【房協長者安居樂: 豐頤居】長者屋開箱驗樓! 退休人士租住有無So?

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房協「長者安居樂」位於紅磡「利工街」的長者屋「豐頤居」入伙,屬於一個放低一筆錢後換取終生租住權的項目,也是繼將軍澳「樂頤居」及牛頭角「彩頤居」後,房協提供的第三個類近項目。當大家慢慢年老時,在私樓市場租樓未必夠競爭力,因為未必人人願意租給長者,始終擔心不知日後在單位會有不幸事件發生,故租住這類長者屋又是否一條出路? 我們會一文闡述其申請資格,以及各項目的特色。

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長者樂安居項目

項目樂頤居彩頤居豐頤居
單位243個333個312個
戶型1房: 162個
開放式: 81個
1房: 254個
開放式: 79個
1房: 168個
開放式: 144個
落年年份2003年2004年2024年
地址將軍澳培成里2號牛頭角彩霞道55號紅磡利工街8號

長者安居樂申請資格

有用資料

申請人入息、資產限制

單人申請

對於有意安享安年入住「豐頤居」的長者來說,有無能力跟房協「拗手瓜」前,你要問自己幾個問題。第一,你是否夠資格申請。因為要申請「長者安居樂」都可說是另類富貴長者屋,要達到一定資產才可申請。假設你本身年滿60歲,以單人人士來申請,你要有465萬-827萬資產支持;但如果70歲以上,則減少至368萬至760萬元。

二人申請/家庭組合

如果以二人家庭申請者,大家也必須一起年滿60歲,資產介乎698萬-1,241萬元,當中其中個人資產不得少於349萬元;但若果其中一位申請者已經去到70歲、但另一方只有60多歲,則資產可酙量減至552萬-1,140萬,但各人的個人資產不得少於276萬元。

表: 資產限制
 60-6970歲以上
單人申請465萬-827萬元368萬-760萬元
二人申請/家庭組合698萬-1,241萬元 (個人資產: >349萬元)552萬-1,140萬元 (個人資產: >276萬元)

未通過資產審查: 需要有擔保人

單人申請

不過,對於資產未達標的申請者,房協都容許申請人尋找擔保人,擔保人數目不限,但其入息要求也要高,以應付日後年紀老邁等醫療開支,必須提供到月入83,700元以上的入息才可以。

單位申請情況擔保人入息要求
60-69總資產少於465萬元83,700元
70歲以上總資產少於368萬元83,700元

二人申請/家庭組合

若以二人申請者的總資產不達標、又或者其中一人的個人資產不達標,亦同樣要以此薪金水平擔保。若二人申請者個人資產均低於規定,擔保要求更嚴謹,若共同採用同一擔保人,則該擔保人入息要有92,600元。

二人申請/家庭組合情況擔保人入息要求
60-69總資產698萬-1,241萬,個人入息不達標83,700元
 總資產少於698萬元83,700元
 總資產少於698萬元,個人入息不達標各自擔保人: 83,700元 共同擔保人: 92,600元
70歲以上總資產552萬元-1,140萬,個人入息不達標83,700元
 總資產少於552萬元83,700元
 總資產少於552萬元,個人入息不達標各自擔保人: 83,700元 共同擔保人: 92,600元

長者安居樂租金、雜費

租住權費用

單人申請

要過到這一關,才有資格跟房協博奕。而是否真的要住夠十年才回本呢?  其實,前提還要視乎你何時入住。因為正如之前有提及,當年齡愈大才入住,你的租住權費會愈少。如果以「豐頤居」為例,以60歲一刻入住一房,租住權費介乎218萬-265萬元之間,但去到75歲打才進駐,則租住權費會減至174萬-242萬元之間。

二人申請/家庭組合

二人申請者如果其中一方過世,另一半可以繼續居住至終老, 所以計算租住權費時會以較年輕者的歲數為主。但總之,跟租住開放式單位都一樣,60歲跟75歲入住的費用高低差幅足有20%,這一點會影響回本期。

