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沙田九肚山係新界傳統豪宅區,唔少名人都曾經入住 (就連王菲都買過,但好似損手離場),今次和你搵盤就深入豪宅區,同大家睇盡新九肚、舊九肚,有分層、有特色單位、有洋房,總共值$240,000,000,雖然無錢買,但當開眼界都好!

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本文目錄

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九肚山背景

舊九肚

豪宅地段的「九肚山」,說實在沒有太多配套,最近也要去到沙田「新城市廣場」、或者火炭「駿景園」商場才有購物配套。「九肚山」分開了「舊九肚」及「新九肚」。「舊九肚」就沿「九肚山路」,地勢上窩了小山丘內,較著名有「寶柏苑」、「皓朗山莊」等。樂壇天后王菲早年都在「寶松苑」買入單位。

新九肚

「新九肚」就指「麗坪路」一帶,由2011年起才開始發展,因為這區成為政府供地重心,一口氣推出了九幅豪宅用地。若沒有揸車便要看清楚,雖然前往兩個地方在沙田都有小巴,但一輛是在「大會堂」上車;一輛則在「港鐵站」旁上車,當日攝影師哥哥差點就弄錯。

九肚山

放盤1: 澐灃

發展項目澐灃
地址九肚山麗坪路68號
座數分層: 8座 洋房: 68間
單位數目158間
面積分層: 554-2,306呎
洋房: 1,635-5,129呎
入伙日期2018年3月
發展商永泰、萬泰

第一盤是業主主動邀請我們拍攝的一個放盤,最厲害的地方是它是一個複式單位,是由永泰地產發展的「澐灃」,我們之前也曾驗樓,驗樓得分有90分,業主都借過場地比Rubberband拍攝MV,叫價8,500萬,現在放盤,馬上入屋看看。

單位2座頂樓A室
面積2,245呎
叫價8,500萬元
呎價37,862元
澐灃

放盤特色

設獨立電梯大堂

能夠拍攝MV,你大概想像單位絕不失禮。2,245呎的複式,單位外接獨立電梯大堂單位反映身價所在,雖然這部份要計入實用面積,自己付費買入。入屋客飯廳左右兩邊,外接平台應是整個單位精髓所在,因為270度把單位重重包圍。而且由這個角度望出去,高高在上可以俯瞰中文大學,遠眺白石角、以至馬鞍山吐露港海景。拍攝當日雖然烈日當空,但藍天白雲之下,熱都值回票價。

單位附設大平台

飯廳都有大宅感覺,可能因為背面就落地大玻璃窗,外邊又連接一個特大平台,這邊會望內園加少量樓景為主。沿樓梯走出二樓就是睡眠區,這兩間就是客房,並不算十分特別。餘下兩間房就屬套房設計。特別是跟客飯廳同向這間套房,不單置中放置睡床,還附設了衣帽間、洗手間有雙洗手盆、淋浴間又分企缸及浴缸。再走上一層就是天台,面積有691呎,我相信招呼朋友來聚會時,這個天台的功用應該是最大。

單位附設大平台

售價暫為已售出複式中最高

叫價8,500萬貴?  肯定不便宜!  業主買入價8,268.8萬元,是發展商售出六個複式中身價最高的一個。雖然其後售出隔離座B室複式單位,呎價37,49元呎,但卻連一個車位,放盤則沒有,所以折算反而不及這個單位高。

遠望海景

屋苑設有園林水池步道

「澐灃」由8座分層,以及68間洋房組成,全盤只有158個單位,由永泰地產夥拍萬泰發展。這兩個發展商以前多次合作,在「新九肚」的姊妹盤「澐瀚」也出自他們手筆;但我個人印象最深印象,反而小欖「漣山」。他們設計都幾重人性化,由屋苑外進入「澐灃」,經過園林水池步道才回到自己室內,感覺是頗寫意的。


放盤2: 九肚山峰

第二個我們會參觀的單位,沿「麗坪路」行落少少,這個叫「九肚山峰」的屋苑,這是一間獨立屋,面積2,624呎,叫價就真的有點誇張,要9,500萬元,呎價36,204元。

