【黃竹坑站上蓋一期:縉環】區內發展有咩賣點?配套不足有隱憂!

市場關注鐵路上蓋項目,其中港島南上蓋「黃竹坑站」,跟港島線「金鐘站」僅有兩站之距,就被視為明年的重頭戲之一,事關整個「黃竹坑站」佔地超過七公頃,共由14座住宅組成,料可提供5,200個住宅單位,但潛在龐大的人口背後,配套竟成為隱憂?

項目首五期已分階段推出招標,當中由路勁及平保投得的第一期,市傳已命名為「晉環」,發展商已經申請預售,短期內會開售。打算放眼「黃竹坑站」的買家,又應該怎樣部署? 我們會先就項目景觀座向、交通配套、二手市場、及周邊環境作一個簡單預覽,待日後項目公布價單及樓書時,對其單位間隔、價格及付款辦法作詳細剖析。

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黃竹坑站一期資料

樓盤名稱晉環 (暫定)
位置香葉道11號(地盤A)
單位數目800個
面積157呎-1,103呎 (按屋宇署資料)
戶型開放式、一房、兩房、三房、四房
車位待定
校網18區校網
關鍵日期2022年10月31日
綠色建築認證評級待定
發展商路勁、平保

黃竹坑一期開價

首批待定
折扣額待定
平均呎價待定
折扣後售價待定
區內二手造價深灣9號: 32,600元
深灣軒: 20,000元
海怡半島: 16,430元
南濤閣: 12,000元

項目背景及特色

2010年前: 公屋黃竹坑邨

「黃竹坑站」上蓋的發展,跟全長七公里的港島南站有莫大關係,事緣政府在2010年拍扳興建港島南線,建議路線由「金鐘站」一直延伸至「海怡半島」,當中途經「海洋公園站」、「黃竹坑站」及「利東站」三個站,工程在2011年5月展開。其中前身為公屋「黃竹坑邨」清拆發展為「黃竹坑站」後,政府決定把「黃竹坑站」上蓋物業發展批予港鐵,作為補貼興建鐵路的建築成本。

「黃竹坑站」佔地面積甚廣,總佔地7.17公頃,其中地盤四邊分別被「香港道」、「南朗山道」及「警校道」所包圍。其中北面隔著明渠是正在轉型的「黃竹坑商貿區」、東則為「香港警察訓練學院」、而南面為國際學校及住宅「金寶花園」、「南濤閣」、而西面則為熟食市場及游泳中心。

2013年: 改劃綜合發展區

2010年7月,城規會把「黃竹坑站上蓋」改劃為「綜合發展區」,容許作住宅及商業項目,「總綱發展藍圖」在2013年終獲城規會核准。由於發展規模龐大,無論城規會會員及區議員均關注日後「黃竹坑站」上蓋項目發展後,對區內交通帶來的負荷,事關香港仔隧道擠塞情況從未改善。當時運房局表示,由於項目毗鄰鐵路站,故運輸署建議採取低於「香港規劃標準與準則」定立車位的下限,以解決車輛過多的問題。

最後項目獲批准用五倍地積比率發展住宅項目及社福設施,可建樓面3,848,202呎,最高住宅高度由120-150米之間,可在五層平台之上建26-38層的住宅,提供4,900個單位;其後因應市場對住宅供應的需求,港鐵在2019年再按《城規條例》申請增至單位至5,200個。至於非住用項目則以1.49倍的地積比率發展,可建樓面1,145,741呎。至於大家關注的車位問題,項目會提供1,106個車位,當中住宅及訪客車位816個、商業及零售車位則235個。

黃竹坑站上蓋總綱發展藍圖

地盤面積771,793呎
地積比率住宅: 5倍 非住用: 1.49倍
可建樓面: 住宅: 3,848,202呎
非住用: 1,145,741呎
社福設施: 12,648呎
私人休憩用地: 168,740呎
公眾休憩用地: 13,993呎
住宅座數14座
高度120-150米
樓層26-38層
單位5,200個
車位數目住宅/訪客: 816個
商業/零售: 235個
電單車: 54個
政府: 1個
上落貨車位住宅/訪客: 14個
商業/零售: 40個
政府: 1個