表: 豐頤居租住權費用
年齡開放式單位一房
60-64150萬-188萬元218萬-265萬元
65-69135萬-170萬元196萬-239萬元
70-74128萬-160萬元185萬-226萬元
75歲以上120萬-151萬元174萬-212萬元

綜合服務月費

豐頤居

還有一個影響回本期的因素,就是雜費支出。別少看後續開支,因為除了印花稅、雜按金、及一些用者自付費用,「豐頤居」要住戶繳交「綜合服務月費」,視乎單位大細,訂出了開放式單位每月由2,221元-2,844元;一房單位由3,349-3,972元。所謂「綜合服務月費」,除了包管理費、會所服務外,還有一些身心健康管理、樂齡講座、每月基本身體檢查、年度身體檢查及家居小維修。也就是說即使長者對講座或基本身體檢查無需求,怎樣也要支付這筆費用。

樂頤居、彩頤居

算不算貴? 值得留意,房協餘下賣斷終生租住權的項目,包括將軍澳「樂頤居」及牛頭角「彩頤居」,據網頁資料其管理費及基本服務費,開放式單位介乎1,686元-1,711元;而一房單位介乎2,312元-2,366元。房協早前說過一共收到500個申請,而截至2024年1月止,「豐頤居」全盤312個單位,已經租出了278個,現在只餘下34個單位待租,主要都以15及16室開放式單位為主,也反映長者屋收費水平並沒有減退長者排隊入住的熱情。

項目樂頤居彩頤居豐頤居
管理費開放式: 1,293元
一房: 1,919元
開放式: 1,318元
一房: 1,973元
基本服務費393元393元
總共開放式: 1,686元
一房: 2,312元
開放式: 1,711元
一房: 2,366元
開放式: 2,221-2,844元
一房: 3,349-3,972元

長者安居樂退租機制

最後,如果真的覺得不適應想退出,又有沒有退租機制呢? 答案是有的。住戶可提前三個月以書面通知房協退租,會按入住年期退回租住權費10-70%餘款及利息。

表: 退租租住權費

居住年期可退還租住權費(%)
1年70%
5年53%
10年31%
14年以上10%
*不足一年當1年計,逾一年則當第2年計

豐頤居驗樓開箱

最新入伙的就是在紅磡海關關員宿舍附近的「豐頤居」,是房協推出第三個類近長者屋計劃,共有312伙,戶型由最細235呎開放式、去到最大403呎一房。剛才說過,因支付了一筆費用後可獲終生租住權,租住權費隨年齡增加而遞減,故簡單而言是準租客跟房協「鬥長命」的一場博奕。

好像今次我們開箱的單位,租客就以217.98萬元跟房協對賭,終生租住低層5號室,一個實用403呎的一房。在這裡,我們假設租客65歲開始入住,而一直活至90歲,期內居住25年,變相圍起月租7,266元,比起現時紅磡區類近私樓租金19,000元,等於便宜62%。換言之,若倒轉推算,租客住夠十年以上便可回本,因為否則你同一筆資金,可以私樓租夠十年。

豐頤居

項目特色

公共地方設有保護長者設施

說得長者屋,怎說也要看能切合長者需要。純粹說電梯大堂也算做得貼心。例如大堂有坐位可坐下等電梯。沿著走廊,可以行到去我們驗樓的單位,兩旁地下鋪設防滑物料且有扶手,這些裝置一般私樓較少見。另外門外設有一個小掛鈎,如果長者買到一袋二袋回家,卻可能無手開門,就可以把物品掛在小掛鈎再開門,我記得之前部份內房發展的新盤、以及回大灣區肇慶驗樓時也有類近裝置。

公共地方設有保護長者設施
兩旁地下鋪設防滑物料且有扶手

大門設有雙防盜眼、窗採用攪動式設計

跟平時參觀私樓分別不大,但留意到地下門壆好像做得比較平滑,還有大門設有雙防盜眼,相信就要照顧部份坐輪椅的長者。大間上方還有一個小膠粒,實情是一個感應器,若老人家在家中沒有出門,管理處會感應到會聯絡長者或緊急聯絡人,相對屬較貼心的裝置。