發展項目九肚山峰
地址麗坪路39-77號
座數20座
單位數目20個
面積2,000-4,200呎
入伙日期2015年6月
發展商尚家生活
單位九肚山峰單號屋
面積2,624呎
叫價9,500萬元
呎價36,204元

放盤特色

單位入屋有小花園

「九肚山峰」的實際只是在「澐灃」對面,行過馬路,你便馬上到達。比起「澐灃」放盤開價8,500萬元,這裡還要再貴1,000萬元。不單因為面積大300呎,還因「澐灃」放盤屬複式;「九肚山峰」則是獨立屋。只不過,對著大街的獨立屋,感覺上有點怪嗎? 可能我幻想中獨立屋,都是經過自己綠草如茵的大花園,之後有自己私人泳池,才進入大宅吧! 「九肚山峰」這個單位入屋不是沒有小花園,只是面積略細而已。

九肚山峰

客飯廳連外接花園寬敞

所以,要體現這個單位的大宅感,我覺得要由入屋一刻開始望起,因為間隔改動後,在極高樓底配襯下,客飯廳一直延伸至戶外花園,空間感大得誇張。捱近客廳的高身到頂儲物櫃,顯出氣勢。你以為外接的這裡叫平台? 樓書說這裡是花園,不過室外景觀比不上「澐灃」般能望中文大學,只是望「玖瓏山」樓景及側望少量馬場景,但勝在方位扭向西南面。

客飯廳連外接花園寬敞

單位有間隔改動

戶主把原本廚房改開放式,把捱近廚房的儲物室拆走,同時把入門口左手邊原本工人房改為換鞋地方,方便出門前可稍為整理儀容。據屋主爸爸媽媽說,韓國很多居所都如此。因為兒子太太本身是韓國人,所以在裝修時也決定貫徹這些特色。客飯廳旁有樓梯可直落停車房,向上走則可進入睡眠區。

裝修具心思

看得出,這個單位的裝修上很有花思。就連走廊位都開闢了一個展覽區,放置小飾櫃,牆上三幅掛畫。至於左右兩兩邊就為房間。主人房大得誇張,因為間隔又有改動,戶主把其中一間客房跟主人房合併,置中放睡床,旁邊放BB床,另外在睡床前花小梳化,還有一大段距離才到掛牆電視,再入就是衣帽間,之後才是套廁。至於其餘兩間房,其中一間拆走了套廁,改為純書房及遊戲室,另一間則為客房。

裝修具心思

叫價未挑戰屋苑新高

整個「九肚山峰」只有20間洋房,售出13個,放盤就是其中之一,當日售價介乎6,580萬-1.3億元之間,平均呎價介乎27,986元-40,181元。以業主叫價9,500萬元計算,比當日買入價叫高了800多萬,呎價36,200元,也未創出屋苑新高。只是無論「澐灃」、或者「九肚山峰」也好,買得起這些單位都要很有實力,因為起碼要有4,250-4,750萬元首期才可進駐,反觀一手樓貨尾有付款辦法,彈性更高,所以能否成功放售,就真的要看下手買家取態了。


放盤3: 玖瓏山

如果嫌剛才參觀的單位銀碼較大,我們沿麗坪路往山腳行,我們會多參觀一個屋苑,屋苑叫「玖瓏山」,為一個四房雙套的分層單位,單位面積1.538呎,業主叫價2,480萬元。

發展項目玖瓏山
地址九肚山麗坪路33號
座數10座
樓層20-21層
單位數目973個
面積450-2,607呎
入伙日期2015年6月
發展商信和、嘉里、萬泰
單位玖瓏山天瓏閣2座中層A室
面積1,538呎
叫價2,480萬元
呎價16,125元
玖瓏山

