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沙田九肚山係新界傳統豪宅區，唔少名人都曾經入住 (就連王菲都買過，但好似損手離場)，今次和你搵盤就深入豪宅區，同大家睇盡新九肚、舊九肚，有分層、有特色單位、有洋房，總共值$240,000,000，雖然無錢買，但當開眼界都好!
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九肚山背景
舊九肚
豪宅地段的「九肚山」，說實在沒有太多配套，最近也要去到沙田「新城市廣場」、或者火炭「駿景園」商場才有購物配套。「九肚山」分開了「舊九肚」及「新九肚」。「舊九肚」就沿「九肚山路」，地勢上窩了小山丘內，較著名有「寶柏苑」、「皓朗山莊」等。樂壇天后王菲早年都在「寶松苑」買入單位。
新九肚
「新九肚」就指「麗坪路」一帶，由2011年起才開始發展，因為這區成為政府供地重心，一口氣推出了九幅豪宅用地。若沒有揸車便要看清楚，雖然前往兩個地方在沙田都有小巴，但一輛是在「大會堂」上車；一輛則在「港鐵站」旁上車，當日攝影師哥哥差點就弄錯。
放盤1: 澐灃
| 發展項目 | 澐灃 |
| 地址 | 九肚山麗坪路68號 |
| 座數 | 分層: 8座 洋房: 68間 |
| 單位數目 | 158間 |
| 面積 | 分層: 554-2,306呎 洋房: 1,635-5,129呎 |
| 入伙日期 | 2018年3月 |
| 發展商 | 永泰、萬泰 |
第一盤是業主主動邀請我們拍攝的一個放盤，最厲害的地方是它是一個複式單位，是由永泰地產發展的「澐灃」，我們之前也曾驗樓，驗樓得分有90分，業主都借過場地比Rubberband拍攝MV，叫價8,500萬，現在放盤，馬上入屋看看。
| 單位 | 2座頂樓A室 |
| 面積 | 2,245呎 |
| 叫價 | 8,500萬元 |
| 呎價 | 37,862元 |
放盤特色
設獨立電梯大堂
能夠拍攝MV，你大概想像單位絕不失禮。2,245呎的複式，單位外接獨立電梯大堂單位反映身價所在，雖然這部份要計入實用面積，自己付費買入。入屋客飯廳左右兩邊，外接平台應是整個單位精髓所在，因為270度把單位重重包圍。而且由這個角度望出去，高高在上可以俯瞰中文大學，遠眺白石角、以至馬鞍山吐露港海景。拍攝當日雖然烈日當空，但藍天白雲之下，熱都值回票價。
單位附設大平台
飯廳都有大宅感覺，可能因為背面就落地大玻璃窗，外邊又連接一個特大平台，這邊會望內園加少量樓景為主。沿樓梯走出二樓就是睡眠區，這兩間就是客房，並不算十分特別。餘下兩間房就屬套房設計。特別是跟客飯廳同向這間套房，不單置中放置睡床，還附設了衣帽間、洗手間有雙洗手盆、淋浴間又分企缸及浴缸。再走上一層就是天台，面積有691呎，我相信招呼朋友來聚會時，這個天台的功用應該是最大。
售價暫為已售出複式中最高
叫價8,500萬貴? 肯定不便宜! 業主買入價8,268.8萬元，是發展商售出六個複式中身價最高的一個。雖然其後售出隔離座B室複式單位，呎價37,49元呎，但卻連一個車位，放盤則沒有，所以折算反而不及這個單位高。
屋苑設有園林水池步道
「澐灃」由8座分層，以及68間洋房組成，全盤只有158個單位，由永泰地產夥拍萬泰發展。這兩個發展商以前多次合作，在「新九肚」的姊妹盤「澐瀚」也出自他們手筆；但我個人印象最深印象，反而小欖「漣山」。他們設計都幾重人性化，由屋苑外進入「澐灃」，經過園林水池步道才回到自己室內，感覺是頗寫意的。
放盤2: 九肚山峰
