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由長實及新地兩大發展商合作,位於掃管笏小秀村的「飛揚」已獲批預售樓花同意書。隨著第五波疫症緩和,「飛揚」也跟其他新盤加入戰團。項目共分兩期發展,合共四座物業共800個住宅單位。第一期「飛揚」由兩座組成,合共400個住宅單位。撇除特色單位,項目佔55%均為一房間隔,最細由263呎起,另提供112個兩房單位,以及38個三房一套連工人房。

項目預計關鍵日期2024年3月31日,但一期落成日期則為2023年6月30日。位於掃管笏,大家最關注的交通問題,究竟又有沒有改善? 我們希望透過一文剖析其交通、開則、景觀及區內供應,並提供一些揀樓建議,以及就其開價作深入報道。

本文目錄
  1. 飛揚資料
  2. 飛揚開價
  3. 項目背景
  4. 區內二手供應
  5. 掃管笏未來供應分布圖
  6. 區內未來供應
  7. 胡.說評析
  8. 飛揚鳥瞰平面圖
  9. 揀樓攻略
  10. 價單及付款辦法分析
  11. 供款實例 (入場單位: 2座1樓J室、面積284呎、訂價514.3萬元)
  12. 如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢
  13. 胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
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飛揚資料

樓盤名稱飛揚 (Grand Jete)
位置屯門公路大欖段170號
單位數目一期: 400個
面積263-722呎
戶型一房: 263-284呎 (220個)
兩房開廚: 469呎 (19個)
兩房梗廚: 462-483呎 (93個)
三房一套連工人房: 712-722呎 (38個)
特色: 263-722呎 (30個)
車位137個
校網71區校網
關鍵日期2024年3月31日 (一期預計落成日期: 2023年6月30日)
綠色建築認證評級暫定銅級
發展商長實、新地
官方網站http://www.grandjete.hk/
示範單位地址尖沙咀廣東道188號港景匯商場3樓

飛揚開價

首批80個
折扣額-15-17%
平均呎價17,759元
折扣後售價15,050元
區內二手造價The Carmel: 13,070元
黃金海岸: 11,620元
浪濤灣: 11,380元
漣山: 11,300元

項目背景

前身小秀村項目

「飛揚」前身為掃管笏小秀村項目,新地及長實合作收購項目,規劃作「綜合發展區」。項目佔地約28萬呎,早於2001-2002期間,已獲城規會獲准興建22層高住宅單位,提供約600個住宅項目;其後在01年及02年也有作出修改,計劃興建4座物業,並把單位數目上調至672個。

補地價17.31億元

在2018年發展商再修改發展計劃,當時卻計劃縮減單位數目,最後獲城規會批准興建22層高並提供573個住宅單位;但相關方案在2019年又更改,並獲批建21層高800個住宅單位。發展商亦於同年以約17.31億元,以可建樓面347,038呎計算,每呎地價約4,990元。


區內二手供應

 滿名山NAPA上源恒大.珺瓏灣CARMELOMAOMA
座數分層: 20座 洋房: 43間分層: 5座 洋房: 60間分層: 5座 洋房: 30間分層: 6座 洋房: 22間分層: 2座 洋房: 48間2座
單位數目1,100個460個1,154個1,982個178個466個
面積308-2,877呎437-2,884呎321-4,880呎201-2,420呎259-1,476呎254-1,659呎
車位441個170個288個201個87個75個
入伙期2017年7月2017年9月2020年7月2020年10月2019年6月2021年6月
發展商嘉里建設會德豐萬科恒大永泰永泰

掃管笏未來供應分布圖

區內未來供應

區內指標屋苑「黃金海岸」、「浪濤灣」的二手價位,現水平僅貼近萬多元;「飛揚」旁的半新盤「The Carmel」,二手價位也僅13,000多元。樓價低水,主因反映兩個因素,其一跟樓盤所在位置較隔涉有關;其二,則跟掃管笏區內供應仍屬重貨。位於「屯門東」的「掃管笏」,早幾年已成為政府的供地重心。現時除了「飛揚」外,區內仍有部份新盤稍後會推售,亦有一些尚待推出招標的土地。