2017年3月: 港鐵推出住宅項目招標

黃竹坑站上蓋發展
  • 第一期: 港鐵在2017年推出第一期招標。地盤較捱近車站以南的用地,前方為「新加坡國際學校」,地盤面積11.8萬呎,最高可建樓面57.6萬呎。根據招標條款,項目補地價為46.85億元,相當於每呎地價8,119元,而港鐵要求固定分紅35%,故發展商需透過額外出價以價高者得方式中標,終由路勁及平保擊敗13個財團投得。項目可建兩座合共800個住宅單位,預計關鍵日期為2022年10月31日。
  • 第二期: 第二期則緊接在2017年12月推出,位於第一期以西的位置,較捱近整個綜合發展區以西,即「南朗山道」一帶,會興建兩座25-30層高的住宅單位,提供600個單位,預計關鍵日期為2023年8月31日。由於項目批出的補地價金額達52.1381億元,以最高可建樓面49.3萬呎計算,地價10576元,創出當時站內地價新高,故港鐵在招標時也降低了固定分紅比例至30%,而發展商也需額外出價,以價高者得方式來競投,終由嘉里夥拍信置擊敗9個財團中標。
  • 第三期: 隨著黃竹坑站上蓋已成為供地重心,政府也要求港鐵加快批出相關項目,結果第三期項目,就在2018年8月推出。第三期位於最近熟食市場的一期,項目以北就是「黃竹坑商貿區」。這一期最特別的地方是連同商場項目一併招標,也為整個黃竹坑站上蓋規模最大的一期,單計住宅樓面已高達100萬呎,而商場樓面則達50.5908萬呎。根據當時港鐵的招標條款,規定了固定分約為25%外,還需取回商場的營運權。由於項目補地價逾129億元,每呎地價8,614元,加上發展商需另出一口價競投,加上當時市況有轉弱跡象,故終只收得5份標書,並由長實投得發展項目,會興建4座合共1,200個住宅單位,當中不少於360個單位為實用538呎以下,而住宅車位191個,預計關鍵日期在2024年。
  • 第四期: 港鐵在2019年10月推出了第四期招標,第四期較捱近香港警察訓練學校,會興建兩座樓高38層的住宅,提供800個住宅單位,預計於2025年落成。項目可建樓面63.8萬呎,當時批出的補地價金額高達67.57億元,故每呎地價達10587元,意即打破第二期再創新高,港鐵要求固定分紅25%,而發展商再按自己情況個別出價,終由嘉里、信置夥拍太古擊敗5個財個財團投得項目。
  • 第五期及六期: 整個黃竹坑站上蓋,港鐵還餘下兩期尚未推出招標,位置上均會座落於鐵路正上方。第五及六期合共會興建四座,共提供1,800個住宅單位,可建樓面達1,139,929呎。其中第五期剛推出招意向,住宅樓面上限63.6萬呎,需提供不多於1,050個住宅單位,已定於2020年12月22日截意向。

黃竹坑站上蓋招標情況

 第一期第二期第三期第四期第五期第六期
地盤面積11.8萬呎9.3萬呎24.09萬呎6.5萬呎
可建樓面57.69萬呎49.3萬呎住宅: 100萬呎
商場: 50.59萬呎
63.8萬呎63.6萬呎待定
補地價46.85億元52.138億元129.71億元67.57億元待定待定
每呎地價8,119元10,576元8,614元10,587元待定待定
固定分紅35%30%25%+商場經營權25%待定待定
額外出價需要需要需要需要待定待定
標書14份10份5份6份待定待定
中標財團路勁及平保嘉里、信置長實嘉里、信置、太古待定待定

