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由長實及新地兩大發展商合作，位於掃管笏小秀村的「飛揚」已獲批預售樓花同意書。隨著第五波疫症緩和，「飛揚」也跟其他新盤加入戰團。項目共分兩期發展，合共四座物業共800個住宅單位。第一期「飛揚」由兩座組成，合共400個住宅單位。撇除特色單位，項目佔55%均為一房間隔，最細由263呎起，另提供112個兩房單位，以及38個三房一套連工人房。
項目預計關鍵日期2024年3月31日，位於掃管笏，大家最關注的交通問題，究竟又有沒有改善? 我們希望透過一文剖析其交通、開則、景觀及區內供應，並提供一些揀樓建議，以及就其開價作深入報道。
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飛揚資料
| 樓盤名稱 | 飛揚 (Grand Jete) |
| 位置 | 屯門公路大欖段170號 |
| 單位數目 | 一期: 400個 |
| 面積 | 263-722呎 |
| 戶型 | 一房: 263-284呎 (220個) 兩房開廚: 469呎 (19個) 兩房梗廚: 462-483呎 (93個) 三房一套連工人房: 712-722呎 (38個) 特色: 263-722呎 (30個) |
| 車位 | 137個 |
| 校網 | 71區校網 |
| 關鍵日期 | 2024年3月31日 |
| 綠色建築認證評級 | 暫定銅級 |
| 發展商 | 長實、新地 |
| 官方網站 | http://www.grandjete.hk/ |
| 示範單位地址 | 尖沙咀廣東道188號港景匯商場3樓 |
飛揚開價
| 首批 | 80個 |
| 折扣額 | -15-17% |
| 平均呎價 | 17,759元 |
| 折扣後售價 | 15,050元 |
| 區內二手造價 | The Carmel: 13,070元 黃金海岸: 11,620元 浪濤灣: 11,380元 漣山: 11,300元 |
項目背景
前身小秀村項目
「飛揚」前身為掃管笏小秀村項目，新地及長實合作收購項目，規劃作「綜合發展區」。項目佔地約28萬呎，早於2001-2002期間，已獲城規會獲准興建22層高住宅單位，提供約600個住宅項目；其後在01年及02年也有作出修改，計劃興建4座物業，並把單位數目上調至672個。
補地價17.31億元
在2018年發展商再修改發展計劃，當時卻計劃縮減單位數目，最後獲城規會批准興建22層高並提供573個住宅單位；但相關方案在2019年又更改，並獲批建21層高800個住宅單位。發展商亦於同年以約17.31億元，以可建樓面347,038呎計算，每呎地價約4,990元。
區內二手供應
| 滿名山 | NAPA | 上源 | 恒大．珺瓏灣 | CARMEL | OMAOMA | |
| 座數 | 分層: 20座 洋房: 43間 | 分層: 5座 洋房: 60間 | 分層: 5座 洋房: 30間 | 分層: 6座 洋房: 22間 | 分層: 2座 洋房: 48間 | 2座 |
| 單位數目 | 1,100個 | 460個 | 1,154個 | 1,982個 | 178個 | 466個 |
| 面積 | 308-2,877呎 | 437-2,884呎 | 321-4,880呎 | 201-2,420呎 | 259-1,476呎 | 254-1,659呎 |
| 車位 | 441個 | 170個 | 288個 | 201個 | 87個 | 75個 |
| 入伙期 | 2017年7月 | 2017年9月 | 2020年7月 | 2020年10月 | 2019年6月 | 2021年6月 |
| 發展商 | 嘉里建設 | 會德豐 | 萬科 | 恒大 | 永泰 | 永泰 |
掃管笏未來供應分布圖
區內未來供應
區內指標屋苑「黃金海岸」、「浪濤灣」的二手價位，現水平僅貼近萬多元；「飛揚」旁的半新盤「The Carmel」，二手價位也僅13,000多元。樓價低水，主因反映兩個因素，其一跟樓盤所在位置較隔涉有關；其二，則跟掃管笏區內供應仍屬重貨。位於「屯門東」的「掃管笏」，早幾年已成為政府的供地重心。現時除了「飛揚」外，區內仍有部份新盤稍後會推售，亦有一些尚待推出招標的土地。
