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金管局剛公布，推出一次性特別安排，容許2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨約，並選用建築期付款的自住買家，若估價低於合約價，可以不經按保，透過傳統銀行申請最高80%按揭，而且「供款與入息比率」上限可由50%上調至60%。簡單而言，此措施可協助於2021至2023年購買高溢價樓花的買家，例如大型鐵路盤「柏瓏」及「凱柏峰」，在估價不足的情況下上會，以緩解撻訂危機。
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表列: 最新樓花住宅物業按揭貸款特別安排
銀行新指引
- 坐艇建期買家最高借80%按揭
- 不用經按保
- 供款佔入息上限提升至60%
適用範圍
- 2021年1月1日至2023年12月31日簽臨約之樓花買家
- 必須自住
- 必須是建築期付款
- 估價必須低於合約價
為何金管局要出招救市?
點解金管局要再出招救市? 大家如有印象，我們於半年前曾報道，過去數年因樓價大幅超出港人負擔能力時，為求壓縮首期上會，大部分買家都需要透過按揭保險(業界俗稱為波叔Plan)借取高成數按揭，但波叔Plan只容許現樓申請，導致如「柏瓏」這類高溢價大盤，有80%買家都選用建築期付款，但長樓花期加上樓價轉角，導致建築期買家出現估價不足的情況，我們曾於報道中盤點，「柏瓏」及「凱柏峰」這類提供約2,000伙的大型鐵路盤，首輪買家的買入價，已較現估價低出15%至16%，撻訂潮危機一觸即發。
報道出街後，金管局推出多重措施救亡，事實上，這批坐艇的建期買家於今年6月可透過按保申請高成數按揭，最高可借取估價90%，無獨有偶，其後「柏瓏」及「凱柏峰」的發展商港鐵及信置等，都將關鍵日期大幅延長約半年至明年首季，受估價不足的建期買家可趁這段真空期籌集更多資金緩衝，同時寄望銀行減息可減低上會的難度，既然有多重招數幫助，為何金管局今日仍要再出招救亡? 答案不言而喻，就是交樓日期迫在眉睫，政府亦無十足把握確保這批買家能成功上會。
誰人能受惠新招?
今次金管局推出特別安排，明顯針對坐艇建期買家而出招，但事實上，按保早已接納這批建期買家的按揭申請，究竟實際幫助有多大? 第一，若你是換樓客，原本舊物業已借按保，理論上當舊按保尚未甩掉前，新物業不能再申請按保，今次的特別安排，可讓這批「先買後賣」的樓花換樓客，最高按揭成數有70%增加至80%，同時「供款與入息比率」上限由50%上調至60%，直接釋放更多借貸能力，同時緩解估價不足所帶來的按揭風險。
第二，新安排可讓受影響的建期買家有多一個選擇，因為按證公司的審批一向較銀行嚴謹，若入息及估價未能滿足按證公司的要求，這批買家只能寄望銀行批出最高70%的按揭，如今銀行按揭成數提升至80%，亦可讓買家在按保之外，多一個高成數按揭的選擇。不過，若買家財力不夠，本身只能勉強應付90%按揭，即使銀行按揭放寬至80%，在估價不足的情況下，新安排對這批買家亦幫不了多少。
風險由買家轉嫁至銀行
金管局出新招，明顯要保住這批建期買家，尤其當「柏瓏」及「凱柏峰」這兩個坐艇大型新盤的關鍵日期迫近，若出現大批撻訂潮，整體樓市氣氛將雪上加霜，火燒連環船之下，無論對買家及發展商都構成沉重打擊。然而，即使出招救亡，樓市弱勢的情況仍未被扭轉，金管局只是將風險由買家及發展商轉嫁至銀行，尤其在無按保緩衝之下，銀行將直接承受高成數按揭的風險，簡單而言，當這類樓花價值較合約價下跌超過20%，銀行有可能要承受資不抵債的撥備風險。
要留意的是，金管局新招只是向銀行發出指引，銀行有權不跟從，最終是否能不經按保借80%按揭、供款佔入息比率能否提升至60%，都要視乎銀行取態。不過，有趣的是，嚴控風險過往都是港銀的金科玉律，才有外界嘲諷的「落雨收遮」之說，如今經濟環境不明朗，樓市尚未回穩，政府卻一步步向銀行埋手，希望銀行能「落雨開遮」，如此舉能幫助經濟復蘇，當然是好事，若事與願違，銀行淋濕了，又有何靈丹妙藥?
