【和你搵盤】香港仔樓價兩極!$7,800萬豪宅係點樣?

「和你搵盤」第二彈嚟到香港仔!黃竹坑站上蓋第一期即將開售,有唔少谷友都私訊我哋,想睇吓香港仔呢區嘅二手盤究竟係點。原來香港仔一帶嘅樓市都幾得意,前身係工業區,所以民生配套並唔特別突出,但經過多年改造,而且位處海旁、出中上環又快,所以二手樓盤嘅價格都有好大分別,隔一個站嘅呎價已經有一倍差距!今次我哋就睇兩個放盤,一個純屬上車盤,叫價$650萬,另一個就係分層豪宅,叫價高達$7,800萬,究竟有幾巴閉?

如果大家想我哋幫手搵盤 (利申:我哋唔係經紀,亦無收廣告費),睇吓自己又咩選擇,記住留言俾我哋聽,留嘅資料愈詳細,就愈快幫你搵!

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入場之選: 金寶花園

物業資料

黃竹坑站附近的二手物業,價格相當參差。由最低入場門檻約六百多萬元上車的樓盤、包括私樓「金寶花園」、「珍寶閣」,居屋之選「南濤閣」及「雅濤閣,也有造價一億元的豪宅「深灣9號」。其中我們會參觀區內最平的放盤「金寶花園」。

「金寶花園」由新地發展,位於「南朗山道8號」,位置上會跟「黃竹坑上蓋」遞遙相望,但來到公共交通交匯處後,還需要行經一段斜路才到達屋苑,對面則為「新加坡國際學校」,參觀單位位於1座中層F室,實用面積300呎的單位,叫價650萬。

金寶花園放盤資料

屋苑金寶花園
地址南朗山道8號
單位1座中層F室
面積300呎
叫價650萬元
呎價21,667元

單位特色

  • 特色1: 單位設直廳及對流窗: 單位直入經過小玄關就是客飯廳,面積不算特別寬敞,但一至兩口子居住應該足夠,睡房偷了客廳空間做入牆櫃,但不要預放太大的睡床。客飯廳附設對流窗,可以望到泳池景及少量深灣海景,另一扇窗就望向新加坡國際學校及黃竹坑站上蓋一期。但真正海景的單位,這個屋苑應該是2座D、E、F,因為廳房可望海景,一定較貴,但代理表示放盤量不多。
  • 特色2: 屋苑位於斜路之上: 跟黃竹坑站上蓋住宅不同,這裡還要在巴士交通總站附近多行一段斜路,來到屋苑還要撐一層樓梯,拍攝當日,記者見到一個婆婆邊手提購物袋、邊撐住拐杖行斜路回家。如果選擇駕車較理想,因為由平地入,之後可搭電梯上樓。
  • 特色3: 單位未做大維修: 根據法例規定,樓齡30年以上的屋苑需要進行強制驗樓,「金寶花園」的樓齡已經有35年,但未做大維修,現時仍在商討中,聽說拉鋸多時也未有定案。所以下手買家要有心理預算,日後有可能需要夾錢進行大維修
  • 特色4: 暫時配套久奉: 黃竹坑都可說是美食荒漠。這裡沒有什麼食肆,附近只得一個便利店。聽講曾經有一段時間連便利店也沒有,吃飯只能在黃竹坑站旁的南朗山道熟食市場,可能都要等黃竹坑站三期商場開幕後,才會有改善。
放盤客飯廳
單位有對流窗
單位景觀

買樓按揭

這個叫價650萬元的單位,在黃竹坑站可說是最相宜,事關周邊居屋「南濤閣」、「雅濤閣」補地價後入場價都要690萬至750萬。黃竹坑站附近還有一個屋苑,就是惠福道的「珍寶閣」,在深灣九號毗鄰,但入場都要680萬,但並非望海的一類。但如果上車客真的希望入市,又應該手持多少資金才做得到? 在這裡,我們假設買家為有固定收入人士,並以首置客會借盡按揭保險上會,自己起碼要手持100萬元資金可進駐。以息率2.5厘,攤分30年還款期計算,月供約24,000元左右。

延伸閱讀:【按揭教學】壓力測試、供款佔入息、計算按揭成數方法

置業供款參考 (壓力測試)

屋苑金寶花園南濤閣雅濤閣珍寶閣
入場價650萬元690萬元750萬元680萬元
首期10%: 65萬元10%: 69萬元10%: 75萬元10%: 68萬元
借貸額90%: 585萬元
按保: 29.25萬元
90%: 621萬元
按保: 31.05萬元
90%: 675萬元
按保: 33.75萬元
90%: 612萬元
按保: 30.6萬元
月供24,270元25,764元28,004元25,390元
入息58,127元61,704元67,070元60,810元
資金要求97萬元104萬元113萬元102萬元