第二個我們會參觀的單位，沿「麗坪路」行落少少，這個叫「九肚山峰」的屋苑，這是一間獨立屋，面積2,624呎，叫價就真的有點誇張，要9,500萬元，呎價36,204元。
| 發展項目 | 九肚山峰 |
| 地址 | 麗坪路39-77號 |
| 座數 | 20座 |
| 單位數目 | 20個 |
| 面積 | 2,000-4,200呎 |
| 入伙日期 | 2015年6月 |
| 發展商 | 尚家生活 |
| 單位 | 九肚山峰單號屋 |
| 面積 | 2,624呎 |
| 叫價 | 9,500萬元 |
| 呎價 | 36,204元 |
放盤特色
單位入屋有小花園
「九肚山峰」的實際只是在「澐灃」對面，行過馬路，你便馬上到達。比起「澐灃」放盤開價8,500萬元，這裡還要再貴1,000萬元。不單因為面積大300呎，還因「澐灃」放盤屬複式；「九肚山峰」則是獨立屋。只不過，對著大街的獨立屋，感覺上有點怪嗎? 可能我幻想中獨立屋，都是經過自己綠草如茵的大花園，之後有自己私人泳池，才進入大宅吧! 「九肚山峰」這個單位入屋不是沒有小花園，只是面積略細而已。
客飯廳連外接花園寬敞
所以，要體現這個單位的大宅感，我覺得要由入屋一刻開始望起，因為間隔改動後，在極高樓底配襯下，客飯廳一直延伸至戶外花園，空間感大得誇張。捱近客廳的高身到頂儲物櫃，顯出氣勢。你以為外接的這裡叫平台? 樓書說這裡是花園，不過室外景觀比不上「澐灃」般能望中文大學，只是望「玖瓏山」樓景及側望少量馬場景，但勝在方位扭向西南面。
單位有間隔改動
戶主把原本廚房改開放式，把捱近廚房的儲物室拆走，同時把入門口左手邊原本工人房改為換鞋地方，方便出門前可稍為整理儀容。據屋主爸爸媽媽說，韓國很多居所都如此。因為兒子太太本身是韓國人，所以在裝修時也決定貫徹這些特色。客飯廳旁有樓梯可直落停車房，向上走則可進入睡眠區。
裝修具心思
看得出，這個單位的裝修上很有花思。就連走廊位都開闢了一個展覽區，放置小飾櫃，牆上三幅掛畫。至於左右兩兩邊就為房間。主人房大得誇張，因為間隔又有改動，戶主把其中一間客房跟主人房合併，置中放睡床，旁邊放BB床，另外在睡床前花小梳化，還有一大段距離才到掛牆電視，再入就是衣帽間，之後才是套廁。至於其餘兩間房，其中一間拆走了套廁，改為純書房及遊戲室，另一間則為客房。
叫價未挑戰屋苑新高
整個「九肚山峰」只有20間洋房，售出13個，放盤就是其中之一，當日售價介乎6,580萬-1.3億元之間，平均呎價介乎27,986元-40,181元。以業主叫價9,500萬元計算，比當日買入價叫高了800多萬，呎價36,200元，也未創出屋苑新高。只是無論「澐灃」、或者「九肚山峰」也好，買得起這些單位都要很有實力，因為起碼要有4,250-4,750萬元首期才可進駐，反觀一手樓貨尾有付款辦法，彈性更高，所以能否成功放售，就真的要看下手買家取態了。
放盤3: 玖瓏山
如果嫌剛才參觀的單位銀碼較大，我們沿麗坪路往山腳行，我們會多參觀一個屋苑，屋苑叫「玖瓏山」，為一個四房雙套的分層單位，單位面積1.538呎，業主叫價2,480萬元。
| 發展項目 | 玖瓏山 |
| 地址 | 九肚山麗坪路33號 |
| 座數 | 10座 |
| 樓層 | 20-21層 |
| 單位數目 | 973個 |
| 面積 | 450-2,607呎 |
| 入伙日期 | 2015年6月 |
| 發展商 | 信和、嘉里、萬泰 |
| 單位 | 玖瓏山天瓏閣2座中層A室 |
| 面積 | 1,538呎 |
| 叫價 | 2,480萬元 |
| 呎價 | 16,125元 |
放盤特色
屋苑密度斬半