1. 短期供應

路勁及深圳控股「管翠路」

稍後會推出的供應,必定要數到「路勁」及「深圳控股」在「管翠路」投得的用地,項目的可建樓面47.3萬呎,在2017年批出,當時中標價31.68億元,相當於每呎地價6,700元,較「飛揚」的補地價高34%。項目在去年尾開始申請預售,料供四座分層及16座洋房,共提供698伙住宅單位。發展商曾表示會於2022年第二季推出。

尚嘉「青霞里」

另外由賭王四姨太持有尚嘉投得的「青霞里」,佔地20.6萬呎的用地,則於2016年由政府手上投得,中價價14.01億元,相當於每呎地價6,800元。項目料會興建兩座18層高住宅,提供80個住宅單,但就會以大單位為主,跟「飛揚」的取向並不相同。發展商「尚嘉」也於今年初入紙申請預售。

新地及興勝創建「星堤二期」

除此之外,在「星堤」對出,由新地及興勝創建持有的「星堤二期」。城規會在2019年批准項目興建7座住宅,共提供1,326伙,其後發展商在2021年,發展商跟地政總署達成補地價協議,補價金額26.83億元,按可建樓面61.36萬呎計,每呎地價4,373元。

佳兆業「青山公路青山灣段」

另外,在「帝御.金灣」左方、一幅原劃作「綠化地帶」的用地,早前也成功改劃「住宅乙類(20)」,並由首度進軍香港的內房「佳兆業」擊敗十五個財團以35億元中標,但其後因財困,傳以37.7億元轉售予玩具大王蔡志明。該項目可建樓面58.3萬呎,亦獲批建4幢3層高洋房,以及4幢21層高分層住宅。

: 掃管笏短期供應
 管翠路青霞里星堤二期屯門第48區青山灣項目
可建樓面47.3萬呎20.8萬呎61.36萬呎58.3萬呎
成交價/補價金額31.68億元14.01億元26.83億元35億元
每呎地價6,700元6,800元4,373元6,005元
單位數目698個80個1,326個未知
發展商路勁、深圳控股尚嘉新地、興勝創建佳兆業

2. 長遠期應

掃管笏「富安居」以北

更重要一提的,是毗鄰「OMA BY THE SEA」,位於「富安居」以北的用地,在本財政年度推出賣地,為首幅設有下限面積的用地,最終卻流標收場。地皮佔地362,893呎,最高可建樓面1,306,417呎,政府設有最低下限面積280呎,當中有份興建「飛揚」的長實及新地也有入標,連同恒地、信置及嘉華國際等五份標書,統統不到價,被政府收回。雖然我們並不知道實際入標價,但以市場估值5,500-8,000元計,這是否反映兩大發展商也不看好區內前景?

「國際十字路會」餘下用地

另外,現時「國際十字路會」現址,佔地29.6萬呎,規劃署也改劃為「住宅乙類(14)」,最高可建樓面102萬呎,高度限制分別為85米及70米。根據規劃大綱,「國際十字路會」及「帝御.金灣」兩幅用地之間,需保留足夠間距通風,故會開闢至少15米非建築地帶。「國際十字路會」現址存有的「前寶龍軍營堂」具文物價值,故日後發展需予以保育。這幅用地已納入本年度賣地計劃,稍後會推出招標。

「前樂安排海水化淡廠」

除上述所指用地,臨近海邊的「前樂安排海水化淡廠」,現時規劃為「綜合發展區」可提供126萬呎,有機會成為日後區內大型項目。而「屯門第48區國際紅十字路會」及「愛琴海岸」以北,在「順德聯誼總會李金小學」以西的大遍用地,佔地48.09萬呎,亦已改劃為「住宅乙類」用地,但根據規劃意向,會保留在公營房屋發展。

: 區內長遠供應
 掃管笏富安居以北國際紅十字路會前樂安排海水化淡廠順德聯誼總會李金小學以西
地盤面積36.3萬呎29.6萬呎97.25萬呎48.09萬呎
可建樓面130萬呎102萬呎126萬呎62.5萬呎
規劃用途住宅乙類(2)住宅乙類(14)綜合發展區住宅乙類
發展私樓私樓私樓公營房屋

胡.說評析

1. 掃管笏交通是否完全不便?

