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房協「長者安居樂」位於紅磡「利工街」的長者屋「豐頤居」入伙，屬於一個放低一筆錢後換取終生租住權的項目，也是繼將軍澳「樂頤居」及牛頭角「彩頤居」後，房協提供的第三個類近項目。當大家慢慢年老時，在私樓市場租樓未必夠競爭力，因為未必人人願意租給長者，始終擔心不知日後在單位會有不幸事件發生，故租住這類長者屋又是否一條出路? 我們會一文闡述其申請資格，以及各項目的特色。
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長者樂安居項目
- 樂頤居: https://sen.hkhs.com/tc/projects/jolly-place?id=about-project
- 彩頤居: https://sen.hkhs.com/tc/projects/cheerful-court?id=about-project
- 豐頤居: https://blissfulplace.hkhs.com/
| 項目 | 樂頤居 | 彩頤居 | 豐頤居 |
| 單位 | 243個 | 333個 | 312個 |
| 戶型 | 1房: 162個 開放式: 81個 | 1房: 254個 開放式: 79個 | 1房: 168個 開放式: 144個 |
| 落年年份 | 2003年 | 2004年 | 2024年 |
| 地址 | 將軍澳培成里2號 | 牛頭角彩霞道55號 | 紅磡利工街8號 |
長者安居樂申請資格
有用資料
- 申請簡介: https://www.hkhs.com/sen_20040903/download/booklet_full.pdf
- 申請表: https://www.hkhs.com/sen_20040903/download/app_form.pdf
- 網上申請: https://sen.orphkhs.com/housing/start/481
- 申請須知: https://sen.hkhs.com/tc/application
申請人入息、資產限制
單人申請
對於有意安享安年入住「豐頤居」的長者來說，有無能力跟房協「拗手瓜」前，你要問自己幾個問題。第一，你是否夠資格申請。因為要申請「長者安居樂」都可說是另類富貴長者屋，要達到一定資產才可申請。假設你本身年滿60歲，以單人人士來申請，你要有465萬-827萬資產支持；但如果70歲以上，則減少至368萬至760萬元。
二人申請/家庭組合
如果以二人家庭申請者，大家也必須一起年滿60歲，資產介乎698萬-1,241萬元，當中其中個人資產不得少於349萬元；但若果其中一位申請者已經去到70歲、但另一方只有60多歲，則資產可酙量減至552萬-1,140萬，但各人的個人資產不得少於276萬元。
表: 資產限制
| 60-69歲 | 70歲以上 | |
| 單人申請 | 465萬-827萬元 | 368萬-760萬元 |
| 二人申請/家庭組合 | 698萬-1,241萬元 (個人資產: >349萬元) | 552萬-1,140萬元 (個人資產: >276萬元) |
未通過資產審查: 需要有擔保人
單人申請
不過，對於資產未達標的申請者，房協都容許申請人尋找擔保人，擔保人數目不限，但其入息要求也要高，以應付日後年紀老邁等醫療開支，必須提供到月入83,700元以上的入息才可以。
| 單位申請 | 情況 | 擔保人入息要求 |
| 60-69歲 | 總資產少於465萬元 | 83,700元 |
| 70歲以上 | 總資產少於368萬元 | 83,700元 |
二人申請/家庭組合
若以二人申請者的總資產不達標、又或者其中一人的個人資產不達標，亦同樣要以此薪金水平擔保。若二人申請者個人資產均低於規定，擔保要求更嚴謹，若共同採用同一擔保人，則該擔保人入息要有92,600元。
| 二人申請/家庭組合 | 情況 | 擔保人入息要求 |