1. 短期供應
路勁及深圳控股「管翠路」
稍後會推出的供應，必定要數到「路勁」及「深圳控股」在「管翠路」投得的用地，項目的可建樓面47.3萬呎，在2017年批出，當時中標價31.68億元，相當於每呎地價6,700元，較「飛揚」的補地價高34%。項目在去年尾開始申請預售，料供四座分層及16座洋房，共提供698伙住宅單位。發展商曾表示會於2022年第二季推出。
尚嘉「青霞里」
另外由賭王四姨太持有尚嘉投得的「青霞里」，佔地20.6萬呎的用地，則於2016年由政府手上投得，中價價14.01億元，相當於每呎地價6,800元。項目料會興建兩座18層高住宅，提供80個住宅單，但就會以大單位為主，跟「飛揚」的取向並不相同。發展商「尚嘉」也於今年初入紙申請預售。
新地及興勝創建「星堤二期」
除此之外，在「星堤」對出，由新地及興勝創建持有的「星堤二期」。城規會在2019年批准項目興建7座住宅，共提供1,326伙，其後發展商在2021年，發展商跟地政總署達成補地價協議，補價金額26.83億元，按可建樓面61.36萬呎計，每呎地價4,373元。
佳兆業「青山公路青山灣段」
另外，在「帝御．金灣」左方、一幅原劃作「綠化地帶」的用地，早前也成功改劃「住宅乙類(20)」，並由首度進軍香港的內房「佳兆業」擊敗十五個財團以35億元中標，但其後因財困，傳以37.7億元轉售予玩具大王蔡志明。該項目可建樓面58.3萬呎，亦獲批建4幢3層高洋房，以及4幢21層高分層住宅。
表: 掃管笏短期供應
| 管翠路 | 青霞里 | 星堤二期 | 屯門第48區青山灣項目 | |
| 可建樓面 | 47.3萬呎 | 20.8萬呎 | 61.36萬呎 | 58.3萬呎 |
| 成交價/補價金額 | 31.68億元 | 14.01億元 | 26.83億元 | 35億元 |
| 每呎地價 | 6,700元 | 6,800元 | 4,373元 | 6,005元 |
| 單位數目 | 698個 | 80個 | 1,326個 | 未知 |
| 發展商 | 路勁、深圳控股 | 尚嘉 | 新地、興勝創建 | 佳兆業 |
2. 長遠期應
掃管笏「富安居」以北
更重要一提的，是毗鄰「OMA BY THE SEA」，位於「富安居」以北的用地，在本財政年度推出賣地，為首幅設有下限面積的用地，最終卻流標收場。地皮佔地362,893呎，最高可建樓面1,306,417呎，政府設有最低下限面積280呎，當中有份興建「飛揚」的長實及新地也有入標，連同恒地、信置及嘉華國際等五份標書，統統不到價，被政府收回。雖然我們並不知道實際入標價，但以市場估值5,500-8,000元計，這是否反映兩大發展商也不看好區內前景?
「國際十字路會」餘下用地
另外，現時「國際十字路會」現址，佔地29.6萬呎，規劃署也改劃為「住宅乙類(14)」，最高可建樓面102萬呎，高度限制分別為85米及70米。根據規劃大綱，「國際十字路會」及「帝御．金灣」兩幅用地之間，需保留足夠間距通風，故會開闢至少15米非建築地帶。「國際十字路會」現址存有的「前寶龍軍營堂」具文物價值，故日後發展需予以保育。這幅用地已納入本年度賣地計劃，稍後會推出招標。
「前樂安排海水化淡廠」
除上述所指用地，臨近海邊的「前樂安排海水化淡廠」，現時規劃為「綜合發展區」可提供126萬呎，有機會成為日後區內大型項目。而「屯門第48區國際紅十字路會」及「愛琴海岸」以北，在「順德聯誼總會李金小學」以西的大遍用地，佔地48.09萬呎，亦已改劃為「住宅乙類」用地，但根據規劃意向，會保留在公營房屋發展。
表: 區內長遠供應
| 掃管笏富安居以北 | 國際紅十字路會 | 前樂安排海水化淡廠 | 順德聯誼總會李金小學以西 | |
| 地盤面積 | 36.3萬呎 | 29.6萬呎 | 97.25萬呎 | 48.09萬呎 |
| 可建樓面 | 130萬呎 | 102萬呎 | 126萬呎 | 62.5萬呎 |
| 規劃用途 | 住宅乙類(2) | 住宅乙類(14) | 綜合發展區 | 住宅乙類 |
| 發展 | 私樓 | 私樓 | 私樓 | 公營房屋 |
胡．說評析
1. 掃管笏交通是否完全不便?