雖則這個放盤2000幾萬，很多人也未必買得起，但對比剛剛看的兩間近億元物業，感覺好像貼地一點。「玖瓏山」是由嘉里、信和及萬泰發展，由四座物業「日瓏閣」、「月瓏閣」、「傲瓏閣」及「天瓏閣」組成，合共有973個單位。每個閣再細分一至兩座，雖然大家共同用同一大堂，但卻有不同入口出入。同層單位還再防火門把不同單位分隔，大幅淡化密度，所以我們參觀的「天瓏閣」一個A室，面積1,538呎，就感覺像一層兩個單位般，我想說這裡不像其他電梯大堂，這裡設有中央空調，等電梯不用太過侷促。
單位向南
室外會否失望呢? 說實在，我沒有。反而1,538呎單位，空間也算實用闊落。客飯廳外接露台，因為屋苑呈一點點的弧形屈入，所以站在露台也可望到少量自己屋苑景色，再望向山景，加上方位向南，當日拍攝拍到成身汗，但站在露台都有一點兒涼風，所以這一點我會加分的。
四房雙套
單位為四房雙套，其中一間套房設於客飯廳的一邊；另外三間房經走廊直入，而且我想說，每間房間的空間不算迫狹，但當然單位住了一段時間，也有一點點歲月痕跡，怎樣都要翻新。業主叫價2,480萬元，算不算貴? 我買不起，當然覺得負擔不起。但翻查資料，這個單位入貨價是2,740萬元，也就是業主是蝕讓放售。
屋苑附設村巴
始終「新九肚」的最大缺點是交通，我好記得，當日這幅地在賣地場拍賣時，場外長實執行董事吳佳慶也說過，這裡車位不足會影響出價，來到今日入伙都引證這一點。幸好就是「玖瓏山」成功申請到村巴，大約十多分鐘會有一班車開往大圍，否則走出「麗坪路」乘搭小巴，在山腳應該幾難有位上。拍攝當日，我們就見到很多地盤工也未能上車。
放盤4: 蔚麗山莊
今天我們參觀的最後一個單位在「舊九肚」，位於「蔚麗山莊」的屋苑，剛才參觀的單位可能覺得銀碼稍貴一點，這裡1,600呎單位，銀碼不用4,000萬元，叫價3,750萬，又看看是否符合你的預算?
| 發展項目 | 蔚麗山莊 |
| 地址 | 馬鈴徑81號 |
| 座數 | 20座 |
| 單位數目 | 20個 |
| 面積 | 1,624呎 |
| 入伙日期 | 1994年4月 |
| 發展商 | 羅氏針織 |
| 單位 | 蔚麗山莊單號屋 |
| 面積 | 1,624呎 |
| 叫價 | 3,750萬元 |
| 呎價 | 23,091元 |
放盤特色
單位多樓梯
新舊之間的物業，也讓你看出不同時代的模式。「蔚麗山莊」這間獨立屋，我最不習慣就是多樓梯，入屋上一層，上半層為飯廳，但行去客廳則要落半層。望著這個客飯廳，好像90年代電視劇見到的豪宅，由上而下弧形直落到地的玻璃窗，走出去就是自己的花園。不知為何，這個花園的整個布局，我覺得好像去了平時街外見的公園般，有石級、還種了一些高身樹木。
房間壓迫
再上就是幾間睡房，但睡房面積都偏細，感覺有點壓迫，但就勝在睡房套廁。唯一空間比較寬敞，已經數到主人套房，因為除了有衣帽間外，直出還有戶外平台。再上一層就是單位的天台，因為地勢關係，所以向下窩了入去，只能望到「新九肚山」的山腳及長實的「名日．九肚山」。
周邊環境寧靜
「蔚麗山莊」全盤只得20個單位，開則清一色都是1,624呎大，在1994年落成，由羅氏針織所發展，屋苑有泳池、有網球場，純粹對比環境，「舊九肚」有點像九龍塘老牌低密度住宅的感覺，內街寧靜。「舊九肚」的獨立屋成交也頗為稀疏，對上的成交已數到今年四月，「寶松苑」單號屋的買賣，一個2,574呎的單位，成交價5,400萬元，相當於20,979元。這個放盤千幾呎起步，所以總價也便宜一點，但計算呎價則高逾23,000元。
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