| 60-69歲 | 總資產698萬-1,241萬，個人入息不達標 | 83,700元 |
| 總資產少於698萬元 | 83,700元 | |
| 總資產少於698萬元，個人入息不達標 | 各自擔保人: 83,700元 共同擔保人: 92,600元 | |
| 70歲以上 | 總資產552萬元-1,140萬，個人入息不達標 | 83,700元 |
| 總資產少於552萬元 | 83,700元 | |
| 總資產少於552萬元，個人入息不達標 | 各自擔保人: 83,700元 共同擔保人: 92,600元 |
長者安居樂租金、雜費
租住權費用
單人申請
要過到這一關，才有資格跟房協博奕。而是否真的要住夠十年才回本呢? 其實，前提還要視乎你何時入住。因為正如之前有提及，當年齡愈大才入住，你的租住權費會愈少。如果以「豐頤居」為例，以60歲一刻入住一房，租住權費介乎218萬-265萬元之間，但去到75歲打才進駐，則租住權費會減至174萬-242萬元之間。
二人申請/家庭組合
二人申請者如果其中一方過世，另一半可以繼續居住至終老， 所以計算租住權費時會以較年輕者的歲數為主。但總之，跟租住開放式單位都一樣，60歲跟75歲入住的費用高低差幅足有20%，這一點會影響回本期。
表: 豐頤居租住權費用
| 年齡 | 開放式單位 | 一房 |
| 60-64歲 | 150萬-188萬元 | 218萬-265萬元 |
| 65-69歲 | 135萬-170萬元 | 196萬-239萬元 |
| 70-74歲 | 128萬-160萬元 | 185萬-226萬元 |
| 75歲以上 | 120萬-151萬元 | 174萬-212萬元 |
綜合服務月費
豐頤居
還有一個影響回本期的因素，就是雜費支出。別少看後續開支，因為除了印花稅、雜按金、及一些用者自付費用，「豐頤居」要住戶繳交「綜合服務月費」，視乎單位大細，訂出了開放式單位每月由2,221元-2,844元；一房單位由3,349-3,972元。所謂「綜合服務月費」，除了包管理費、會所服務外，還有一些身心健康管理、樂齡講座、每月基本身體檢查、年度身體檢查及家居小維修。也就是說即使長者對講座或基本身體檢查無需求，怎樣也要支付這筆費用。
樂頤居、彩頤居
算不算貴? 值得留意，房協餘下賣斷終生租住權的項目，包括將軍澳「樂頤居」及牛頭角「彩頤居」，據網頁資料其管理費及基本服務費，開放式單位介乎1,686元-1,711元；而一房單位介乎2,312元-2,366元。房協早前說過一共收到500個申請，而截至2024年1月止，「豐頤居」全盤312個單位，已經租出了278個，現在只餘下34個單位待租，主要都以15及16室開放式單位為主，也反映長者屋收費水平並沒有減退長者排隊入住的熱情。
| 項目 | 樂頤居 | 彩頤居 | 豐頤居 |
| 管理費 | 開放式: 1,293元 一房: 1,919元 | 開放式: 1,318元 一房: 1,973元 | — |
| 基本服務費 | 393元 | 393元 | — |
| 總共 | 開放式: 1,686元 一房: 2,312元 | 開放式: 1,711元 一房: 2,366元 | 開放式: 2,221-2,844元 一房: 3,349-3,972元 |
長者安居樂退租機制
最後，如果真的覺得不適應想退出，又有沒有退租機制呢? 答案是有的。住戶可提前三個月以書面通知房協退租，會按入住年期退回租住權費10-70%餘款及利息。
表: 退租租住權費
| 居住年期 | 可退還租住權費(%) |
| 1年 | 70% |
| 5年 | 53% |
| 10年 | 31% |
| 14年以上 | 10% |
豐頤居驗樓開箱
最新入伙的就是在紅磡海關關員宿舍附近的「豐頤居」，是房協推出第三個類近長者屋計劃，共有312伙，戶型由最細235呎開放式、去到最大403呎一房。剛才說過，因支付了一筆費用後可獲終生租住權，租住權費隨年齡增加而遞減，故簡單而言是準租客跟房協「鬥長命」的一場博奕。
