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既然經濟復甦不似預期,銀行加息,大家也覺得樓市前景好黯淡,照道理,應該好多平價貨浮現。今次《和你搵盤》我們決定要找尋百多萬元的物業,剔除未補地價居屋、剔除屯元天,來到油尖旺、深水埗大角咀一帶行行,竟然也有發現。因為單位是一個唐樓。我們會談一談唐樓的投資注意事項。

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放盤1: 兆豐大樓 叫價: 199萬元
一字頭有交易的私樓,在太子及旺角交界的廣東道。也就是在「MOD595」後方的住宅「兆豐大樓」,樓下商舖都是建材為主。為何可以有一字頭有交易的樓盤呢? 因為這是唐樓,而且是唐七樓。也就是說有七層樓之高。而「兆豐大樓」樓齡已經有56年,過去五年促成六宗買賣,也反映到樓市有幾起伏。例如如日中天的2020年,當時低層單位成交價過300萬元,但今年來售出兩宗買賣,類近樓層都跌價至250萬左右,而這個亦可作為入市參考。

按了電子密碼進入大廈後,以為內裡會很暗,但行上樓梯前,卻發現兩旁信箱頗整齊,加上樓梯的階磚,感覺有點懷舊,抬頭望就是各家各戶電錶。進入這幢唐樓的第一感覺,比想像中清潔及衛生。當然上到高層情況是否一樣,行到上頂就知道,而我真的好想看看,百多萬可以入手單位,內櫳是什麼模樣。
表: 放盤資料表
物業 | 兆豐大樓 |
地址 | 旺角廣東道1146-1152號 |
伙數 | 48個 |
面積 | 239-327呎 |
樓齡 | 56年 |

放盤特色:
特色1: 單位設梗廚
行了七層,終於行到上來,一層六個單位。此銀碼百多萬,你應該大概到是很細的單位,面積256呎,應該很快可以看得完。入到單位旁有廚房,內設洗手間。梗廚設計,廚房有鋅盆位,預留位置放電磁爐,以及放洗衣機。整個廚房很殘舊,電線外露、枱面殘舊,櫃身也過時,天花有剝落,都需要重新大執。洗手間空間較細,屬於光廁,但就不能做到乾濕分離,熱水爐置於此,洗澡時會弄濕洗手間,全部都需要大執。

特色2: 客飯廳可望少量草披景
出來就是客飯廳的主體面積,客飯廳相對地算寬敞,若對照單位的面積來說,因為可以分開飯廳及客廳區,兩邊都設有窗,外望景觀固然以唐樓景為主,但遠眺也望到一絲朗豪坊的景觀。這四扇窗就有一點驚喜,因為碰巧望到「MOD 595」的平台,而平台頂剛好重了一點草披,所以剛好可以望到一點兒綠油油的景觀,算有一點驚喜。

特色3: 設有一間巨型房間
單位也設有一房,這裡也間到一房。別以為房間很細,這裡有個凹位做了很大的衣櫃,還可擺放雙人床,及旁邊可擺放梳妝枱,也設有雙邊對流窗,打開理應通風。如果以一字頭、市區樓、有梗廚、可間一房,我覺得算收貨,唯獨缺點是要行七層樓梯。

特色4: 唐七樓行樓梯費勁
畢竟每日落街回家要行七層樓,真的幾考耐力。速遞、叫外賣統統不會送上樓,要自己落街取貨;如果搬運傢俬,則要逐層樓另收附加費;買餸購物要自己抬上七層樓高,絕對是體力的挑戰。所以這也能理解,何以唐一樓的價值較唐二樓高;唐二樓比唐三樓高,如此類推。唐七樓的價值怎樣也會低一點。

放盤2: 福昌大廈 叫價: 348萬元
要符合百多萬的要求,選擇並不算多,今年首八個月,私樓共有32,534宗登記,但低於200萬元的住宅卻只有647宗,佔總成交量不足2%,你可以想像平價盤並不多。代理說,剛才的放盤已是附近一帶肯開門給我們拍攝、而叫價最便宜的一間,因為再上樓價已經去到200幾萬-300幾萬元,包括位於砵蘭街,距離這個單位大約有三個街口。

位於旺角砵蘭街316號的「福昌大樓」,樓齡56年,大廈只得18個單位,正因為伙數不多,也能猜想成交絕對稀疏。對上成交已經要回到六年前,當時大約造價260萬左右,這裡樓下商舖主要購買建材、磁磚潔具舖為主,早上會比較多車,人煙稠密一點,但入夜後則會較少人。這裡行落一條街已經是「朗豪坊」。我們參觀的單位位於中層A室,業主叫價348萬元,單位面積370呎。雖然超出了200萬元的門檻,但也望望吧。

表: 放盤資料表
物業 | 福昌大樓 |
地址 | 旺角砵蘭街316號 |
伙數 | 18個 |
面積 | 365-515呎 |
樓齡 | 56年 |
放盤特色:
特色1: 廚房新淨企理
入到這個單位,較剛才參觀的單位闊落很多,這裡有一道門,內裡是廚房,屬於梗廚設計,驟眼望落都頗新淨,廚櫃、灶頭都保養得宜,若下手買家不嫌棄,真的可以保留。有鋅盆、備有位置可放爐頭,煮食則用石油氣,裝修新淨。

特色2: 洗手間未能做到乾濕分離
過來就是洗手間,門比較矮一點,洗手間屬光廁設計,跟剛才參觀的放盤相同,都不能做到乾濕分離,洗手間相對偏細及狹窄。走出來就是客飯廳主體面積,空間算幾大,一邊為飯廳區、一邊為客廳區,但比較難放置飯枱,因為廚房門、洗手間門向外拉,放置飯桌會阻礙出入,餐枱要放置在客廳才可以。

