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由信和、嘉華、招商局發展的康城站第11期項目「凱柏峰」即將推售,涉及的發展規模也相當龐大,共分三期發展提供1,880個住宅單位。當中首期「凱柏峰I」共提供592個單位,當中共有353個兩房單位,面積由448-561呎;另設176個一房單位,以及44個三房一套連工人房,預計關鍵日期為2024年11月15日,比起「凱柏峰II」(註: 2024年12月15日)及「凱柏峰III」(註: 2025年1月15日)早一點落成。

隨著「凱柏峰」也推出市場,標示康城站住宅發展項目將進入倒數階段,因為之後僅餘12期及13期尚待推出。究竟昔日憧憬的康城站發展,今日又兌現了多少? 我們希望透過一文闡述,並會提供揀樓策略建議,同時在文末分析其開價及付款辦法。

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凱柏峰資料

樓盤名稱凱柏峰I
位置康城路1號
單位數目1,880個 (凱柏峰I: 592個、凱柏峰II: 644個、凱柏峰III: 644個)
面積291-995呎
戶型一房: 329-337呎 (176個)
兩房開廚: 448-461呎 (309個)
兩房連儲物室: 561呎 (44個)
三房一套連工人房: 721呎 (44個)
特色單位: 291-995呎 (19個)
車位245個
校網95校網
關鍵日期2024年11月15日
綠色建築認證評級暫定金級
發展商信和、嘉華、招商局、港鐵
官方網站http://www.villagardahk.com/VG1

凱柏峰開價

首批128個
折扣額-16%
平均呎價21,295元
折扣後售價17,888元
區內二手造價首都: 13,500元
領都: 13,000元
緻藍天: 14,800元
晉海: 19,050元
Malibu:18,460元
LP6: 19,700元
凱柏峰

項目背景及特色

前稱「夢幻之城」

原稱為「夢幻之城」,及後改名為「日出康城」,為「將軍澳86區」車廠尾站「康城站」。港鐵透過城規會改劃興建25,500個住宅單位,由50座住宅組成。「日出康城」主打健康生活,希望做到人車分隔、以及透過大量綠化打造小社區。按照港鐵在2015年藍圖,整個項目會提供不少於2.3公頃公眾休憩用地,及不少於8.147公頃的私人休憩用地。

「凱柏峰」為康城站地價第二高

整個康城站的住宅項目已全數推出招標。今次推售的第11期項目「凱柏峰」,就是由信和、嘉華及招商局所投得,料提供1,850個單位。港鐵在2019年4月招標,項目可建樓面956,400呎,補地價金額30.549億元,相當於每呎地價3,194元。據當時的批地條款規定,發展商需要向港鐵作出20%的固定分紅,另自訂入場費。至於餘下兩期,分別為「第12期」由會德豐投得,提供最多2,000個單位;最後一期「13期」為之前的交通交匯處,由信和投得,故地價也為「康城站」最高。

: 康城站各期項目

項目可建樓面補地價金額每呎補地價入場費分紅單位數目發展商
1期(首都)150.4萬呎23.19億元1,540元1.8億元60%2,096伙長實、南豐
2期(領都、領峯、領凱)333.3萬呎80.5億元2,415元4.1億元自訂+100萬呎樓面4,272伙長實、南豐
3期(緻藍天)138.36萬呎33.35億元2,410元1.6億元自訂1,648伙長實、南豐
4期(晉海)131.65萬呎27.1億元2,058元2.9億元自訂2,172伙新地
5期(MALIBU)110. 154萬呎20.64億元1,873元10%1,600伙會德豐
6期(LP6)147.4萬呎33.45億元2,269元15%2,392伙南豐、遠洋地產
7期(MONTARA)123.5277萬呎38.8779億元3,147元連商場: 固定分紅10%、賣樓回籠65%才分紅、當中14.4億元轄免分紅

