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樓市交易牽涉繁複程序,故不少人都選擇委託地產代理,希望能得到專業協助,但今次個案的事主卻事與願違。作為樓市初哥,陳小姐(假名)與外籍男友經代理看中東涌一個二手單位,簽約前透過查冊發現物業屬於「送契樓」,向代理查問,代理曾表示物業按揭「一定不會有問題」,但簽約後卻發現申請按揭困難重重,再向代理查問後,代理竟稱責任已完,愛莫能助,究竟最終結局如何?

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什麼是送契樓?

送契樓即是「無償轉讓契」的物業,透過查冊,土地註冊紀錄上「代價」的一項,會顯示為「Nil consideration」,或者只以橫線列出。一般交易下,「代價」一項會寫上成交金額。

送契樓對按揭的影響

銀行按揭部對送契樓一般都存在戒心,特別是業權人本身破產,他在五年內簽定的「無償契約」有可能會作廢,背後理據就是擔心破產者預先作出轉讓,來避免以賣樓來還債,故此銀行基於風險考慮多數不會為這類物業提供按揭。

我們以顧客身份致電幾間銀行查詢,銀行職員也確認這件事。

恒生按揭部回覆:

查冊上發現如此情況,我們審批部需要問律師樓意見,因為要保障銀行權益,要看律師樓怎回覆,才決定做與不做。

中銀按揭部回覆:

因為沒有代價的交易,有追溯權問題,故銀行在五年內也不會做按揭,不是說永遠也做不到,只是五年內不能做得到,即過了一段時間,物業沒有出現追溯權,便沒有影響,但如果剛發生,則會有不確定性。

送契樓有無可能做按揭?

若「送契樓」的業權轉讓已過了五年,亦即超出了破產的追溯期,銀行亦有可能願意承造按揭,但大前提在於銀行認可(on-list)的律師樓,也確認物業沒有被債權人追溯的風險,銀行才願意承造按揭。

即使如此,基於風險考慮,銀行提出的按揭條款亦可能受影響,按揭成數可能受限,息率亦可能較高,故準買家簽約前應先向銀行及On-list的律師樓查詢。

代理責任:提醒送契樓的風險

作為持牌人士,地產代理具備專業知識,有責任為物業查冊,如發現「送契樓」,亦必須向準買家提醒按揭風險。

根據 「地產代理監管局」在2013年發出的「執業通告」,有清楚要求當「無償轉讓契」的日期與土地查冊日期相距少於五年,地產代理必須告訴客戶相關資訊,並提醒客戶對按揭貸款的風險,及建議簽約前尋求法律意見。

今次涉事代理為本港上市公司美聯集團,我們曾經發信向美聯查詢,回覆指他們職員處理交易時已就單位進行查冊,發現業權較特殊,故即時向律師樓查詢,並告知準買家單位情況。又話,雖然單位業權較特殊,但由於已取得法庭判決,有別一般「送贈契」,故仍可進行買賣,亦有部份銀行能為這類物業提供按揭。回應指出,客人衡量風險後,決定選擇終止交易,公司有盡力提供協助,雙方最終取消交易,取回訂金及無繳付佣金。

我們也有向「地產代理監管局」查詢,局方回覆指地產代理在香港進行代理工作,須遵守《地產代理條例》、附屬法例、《操守守則》及監管局發出的執業通告內指引。倘若事主有理由相信,持牌地產代理沒有遵守,可以向監管局作出投訴。其實除了買賣合約要留意外,我們也收到另一名谷友反映關於「近親轉讓」最終導致不能成交的問題,我們稍後都會作出報道。


個案分享:買家誤購送契樓,代理有否責任?