除了供應重貨因素外，導致掃管笏一帶的樓價低水的另一原因，則跟樓盤所在位置有關。區內興建鐵路的計劃被否決，故這裡會欠缺市區樓近鐵路的優勢；就算選擇自己駕車的泊車位也不充裕。
區內未有鐵路接駁
市場曾期望興建的「屯荃鐵路」，即由「屯門西」經「三聖」，繞過「掃管笏」，直出「青龍頭」、「深井」、「灣景」，再接駁「荃灣西站」的方案，在《鐵路策略發展2014》的報告，卻基於人口不足以支持鐵路為由否決，令區內期望泡場而只能依賴巴士及小巴接駁，或自行駕駛私家車。但值得留意，「飛揚」的車位數目也不算十分充裕，全盤一二期800個住宅單位，卻只提供137個車位，平均5.8戶爭逐一個車位。
樓盤外有多輛巴士前往轉乘站
不過，若跟「恆大．珺瓏灣」、「NAPA」及「OMAOMA」一帶樓盤相比，「飛揚」所在的「青山公路大欖段」已屬較多交通選擇，因為在樓盤外的巴士站，已有線路「52X」可前往旺角、「53」前往荃灣西鐵站、「61M」往荔景、及「962」前往中環及銅鑼灣，而且巴士亦可接駁「屯門公路轉車站」，變相有更多巴士路線選擇。
表: 附近巴士路線
| 途經 | 時間 | 班次 | 車資 | |
| 52X | 荃灣、長沙灣、荔枝角、旺角 | 5:20-23:15 | 5-20分鐘 | 12.8元 |
| 53 | 荃灣西 | 5:50-23:45 | 20-35分鐘 | 10.8元 |
| 61M | 荃灣、葵芳、荔景 | 5:30-23:30 | 8-15分鐘 | 9.1元 |
| 962 | 銅鑼灣 | 5:50-23:45 | 8-20分鐘 | 18.8元 |
2. 掃管笏 = 低宅度景觀?
住得入掃管笏，可能本身都對交通不便有心理準備，因為輸交通、卻可贏環境，但「飛揚」在這方面卻未能平衡相關因素。因為樓盤兩邊均會被「屯門公路」及「青山公路」所包圍，故部份望向「屯門公路」方向的單位，更需要進噪音緩解措施。
一線景觀(向南望內園及青山公路)
一共由四座組成的「飛揚」，樓盤的主入口設於「青山公路大欖段」方向，一直沿車道進入內園，才到分層住宅單位。四座物業微微向內園方向彎曲伸延開來，故雖然一部份單位會望向「青山公路大欖段」，向南方向可先透過內園望向公路景，某程度產生了一些隔音效果，故大部份單位均不設噪音緩解措施(除了1座AB室及2座E室外)，可視為「飛揚」的最一線景觀。(單位: 1座A-E室、2座A-E室)
二線景觀(向北望屯門公路)
至於餘下單位則向會扭向北面，部份單位也可望到綠油油的山景，但卻同時會面向「屯門公路」方向。礙於地勢關係，高層單位受影響程度會較大，因面向「屯門公路」有車輛飛馳電掣的噪音影響，故規定需進行緩解噪音措施。(單位: 1座F-K室、2座F-K室)
飛揚鳥瞰平面圖
揀樓攻略
在論述「揀樓建議」之前，對於「飛揚」還有三點要一提。第一，雖然物業由長實及新地合作發展，但今次採用的承建商為「精進」。而非「新地」系內的承建商，故是否能信賴大發商的品牌效應，自己需要衡量。另外，全盤並非有單位都有煤氣提供，一房單位全不設煤氣，兩房起的單位才有煤氣提供，買家也需留意。第三，今次樓盤全盤不設露台，跟上次「#LYOS」相似，故內櫳會較一般設露台的單位稍見實用。
飛揚一期
一房單位 (220個)
首選「1座C及D室」或「2座C及D室」
「飛揚」一期400個單位中，提供量數最多以一房為主，一共有220個，佔一期的55%。全數一房單位均黑廁設計，但也可以排序出一房的高與低。因為以景觀角度來說，首選一定向南面、望向內園及青山公路的單位。一房單位只有「1座C及D室」、以及「2座C及D室」屬於這類。
「C室」VS 「D室」