放棄商場: 分紅10%、港鐵承擔商場建築費
 1,120伙會德豐
8期(SEA TO SKY)104.41萬呎29.55億元2,830元自訂>15%1,422伙長實
9期(MARINI)112.06萬呎28.52億元2,546元自訂>15%1,653伙會德豐
10期 (LP10)81.16萬呎16.59億元2,044元自訂固定20%751-1170伙南豐
11期 (凱柏峰)95.64萬呎30.549億元3,194元自訂固定20%1,850伙信和、嘉華、招商局
12期96.11萬呎27.25億元2,835元3.5億元15%1,217-2,000伙會德豐
13154.7萬呎55.68億元3,600元>5億元>15%1,667-2,550伙信和

區內二手供應

 座數面積單位數目車位數目入伙紙日期
1期(首都)5517-840呎2096伙30008年12月
2A期(領都)4679-880呎1,688伙85510年1月
2B期(領峯)3654-990呎1,416伙 11年3月
2C期(領凱)3602-1,710呎1,168伙 12年12月
3期(緻藍天)4680-1,142呎1,648伙33014年12月
4A期(晉海)2318-1,132呎1,040伙43519年10月
4B期(晉海II)2321-934呎1,132伙 19年12月
5期(MALIBU)3346-1,344呎1,600伙26320年5月
6期(LP6)4289-2,739呎2,392伙47920年9月
7A期(MONTARA)1342-816呎616伙10921年10月
7B期(GRAND MONTARA)1346-789呎504伙7121年12月
8期(SEA TO SKY)3434-1,077呎1,422伙25522年2月
9A期(MARINI)1348-1,305呎647伙27421年11月
9B期GRAND MARINI)1353-1,379呎503伙 22年1月
9C期(OCEAN MARINI)1450-1,476呎503伙 22年4月
10期 (LP10)2447-3,928呎893伙17822年7月
峻瀅6497-761呎1,777伙25514年4月
峻瀅II3499-765呎872伙18016年7月
海茵莊園2203-866呎1,556伙15122年8月

胡.說評析

1. 日出康城規劃仍有改善空間

隨著康城站發展至接近尾聲,究竟區內的配套是否兌現? 除了苦等多年的商場終於落成,之前一直吹捧的基建如「跨灣大橋」,對解決區內依賴「環保大道」作道路出入有很重要影響。區內也同時面對新發展,包括油塘水泥廠搬遷至「137區」,其批租期起碼七年之前,對附近居民又有沒有影響?

興建137區水泥廠

曾建議用來興建35,000個住宅的「將軍澳137區」,最近卻被城規會批出七年規劃許可,容許該處興建「臨時混凝土配料廠」。據申請文件顯示,「混凝土配料廠」佔地約52,745呎,預計每天由早上七時起運作12小時,並在場內提供22個混凝土泊車位、10個私家車泊車位、及4個裝卸及起卸位,最終引起康城站區民反對,認為會影響空氣質素;亦擔心會增加區內的車流量。但據環評報告指出,該位置距離康城居民有2公里,且有佛堂洲作天然屏障,故不會對空氣做成太大影響;而據交通評估報告則指出,跨灣大橋落成時會起分流作用外,有30%的混凝土會供區內起樓之用,不擔心會增加區外的車流量,最終接納了相關申請。

水泥廠位置圖
水泥廠位置圖
水泥廠位置圖
水泥廠位置圖
: 137區水泥廠
 將軍澳137
地盤面積52,745呎
可建樓面22,153呎
地積比率0.42倍
地盤覆蓋率23%
高度28米
車位混凝土車輛泊位: 22個
私家車: 10個
裝卸貨車位: 4個

區內供應增加,但配套不變

有居民曾經批評,認為港鐵自2015年申請增加康城站的單位數量,連同附近「峻瀅」及「海茵莊園」在內,區內供應量增至23,473個單位,但康城站的商場及公園設施規劃沒有相應調節,只預留一個出口前往康城住宅區。評論中指出,住宅區內沒室外球場,沒有街市,認為規劃失當。教育局在康城站預留了三間小學及兩間中學的用地,但幾幅用地一直「曬太陽」。

