最近樓價指數再次破頂，估計之後也會繼續上，很多人都很驚訝。中原城市領先指數是在2019年6月破頂，當時指數報190.48，經歷了社會運動、以及疫症對經濟的打擊，本港樓價都出現了輕微跌幅，並在2020年8月錄得174.03，較高位跌約8.6%後便尋底，其後一直在175-180點間徘徊，其後樓價再試高位，並在2021年8月再破頂，創出歷史新高。本文會嘗試剖析近期樓價出現破頂的成因，以及在破頂潮湧現下，打算入市的準買家有什麼需要注意。
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樓價破頂成因
因素1: 政府政策壓縮私樓供應量
雖然政府剛公布本港人口數字，去年全港人口淨流出9萬、積金局以「永久離港」為由提取強積金達66億，按年增27%、就連醫管局主席范鴻齡也表示，部份醫生護士因移民令流失率較去年同期高，情況令他有點擔憂。上述社會現象，跟本港樓價再創新高，實在有很強烈違和感，但始終供應不到位，令樓價很難跌下來。
明言用「破格思維」來處理房屋問題的特首林鄭月娥，把公私營房屋供地量扭轉至七三比，但總數沒有大增，單純地把私樓供應撥予公營房屋，就令私樓供應更加壓縮。按現時每年私樓推地目標12,900個，根本不足以應付平均15,000個吸納量，埋下了樓價難跌主因。說到底，政府不能放棄透過高地價來支撐庫房收益，自然沒壓樓價的決心。
因素2: 銀行仍然積極放貸
第二個因素，則跟銀行積極放貸有關，背後又跟量化寬鬆、資金氾濫有關，大家覺得借錢容易了，自然有追價條件。根據金管局的數字反映，今年上半年「新取用按揭」的宗數為38,269宗，涉及貸款金額1,787.52億元。「新取用按揭」就是新購入單位買家，向銀行承造按揭現況，當然部份也反映業主向銀行轉按。
若扣除轉按約佔15%比例，真正新造按揭的宗數約為32,529宗，涉及金額約為1,519億元，並對照今年上半年一二手註冊量41,263宗，市場上有近80%新買家成功向銀行申請按揭。更顯淺地說，十個買家中，有八個需向銀行借錢買樓。一旦銀行不願意借錢，這八個買家可能連想買也買不到的。銀行之所以如此積極，大家會推算跟量寬下，金管局向銀行釋出港元，導致結餘創新高有關。
因素3: 留港人士評估住屋需求
縱然有人移民釋出部份劈價盤，但也有更大部份港人是未能夠移民，留下來的人也有切身的住屋需求。租金有回落嗎? 有，卻不顯著。內地生從返香港租樓應付新學期的住屋，近期也稍稍推高租金。既然怎樣都要住，低息環境、息本比例五五比，走不了、又有一點點儲蓄作首期，也就寧願上車供樓算數。正因為這類需求多於眼前的移民劈價盤，是樓價得以支持的原因。
破頂潮下，三大入市注意事項
注意1: 樓價是否偏離銀行估價
升市下容易出現估價不足
縱然借貸比例不高，但按統計，有八成買家對貸款仍有需求。所以準買家眼見心儀單位，除了要對照一下近期成交價外，如果你要承造銀行按揭，都要問清楚銀行是否估得足。以前都說過，銀行估價多數參考註冊處記錄，相關記錄滯後一個月；當市況升勢急速，銀行估價未必追得上，就容易估價不足。
銀行只在個別情況下扯高估價
簽署臨時買賣合約後，若成交價跟估價偏離少於5%，銀行多數願意作「人為調節」，也就是所謂「扯高估價」；若超出這界線，則可能有抬錢上會的心理準備，尤其本身希望借取按揭保險更要留意。
預備額外資金作上會之用
因為銀行審批後，才會轉交香港按揭證券公司，期間按證公司會多作一次估價，並以較低者為準，所以若果業主叫價大幅偏離，一定要以銀行的估價作基礎，切忌盲衝直接高追入市。最穩妥做法，就是在預備厘印費、律師費等雜費支出外，也最好預留多一點點後備資金，例如樓價10%，以應付一旦銀行估價不足時作抬錢上會之用。
注意2: 提高落訂比例增侮約成本
大部份業主取態較昔日強硬
樓市再升破頂，顯然早前的筍盤也消化得七七八八，所以準買家能夠購買的單位，只是「市價盤」或高於「市價盤」。業主取態可以分為幾類，一類純粹測試市價，他們未必急賣，所以取態可能會更加強硬，買賣雙方議價空間會縮窄，而且也會陷入膠著的拉鋸狀態。
提高訂金比例至5%以上
一類業主可能在議價過程中被動搖，最終願意以「貼市價」售出單位。但都要留意售出單位後，若樓價突然再爆升，業主計算過反悔賠訂重售更划算。所以要避免業主悔約，準買家可考慮調高訂金比例至樓價5%，較一般簽臨約支付3%為高，以增加業主悔約成本，同時也可考慮盡量避免把成交期拉得太長，以免夜長夢多。
注意3: 換樓客注意換樓時機
換樓客採「先賣後買」居多
也有一部份業主是鐵定會賣樓，因為他們準備換樓升格。市況升勢急速時換樓，也有地方要留意。傳統智慧總是說「先買後賣」可賺盡樓價升幅，但因目前涉及持有多於一層物業要劃一繳付15%的印花稅，所以換樓客採用「先賣後買」換樓會較安全。
待舊居真正成交才購入新居
這一類採用「先賣後買」的業主，他們總希望可以縮短新舊樓之間交接期，藉以做到無縫交接，所以很多時舊樓未完全轉讓，純粹簽署了臨約，他們便急不及待購入新居。如果你真的採用如此策略換樓，而你又要透過套現舊有物價業而獲取資金上會，你必須確定舊有物業會真正會成交。
臨約加簽「必買必賣」條款
因為一旦買家放棄購入舊居，你的資金鏈可能會因此斷裂，而導致新購入的物業也需要撻訂收場，也就是我們俗稱的「火燒連環船」。怎樣才能對換樓客有最大保障? 最理想做法，還是在臨時買賣合約加簽「必買必賣」條款；若未能做到上述要求，則也要待舊居簽署了「正式買賣合約」後才購入新居，因為「正約」均屬「必買必賣」。
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