除了供應重貨因素外,導致掃管笏一帶的樓價低水的另一原因,則跟樓盤所在位置有關。區內興建鐵路的計劃被否決,故這裡會欠缺市區樓近鐵路的優勢;就算選擇自己駕車的泊車位也不充裕。

區內未有鐵路接駁

市場曾期望興建的「屯荃鐵路」,即由「屯門西」經「三聖」,繞過「掃管笏」,直出「青龍頭」、「深井」、「灣景」,再接駁「荃灣西站」的方案,在《鐵路策略發展2014》的報告,卻基於人口不足以支持鐵路為由否決,令區內期望泡場而只能依賴巴士及小巴接駁,或自行駕駛私家車。但值得留意,「飛揚」的車位數目也不算十分充裕,全盤一二期800個住宅單位,卻只提供137個車位,平均5.8戶爭逐一個車位。

鐵路策略

樓盤外有多輛巴士前往轉乘站

不過,若跟「恆大.珺瓏灣」、「NAPA」及「OMAOMA」一帶樓盤相比,「飛揚」所在的「青山公路大欖段」已屬較多交通選擇,因為在樓盤外的巴士站,已有線路「52X」可前往旺角、「53」前往荃灣西鐵站、「61M」往荔景、及「962」前往中環及銅鑼灣,而且巴士亦可接駁「屯門公路轉車站」,變相有更多巴士路線選擇。

樓盤外有多輛巴士前往轉乘站

: 附近巴士路線

 途經時間班次車資
52X荃灣、長沙灣、荔枝角、旺角5:20-23:155-20分鐘12.8元
53荃灣西5:50-23:4520-35分鐘10.8元
61M荃灣、葵芳、荔景5:30-23:308-15分鐘9.1元
962銅鑼灣5:50-23:458-20分鐘18.8元

2. 掃管笏 = 低宅度景觀?

住得入掃管笏,可能本身都對交通不便有心理準備,因為輸交通、卻可贏環境,但「飛揚」在這方面卻未能平衡相關因素。因為樓盤兩邊均會被「屯門公路」及「青山公路」所包圍,故部份望向「屯門公路」方向的單位,更需要進噪音緩解措施。

一線景觀(向南望內園及青山公路)

一共由四座組成的「飛揚」,樓盤的主入口設於「青山公路大欖段」方向,一直沿車道進入內園,才到分層住宅單位。四座物業微微向內園方向彎曲伸延開來,故雖然一部份單位會望向「青山公路大欖段」,向南方向可先透過內園望向公路景,某程度產生了一些隔音效果,故大部份單位均不設噪音緩解措施(除了1座AB室及2座E室外),可視為「飛揚」的最一線景觀。(單位: 1座A-E室、2座A-E室)

飛揚高層模擬景觀
飛揚高層模擬景觀

二線景觀(向北望屯門公路)

至於餘下單位則向會扭向北面,部份單位也可望到綠油油的山景,但卻同時會面向「屯門公路」方向。礙於地勢關係,高層單位受影響程度會較大,因面向「屯門公路」有車輛飛馳電掣的噪音影響,故規定需進行緩解噪音措施。(單位: 1座F-K室、2座F-K室)

飛揚鳥瞰平面圖


揀樓攻略

在論述「揀樓建議」之前,對於「飛揚」還有三點要一提。第一,雖然物業由長實及新地合作發展,但今次採用的承建商為「精進」。而非「新地」系內的承建商,故是否能信賴大發商的品牌效應,自己需要衡量。另外,全盤並非有單位都有煤氣提供,一房單位全不設煤氣,兩房起的單位才有煤氣提供,買家也需留意。第三,今次樓盤全盤不設露台,跟上次「#LYOS」相似,故內櫳會較一般設露台的單位稍見實用。

