「和你搵盤」第二彈嚟到香港仔！黃竹坑站上蓋第一期即將開售，有唔少谷友都私訊我哋，想睇吓香港仔呢區嘅二手盤究竟係點。原來香港仔一帶嘅樓市都幾得意，前身係工業區，所以民生配套並唔特別突出，但經過多年改造，而且位處海旁、出中上環又快，所以二手樓盤嘅價格都有好大分別，隔一個站嘅呎價已經有一倍差距！今次我哋就睇兩個放盤，一個純屬上車盤，叫價$650萬，另一個就係分層豪宅，叫價高達$7,800萬，究竟有幾巴閉？
如果大家想我哋幫手搵盤 (利申：我哋唔係經紀，亦無收廣告費)，睇吓自己又咩選擇，記住留言俾我哋聽，留嘅資料愈詳細，就愈快幫你搵！
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入場之選: 金寶花園
物業資料
黃竹坑站附近的二手物業，價格相當參差。由最低入場門檻約六百多萬元上車的樓盤、包括私樓「金寶花園」、「珍寶閣」，居屋之選「南濤閣」及「雅濤閣，也有造價一億元的豪宅「深灣9號」。其中我們會參觀區內最平的放盤「金寶花園」。
「金寶花園」由新地發展，位於「南朗山道8號」，位置上會跟「黃竹坑上蓋」遞遙相望，但來到公共交通交匯處後，還需要行經一段斜路才到達屋苑，對面則為「新加坡國際學校」，參觀單位位於1座中層F室，實用面積300呎的單位，叫價650萬。
金寶花園放盤資料
| 屋苑 | 金寶花園 |
| 地址 | 南朗山道8號 |
| 單位 | 1座中層F室 |
| 面積 | 300呎 |
| 叫價 | 650萬元 |
| 呎價 | 21,667元 |
單位特色
- 特色1: 單位設直廳及對流窗: 單位直入經過小玄關就是客飯廳，面積不算特別寬敞，但一至兩口子居住應該足夠，睡房偷了客廳空間做入牆櫃，但不要預放太大的睡床。客飯廳附設對流窗，可以望到泳池景及少量深灣海景，另一扇窗就望向新加坡國際學校及黃竹坑站上蓋一期。但真正海景的單位，這個屋苑應該是2座D、E、F，因為廳房可望海景，一定較貴，但代理表示放盤量不多。
- 特色2: 屋苑位於斜路之上: 跟黃竹坑站上蓋住宅不同，這裡還要在巴士交通總站附近多行一段斜路，來到屋苑還要撐一層樓梯，拍攝當日，記者見到一個婆婆邊手提購物袋、邊撐住拐杖行斜路回家。如果選擇駕車較理想，因為由平地入，之後可搭電梯上樓。
- 特色3: 單位未做大維修: 根據法例規定，樓齡30年以上的屋苑需要進行強制驗樓，「金寶花園」的樓齡已經有35年，但未做大維修，現時仍在商討中，聽說拉鋸多時也未有定案。所以下手買家要有心理預算，日後有可能需要夾錢進行大維修
- 特色4: 暫時配套久奉: 黃竹坑都可說是美食荒漠。這裡沒有什麼食肆，附近只得一個便利店。聽講曾經有一段時間連便利店也沒有，吃飯只能在黃竹坑站旁的南朗山道熟食市場，可能都要等黃竹坑站三期商場開幕後，才會有改善。
買樓按揭
這個叫價650萬元的單位，在黃竹坑站可說是最相宜，事關周邊居屋「南濤閣」、「雅濤閣」補地價後入場價都要690萬至750萬。黃竹坑站附近還有一個屋苑，就是惠福道的「珍寶閣」，在深灣九號毗鄰，但入場都要680萬，但並非望海的一類。但如果上車客真的希望入市，又應該手持多少資金才做得到? 在這裡，我們假設買家為有固定收入人士，並以首置客會借盡按揭保險上會，自己起碼要手持100萬元資金可進駐。以息率2.5厘，攤分30年還款期計算，月供約24,000元左右。
延伸閱讀：【按揭教學】壓力測試、供款佔入息、計算按揭成數方法
置業供款參考 (壓力測試)
| 屋苑 | 金寶花園 | 南濤閣 | 雅濤閣 | 珍寶閣 |
| 入場價 | 650萬元 | 690萬元 | 750萬元 | 680萬元 |
| 首期 | 10%: 65萬元 | 10%: 69萬元 | 10%: 75萬元 | 10%: 68萬元 |
| 借貸額 | 90%: 585萬元 按保: 29.25萬元 | 90%: 621萬元 按保: 31.05萬元 | 90%: 675萬元 按保: 33.75萬元 | 90%: 612萬元 按保: 30.6萬元 |
| 月供 | 24,270元 | 25,764元 | 28,004元 | 25,390元 |
| 入息 | 58,127元 | 61,704元 | 67,070元 | 60,810元 |