小學、中學及足球場胎死腹中

翻查樓書資料,在「公共設旇及公眾休憩用地資料」中,指出據地政總署鐵路發展組在2021年3月向鐵路公司發出文件,指出「承批人」在接獲署方2021年12月31 或之前書面通知後,便無須履行提供「小學」、「中學」及「足球場」的責任。這是否意味相關設施已經胎死腹中,我們發信向地政總署查詢,署方解釋,「日出康城」的地契條款要求港鐵在地段內的預留土地興建學校和足球場,由於個別項目的具體發展時間表須視乎多項因素,包括相關部門意見、技術設計進度、相關部門是否獲得撥款落實項目等實際情況而調整。待收到相關部門確定項目後,地政總署會按地契條款要求港鐵進行工程。

地政總署續指,為保留不同項目執行時間彈性,署方目前每半年知會港鐵延長相關項目的通知期限,該信件並非表示署方打算放棄項目。港鐵亦充分理解有關安排,並與預留土地的相關部門保持聯絡。而署方已於本月再致函港鐵,更新相關通知期限延至本年年底。

凱柏峰樓書描述
凱柏峰樓書描述

我們亦曾向區議員方國珊查詢,她表示區內人口只能支持興建一所小學及中學,會集中在「領都」及「晉海」之間的用地,至於餘下幾幅中小學用地則暫未有規劃意向。至於「足球場」則建議改為「籃球場」。

室內康樂中心暫未有發展時間表

在首都前方、貼近環保大道的一幅用地則會預留作興「室內康樂中心」。有區議員於2020曾向政府查詢交代進展,當時規劃署表示未收到政府部門要求收回用地作室內康樂中心或其他發展,劃或安排細節需向康文署索取資料。康文署則回覆指,區內提供及規劃中的體育館數目已符合《香港規劃標準與準則》要求,故暫未有興建將軍澳第86區體育館的具體計劃及時間表,又表示在不影響日後興建康體設施的情況下,樂意配合整體規劃,騰出小部分用地作興建有蓋行人通道之用。區議員方國珊表示,由於康文署是用「規劃署」的地區來劃分,連同西貢、安達臣一帶計算在內,故數字上才符合規劃要求。

跨灣大橋即將落成

不過,過去依賴單一「環保大道」出入的康城站,隨著總長1.8公里的「跨灣大橋」通車,會加強了區內連接。大橋在2018年開始動工,其入口會捱近「晉海」對出的「環澳路」,橋面附設單車徑、行人路雙程雙線分隔車道,會連接至將軍澳至藍田隧道。「跨灣大橋」暫未有確實通車日期,但現時工程進入後續工序,政府期望能跟「將軍澳至藍田隧道」及「將軍澳跨灣連接路」同步開通。

將軍澳跨灣大橋
將軍澳跨灣大橋
將軍澳跨灣大橋連接路

2. 景觀密麻麻

樓盤以西(受康城站13期擋海景)

位於康城站上蓋的「凱柏峰」,基本上前後左右都有樓景阻擋。樓盤以西屬於唯一缺口,因為可以望向將軍澳「藍塘海峽」,但實情隨著「康城站13期」的發展,預計興建1,667-2,550個單位,其海景都會被削去一大半,故不要期望海景有很長久保障。(單位: 1A座B室(主人房)、1A座C室、1A座D室、1A座E室)

樓盤以北(透過樓景望公屋景)

樓盤以北也有另一缺口,可以透過三期「緻藍天」及一期「首都」望向山景,遠眺「邵氏將軍澳影城」,其東面一遍佔地2.26公頃的用地,將會以6.5倍地積比率,發展3座樓高45層高的公營房屋,提供約3,140個住宅單位,容納人口約8,800人。房委會計劃在該處另建一座社福及零售設施大樓,其中零售設施面積約27,987呎,並提供257個私家車位,故日後也可能會望到公屋景。(單位: 1A座F室、1A座G室、1B座D室、1B座E室、1B座F室)

樓盤以南(受康城站12期阻擋)

至於樓盤以南,則會跟會德豐「康城站12期」正望,日後都會以沉重的壓迫樓景為主。「康城站12期」由會德豐發展,預計會興建1,217-2,000伙,日後都會阻擋了「凱柏峰」以南的景觀。(單位: 1A座A室、1A座B室、1B座A室、1B座B室、1B座C室)

VR凱柏峰模擬景觀

凱柏峰I鳥瞰平面圖

揀樓攻略

一房單位 (176個)