「C室」單位面積283呎、D室單位面積282呎，兩者開則上有沒有分別呢? 答案是有。「C室」屬於客套兩用設計，也就是需要經過睡房才能進入洗手間；開則上睡房面積稍大一點，內櫳達73呎；入門口的玄關稍細一點，沒預留空間放鞋櫃或飾櫃，但卻令行前一點的客飯廳，其可用度會大一點。反觀「D室」則屬非客套兩用設計，會有獨立洗手間，不用經睡房入內，但睡房面積也稍稍偏細，內櫳只有67呎。至於入門口的玄關則設有凹位可做儲物櫃。
表: 一房單位(望內園及青山公路方向)
| 單位 | 1座C室、2座C室 (283呎) | 1座D室、2座D室 (282呎) |
| 睡房面積 | 73呎 | 67呎 |
| 洗手間 | 黑廁 | 黑廁 |
| 客套兩用 | 是 | 不是 |
| 玄關位 | 不設凹位放儲物櫃 | 設凹位可放儲物櫃 |
| 景觀 | 向南、內園及青山公路 | 向南、內園及青山公路 |
| 噪音緩解措施 | 不需要 | 不需要 |
| 揀樓次序 | 一房首選 | 一房次選 |
棄選「1座F室」及「2座F室」
至於餘下一房單位，全數向北面望向屯門公路，有兩柱單位要先剔走不作選擇，就是「1座F室」(281呎)及「2座F室」(263呎)。特別是「1座F室」，由入門口玄關已屬於三尖八角，橫向客飯廳設計，其洗手間屬客套兩用，且必須要經過睡房及衣帽間才能到達，故用來招呼客人會極不方便。而且一個只得281呎的單位，其睡房與洗手間之間設有兩個浪費空間的位置，只能改作衣帽間之用，令睡房的可用度即時縮減。而「2座F室」則同樣入門口會出現三尖八角的設計，建議放眼「飛揚」一房買家可以置於最後之選。
「G室、J室」VS 「H室」
撇除了「F室」後，一房餘下「G室」(283-284呎)、「H室」(266呎)及「J室」(282-284呎)三款則。當中「G室」及「J室」開則大同小異，都是屬用了直廳布局，但由於內櫳差異極微小，宜選擇面數較細的單位，以免購入了計算入實用面積的厚牆身。另一款「H室」則為橫廳設計，視乎買家自己喜好作抉擇。
表: 一房單位(向北望屯門公路方向)
| 1座F室、2座F室 (263呎-281呎) | 1座G室、2座G室 (283-284呎) | 1座H室、2座H室 (266呎) | 1座J室、2座J室 (282-284呎) | |
| 洗手間 | 黑廁 | 黑廁 | 黑廁 | 黑廁 |
| 客套兩用 | 是(1座F室) 不是(2座F室) | 不是 | 不是 | 不是 |
| 景觀 | 向北、望屯門公路 | 向北、望屯門公路 | 向北、望屯門公路 | 向北、望屯門公路 |
| 噪音緩解措施 | 需要 | 需要 | 需要 | 需要 |
| 其他 | 開則三尖八角、1座F室睡房另設衣帽間 | 直廳設計，先選283呎、後選284呎 | 橫廳設計 | 直廳設計，先選282呎，後選284呎 |
| 揀樓次序 | 棄選 | 一房第三選擇 | 一房第三選擇 | 一房第三選擇 |
兩房單位(112個)
兩房開廚屬光廁設計
「飛揚」共提供112個兩房單位，當中只有一柱為「兩房開廚」(1座E室)，其面積469呎。這一柱最大好處是洗手間屬於光廁設計，而且方位也扭向南面、望向內園及青山公路方向。如果本身不介意開放式廚房，而著眼於光廁設計，則「1座E室」屬可選擇的一柱之選。
棄選「1座B室」及「2座B室」
反觀今次「飛揚」建有大比例「兩房梗廚」，一共有五柱單位，但在開則上也有高低之分。因為其中有兩柱包括「1座B室」及「2座B室」一定會於最後之選。一方面其洗手間為兩房的唯一黑廁，另一方面也因其廚房門向外拉，會稍為阻擋了客飯廳的可用度；更重要一點，其中一間房的睡窗的介面只有87.5厘米，外望亦會被自己單位外牆阻擋視線，室內會稍暗，不夠光猛；而主人房則較凸出，房間需進行噪音緩解措施，建議棄選。
首選「2座A室」