客飯廳屬於鑽石型,幸好客廳兩幅牆身夠平直,放置電視裝置或擺梳化不成問題。未扣除梳化厚度之間,兩者有2.65米闊。客飯廳外接一排窗,一般新盤都是落地玻璃窗,但這裡卻沒有圍欄,而採用一些舊式傳統窗花,驗樓師鍾智剛發現窗花鬆及開關不順,關上時會有聲響,必須稍用力才可以關上。

大門設有雙防盜眼
客飯廳屬於鑽石型

睡房空間較新盤大

進入睡房的走廊位,比平時參觀的新盤900毫米闊,這裡長度足有1.1米,內櫳似乎都開得比平時新盤大。雙邊窗透光度充足,睡房長3.5米、闊2.8米,主體面積過百呎大,放置大床後三邊落床,應該也考慮到有坐輪椅長者的需要。床邊還設有緊急呼叫鐘,一般新盤較少見。另外在入伙時住戶會附設一張匙咭,同時會達致平安鐘的功能。但這張匙咭只能在大廈範圍內應用,其他屋苑範圍並不能應用。驗樓師在睡房發現細窗的鎖扣會撞向窗框,且外牆有大範圍空鼓,必須報告發展商。

睡房空間較新盤大
床邊還設有緊急呼叫鐘

洗手間方便輪椅出入

由睡房行過對面就是洗手間,設計似乎有考慮輪椅出入,因為洗手間門改用趟門,而且門口特大,坐廁旁位置也特別寬敞,還備有扶手,淋浴間沒有擋水檻設計,方便直接把輪椅推入,還有扶手及緊急焦喚燈。除了浴室寶外,還裝有暖燈,都是照顧長者生活的特別裝置。不過驗樓師檢查洗手間的水箱時,就發現內裡有積水。雖然其後他嘗試沖多幾次廁所水並不察覺水量增加,故估計屬之前浸過水的痕跡。他表示現時箱底仍有一點濕透,而且內裡裝有鐵架,已經生鏽及有鏽漬,建議再檢查一下。

洗手間方便輪椅出入
雖然其後他嘗試沖多幾次廁所水並不察覺水量增加

廚房設有活動式廚櫃

單位附設一個梗廚,工作枱面上方設有電磁爐、鋅盆外,上方設有兩組吊櫃,雖然儲物量豐富,但要由高空取下物品,對長者來說也危險,估計會盡量用下方的儲物櫃。這個地櫃原來屬於活動式,方便移出移入。另外房協樓並不附設洗衣及乾衣機、以及雪櫃,但會有一些傢俬電器禮券送給住戶自己去買。備餐區沒有附近照明燈,雖然發展商入伙禮物附設了燈條,但卻會佔用了廚房其中一個電掣。而且驗樓師在檢查水龍頭時,發現水龍頭很鬆,而且喉咀內有垃圾,故開水時水流四射。

廚房設有活動式廚櫃

會所針對銀髮需求

針對長者起居,大廈的會所都跟一般新盤不同。5,500呎的會所內,除了設有健身室及乒乓球枱外,沒有藍球場、羽毛球場,都以一些相對靜態的設施為主。會所內也沒有兒童遊樂園、卡拉OK房,卻有麻雀房、及較大範圍的閱讀區。另外大廈還設有戶外萬呎的綠化空間,有太極園區、有捉棋枱、茶座等等。不過會所開放時間為朝九晚五,較一般大型屋苑為短。

會所針對銀髮需求

驗樓得分

對於長者細節著重,但以私樓交樓標準來評定,單位內的窗並不合格,除了窗花鬆外,睡房及浴室窗開關不順、還有部份玻璃窗崩花。油漆、來去水、腳線及地板都略有失手,最終單位總分險守81分,評級為B。我們把驗樓結果轉交房協,回覆指職員已即時聯絡住客及安排承建商跟進,並已完成全部檢查工作,包括確認坐廁無滲漏,及已清理鐵架污漬及修理水龍頭,睡房門亦已按住客需要作出調校,預計包括窗門等的其餘項目可於今周內完成維修。

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