特色3: 客飯廳全新裝修
客廳放置電視,對面放梳化,應該都夠位。不過跟剛才單位相比,景觀及光線則不及剛才單位開揚,外面望樓景為主,有一點面壁的感覺,窗的數量不及剛才多。好處卻是單位比較新淨,鋪了地板、貼上牆紙及髹了牆身。

特色4: 房間空間寬闊
單位是兩房開則。房間面積不欺場,這間為客房,預留位置做衣櫃,餘下位置可以放置大床,但外望以毗鄰大廈外牆為主,外牆鋪了粉紅色磚,所以起初以為窗貼了粉紅色玻璃紙,房間有一點暗。至於主人房空間也很大,有個凹位做入牆衣櫃,餘下位置可放大床,有雙邊窗光猛。通常370呎的新盤只會間一房,但這裡卻是兩房梗廚,而兩房梗廚在私樓多數500多呎,這裡也反映唐樓與私樓間的面積也有一點差異。

投資唐樓注意事項
考慮1: 唐樓維修保養
一口氣跟大家看了兩個唐樓,總結今日編輯給我的任務,我評價是一半達標、一半失敗,僅剛剛合格,但從細緻一點從住的角度去衡量,這些單位是否適合,則不同人有不同考慮。要行樓梯外,有些人會擔心大廈無管理員的保安問題、又擔心垃圾清理等問題;當然也有些人覺得唐樓實呎比較足秤、樓價相宜等可以抵銷所有缺點,而最重要是近港鐵、近商場,消費選擇多。不過,從來唐樓市場還有另一類人會關注,所指就是投資者,他們都放眼收購重建。

考慮2: 各利益團體就收購事宜的角力
有看我們之前灣仔「聖佛蘭士大廈」的影片,都提及不少收購心理戰,有時是財團與業主角力,有時則是業主內訌未能達成共識,所以能否成功被人收購,所花費的時間及氣力遠想像高。如果未看這條影片,不妨花少少時間觀看一下,按螢幕右上方連結看看。但純粹從地區劃分,今日參觀兩座唐樓都跌入市建局公布「油麻地、旺角地區研究」的範圍,看似很有收購潛力,但有部份地方都需要留意。
考慮3: 評估項目是否有收購重建價值?
「油麻地、旺角地區研究」由市建局展開,地區橫跨大角咀至油麻地,面積約212公頃,涉及超過3,300幢樓,建議未來透過「地積比率轉移」及「整合街區」等方式來重建。聽落好像一個大茶飯,但計劃卻有點抽象。其實,簡單來說,概念就是把一些零散地盤上發揮不了的地積比,轉移至某些具潛力的地盤上發展。
例子: 兆豐大樓
例如,我們拍攝的放盤「兆豐大樓」為例,其所在範圍跟「塘尾道兒童遊樂公園」以南的一些工廈,正好跌入市建局「油麻地、旺角地區研究」中「整合街區」計劃。日後或會把區內封閉的道路,改作行人街或休憩空間,再把地積比率按比例納入整合了的地盤內發展,以增加可建樓面。
例子: 福昌大樓
而規劃署有逐步修訂分區計劃大綱圖,透過放寬地積比率及高度限制來配合。又例如第二個放盤「福昌大樓」,因該用地已規劃作商業發展,日後重建只能起商廈,其高度限制更由原本130米放寬至160米,都大大增加其重建潛力。
考慮4: 地盤屬於哪類型?
單從上述一點,是否就代表有收購潛力,要馬上衝入市? 又未必。雖然條件上是有鬆綁,但最終會否成功重建,還要看有無人出資收購。若果計劃由市建局出手,因為會連同周邊用地一併收購,固然會比較有利;但若由私人發展商出手,他們則要衡量地盤重建價值,可能會影響其出手先後次序。
影響地積比率的因素
因為在重建過程中,他們最關注地盤可以起到幾多樓面,也就是「地積比率」有幾多。但「地積比率」,除了受「地契」及「大綱圖」的規範外,還要視乎《建築物條例》。
表: 影響地積比率的因素
地政總署: 地契 | |
規劃署: 分區計劃大綱圖 | |
屋宇署: 建築物條例 |
地盤種類
以我們拍攝的兩個放盤「兆豐大廈」及「福昌大樓」為例,你會發現他們都不是單邊地盤,地盤只得一面界面,前臨一條少於4.5米闊街道,這類「甲類地盤」的可容許地積比率最高8倍,會比起面向兩條街道的「乙類地盤」、或三條街道的「丙類地盤」分別9倍及10倍為低。

以較低者為準
換句話說,即使「地契」及「大綱圖」容許用更高地積比起樓,但受制於《建築物條例》,如果沒有併購成為單邊地盤下,就只能用較細的倍數來計算。若以此邏輯來推算,當私人發展商出手時,不排除會選擇先拿起單邊地盤,然後再逐步向內伸展。
考慮5: 唐樓按揭?
要有坐貨心理準備
就算經計算後覺得地盤有收購潛力,因博收購時間漫長,你自己是否有坐貨的心理準備,包括你要預計能否出租,特別是唐七樓的物業,是否有人願意租入等。如果在買入唐樓過程中,你本身打算自己支付一些,向銀行借一些,也要留意不是每間銀行也接受唐樓按揭申請。
部份銀行拒批唐樓按揭
畢竟唐樓多改動,可能被改裝為劏房而被釘契,銀行可能都要入屋作估價。而且唐樓樓齡較高,好像兩個放盤「兆豐大樓」及「福昌大樓」,至今已經56年,即使銀行願意批到一半按揭,並估足價也好,也隨時因年期隨樓齡收緊。大部份只會以「75年減」去計算,按揭年期僅19年。
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