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當樓市轉角回落，大家都說納米樓末日之時，偏偏卻仍然有買家購入。今日我來到深水埗，在這個舊區重建不斷的區分，有一個納米樓剛落成。就是我身後的這幢物業「佳悅」，項目共提供115個單位，撇除特色單位，分層單位最細199呎起，而碰巧我們抽中開箱的單位便是這個單位。生活在這個空間內會是什麼感受呢? 馬上入屋望望。
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項目背景
由內地資金「佳寧娜」及「宏達控股」合作發展的「佳悅」，在2022年中開售，若扣除迄今一宗終止交易個案後，全盤累計售出44伙，佔全盤38%，平均呎價18,979元，套現1.95億元。前身為四幢逾60年的舊樓，由16個住宅單位及4個舖位組成，發展商自2016起，前後用了約2.3億元收購當中的14個住宅及4個舖位，及後2019年2月再申請強拍統一餘下業權。純粹以地價成本來推算，售樓套現所得暫未能封地價蝕本門。
表: 佳悅資料表
| 地址 | 深水埗海壇街225號 |
| 單位數目 | 115個 |
| 面積 | 178-289呎 |
| 校網 | 40區校網 |
| 發展商 | 佳寧娜、宏達控股 |
雖然「佳悅」是「佳寧娜」在港首個住宅項目，但宏達控股的發展，我們之前卻已見識過，就在不遠處的醫局街，跟「佳兆業」合作的「弦雅」。這個項目同以蚊型單位主打，當日驗樓僅77分，所以要在現樓成功吸客，要確保質素不能失手，否則「佳悅」本已是備被市場批評「慘不忍睹」的納米樓，沒質素下會注定更難清倉。
驗樓單位資料
| 屋苑 | 佳悅 |
| 面積 | 低層A室 |
| 單位 | 199呎 |
| 樓價 | 358.17萬元 |
| 呎價 | 17,998元 |
| 得分 | 61分 |
驗樓特色
鞋櫃門旁櫃門為梗門
我們開箱的這個單位是低層A室，一個實用不足200呎的單位，內櫳細到什麼地步，大家想像得到，問題是能否善用空間。這個單位，設於大門與開放式廚房之間的位置，有個小小的玄關位置，會較浪費空間。但發展商都利用此位置做了櫃，看似衣櫃，打開望望。這裡並不是衣櫃，收納了電掣箱及增設層板，估計都是用作儲物櫃之用。下方就是鞋櫃，旁邊的櫃門未能打開，驗樓師貼了一張黃紙標示問號，不知道是櫃門如此設計與否，要交予發展商去處理，而旁邊的罅隙很闊，意味昆蟲可以走入去。
對講機橫跨大門封口線
單位細，細到什麼地步，從對講機都感受得到。對講機要橫跨了大門的封口線，可以想像到空間細到連裝置也要格外遷就，另外因單位不設衣櫃位，要另外找尋地方放置衣櫃，這個凹位能否做衣櫃? 應該也未能夠。因為這裡只有260毫米深，可以做一組到頂的儲物櫃，深度不足以放置衣櫃，要另外找地方放置。由大門入到內櫳有一點點壓迫，因為行前一點就是開放式廚房，頭頂位置就是假天花以收納喉管及裝置，因為樓底較矮，故好像有點壓迫的感覺。
鋅盆欠唧膠
開放式廚房是驗樓師找到問題最多的地方，為驗樓的重災區。廚房工作枱面上方設置了鋅盆及雙頭電磁爐，這裡長度1.7米，比起一道大門短，因為大門也有兩米，但幸好兩個裝置之間分隔較遠，騰空了備餐空間，廚櫃背預留了兩個電掣位，可以放置部份廚房裝置。驗樓師已測試過鋅盆沒有漏水，但櫃盆底下方漏了唧膠，若沒有處理，日後可能會滲水至櫃底，需安排發展商協助執修才可以。整個廚房作儲物的地方，只有上方的櫃身，這裡放置了微波燒烤爐，但卻沒有辦法，空間有限只能放置於此。餘下櫃身可以放置物品，但空間很有限，另一個櫃則收納了電線及路由器，另一個櫃則為抽油煙機上方，闊度有限，故不能收納太多物品。
水線未能安裝
如果不利開廚上方儲物櫃收納，能否利用工作枱面下方作收納? 答案是不可行的。因為下方收納了洗衣及乾衣機，納米樓常見的迷你雪櫃，但雪櫃只可放有限食物。原本旁邊可以放置物品，但內藏較多喉管及熱水爐，故放置物品也有限，而這個位置也是驗樓師發現廚房的重災區，包括水線甩了出來，徒手也可以拿出來，應該是要扣在鋅盆位，連頭位也沒有剪開接駁，明顯裝工有問題。
廚櫃內的生口位未開
櫃板旁有個生口位，設有一個抽手，但並不能打開，因為打開時會撞到喉管。如果日後要維修時則要拆除喉管才可以，估計內裡收納去水喉及洗衣機去水喉，故日後有堵塞情況要通渠則要打開這個生口去處理。而且廚櫃內藏電掣欠了一件磁磚覆蓋，磁磚已經破裂，可以望到電線，若水流流入可能會導致漏電，故需要更換，但工程卻很大。