至於餘下三柱，包括「1座K室」(482呎)、「2座A室」(4呎)及「2座K室」(468呎)，全屬於光廁設計，但當中只有「2座A室」會向南望內園及青山公路方向，故肯定列為兩房首選，而「1座K室」及「2座K室」則分別向北望屯門公路，只會列為兩房次選。
表: 飛揚兩房單位
| 單位 | 1座E室 (469呎) | 2座A室 (483呎) | 1座K室、2座K室 (468呎-482呎) | 1座B室、 2座B室 (462呎) |
| 洗手間 | 光廁 | 光廁 | 光廁 | 黑廁 |
| 景觀 | 向南、望內園及青山公路 | 向南、望內園及青山公路 | 向北、望屯門公路 | 向南、望內園及青山公路 |
| 噪音緩解措施 | 不需要 | 不需要 | 需要 | 需要 |
| 廚房 | — | — | — | 廚房門向外推、睡房介面較窄 |
| 揀樓次序 | 唯一兩房開廚 | 首選 | 次選 | 棄選 |
三房一套連工人房(38個)
「飛揚」共有兩柱為「三房一套連工人房」合共提供38個住宅單位，分別為「1座A室」(712呎)及「2座E室」(722呎)。由於工人房並不設工人廁，故若有聘請工人的買家需與工人共用洗手間。值得留意，兩柱「三房一套連工人房」均向南、望內園及青山公路方向，但卻有部份位置需進行噪音緩解措施。當中「1座A室」的客廁及主人套廁均為有窗設計，並非黑廁，但工人房卻沒有通風窗，入門口也少了一點三尖八角的玄關位。至於「2座E室」則只有主人套廁屬於光廁、客廁屬於黑廁，但工人房卻有通風窗。
表: 三房一套連工人房
| 單位 | 1座A室 (712呎) | 2座E室 (722呎) |
| 客廁 | 光廁 | 黑廁 |
| 主人套廁 | 光廁 | 黑廁 |
| 工人房 | 不設通風窗 | 設有通風窗 |
| 景觀 | 向南、望內園及青山公路 | 向南、望內園及青山公路 |
| 噪音緩解措施 | 需要 | 需要 |
飛揚二期
至於飛揚第二期，究竟開則又是如何呢? 從發展商的文件顯示，位於三五座的第二期，合共有800個住宅單位，開則分布及設計上跟一期分別不大，也意味如果錯過了一期單位的買家，在二期仍有類近單位可以選擇。
第三座
第五座
價單及付款辦法分析
開價貼近對上新盤
「飛揚」在2022年6月17日推出第一張價單，共有80個單位，扣除最高折扣額15-17%計算，即供平均呎價15,050元，大致貼近恒地在「帝御」系列的開價。比起附近半新盤「The Carmel」的二手價則高開了約16%，比起「愛琴海岸」、「黃金海岸」等二手樓30%以上。其最大賣點應該是入場價位，因為即供計，一房單位折實全數500萬以下可進駐；兩房則600多萬有選擇，三房低於1,000萬元。
表: 飛揚首張價單
| 推出 | 訂價 | 即供價 | |
| 一房 | 37個 | 514.3萬-569.6萬元 | 437.2萬-484.2萬元 |
| 兩房 | 37個 | 755.4萬-827.4萬元 | 642.09萬-703.3萬元 |
| 三房 | 6個 | 1,169.6萬-1,203.8萬元 | 971萬-999.2萬元 |
付款辦法只有三種
樓盤的付款辦法也傾向簡單，可能就算選擇「建築期付款」(註: 「置易PLAN」)，待入伙時才借取「波叔」PLAN新按保上會，全數單位都符合申請資格。三房單位最高可借取80%、而一至兩房單位可借取90%，故發展商也沒有特別花巧地提供「高成數按揭」。發展商共提供了三款付款辦法，包括「120天即供」、「飛揚360」及「置易PLAN」，但無論選用哪一款辦法都好，一至兩房的折扣額會較三房少2%。
「120天即供」