| 資金要求 | 97萬元 | 104萬元 | 113萬元 | 102萬元 |
如果部份買家覺得，自己入息要求不足，按揭證券公司容許未能通過壓力測試買家，在加收10%按揭保費下，可免卻壓力測試，而用供款佔入息一半作審批按揭準則。雖然每個月的供款會略為增加數百元，但入息要求上卻可以略為放寬一點，對入息不夠過審批的首置客來說，應該會有一點幫助。
置業供款參考 (壓力測試-供款佔入息一半)
| 屋苑 | 金寶花園 | 南濤閣 | 雅濤閣 | 珍寶閣 |
| 入場價 | 650萬元 | 690萬元 | 750萬元 | 680萬元 |
| 首期 | 10%: 65萬元 | 10%: 69萬元 | 10%: 75萬元 | 10%: 68萬元 |
| 借貸額 | 90%: 585萬元 按保: 32.175萬元 | 90%: 621萬元 按保: 34.155萬元 | 90%: 675萬元 按保: 37.125萬元 | 90%: 612萬元 按保: 33.66萬元 |
| 月供 | 24,386元 | 25,887元 | 28,138元 | 25,511元 |
| 入息 | 48,772元 | 51,774元 | 56,276元 | 51,022元 |
| 資金要求 | 97萬元 | 104萬元 | 113萬元 | 102萬元 |
貴價之選: 南區左岸
物業資料
整個黃竹坑、鴨脷洲及香港仔，樓價真的很參差。如黃竹坑站附近的「深灣9號」就屬於區內貴價豪宅，當年開售時連影后劉嘉玲、樂壇天后王菲也有捧場。現在一個一房複式都要2200萬。而跟「黃竹坑站」一站之隔「利東站」，除了「南灣」屬於豪宅外，「南區．左岸」則為區內最新的二手豪宅。物業由中國海外發展，我們會參觀一個面積1,765呎，是一個四房雙套的單位，叫價高達7,800萬，呎價高達44,192元。
南區‧左岸放盤資料
| 屋苑 | 南區‧左岸 |
| 地址 | 鴨脷洲徑8號 |
| 單位 | 1座中層a室 |
| 面積 | 1,765呎 |
| 叫價 | 7,800萬元 |
| 呎價 | 44,193元 |
單位特色
- 特色1: 單位附設入契電梯大堂: 「南區．左岸」的位置並不屬於傳統豪宅區，這裡以前只是一些鋸木廠，屋苑對面又是中價樓「深灣軒」，總欠缺一點豪宅應有的氣派。唯一考慮點應該就是夠新，設計上有些破格地方而已。這個單位的電梯大堂也是身價表現，因為可以搭私人電梯，在不受其他人騷擾而回到家中，這一點舊式豪宅是做不到的。有些豪宅會在大堂位置加裝鞋櫃及收納雨傘地方，但「南區．左岸」這裡就沒有的，所以業主需自行再發揮。由於大堂已是單位一部份，這部份80呎的空間需自己購入，計及樓價值350萬。
- 特色2: 巨型客飯廳配弧型露台: 入屋小玄關的左右兩邊，一邊往客飯廳，一邊往廚房，但視覺上客飯廳會較矚目，因為客飯廳真的很深很闊，飯廳望香港仔南避風塘、望到海洋公園越礦飛車、及香港仔海峽。露台設計刻意改做弧型，施工上很有難度，但如此設計，站在弧型突出的一端，可以飽覽深灣遊艇會。
- 特色3: 主人套廁配置夠窩心: 經客飯廳直入，經過兩間套房，方向跟客飯廳同向。套廁有企缸及浴缸、有雙洗手盆，都是「大路」新式豪宅單位裝置。鏡櫃棄用趟鏡門，而是可向外打開，而它最特別是兩扇鏡櫃都可向自己方向拉開，變相可照到前後身，都算是窩心設計，但全數洗手間都是黑廁，這一點應該舊式豪宅會勝一籌。
- 特色4: 工人房面積大: 由大門玄關右轉，就是廚房及兩間客房。兩間客房就沒有什麼特別，反而想跟大家看看廚房及工人房。很多人都說，住在豪宅的傭工，居住環境應該也人性化一點。長直廚房、廚房分兩邊排列，並把廚具電器收納妥當，直入就是工人房。工人房內設落地玻璃窗，也有通道可直出後樓梯及垃圾房，在處置垃圾時可以不用經過客飯廳。
- 特色5: 具備洋房的私隱度: 同一預算，雖然可以住到去南區「紅山半島」、或者「陽明山莊」，但正因上述原因，大家會選擇這裡。雖然付得起7800萬，甚至連洋房「富豪海灣」也住得起。不過實情也非人人喜歡住洋房，主要考慮到住洋房要行樓梯，尤其有老人家的家庭，會覺得沒有如此方便。所以現在新式豪宅，才要做到有分層住宅的方便，但同時又要兼顧私穩。
