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為了能夠安享晚年，愈來愈多人開始提早規劃退休，包括購買儲蓄保險、買年金，務求增加退休儲備、自制長糧。除了以上的理財產品，安老按揭（又稱逆按揭）可能是選擇之一。逆按揭是什麼？《胡‧說樓市》幫你分析利弊！
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逆按揭/安老按揭是什麼？
安老按揭計劃是香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)的全資附屬機構香港按證保險有限公司（按證保險公司）營運，而按揭證券公司是由政府通過外滙基金全資擁有，屬於半官方機構。
安老按揭計劃自2011年7月推出，至今已有十多年歷史。安老按揭旨在讓長者利用他們在香港的住宅物業作為抵押品，向貸款機構獲得按揭貸款，讓長者有多一個財務安排的選擇，提升生活質素，尤其適合有樓揸手，但現金不充裕的長者。
如何申請逆按揭/安老按揭？
申請資格
安老按揭的申請人必須為55歲或以上，並持有有效香港身份證；如果是未補地價資助房屋的業主，年齡要求會提高至60歲或以上。另外，申請人必須沒有破產或涉及破產呈請，以及有債務重組在身。
用作抵押的物業必須香港的住宅物業，樓齡50年或以下，沒有任何轉售限制和沒有出租。如果抵押物業是未補地價資助房屋，則需要獲得有關當局書面批准。
申請人可以是物業的唯一受益人，或以聯名方式持有物業；可以個人名義或以公司名義擁有物業。安老按揭貸款接受最多三位借款人的聯名申請。
逆安揭申請人資格
- 55歲或以上，持有效香港身分證；未補價資助房屋，則要60歲或以上，持有效香港身分證
- 沒有破產或涉及破產呈請
- 最多接受三位聯名業主申請
逆安揭物業資格
- 樓齡50年或以下
- 沒有出租
- 未補價資助房屋，須先獲當局書面批准
申請程序
如果想申請安老按揭，申請人可先聯絡參與機構，初步評估是否符合申請資格。目前本港共有12間金融機構提供有關計劃，當中部分只提供浮息按揭計劃（下文將詳述之）。值得留意，本港最大銀行滙豐及恒生銀行均沒有參與計劃。
| 參與銀行與機構 | 熱線電話 |
| 中銀香港 | 2278 3399 |
| 建銀亞洲 | 3918 6655 |
| 集友銀行 | 2232 3625 |
| 招商永隆 | 2309 5555 |
| 香港按揭管理有限公司 | 2536 0833 |
| 華僑永亨 | 2852 5740 |
| 上海商業銀行 | 2818 0282 |
| 渣打銀行 | 2886 8863 |
| 交銀香港 | 2239 5559 |
| 富邦銀行 | 2806 7222 |
| 南洋商業銀行 | 2622 2633 |
| 東亞銀行 | 3608 8686 |
在正式申請安老按揭貸款前，申請人必須先預約與合資格的輔導顧問會面。在輔導期間，輔導顧問會講解安老按揭貸款的特點，提取安老按揭貸款的主要權益、責任及法律後果。在成功完成安老按揭輔導後，將獲發輔導證書一張。
當獲發輔導證書後，便可正式申請安老按揭。同時，借款人必須於貸款起始日前完成一份由按證保險公司提問的健康問卷。申請一經批核，便可簽署按揭文件及其他相關法律文件。
表列逆按揭申請程序
- 先與合資格輔導顧問會面(講解計劃特點)
- 完成按揭輔導後，獲發輔導證書
- 尋找銀行申請安老按揭
- 放款日前須完成健康問卷
- 正式批出貸款
逆按揭/安老按揭如何運作？
買樓時，我們要向銀行申請按揭借錢，而逆按揭就是反其道而行，將供滿的物業抵押予銀行，獲取資金。在計劃下，借款人可選擇在 10 年、15 年或 20 年的固定年期內或終身每月收取年金。如有需要，借款人亦可提取一筆過貸款，應付突發的資金需要。
