個爭拗點。

爭拗3: 代理有沒有責任?

事件引伸的問題,也就是代理在銷售過程中有沒有責任? 陳先生聲稱,代理告訴「家人而已,取消便可以了。」就連陳先生都覺得,代理是知道背後風險,但卻沒有告跟他說明。有印象的話,我們早前也討論過這個議題,如果代理保持緘默,並不會構成失實陳述,但當中有幾種情景都是例外。

如果能從行為反映出來,即使本身沒有直接用把口說出來,或文字表達出來,都可以被視為失實陳述。只披露事實一半;又或者作出該陳述時本身是事實,但隨著時間轉變,變得並非事實,但又不作糾正,都有機會被視為失實陳述。

還有一種情況叫「最大誠信原則」(utmost good faith),就算當事人沒有提問,但代理也必須真誠地向對方告訴所有重要事實,否則有機會是失實陳述,最常見就是一些保險合約上。個案中,雖然代理有告訴過「家人而已,取消便可以。」但他有沒有提及過這份「cancellation」文件? 業主是否能夠準備得到? 以及這份「cancellation」文件對完成交易的重要性?  顯然都是需要告訴對方的重要事實。

究竟地產代理監管局有沒有要求,代理需要披露一些關於「近親轉讓」買賣的風險呢? 我們有向局方查詢,回覆指出,《地產代理條例》或監管局指引中,沒有訂明地產代理要怎樣處理涉及「近親轉讓」物業買賣交易;但根據《操守守則》則有規定,地產代理在經營過程中,必須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務。他們應保障客戶在地產交易中不因欺詐、失實陳述或不合專業操守的行為而受損。如持牌地產代理違反,有可能被監管局紀律處分。

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