若不介意西斜,首選「1A座D室」

「凱柏峰」一期共提供了592個單位,一座物業內裡再細分「1A座」及「1B座」,一房單位共有176個單位,面積由329-337呎之間,分布於四柱物業。其中面數最細的「1A座D室」(329呎)為唯一柱屬「套廁」設計,其方位向西、會望樓景「Malibu」,並在「康城站13期」未落成前可望到少量「藍塘海峽」。加上,由於單位內櫳面積差異不大,若不介意西斜問題,此柱理應為一房首選。

次選「1B座B室」

餘下三柱,分別為「1B座B室」(335呎)、「1B座E室」(337呎)及「1B座F室」(337呎),全屬非套廁設計,若經常會招呼客人,選用這款則可避免客人經睡房進入洗手間,較能保障個人私隱。三柱內櫳面積相同,故應該先選擇面數較細的「1B座B室」,其方位也向南,較其餘兩柱向北望「緻藍天」方向優勝。

: 一房單位
 1A座D室 (329呎)1B座B室 (335呎)1B座E室、 1B座F室 (337呎)
客飯廳+廚房130呎129呎129呎
洗手間33呎33呎33呎
睡房65呎66呎66呎
套廁設計不是不是
黑廁
方向向西、望Malibu及少量海景向南、望內園及康城站12期向北、望緻藍天
揀樓次序首選次選尾選

兩房單位(309個)

兩房開廚(光廁) 首選: 1A座E室

兩房單位佔「凱柏峰」的多數,共有309個單位,分布七柱,面積由448-461呎之間,全屬開放式廚房間隔,當中只有兩柱為光廁設計,包括「1A座E室」(455呎)及「1B座C室」(461呎),可被視為「兩房開廚」的首選。「1B座C室」入屋設有一個玄關後轉入才是客飯廳,單位向南望內園及康城站12期;反觀「1A座E室」向西、望康城站13期及少量樓景,主人房則設轉角窗,還多了一扇側窗,二選其一,「1A座E室」較「1B座C室」吸引。

: 兩房開廚(光廁)
 1A座E室 (455呎)1B座C室 (461呎)
玄關較細偏大
洗手間光廁光廁
主人房轉角窗+側窗設轉角窗
景觀向西、望康城站13期及少量海景向南、望內園及康城站12期
揀樓次序首選次選

兩房開廚(黑廁)

餘下五柱則全屬黑廁,包括「1A座A室」(448呎)、「1A座C室」(448呎)、「1A座F室」(459呎)、「1A座G室」(455呎)、「1B座A室」(461呎),開則相若均屬廳房同向設計,差別在於部份單位的主人房內,設有凹位可作衣帽間,以及部份單位入門口有玄關,其餘地方差別不太大,建議可按景觀來作排序。

: 兩房開廚(黑廁)
 1A座A室 (448呎)1A座C室 (448呎)1A座F室 (459呎)1A座G室 (455呎)1B座A室 (461呎)
玄關沒有沒有沒有
景觀向南、望內園及康城站12期向西、望康城站13期及少量海景向北、望緻藍天向北、 望緻藍天向南、望內園及康城站12期
揀樓次序次選首選尾選尾選次選

兩房連儲物室 (44個)

兩房連儲物室屬開放式廚房設計

另外,兩房單位設有唯一一柱「兩房連儲物室」(1B座D室、561呎),合共有44個單位。「兩房連儲物室」單位屬於光廁設計,值得一讚。至於其廚房則設有玻璃間隔,但實情亦屬開放式。「兩房連儲物室」儲物室有氣窗,但面積僅31呎,難以成為另一間睡房,估計頂盡只能作工人房之用。

可視為迷你版三房看待

「凱柏峰」再上的單位已經是「三房一套連工人房」,面積差距很大,這一柱可被視為另類「細三房」看待。由於一期只有一柱提供,故買家可以按自己負擔能力排序便可以。

三房一套連工人房(44)

