立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
回想起四年半前我們初到澄碧邨，當時還是一個幽靜的世外桃源，事隔數年卻變為外勞宿舍集中地，今次前往睇樓的單位，面積1,240呎，但叫價卻跌至$300萬，而且業主丟空期間，更疑似被人非法侵佔，這個隱世孤島，究竟變成怎麼樣?
《胡‧說樓市》二手樓懶人包 【離島海景盤】龍珠島、長洲、南丫島、坪洲揀樓指南 【村屋入門】村屋種類、買賣及注意事項、村屋按揭一文睇清 【新界農地能住人？】認清牌照屋、寮屋、丁屋定義防中伏！ 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包
澄碧邨資料
| 項目 | 澄碧邨 |
| 座數 | 20座 |
| 單位 | 196個 |
| 面積 | 564-2,481呎 |
| 落成期 | 1979年 |
位置及交通
「澄碧邨」實際位置在大嶼山南面，位於「芝麻灣半島」一個叫「二浪灣」的地方。這裡背山面水，自設私人登岸碼頭、及一個私人沙灘，後方就是住宅。自成一角的環境，活像一個渡假村，可以真正的跟繁囂的市區隔絕。在「二浪灣」的毗鄰，就是「大浪灣」，這裡同樣水清沙幼。遠眺就是長洲、以及石鼓洲。
多年前，這裡設有直航線由尖沙嘴及中環前往「澄碧邨」，但其後因油價高昂而取消，現時村內僅靠長洲接駁船接駁。所以來這個地方要駁兩轉船。第一步就是先在中環搭船入長洲，登岸之後前往毗鄰的公眾碼頭，還再駁多一程二十分鐘的船。
由長洲接駁往澄碧邨的船期較疏落，差不多一小時才有一班。早上六點就有首班船啟航，而尾班船則是十一點四十五分鐘，所以要夾準時間才可以。由於半島屬於私人地方，加上接駁船是由居民自資營運，故沒有住客的邀請是不容許乘搭該船。
長洲至澄碧邨船期
| 周一至周六 | 周日及公眾假期 | ||
| 長洲至澄碧邨 | 澄碧邨至長洲 | 長洲至澄碧邨 | 澄碧邨至長洲 |
| 07:25 a.m | 05:50 a.m (須一天前預訂) | 07:35 a.m | 08:00 a.m |
| 08:10 a.m | 07:50 a.m | 08:30 a.m | 09:00 a.m |
| 10:30 a.m | 08:35 a.m | 09:30 a.m | 10:00 a.m |
| 11:45 a.m | 09:10 a.m | 10:30 a.m | 11:00 a.m |
| 01:45 p.m | 11:15 a.m | 11:45 a.m | 12:30 p.m |
| 03:25 p.m | 12:15 p.m | 01:10 p.m | 01:30 p.m |
| 04:25 p.m | 02:15 p.m | 02:10 p.m | 02:30 p.m |
| 05:25 p.m | 03:45 p.m | 03:10 p.m | 03:30 p.m |
| 06:30 p.m | 04:45 p.m | 04:10 p.m | 04:30 p.m |
| 07:45 p.m | 06:50 p.m | 05:10 p.m | 05:30 p.m |
| 08:45 p.m | 07:20 p.m (周六除外) | 06:10 p.m | 06:30 p.m |
| 09:45 p.m | 08:05 p.m | 07:10 p.m | 07:30 p.m |
| 10:45 p.m | 09:15 p.m | 08:10 p.m | 08:30 p.m |
| 11:45 p.m | 10:15 p.m | 09:45 p.m | 10:05 p.m |