逆按揭又稱為安老按揭，最大的原因是一般情況下，借款人可終身毋須還款。雖然物業已抵押予貸款機構，但借款人仍是物業業主，可繼續居住，直至百年歸老，達到安享晚年之效。
不過，在特定情況下，例如違反了政府租契、公契、沒有履行抵押物業的持續責任，貸款機構可終止安老按揭貸款，若安老按揭貸款的總結欠未能全數清還，貸款機構將有權收回及出售物業，在這情況下，所有居住在該物業的人士將需要遷出。
當申請人百年歸老後，其遺產代理人可優先全數清還安老按揭貸款以贖回抵押物業，否則貸款機構將出售抵押物業以清還安老按揭貸款。出售物業後有任何餘額，貸款機構將退還給其遺產代理人。
如何計算每月年金金額？
如果想透過安老按揭自制長糧，每月可以獲得多少錢？一般而言，每月收到的金額將受到參加年齡、參加者數目、年金年期，以及樓價所影響。當然物業價值愈高，每月年金的金額便會愈多。
根據官方資料，800萬元以下的物業可獲100%估值；800萬元以上物業，首800萬元可獲充分估值，超出800萬元部分則以50%估值計算年金，上限為2500萬元。
另外，借款人的年齡愈高及選擇的年金年期愈短，每月年金金額便會愈高。如超過一人共同借款，每月年金金額將以最年輕的借款人年齡作計算。
值得留意，每月年金金額在選定的年金年期內會維持不變。金額一經訂定，將不受樓價、利率、通脹、通縮或其他經濟因素影響。對借款人來說，最理想的情況當然是在高位鎖定估值，將獲取金額最大化。不然，承造逆按揭後，即使日後物業升值，借款人也較難享受。
| 物業估值 | 最高可獲年金價值 |
| $800萬 | 估值$100% |
| $800萬以上 | 估值首$800萬，可獲取100%估值；剩餘估值則以50%估值計算，上限$2,500萬 |
隱藏收費大揭秘
跟承造按揭借錢一樣，申請逆按揭同樣要向銀行支付利息，另外還需支付按揭保費、輔導費、法律費，而申請人選擇定息，抑或浮息的逆按揭計劃，更直接影響每月年金所收到的金額。
利息
一般情況下，定息按揭計劃較浮息按揭計劃可提供較高的每月年金及最高一筆過貸款金額。目前浮息按揭的利率是以P-2.5%計算，而定息按揭的利率首25年年利率3%及隨後年期為P- 2.5% 計算。貸款機構將根據安老按揭貸款的總結欠 (包括利息)，以複息計算利息。
雖然借款人可終身毋須還款，但若借款人下一代想贖回物業，就要向貸款機構清還不菲的利息。另外，當借款人突然想終止安老按揭計劃時，也需要償還利息。
按揭保費
另外，貸款機構會向借款人收取按揭保費。按揭保費分兩部分，金額將由借款人支付並加借入安老按揭貸款。基本按揭保費為指定物業價值的1.96%，分7期支付，每期費用為指定物業價值的0.28%。另外，每月按揭保費則根據安老按揭貸款的總結欠，以年率1.25%計算，按月支付。
輔導費
借款人須為輔導服務向輔導顧問支付費用，亦須為辦理按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。有關費用可加借入安老按揭貸款。
法律費用
借款人須為辦理按揭文件及其他相關法律文件而繳付法律費用。有關法律費用可加借入安老按揭貸款。
手續費
當安老按揭貸款生效以後，每次成功申請更改年金年期、提取一筆過 貸款或增加╱解除附加物業抵押，須支付＄1,000的手續費。該手續費將加借入安老按揭貸款。
其他費用及開支
當物業樓齡超過50年，借款人可能需要提交驗樓報告，借款人可選擇將有關費用加借入安老按揭貸款。
雖然部分費用可以計入安老按揭貸款，借款人未必需要真金白銀支付，但所謂羊毛出羊身上，這些收費亦最終會影響到借款人每月所收到的金額。
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