飛揚一期

一房單位 (220個)

首選「1座C及D室」或「2座C及D室」

「飛揚」一期400個單位中,提供量數最多以一房為主,一共有220個,佔一期的55%。全數一房單位均黑廁設計,但也可以排序出一房的高與低。因為以景觀角度來說,首選一定向南面、望向內園及青山公路的單位。一房單位只有「1座C及D室」、以及「2座C及D室」屬於這類。

C室」VS 「D室」

「C室」單位面積283呎、D室單位面積282呎,兩者開則上有沒有分別呢? 答案是有。「C室」屬於客套兩用設計,也就是需要經過睡房才能進入洗手間;開則上睡房面積稍大一點,內櫳達73呎;入門口的玄關稍細一點,沒預留空間放鞋櫃或飾櫃,但卻令行前一點的客飯廳,其可用度會大一點。反觀「D室」則屬非客套兩用設計,會有獨立洗手間,不用經睡房入內,但睡房面積也稍稍偏細,內櫳只有67呎。至於入門口的玄關則設有凹位可做儲物櫃。

: 一房單位(望內園及青山公路方向)
單位1座C室、2座C室 (283呎)1座D室、2座D室 (282呎)
睡房面積73呎67呎
洗手間黑廁黑廁
客套兩用不是
玄關位不設凹位放儲物櫃設凹位可放儲物櫃
景觀向南、內園及青山公路向南、內園及青山公路
噪音緩解措施不需要不需要
揀樓次序一房首選一房次選
棄選「1座F室」及「2座F室」

至於餘下一房單位,全數向北面望向屯門公路,有兩柱單位要先剔走不作選擇,就是「1座F室」(281呎)及「2座F室」(263呎)。特別是「1座F室」,由入門口玄關已屬於三尖八角,橫向客飯廳設計,其洗手間屬客套兩用,且必須要經過睡房及衣帽間才能到達,故用來招呼客人會極不方便。而且一個只得281呎的單位,其睡房與洗手間之間設有兩個浪費空間的位置,只能改作衣帽間之用,令睡房的可用度即時縮減。而「2座F室」則同樣入門口會出現三尖八角的設計,建議放眼「飛揚」一房買家可以置於最後之選。

G室、J室」VS 「H室」

撇除了「F室」後,一房餘下「G室」(283-284呎)、「H室」(266呎)及「J室」(282-284呎)三款則。當中「G室」及「J室」開則大同小異,都是屬用了直廳布局,但由於內櫳差異極微小,宜選擇面數較細的單位,以免購入了計算入實用面積的厚牆身。另一款「H室」則為橫廳設計,視乎買家自己喜好作抉擇。

: 一房單位(向北望屯門公路方向)
 1座F室、2座F室 (263呎-281呎)1座G室、2座G室 (283-284呎)1座H室、2座H室 (266呎)1座J室、2座J室 (282-284呎)
洗手間黑廁黑廁黑廁黑廁
客套兩用是(1座F室) 不是(2座F室)不是不是不是
景觀向北、望屯門公路向北、望屯門公路向北、望屯門公路向北、望屯門公路
噪音緩解措施需要需要需要需要
其他開則三尖八角、1座F室睡房另設衣帽間直廳設計,先選283呎、後選284呎橫廳設計直廳設計,先選282呎,後選284呎
揀樓次序棄選一房第三選擇一房第三選擇一房第三選擇

兩房單位(112個)

兩房開廚屬光廁設計

「飛揚」共提供112個兩房單位,當中只有一柱為「兩房開廚」(1座E室),其面積469呎。這一柱最大好處是洗手間屬於光廁設計,而且方位也扭向南面、望向內園及青山公路方向。如果本身不介意開放式廚房,而著眼於光廁設計,則「1座E室」屬可選擇的一柱之選。

