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我們不時為大家報道千奇百怪的樓市個案，今次事件主人翁，則買入了一層曾經進行近親轉讓的物業，但最終卻因種種原因而遲遲未能完成交易，險墮成交陷阱，即使賣方未曾交出正約，買方亦不能取消交易，究竟所謂何事?
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事件經過
2021年6月30日：陳先生簽臨約買入單位
令買家陳先生(假名)感到後悔的置業決定，要由去年六月開始說起，當時他跟地產代理睇樓兩至三星期後，心儀一個市區半新盤，透過代理跟梁姓業主議價後，雙方最終落實以885萬元成交，並即場簽署了臨約買賣合約，當時陳先生支付40萬元臨時訂金。
但在簽署臨時買賣約前，代理向陳先生提及一點，單位有一宗交易進行之中，但由這只屬於業主轉讓予家人，屬於一個很正常「甩名」程序。當時陳先生不以為意，相信代理說法沒問題，便揮筆簽署臨時買賣合約。
物業內部轉讓後，一直未簽轉讓契約
翻查查冊文件，代理口中所指業主內部轉讓，是梁姓業主在2020年8月，以780萬元把物業轉售予另一業主陸小姐，但相關交易在簽署了買賣合約後，並沒有簽署轉讓契約，代理跟陳先生說，這沒有風險。
2021年7月14日：買家已簽正約，業主卻未能簽回
根據合約條款，買賣雙方需要在簽訂臨時買賣合約後的十四天，也就在7月14日簽署正式買賣合約，於是陳先生便按合約條款，透過自己律師樓簽署了正式買賣合約，並把大訂餘額48.5萬元交予自己律師。怎料，等了多時，業主的正式買賣合約卻一直未能夠簽回。
於是陳先生便向代理及業主查詢。代理只是說會協助問律師，第一次說，代理跟業主說已經簽了正約。第二次再追問代理時，代理則不能給他確實答案。對於業主是否已簽署正式買賣合約，陳先生也問過業主，但業主卻找了不同理由遊花園。事後，我們從陳先生提供的臨時買賣合約中看見一句備註，原來業主是該代理行的指明親屬。
銀行要收正約及上手取消交易文件，才批出按揭
跟代理及業主周旋外，更令陳先生擔心是始終申請按揭需時，律師有替陳先生臨約打了釐印，陳先生也拿著臨時買賣合約向不同銀行查詢，其中兩間銀行原則上也批出了按揭，但卻要求陳先生在三個工作天內提交兩份文件，一份是「正式買賣合約」，另一份是業主之前取消交易的文件。
而且，就算其後陳先生真能夠提交「取消交易文件」，並把「正式買賣合約」簽回，陳先生也擔心要重新申請時，銀行是否能趕及處理；若屆時銀行未及時處理，則整個風險都需要由他自己承擔，令他感到相當徬徨。
2021年8月4日：業主終於提交上手取消交易文件
8月4日，也就是原定正式買賣合約的21天後，陳先生終於才收到對方律師寄來的近親轉讓取消交易文件。不過，買賣雙方最終並沒有簽署正式買賣合約，陳先生繼續找銀行去做按揭，幸運地能趕及在八月底成交，才不致於被殺訂。現在回看，業主未能按時提交「cancellation」文件，為何陳先生不及時取消交易，取回訂金? 問題癥結在於業主有否毀約。
事件三大爭拗點
爭拗1: 限期前沒有簽署正式買賣合約 = 業主毁約?
一般買賣過程中，我們有個很粗疏的理解，就是買賣雙方簽署臨時買賣合約後，準買家會繳付百分之三至半成訂金，並在十四日後簽署正式買賣合約，同時加訂至樓價一成；如果在限期前未能簽訂正約，則等於取消交易看待，可以殺訂。
今次個案正是如此。陳先生在6月30日簽了臨時買賣合約，但去到原定簽正約的日子，也就是7月14日，對方卻未能簽回正式買賣合約，這是否代表業主已毁約? 原來答案不一定。因為前提要證明「賣方有拒絕出售物業意圖」，陳先生才可取消交易取回訂金；個案中，陳先生曾問過業主有否簽正約，業主表示簽了，言談間反映不了業主有拒絕賣樓意圖，所以未必可構成取消交易取回訂金的原因。而且從實際操作上，陳先生可在不簽署正式買賣合約下，把臨約打釐印而去成交。
因此，在這個階段，如果陳先生認為業主有失誤，而不想繼續交易，則只可能訴諸法庭，過程不單費時失事，亦未必能及時取回訂金；但若陳先生選擇繼續交易，又會冒上未能做到按揭風險，處境兩難。
爭拗2: 業主提交Cancellation文件的死線
陳先生跟業主簽不成正式買賣合約，不是業主拒絕出售，反而跟買賣雙方律師對業權有較多爭拗有關。由於在一般買賣過程中，當買賣雙方簽署臨約後，直至簽正約期間，買方律師會反覆向賣方律師查詢一些影響業權問題。始終律師需為確認物業沒有業權瑕疵而負責，所以會特別小心。
業主在售樓前涉及一次轉讓，但卻未能在簽署正式買賣合約前提供相關文件，這可能導致有兩名業主同時聲稱擁有物業業權，所以必須釐清，這點亦是未能簽成正約的原因。若最終賣方未能提供到這份影響交易的文件，陳先生是有充份踢契理由。
問題是，最終未能提交便可以踢契? 所指「最終」即是何時? 應該是在臨時買賣合約前出現? 簽署正約前出現? 還是成交前出現。律師提出的答案是：「成交前的合理時間」。但何謂合理? 個案中，陳先生的按揭申請受阻，但這是否踢契的理由呢?
因為事件中，業主在成交前27日能提交到相關文件。所以，如果陳先生最終選擇踢契，究竟成交前27日可以把這份文件交出，究竟是否「合理時間」呢? 這將會是打官司時的一個爭拗點。
爭拗3: 代理有沒有責任?
事件引伸的問題，也就是代理在銷售過程中有沒有責任? 陳先生聲稱，代理告訴「家人而已，取消便可以了。」就連陳先生都覺得，代理是知道背後風險，但卻沒有告跟他說明。有印象的話，我們早前也討論過這個議題，如果代理保持緘默，並不會構成失實陳述，但當中有幾種情景都是例外。
如果能從行為反映出來，即使本身沒有直接用把口說出來，或文字表達出來，都可以被視為失實陳述。只披露事實一半；又或者作出該陳述時本身是事實，但隨著時間轉變，變得並非事實，但又不作糾正，都有機會被視為失實陳述。
還有一種情況叫「最大誠信原則」(utmost good faith)，就算當事人沒有提問，但代理也必須真誠地向對方告訴所有重要事實，否則有機會是失實陳述，最常見就是一些保險合約上。個案中，雖然代理有告訴過「家人而已，取消便可以。」但他有沒有提及過這份「cancellation」文件? 業主是否能夠準備得到? 以及這份「cancellation」文件對完成交易的重要性? 顯然都是需要告訴對方的重要事實。
究竟地產代理監管局有沒有要求，代理需要披露一些關於「近親轉讓」買賣的風險呢? 我們有向局方查詢，回覆指出，《地產代理條例》或監管局指引中，沒有訂明地產代理要怎樣處理涉及「近親轉讓」物業買賣交易；但根據《操守守則》則有規定，地產代理在經營過程中，必須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務。他們應保障客戶在地產交易中不因欺詐、失實陳述或不合專業操守的行為而受損。如持牌地產代理違反，有可能被監管局紀律處分。
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