如果部份買家覺得,自己入息要求不足,按揭證券公司容許未能通過壓力測試買家,在加收10%按揭保費下,可免卻壓力測試,而用供款佔入息一半作審批按揭準則。雖然每個月的供款會略為增加數百元,但入息要求上卻可以略為放寬一點,對入息不夠過審批的首置客來說,應該會有一點幫助。

置業供款參考 (壓力測試-供款佔入息一半)

屋苑金寶花園南濤閣雅濤閣珍寶閣
入場價650萬元690萬元750萬元680萬元
首期10%: 65萬元10%: 69萬元10%: 75萬元10%: 68萬元
借貸額90%: 585萬元
按保: 32.175萬元
90%: 621萬元
按保: 34.155萬元
90%: 675萬元
按保: 37.125萬元
90%: 612萬元
按保: 33.66萬元
月供24,386元25,887元28,138元25,511元
入息48,772元51,774元56,276元51,022元
資金要求97萬元104萬元113萬元102萬元

貴價之選: 南區左岸

物業資料

整個黃竹坑、鴨脷洲及香港仔,樓價真的很參差。如黃竹坑站附近的「深灣9號」就屬於區內貴價豪宅,當年開售時連影后劉嘉玲、樂壇天后王菲也有捧場。現在一個一房複式都要2200萬。而跟「黃竹坑站」一站之隔「利東站」,除了「南灣」屬於豪宅外,「南區.左岸」則為區內最新的二手豪宅。物業由中國海外發展,我們會參觀一個面積1,765呎,是一個四房雙套的單位,叫價高達7,800萬,呎價高達44,192元。

南區‧左岸放盤資料

屋苑南區‧左岸
地址鴨脷洲徑8號
單位1座中層a室
面積1,765呎
叫價7,800萬元
呎價44,193元

單位特色

  • 特色1: 單位附設入契電梯大堂: 「南區.左岸」的位置並不屬於傳統豪宅區,這裡以前只是一些鋸木廠,屋苑對面又是中價樓「深灣軒」,總欠缺一點豪宅應有的氣派。唯一考慮點應該就是夠新,設計上有些破格地方而已。這個單位的電梯大堂也是身價表現,因為可以搭私人電梯,在不受其他人騷擾而回到家中,這一點舊式豪宅是做不到的。有些豪宅會在大堂位置加裝鞋櫃及收納雨傘地方,但「南區.左岸」這裡就沒有的,所以業主需自行再發揮。由於大堂已是單位一部份,這部份80呎的空間需自己購入,計及樓價值350萬。
  • 特色2: 巨型客飯廳配弧型露台: 入屋小玄關的左右兩邊,一邊往客飯廳,一邊往廚房,但視覺上客飯廳會較矚目,因為客飯廳真的很深很闊,飯廳望香港仔南避風塘、望到海洋公園越礦飛車、及香港仔海峽。露台設計刻意改做弧型,施工上很有難度,但如此設計,站在弧型突出的一端,可以飽覽深灣遊艇會。
  • 特色3: 主人套廁配置夠窩心: 經客飯廳直入,經過兩間套房,方向跟客飯廳同向。套廁有企缸及浴缸、有雙洗手盆,都是「大路」新式豪宅單位裝置。鏡櫃棄用趟鏡門,而是可向外打開,而它最特別是兩扇鏡櫃都可向自己方向拉開,變相可照到前後身,都算是窩心設計,但全數洗手間都是黑廁,這一點應該舊式豪宅會勝一籌。
  • 特色4: 工人房面積大: 由大門玄關右轉,就是廚房及兩間客房。兩間客房就沒有什麼特別,反而想跟大家看看廚房及工人房。很多人都說,住在豪宅的傭工,居住環境應該也人性化一點。長直廚房、廚房分兩邊排列,並把廚具電器收納妥當,直入就是工人房。工人房內設落地玻璃窗,也有通道可直出後樓梯及垃圾房,在處置垃圾時可以不用經過客飯廳。
  • 特色5: 具備洋房的私隱度: 同一預算,雖然可以住到去南區「紅山半島」、或者「陽明山莊」,但正因上述原因,大家會選擇這裡。雖然付得起7800萬,甚至連洋房「富豪海灣」也住得起。不過實情也非人人喜歡住洋房,主要考慮到住洋房要行樓梯,尤其有老人家的家庭,會覺得沒有如此方便。所以現在新式豪宅,才要做到有分層住宅的方便,但同時又要兼顧私穩。
放盤客飯廳
單位景觀
放盤廚房
利東站原有站口

胡‧說精選

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