棄選「1座B室」及「2座B室」

反觀今次「飛揚」建有大比例「兩房梗廚」,一共有五柱單位,但在開則上也有高低之分。因為其中有兩柱包括「1座B室」及「2座B室」一定會於最後之選。一方面其洗手間為兩房的唯一黑廁,另一方面也因其廚房門向外拉,會稍為阻擋了客飯廳的可用度;更重要一點,其中一間房的睡窗的介面只有87.5厘米,外望亦會被自己單位外牆阻擋視線,室內會稍暗,不夠光猛;而主人房則較凸出,房間需進行噪音緩解措施,建議棄選。

首選「2座A室」

至於餘下三柱,包括「1座K室」(482呎)、「2座A室」(4呎)及「2座K室」(468呎),全屬於光廁設計,但當中只有「2座A室」會向南望內園及青山公路方向,故肯定列為兩房首選,而「1座K室」及「2座K室」則分別向北望屯門公路,只會列為兩房次選。

: 飛揚兩房單位
單位1座E室 (469呎)2座A室 (483呎)1座K室、2座K室 (468呎-482呎)1座B室、 2座B室 (462呎)
洗手間光廁光廁光廁黑廁
景觀向南、望內園及青山公路向南、望內園及青山公路向北、望屯門公路向南、望內園及青山公路
噪音緩解措施不需要不需要需要需要
廚房廚房門向外推、睡房介面較窄
揀樓次序唯一兩房開廚首選次選棄選

三房一套連工人房(38個)

「飛揚」共有兩柱為「三房一套連工人房」合共提供38個住宅單位,分別為「1座A室」(712呎)及「2座E室」(722呎)。由於工人房並不設工人廁,故若有聘請工人的買家需與工人共用洗手間。值得留意,兩柱「三房一套連工人房」均向南、望內園及青山公路方向,但卻有部份位置需進行噪音緩解措施。當中「1座A室」的客廁及主人套廁均為有窗設計,並非黑廁,但工人房卻沒有通風窗,入門口也少了一點三尖八角的玄關位。至於「2座E室」則只有主人套廁屬於光廁、客廁屬於黑廁,但工人房卻有通風窗。

: 三房一套連工人房
單位1座A室 (712呎)2座E室 (722呎)
客廁光廁黑廁
主人套廁光廁黑廁
工人房不設通風窗設有通風窗
景觀向南、望內園及青山公路向南、望內園及青山公路
噪音緩解措施需要需要

飛揚二期

至於飛揚第二期,究竟開則又是如何呢? 從發展商的文件顯示,位於三五座的第二期,合共有800個住宅單位,開則分布及設計上跟一期分別不大,也意味如果錯過了一期單位的買家,在二期仍有類近單位可以選擇。

第三座

飛揚二期_第三座平面圖
飛揚二期_第三座平面圖

第五座

飛揚二期_第五座平面圖
飛揚二期_第五座平面圖

價單及付款辦法分析

開價貼近對上新盤

「飛揚」在2022年6月17日推出第一張價單,共有80個單位,扣除最高折扣額15-17%計算,即供平均呎價15,050元,大致貼近恒地在「帝御」系列的開價。比起附近半新盤「The Carmel」的二手價則高開了約16%,比起「愛琴海岸」、「黃金海岸」等二手樓30%以上。其最大賣點應該是入場價位,因為即供計,一房單位折實全數500萬以下可進駐;兩房則600多萬有選擇,三房低於1,000萬元。

: 飛揚首張價單

 推出訂價即供價
一房37個514.3萬-569.6萬元437.2萬-484.2萬元
兩房37個755.4萬-827.4萬元642.09萬-703.3萬元
三房6個1,169.6萬-1,203.8萬元971萬-999.2萬元