工人房不設洗手間

同樣地,「凱柏峰」一期只提供一柱「三房一套連工人房」,為「1A座B室」,面積721呎,其景觀方向主要扭向南,向內園及康城站12期,日後受樓景阻擋。另外值得留意,除了主人套廁屬光廁外,客廁屬於黑廁。另外工人房不設洗手間,故有聘請工人需要的家庭,也要有心理準備跟工人姐姐共用同一洗手間。


價單及付款辦法

首批開價17,888元算貼市

面對上述提及的優缺點,究竟發展商開價上有沒有反映呢? 在2022年6月22日開出首張價單,首批推出128個,扣除最高16%的折扣額,即供平均呎價17,888元。表面上連最細一房單位也要619.5萬元入場、兩房751萬起、兩房連儲物室952萬元,感覺有點昂貴,但實情對照區內二手則尚算頗貼市。

長樓花期+無海景(一手) VS 現樓+海景(二手)

較貼近海邊、新地發展的「晉海」,面積約340呎的單位,現時售價介乎665萬-720萬元之間,故以今次「凱柏峰」619.5萬-678.3萬元之間,首批開低於700萬元,開價相對貼市。就算兩房單位,以「晉海」兩房為例,現時二手價也高見928萬元。當然,「凱柏峰」沒有臨海優勢,加上以一個樓花期28個月的項目,跟現貨項目可即買即住、或即買即收租相比,「凱柏峰」理應要多一點折讓。

: 凱柏峰首張價單

 推出單位訂價即供價
一房38個1A座D室 1B座F室737.5萬-807.5萬元619.5萬-678.3萬元
兩房開廚72個1A座C室 1A座F室 1B座C室893.7萬-1,003.5萬元751萬-843萬元
兩房連儲物室9個1B座D室1,133萬-1,163.9萬元952萬-978萬元
三房一套連工人房9個1A座B室1,453.8萬-1,480.1萬元1,221萬-1,243萬元

付款辦法

可能就算以建築期付款價格計算,「凱柏峰」首張價單全數能跌入按保範圍,故發展商並沒有什麼特別的付款辦法,共提供了三款「180天付款」、「「360天付款」及「建築期付款」。如果希望借取高成數按揭的買家,必須選擇「建築期付款」,待入伙時才能申請「新按保」。

180天付款」

這款付款辦法可視為「即供付款」看待,買家在售樓處簽署臨約時,先支付樓價半成,在簽署臨約90天後再加訂半成,餘額90%在臨約後180天找清,但因樓花期長達28個月,故買家並不能選用新舊按保,必須自己支付40%首期,60%餘額向銀行承造手安揭,但卻獲取最高16%的折扣額。

360天付款」

這款付款辦法可視為「長成交期」看待。買家在售樓處簽署臨約時,先支付樓價半成,在簽署臨約180天加訂半成,餘額90%在臨約後360天找清,意味買家有大約一年時間籌集資金。同樣地,因樓花期長達28個月,就算360天後才找清尾數,時間上也未及申請按揭保險。選用「360天付款」的折扣額為14.5%,僅較「180天付款」少1.5%。

「建築期付款」

如果有高成數按揭需求的買家,務必選用「建築期付款」。買家在簽署臨約時先支付樓價半成,在簽署臨約150天加訂半成,餘額90%在入伙時才找清,屆時買家可以申請按揭保險。選用「建築期付款」的折扣額為11.5%。

: 付款辧法

付款辧法支付方式折扣額
180天付款臨約: 5%
臨約後90天: 5%
臨約後180天: 90%
-16%
360天付款臨約: 5%
臨約後180天: 5%
臨約後360天: 90%
-14.5%
建築期付款 (按揭保險必選!)臨約: 5%
臨約後150天: 5%
入伙: 90%
-11.5%

供款參考(單位: 1A座10樓D室、面積: 329呎、訂價737.5萬元)

 180天付款360天付款建築期付款+按揭保險
樓價619.5萬元630.6萬元653萬元
首期40%: 247.8萬元40%: 252.24萬元10%: 65.3萬元
貸款額60%: 371.7萬元60%: 378.36萬元90%: 587.7萬元 按保: 29.385萬元
月供14,687元14,950元24,383元
入息35,175元35,805元58,396元
第一筆支出268.8萬元274.3萬元89.6萬元

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