放盤特色

屋苑密度斬半

雖則這個放盤2000幾萬,很多人也未必買得起,但對比剛剛看的兩間近億元物業,感覺好像貼地一點。「玖瓏山」是由嘉里、信和及萬泰發展,由四座物業「日瓏閣」、「月瓏閣」、「傲瓏閣」及「天瓏閣」組成,合共有973個單位。每個閣再細分一至兩座,雖然大家共同用同一大堂,但卻有不同入口出入。同層單位還再防火門把不同單位分隔,大幅淡化密度,所以我們參觀的「天瓏閣」一個A室,面積1,538呎,就感覺像一層兩個單位般,我想說這裡不像其他電梯大堂,這裡設有中央空調,等電梯不用太過侷促。

單位向南

單位向南

室外會否失望呢? 說實在,我沒有。反而1,538呎單位,空間也算實用闊落。客飯廳外接露台,因為屋苑呈一點點的弧形屈入,所以站在露台也可望到少量自己屋苑景色,再望向山景,加上方位向南,當日拍攝拍到成身汗,但站在露台都有一點兒涼風,所以這一點我會加分的。

四房雙套

單位為四房雙套,其中一間套房設於客飯廳的一邊;另外三間房經走廊直入,而且我想說,每間房間的空間不算迫狹,但當然單位住了一段時間,也有一點點歲月痕跡,怎樣都要翻新。業主叫價2,480萬元,算不算貴? 我買不起,當然覺得負擔不起。但翻查資料,這個單位入貨價是2,740萬元,也就是業主是蝕讓放售。

四房雙套

屋苑附設村巴

始終「新九肚」的最大缺點是交通,我好記得,當日這幅地在賣地場拍賣時,場外長實執行董事吳佳慶也說過,這裡車位不足會影響出價,來到今日入伙都引證這一點。幸好就是「玖瓏山」成功申請到村巴,大約十多分鐘會有一班車開往大圍,否則走出「麗坪路」乘搭小巴,在山腳應該幾難有位上。拍攝當日,我們就見到很多地盤工也未能上車。


放盤4: 蔚麗山莊

今天我們參觀的最後一個單位在「舊九肚」,位於「蔚麗山莊」的屋苑,剛才參觀的單位可能覺得銀碼稍貴一點,這裡1,600呎單位,銀碼不用4,000萬元,叫價3,750萬,又看看是否符合你的預算?

發展項目蔚麗山莊
地址馬鈴徑81號
座數20座
單位數目20個
面積1,624呎
入伙日期1994年4月
發展商羅氏針織
單位蔚麗山莊單號屋
面積1,624呎
叫價3,750萬元
呎價23,091元
蔚麗山莊

放盤特色

單位多樓梯

新舊之間的物業,也讓你看出不同時代的模式。「蔚麗山莊」這間獨立屋,我最不習慣就是多樓梯,入屋上一層,上半層為飯廳,但行去客廳則要落半層。望著這個客飯廳,好像90年代電視劇見到的豪宅,由上而下弧形直落到地的玻璃窗,走出去就是自己的花園。不知為何,這個花園的整個布局,我覺得好像去了平時街外見的公園般,有石級、還種了一些高身樹木。

單位多樓梯

房間壓迫

再上就是幾間睡房,但睡房面積都偏細,感覺有點壓迫,但就勝在睡房套廁。唯一空間比較寬敞,已經數到主人套房,因為除了有衣帽間外,直出還有戶外平台。再上一層就是單位的天台,因為地勢關係,所以向下窩了入去,只能望到「新九肚山」的山腳及長實的「名日.九肚山」。

房間壓迫

周邊環境寧靜

「蔚麗山莊」全盤只得20個單位,開則清一色都是1,624呎大,在1994年落成,由羅氏針織所發展,屋苑有泳池、有網球場,純粹對比環境,「舊九肚」有點像九龍塘老牌低密度住宅的感覺,內街寧靜。「舊九肚」的獨立屋成交也頗為稀疏,對上的成交已數到今年四月,「寶松苑」單號屋的買賣,一個2,574呎的單位,成交價5,400萬元,相當於20,979元。這個放盤千幾呎起步,所以總價也便宜一點,但計算呎價則高逾23,000元。

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