| 00:25 a.m (須兩小時前預訂) | 10:45 p.m | 11:05 p.m | |
| 11:45 p.m |
澄碧邨管理費
| 戶型 | 每月管理費 |
|---|---|
| 細單位 | $1,800 |
| 800多呎單位 | $2,500 |
| 1,200多呎單位 | $3,200 |
澄碧邨發展背景
橙色屋頂、白色外牆，是這個屋苑的標記，感覺有點外國渡假村般。由碼頭行一段路，經過私人沙灘才會到達住宅範圍。整個「澄碧邨」沿著沙灘而建，環境也頗怡人，全盤只得20座住宅物業，分兩期發展。第一期沿沙灘而建的四層高住宅，不設電梯，前排單位面積逾1,200呎，而後排則600多呎，均可望到沙灘景，而第二期則較捱近碼頭，設於地勢較高的位置，故設有轉乘電梯，合共196個單位。現時在半島上常住的居民不算很多，估計大約只有四、五十人左右，人煙較稀少。
由和黃發展，曾作企業員工渡假村
「澄碧邨」本身是由於和黃在七十年代尾所發展，由於半島上有各式各樣的設施，例如私人碼頭，燒烤埸、會所及酒吧等等，故當年開售時吸引不少大型企業購入作員工渡假之用。但後來因經營成本高企出現虧損，發展商退場，並把會所的經營權轉交業主，但始終營運會所的成本太高昂，所以普遍業主也不支持繼續營運這個會所，令這個夾於一期及二期之間的會所荒廢，內裡也頗為陰深。
在「澄碧邨」二期小山坡之上，以前也設有直升機場，但後來停用。因此現時小島上只有登岸碼頭設施、以及私人沙灘。其中登岸碼頭因之前颱風吹襲破壞嚴重，管理處仍在進行修葺工程。
周邊環境及配套
正正因為會所沒有繼續營運，令小島上缺乏生活配套。這裡沒有餐廳士多及超市，令「澄碧邨」一度成為孤島，也導致開始有業主把物業沽售、丟空、甚至斷供。有一段時間，在銀主拍賣會上經常會見到「澄碧邨」單位的蹤影。翻查土地註冊處的紀錄，最平的一宗成交出現於2006年，當時一個位於11座D室，面積約600多呎的單位，終以18萬元轉手，每呎呎價低見300元。
日用品最近要坐船到長洲購買
半島上的配套不完善，故居民一定要在長洲買好才再搭渡輪入去。但實情島上居民已跟長洲店舖熟稔起來，很多時他們在長洲購物後，店員也會協助把貨品搬上船上，再由當值管理職員在碼頭收集貨品，當戶主回家時在登岸碼頭借取小推車把貨品推回自己單位內。
當然如果希望外賣、送貨服務就不用考慮了，而修搬屋等等也需要自己跟船公司配合。至於網絡方面，小島以前也沒有固網，後來有電訊公司願意鋪砌網絡才可以上網。不過流動網絡則沒有太大問題，4G也收得很清晰，配套算是逐少逐少的改善。
部分單位已租給外勞宿舍，屋苑治安成關注點
由於政府在對面石鼓洲興建焚化爐，並批准輸入外勞，有外勞公司就租用了澄碧邨單位作員工宿舍，有居民投訴外勞遷入後的衛生及治安轉差，試過有單位被爆竊，也因為曾有單位用作中央廚房，大量用水下令水壓驟降影響了居民生活。去年五月，澄碧邨對開的碼頭有人昏迷後死亡，雖然經調查後並非外勞或邨內居民，卻證實為內地男子，也令居民相當憂心。
2025年1月睇樓經歷
單位內櫳
既然四年前我參觀過二期，今次碰巧谷友說要放賣一期物業，當然要參觀下，是一個位於8座中層，屬於全盤最多1,240呎的B室單位。
第一次上來一期單位，感覺都幾特別，經過走廊行過來，地磚好懷舊，很有70、80年代的感覺，走廊也很通透，很有渡假邨感覺。行到過來涼風陣陣，感覺都幾悠閒。
入屋經過玄關，前方有對角門，為兩間房間。我們先參觀這間房間，空間不細，有兩扇窗，望走廊位置。我不太敢打開窗，因為有點陳年感覺，80年代公屋的窗，相信都是原裝交樓標準，還有衣櫃很陳舊，現代已不會有如此衣櫃，業主保留下來。房間不細，放置雙人床絕對無問題。