好像今次我們開箱的單位，租客就以217.98萬元跟房協對賭，終生租住低層5號室，一個實用403呎的一房。在這裡，我們假設租客65歲開始入住，而一直活至90歲，期內居住25年，變相圍起月租7,266元，比起現時紅磡區類近私樓租金19,000元，等於便宜62%。換言之，若倒轉推算，租客住夠十年以上便可回本，因為否則你同一筆資金，可以私樓租夠十年。
項目特色
公共地方設有保護長者設施
說得長者屋，怎說也要看能切合長者需要。純粹說電梯大堂也算做得貼心。例如大堂有坐位可坐下等電梯。沿著走廊，可以行到去我們驗樓的單位，兩旁地下鋪設防滑物料且有扶手，這些裝置一般私樓較少見。另外門外設有一個小掛鈎，如果長者買到一袋二袋回家，卻可能無手開門，就可以把物品掛在小掛鈎再開門，我記得之前部份內房發展的新盤、以及回大灣區肇慶驗樓時也有類近裝置。
大門設有雙防盜眼、窗採用攪動式設計
跟平時參觀私樓分別不大，但留意到地下門壆好像做得比較平滑，還有大門設有雙防盜眼，相信就要照顧部份坐輪椅的長者。大間上方還有一個小膠粒，實情是一個感應器，若老人家在家中沒有出門，管理處會感應到會聯絡長者或緊急聯絡人，相對屬較貼心的裝置。
客飯廳屬於鑽石型，幸好客廳兩幅牆身夠平直，放置電視裝置或擺梳化不成問題。未扣除梳化厚度之間，兩者有2.65米闊。客飯廳外接一排窗，一般新盤都是落地玻璃窗，但這裡卻沒有圍欄，而採用一些舊式傳統窗花，驗樓師鍾智剛發現窗花鬆及開關不順，關上時會有聲響，必須稍用力才可以關上。
睡房空間較新盤大
進入睡房的走廊位，比平時參觀的新盤900毫米闊，這裡長度足有1.1米，內櫳似乎都開得比平時新盤大。雙邊窗透光度充足，睡房長3.5米、闊2.8米，主體面積過百呎大，放置大床後三邊落床，應該也考慮到有坐輪椅長者的需要。床邊還設有緊急呼叫鐘，一般新盤較少見。另外在入伙時住戶會附設一張匙咭，同時會達致平安鐘的功能。但這張匙咭只能在大廈範圍內應用，其他屋苑範圍並不能應用。驗樓師在睡房發現細窗的鎖扣會撞向窗框，且外牆有大範圍空鼓，必須報告發展商。
洗手間方便輪椅出入
由睡房行過對面就是洗手間，設計似乎有考慮輪椅出入，因為洗手間門改用趟門，而且門口特大，坐廁旁位置也特別寬敞，還備有扶手，淋浴間沒有擋水檻設計，方便直接把輪椅推入，還有扶手及緊急焦喚燈。除了浴室寶外，還裝有暖燈，都是照顧長者生活的特別裝置。不過驗樓師檢查洗手間的水箱時，就發現內裡有積水。雖然其後他嘗試沖多幾次廁所水並不察覺水量增加，故估計屬之前浸過水的痕跡。他表示現時箱底仍有一點濕透，而且內裡裝有鐵架，已經生鏽及有鏽漬，建議再檢查一下。
廚房設有活動式廚櫃
單位附設一個梗廚，工作枱面上方設有電磁爐、鋅盆外，上方設有兩組吊櫃，雖然儲物量豐富，但要由高空取下物品，對長者來說也危險，估計會盡量用下方的儲物櫃。這個地櫃原來屬於活動式，方便移出移入。另外房協樓並不附設洗衣及乾衣機、以及雪櫃，但會有一些傢俬電器禮券送給住戶自己去買。備餐區沒有附近照明燈，雖然發展商入伙禮物附設了燈條，但卻會佔用了廚房其中一個電掣。而且驗樓師在檢查水龍頭時，發現水龍頭很鬆，而且喉咀內有垃圾，故開水時水流四射。
會所針對銀髮需求
針對長者起居，大廈的會所都跟一般新盤不同。5,500呎的會所內，除了設有健身室及乒乓球枱外，沒有藍球場、羽毛球場，都以一些相對靜態的設施為主。會所內也沒有兒童遊樂園、卡拉OK房，卻有麻雀房、及較大範圍的閱讀區。另外大廈還設有戶外萬呎的綠化空間，有太極園區、有捉棋枱、茶座等等。不過會所開放時間為朝九晚五，較一般大型屋苑為短。
驗樓得分
對於長者細節著重，但以私樓交樓標準來評定，單位內的窗並不合格，除了窗花鬆外，睡房及浴室窗開關不順、還有部份玻璃窗崩花。油漆、來去水、腳線及地板都略有失手，最終單位總分險守81分，評級為B。我們把驗樓結果轉交房協，回覆指職員已即時聯絡住客及安排承建商跟進，並已完成全部檢查工作，包括確認坐廁無滲漏，及已清理鐵架污漬及修理水龍頭，睡房門亦已按住客需要作出調校，預計包括窗門等的其餘項目可於今周內完成維修。
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