付款辦法只有三種

樓盤的付款辦法也傾向簡單,可能就算選擇「建築期付款」(註: 「置易PLAN」),待入伙時才借取「波叔」PLAN新按保上會,全數單位都符合申請資格。三房單位最高可借取80%、而一至兩房單位可借取90%,故發展商也沒有特別花巧地提供「高成數按揭」。發展商共提供了三款付款辦法,包括「120天即供」、「飛揚360」及「置易PLAN」,但無論選用哪一款辦法都好,一至兩房的折扣額會較三房少2%。

120天即供」

屬於最基本版的付款辦法,亦可獲最最高的折扣額。一至兩房買家可獲15%、三房則獲17%。在售樓處揀樓後簽署臨約要先繳付訂5%,而餘額95%在120天後找清,大約有四個月時間可以籌集資金上會。因「飛揚」樓花期21個月,故無論新舊按保也不適用,買家在成交前要預備樓價40%,餘額60%則向銀行承造按揭。若購入樓價逾1000萬元,則成交前要預備樓價50%,餘額50%向銀行承造按揭。首期比例要求較高,但供款會相對輕鬆。

「飛揚360」

第二種付款辦法,就類此「長成交期」,因買家在360天正式成交前,可分不同階段支付8%樓價,餘額92%在簽臨約後360天才找清。選用此付款辦法,一至兩房買家所獲取的折扣額為14%,三房則為16%,僅較「120天即供」少了1%,但成交期卻可拉長至一年,故也值得考慮。另外,若你本身有高成數按揭需求,而剛好購入的樓價低於600萬元,可能也能趕及借取舊按保上會,因為屆時樓花期會少於一年,理應符合舊按保要求。

「置易PLAN」

當然若對高成數按揭有需求,最穩妥還是選用「置易PLAN」,相當於「建築期付款」。一至兩房買家獲12%折扣額、三房買家可獲14%。買家在簽臨約時支付了5%訂金後,並在入伙前再分階段支付5%樓價,餘額90%可在入伙時才找清。由於物業已經為現樓,只要銀碼跌入按保範圍,便可以申請按揭保險了。針對「置易心PLAN」,若能提前於360天便找清尾數,發展商會額外提供樓價2%的現金回贈,令一至兩房的實質折扣額提升至13.76%,而三房則15.72%。但要留意,因新按保只接受現樓物業申請,故選擇了提前成交現金回贈,便不能申請「新按保」,這一點要自己衡量。

: 飛揚付款辦法

 支付條款折扣額 (1、2房)折扣額 (3房)現金回贈
120天即供臨約: 5%
臨約後120天: 95%
-15%-17%
飛揚360臨約: 5%
臨約後90天: 1%
臨約後180天: 1%
臨約後270天: 1%
臨約後360天: 92%
-14%-16%
置易PLAN *按揭保險必選!臨約: 5%
臨約後90天: 1%
臨約後150天: 1%
臨約後210天: 1%
臨約後270天: 1%
臨約後330天: 1%
入伙: 90%
-12%-14%
置易PLAN *不能選擇按保臨約: 5%
臨約後90天: 1%
臨約後150天: 1%
臨約後210天: 1%
臨約後270天: 1%
臨約後330天: 1%
臨約後: 360天: 90%
-12%-14%樓價2%

供款實例 (入場單位: 2座1樓J室、面積284呎、訂價514.3萬元)

 120天即供飛揚360置易PLAN+按保置易PLAN+提前成交
樓價437.2萬元442.3萬元453萬元453萬元
首期40%: 174.88萬元40%: 176.92萬元10%: 45.3萬元40%: 181.2萬元
貸款額60%: 262.32萬元60%: 265.38萬元90%: 407.7萬元
按保: 20.385萬元
60%: 271.8萬元 (*現金回贈或需扣減貸款額度)
月供10,365元10,486元16,915元10,739元
入息24,824元25,113元40,510元25,721元
第一筆開支188.6萬元191.15萬元59.89萬元195.8萬元
現金回贈9.06萬元

如果你有按揭申請問題,都可以向我們查詢

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