最大賣點: 全海景
全單位最大最大的賣點，一定是這道景觀，建議可以站在這個位置望。透過四格玻璃露台門，外接白色牆身，再外望就是海天一色景觀，這個構圖在香港樓較少找得到。這個露台一直橫跨了整個客飯廳的闊度，所以感覺好像被海景環抱。走出露台望望。推開露台門要稍用力，打開門後，第一個感覺是涼風吹入屋，第二個感覺未跟出露台前已聽到有海浪聲，能否聽到? 站在露台，先望到沙灘景、海景、再加上海浪聲，是這個單位最值錢的地方。
業主曾發現單位有被人非法侵佔的痕跡
事實上，業主單位丟空了多年未入過去，擔心我們拍攝丟空多年的舊屋有些失禮，所以說裝修好再邀請我們。怎料，當日他一開門，除了見到不少地方發霉之外，內裡睡床有被鋪，衣櫃有衣物、廚房有用過的煮食用具，餐桌放置了食品，完全有被人侵佔過的的痕跡，所以即時叫人換鎖，說幸好當日沒有一起入去拍攝，否則就尷尬。
多戶欠交管理費
還值得留意，「澄碧邨」在2017年獲屋宇署頒布了強制驗樓及強制驗窗的頒令，但尚未進行，故被註冊在土地註冊處上。碼頭旁也張貼了多張通告，說有多戶欠交管理費，部份單位累積欠款近60萬元。
另外法團有跟部份業主打官司，通告指有涉及「分時渡假屋」概念的住戶多年累積欠交管理費、其他開支及利息，估計逾千萬元，聽落相當之誇張。什麼是「分時渡假屋」? 類似業主共同購入單位，之後每人可以在某個時段入住享用單位。不知以前是否可行，只知現在香港就不可以，因為涉及集體投資。
2020年初睇樓經歷
單位內櫳
我們《胡．說樓市》團隊在業主的邀請下，也是首次登上「澄碧邨」，參觀了一個位於二期「15-20座」，面積800多呎的單位。入屋經過一個小玄關，會看見整個客飯廳也頗寬敞，但最矚目莫過於景觀，因為打開這扇窗後，不單止很通風，我們站在這裡很涼快之外，也覺得它像一個畫框，框著外邊的景觀。外邊會望到沙灘景、山景、及「澄碧邨」其他期數，這裡沒有車，所以周不時會聽到海浪聲音，頗為寫意。
正正因為這扇窗夠大，無論身在客廳或飯廳，也可以望到這道開揚的景觀。聽業主說，他們十多年前購入單位後，都租了一艘船把他們的中式傢具也搬過來，所以單位也充滿一點中國風的味道。例如梳化背的對聯及掛畫，木茶几、木製裝飾櫃，加上牆上的掛畫，都看得出業主有把單位悉心粉飾，營造出自己的渡假屋。
單位兩房開則，連一個儲物室。其中一間房在飯廳的背面，另一間則在客廳的這個位置，是主人套房。主人房延續中國風味道，置中擺放了一張籐製的King Size睡床，及擺設一些具中國風味道的衣櫃。再入就是套廁，面積也頗大，設有浴缸、洗手盆及坐廁。「澄碧邨」是沒有煤氣，洗澡是用電熱水爐。水費並不用繳付，因為水費已包括在管理費內。
樓價走勢
當今日一個中小型單位上車盤賣730多萬元，這裡一個822呎單位，開價才是368萬元，平均呎價才是4,480元，仿如活於平行時空，但實情礙於交通關係，「澄碧邨」樓價一直低水，而且成交並不算特別活躍。
翻查土地註冊處的資料，過去五年「澄碧邨」就錄得36宗買賣。今年初一個600多呎的單位，成交價只值235萬元，呎價大約3,529元；800多呎及1,200多呎的單位，分别288萬及555萬元，但呎價分別是3,504及4,476元，遠遠跑輸大市。但當然對比市區的住宅，才令這裡顯得份外便宜，也因此吸引不介意住得較隔涉的上車客入市。
但值得注意，澄碧邨居民雖然不用交水費，但戶數少、但同時要攤分管理公司及來往長洲航線的費用，所以管理費都相對高昂，細單位每月1,800元，800多呎單位2,500元，而1,200多呎單位就要3,200元，這一點是下手接貨買家需要注意的地方。