準買家經代理看中物業

首次置業的陳小姐(假名)跟外籍男朋友,在今年八月中,透過美聯物業旗下的地產代理參觀東涌一個屋苑,覺得單位各方面質素符合自己條件,便向代理表示有興趣買入。銀行估價770萬,跟業主開價778萬元有距離,代理建議跟業主面對面議價。

為促成交易,代理少收了收部份佣金,最終買賣雙方同意以773萬元成交,並即場簽署臨約;簽約前代理展示查冊文件,當時業主要趕飛機,代理表示已看過查冊文件,所以會把重點告訴她。當時代理指出,業主曾經破產,但事件在2015年已解決,所以物業沒有問題。

準買家發現物業為送契樓,代理稱按揭無問題

準買家向代理查問,物業情況會否影響按揭批核,當時代理表示:「一定不會有問題,更複雜的個案,他都有看過、也處理過,不會有問題。」當時準買家亦選擇相信代理。

不過簽約時,代理在臨約加了一項備註,要求賣方必須提供所有證明業權的相關文件,以確保物業是以免除所有產權負擔出售給買方,並表示這條條款是用來保障陳小姐,這條款也是受法律約束的。

但事實的背後,還包括物業涉及「Nil consideration」。這一點,代理則由始至終沒有提及。事後陳小姐從律師及銀行職員口中得知,這點已有可能影響銀行按揭申請,而結果當陳小姐申請按揭,果然連接出現問題。

準買家申請按揭,卻到處碰壁

當日陳小姐原本只打算向三至四間銀行申請按揭,最終一共申請了八間,即使有律師信說明個案、亦有銀行出信證明他們財力沒問題;但花旗、中銀相繼拒批按揭,部份銀行更沒有回覆。

於是她再向代理查詢,但此時代理說,自己可做的已不多。到後來,代理也表示個案太複雜,唯有交給分區經理處理。代理更指,賣方堅持物業沒有問題,所以代理不能做任何事,而且會根據法律部同事意見去處理,不用再牽涉代理在內。

結果:準買家不被殺訂,但損失律師費

陳小姐向地產代理監管局投訴,亦表示會採取法律行動;戲劇性地,業主終於願意賠償整筆訂金,但當中涉及的時間成本、律師費支出,則要由陳小姐自己支付。

代理責任:爭拗點 – 「失實陳述」

甚麼是「失實陳述」?

「失實陳述」分為「欺詐性失實陳述」(fraudulent misrepresentation)、「疏性失實陳述」(negligent misrepresentation)及「無意作出失實陳述」(innocent misrepresentation),前者需要原告陳小姐提供證據,因為要證明代理本身是知情,舉證門檻極高;反觀「疏性失實陳述」則由代理提出理據證明自己純屬疏忽。但姑勿論怎樣,只要判定為「失實陳述」,合約都voidable,可以撤銷,可由原告提出「踢契」。

地產代理有否「失實陳述」?

代理在買賣過程中是否涉及「失實陳述」? 代理曾指出「物業曾經破產,卻不影響買賣及業主按揭」。究竟代理這句說話是「事實」、抑或純粹向陳小姐提供「意見」? 

可能代理會說,「物業破產不影響按揭」只能視作一個意見參考。不過,我們翻查英國案例「Smith v Land House Corporation」,當時原告賣廣告出售酒店項目,並在廣告中指出,現時租客是「最理想」的租客,所以這是一等一投資;但實情租客本身卻接近破產。表面上,「最理想」只是「意見」,但法庭卻裁定這是「事實」。

背後理據是,提出如此意見的人,在行內具有一定相關經驗知道是真與假,故即使這只是「意見」也可被視作「事實」。套用個案,代理本身就具備專業資格,向沒有買賣經驗的陳小姐提出的意見,也有可能視為「事實」看待。

當然,最關鍵一點,就是代理陳述有沒有導致陳小姐簽約?  又讓我們重溫一下當日的情景。過程中,陳小姐曾質疑過能否做按揭,但因為代理的說法,在一個很短促的時間內陳小姐簽約。從這個角度來看,代理陳述改變陳小姐原先看法的可能性很高。

代理表達事實一半是否構成「失實陳述」?

另一個反駁點就是,物業曾經破產,的確不會影響買賣及業主按揭。因為事主是在2015年時破產,至今已有超過五年時間,正常情況下,銀行應該會批按揭;但因為物業在2021年7月也涉及「nil consideration」,代理卻沒有披露。代理沒有主動披露,是否「失實陳述」呢? 一般情況並不能視為「失實陳述」,但凡事有例外。

參考過去一宗英國案例「Dimmock v Hallett」,當時業主向買家出售農場時,表示農地全數租出亦有收入,但卻沒告知買家另一半事實,就是租客已經申請退租,結果法庭都裁定為「失實陳述」。所以只披露事實的一半,這點可能都構成「失實陳述」。

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