屬於最基本版的付款辦法，亦可獲最最高的折扣額。一至兩房買家可獲15%、三房則獲17%。在售樓處揀樓後簽署臨約要先繳付訂5%，而餘額95%在120天後找清，大約有四個月時間可以籌集資金上會。因「飛揚」樓花期21個月，故無論新舊按保也不適用，買家在成交前要預備樓價40%，餘額60%則向銀行承造按揭。若購入樓價逾1000萬元，則成交前要預備樓價50%，餘額50%向銀行承造按揭。首期比例要求較高，但供款會相對輕鬆。
「飛揚360」
第二種付款辦法，就類此「長成交期」，因買家在360天正式成交前，可分不同階段支付8%樓價，餘額92%在簽臨約後360天才找清。選用此付款辦法，一至兩房買家所獲取的折扣額為14%，三房則為16%，僅較「120天即供」少了1%，但成交期卻可拉長至一年，故也值得考慮。另外，若你本身有高成數按揭需求，而剛好購入的樓價低於600萬元，可能也能趕及借取舊按保上會，因為屆時樓花期會少於一年，理應符合舊按保要求。
「置易PLAN」
當然若對高成數按揭有需求，最穩妥還是選用「置易PLAN」，相當於「建築期付款」。一至兩房買家獲12%折扣額、三房買家可獲14%。買家在簽臨約時支付了5%訂金後，並在入伙前再分階段支付5%樓價，餘額90%可在入伙時才找清。由於物業已經為現樓，只要銀碼跌入按保範圍，便可以申請按揭保險了。針對「置易心PLAN」，若能提前於360天便找清尾數，發展商會額外提供樓價2%的現金回贈，令一至兩房的實質折扣額提升至13.76%，而三房則15.72%。但要留意，因新按保只接受現樓物業申請，故選擇了提前成交現金回贈，便不能申請「新按保」，這一點要自己衡量。
表: 飛揚付款辦法
| 支付條款 | 折扣額 (1、2房) | 折扣額 (3房) | 現金回贈 | |
| 120天即供 | 臨約: 5% 臨約後120天: 95% | -15% | -17% | — |
| 飛揚360 | 臨約: 5% 臨約後90天: 1% 臨約後180天: 1% 臨約後270天: 1% 臨約後360天: 92% | -14% | -16% | — |
| 置易PLAN *按揭保險必選! | 臨約: 5% 臨約後90天: 1% 臨約後150天: 1% 臨約後210天: 1% 臨約後270天: 1% 臨約後330天: 1% 入伙: 90% | -12% | -14% | — |
| 置易PLAN *不能選擇按保 | 臨約: 5% 臨約後90天: 1% 臨約後150天: 1% 臨約後210天: 1% 臨約後270天: 1% 臨約後330天: 1% 臨約後: 360天: 90% | -12% | -14% | 樓價2% |
供款實例 (入場單位: 2座1樓J室、面積284呎、訂價514.3萬元)
| 120天即供 | 飛揚360 | 置易PLAN+按保 | 置易PLAN+提前成交 | |
| 樓價 | 437.2萬元 | 442.3萬元 | 453萬元 | 453萬元 |
| 首期 | 40%: 174.88萬元 | 40%: 176.92萬元 | 10%: 45.3萬元 | 40%: 181.2萬元 |
| 貸款額 | 60%: 262.32萬元 | 60%: 265.38萬元 | 90%: 407.7萬元 按保: 20.385萬元 | 60%: 271.8萬元 (*現金回贈或需扣減貸款額度) |
| 月供 | 10,365元 | 10,486元 | 16,915元 | 10,739元 |
| 入息 | 24,824元 | 25,113元 | 40,510元 | 25,721元 |
| 第一筆開支 | 188.6萬元 | 191.15萬元 | 59.89萬元 | 195.8萬元 |
| 現金回贈 | — | — | — | 9.06萬元 |
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