轉角玻璃窗望樓景為主
轉角落地玻璃窗，原本應該都幾光猛，但因為跟毗鄰昌遠大廈只有一條後巷之隔，而且單位位處低層，就算有落地玻璃窗也發揮不了多少優點，反而成了私隱危機，要望隔離大廈的單位。其實既然不能增加透光度，反正長期預落簾，開一扇小窗也可以，但對發展商來說，這個向外凸出的200毫米，是賺錢地方，不計算樓面卻可計算實面積，當然要起盡。
客飯廳空間有限
客飯廳要放置睡床、衣櫃、書枱、餐枱，很難有一個穩妥擺法。因為原本戶主想打橫放一張床，卻因窗台凹位要訂造床身才可以；另一方法則用靠幕牆方向放餐枱，而打直位置則放睡床，並利用上方做衣櫃。但因電視掣位只設於一幅牆身，受制於電掣位的關係，不能購置太大部的電視。
露台外望舊樓會重建
露台門柄對比整個露台不合比例，且打開門容易撞花露台門框，外望可望到南昌匯壐較遠的景觀，但前方物業已經被財團新世界收購，預計日後都會拆卸重建，起樓後的景觀也是沒有保障。驗樓師在露台試水後，發現雖然地台夠斜，水流可以流向去水口，但因去水口較地台高，故水流未能流走，需要找發展商安排把去水口造平一點。
洗手間天花風槽被壓扁
洗手間是驗樓師發現的第二個重災區。入到洗手間第一個感覺是，其樓底還要再矮一點，較廚房及客飯廳也要矮，驗樓師打開生口檢查，發現風槽凹了下去，可能會影響抽風，需要更換整條風槽，否則部份濕氣或臭味有機會殘留在洗手間。
洗手間櫃盆造錯需更換
洗手間裝工粗糙，座廁板裝歪了，肉眼也看得到。洗手盆櫃內裡空間有限，而下方的抽屜薄得不知可以放置什麼。洗手盆底欠唧膠，櫃與牆身之間也欠唧膠，感覺並不美觀。驗樓師測試罅隙可以擺放一隻手指，故明顯櫃身造錯而需要更換。他建議把整個組件拆掉再更換，否則只透過唧膠修補，如此大的罅隙，業主也不會接受。
浴屏門發出巨大聲響
淋浴間浴屏門可發出很強聲響。戶主一個人居住固然沒有問題，但如果兩人居住時，關浴屏門的聲音可能會影響另一半。洗手間磚不是崩、就是破裂或有罅，感覺上手工偏向粗糙一點。不過洗手間於光廁設計，「佳悅」一層五個單位，只有C室屬於黑廁，其餘都為光廁，有助通風。
胡．說評析
不設垃圾房
戶與戶都幾鄰近，「佳悅」一層用兩部電梯，但行一轉大堂，去到後樓梯也找不到任何垃圾收集房，要還原舊式洋樓把垃圾丟在膠桶的做法，跟新式住宅有一點分別。驗樓單位的業主以358.17萬元買入，總價來說都算是上車銀碼，但以單位面積199呎來說，呎價卻高達17,998元，在去年樓價再跌半成，而各路新盤繼續割價傾銷的前提下，手執這個銀碼，外區或許可有其他選擇。
驗樓跌至只有D級級別
兩大重災區，令到浴室櫃、潔具、家電全部捧蛋，單位也多污漬，所以連整潔一項也只得零分。磚不是崩、就是裂、或者裝工有隙，這裡被扣一半分，窗玻璃崩花也失分嚴重，結果驗樓師只給予單位61分，差過之前驗過的綠置居「青富苑」，評級只有D，顯然是令人有一點失望。如此交樓成績下還可以怎樣推動貨尾銷情，要看交樓的銷售執修工序能否做到足了。我們把驗樓結果轉交發展商佳寧娜，回覆指，鞋櫃旁門為梗門，用作遮蔽屋宇設備，廚房鋅盆、洗手間櫃身、洗手間生口及浴屏門等問題都會立即跟進。至於單位露台去水口高於地台難排水，洗手間有不少破裂磚及隙，認為如情況屬實為嚴重事件，會派人檢查及整改。
會所尚未開放
項目在基座位置設有一個小型會所，但業主說暫時未啟用，所以無得參觀。入伙以來暫時就有約五個租盤，叫租11,500元，但屋苑第一口租務成交價為11,000元，是低層C室、實用201呎的開放式單位，呎租55元。按此推算，未扣除管理費前，驗樓單位都有3.66厘，當然扣除了管理費卻沒有此水平。以為納米樓會逐步式微，但實情卻未必，因為市區重建的地皮，每幅用地也是很細的，未必可興建到大單位。而環繞「佳悅」周邊，就幾乎幾邊都有地盤發展之中。
日後前後均會被重建項目影響
最明顯，固然是在「佳悅」對面、由內房萬科發展的「連方2期」共有392個單位，日後起樓後都會把「佳悅」望向西九龍中心方向的「B1-D室」擋一擋；而大單邊「C室」旁邊的「海壇街227號」亦已被富豪酒店收購，已獲批建一幢23層高住宅。故連同新世界在「通州街306-312號」發展，前後左右都被重建包抄。
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