黃竹坑站上蓋發展詳情

 第一期第二期第三期第四期第五期第六期
座數2座2座4座2座22座2座
單位800個600個1,200個800個1,050個750個
關鍵日期2022年10月31日2023年8月31日2024年2025年待定待定
*商場: 47,000平方米(2023年落成)
中度弱智人士宿舍及綜合職業康復服務中心: 1,210平方米 (2024年落成)

區內二手市場 (黃竹坑)

  • 深灣9

屬於黃竹坑區內最矚目的豪宅項目,位於惠福道末端,由嘉華、信和及南豐發展的「深灣九號」,共由六座物業組成,合共提供400個分層單位,另提供11間洋房,項目於2012年4月落成,單位實用面積由596-3,622呎之間。由一房、兩房、三房至四房雙套也有提供。項目最特別的地方,內裡提供不少特色樓層,變相也提升了項目身價。在2011年開售時,當時首批50個單位,建築均價也高見19,640元,相當於實用呎價24,860元,而截至2020年11月止,屋苑二手平均價約32,600元。一個一房複式單位的入場價也要高達2,200萬元。

位於「惠福道9號」的深灣9號,是嘉華牽頭的財團在2007年10月以57.1億元投得的住宅用地,以當時可建樓面689,230呎計算,每呎地價高達8,285元呎。由於期後香港受金融海嘯所衝擊,令市場一度擔心嘉華摸頂投地。不過其後經濟好轉,區內地價也屢創新高,區內地價紀錄分別被中國海外投得的「南區.左岸」、以及龍光投得的百億地王「利南道」所打破,兩幅地地價分別達11,044元及22,118元。

  • 金寶花園

跟黃竹坑上蓋遞遙相望的,還有由新地發展的「金寶花園」,位於「南朗山道8號」,合共由2座物業組成,合共提供294個單位,主打一些小型上車盤兩房單位為主,實用面積由313-579呎之間,其中「1座A室」及「2座E室」均可遠眺深灣遊艇會景觀,而「2座B室」及「2座C室」則望向現時「黃竹坑站」上蓋,日後會以樓景為主。截至2020年11月止,屋苑平均呎價為18,176元,一個實用300多呎的單位,售價約600-630萬元之間。

  • 南濤閣

位於「金寶花園」旁的「南濤閣」,則由三座物業所組成,位置上較偏離黃竹坑站上蓋,合共提供1,040個住宅單位,屬於第十五期丙的居屋項目,實用面積由431-590呎之間,物業樓齡已有25年,其中樓盤的A-D室、GH室均為三房類別;而EF室及JK室則為兩房類,視乎景觀樓層售價有輕微差異。截至2020年11月止,屋苑平均呎價約12,000元左右,一個實用431-483呎的兩房單位,已補價的兩房售690-700萬左右;而一個實用580-590呎的三房單位,則約售1000萬元。

  • 雅濤閣

位於黃竹坑船廠、在深灣道11號的「雅濤閣」,屬於區內量數較多的大型屋苑,則為2001年落成第22期乙的私人參建居屋。全盤共由四座組成,共提供1,540個住宅單位。每座共提供十個單位,呈Y型排列,當中全盤的「D、E、F、G室」均可望到深灣海景,其餘則扭向內街景為主。樓盤分兩房及三房,當中兩房夾於每座中間的單位,包括、B、EF、J室」,其餘向外伸延的包括「A、CD、GH、K室」均為三房類別。截至2020年11月止,屋苑平均呎價約為13,000元。一個實用422-470呎的兩房單位,現時二手價約售750-800萬元;而一個實用576-591呎的三房單位,現時二手價約售1000萬元。

 深灣9金寶花園南濤閣雅濤閣
地址惠福道9號南朗山道8號深灣道3號深灣道11號
座數6座2座3座4座
單位數目411個294個1,040個1,540個
面積596-3,622呎313-579呎431-590呎422-591呎
車位431個35個208個
落成年份2012年4月1995年3月1995年10月2001年7月
發展商嘉華、信和、南豐新地五洋建設中遠集團
區內二手市場 (黃竹坑)

區內二手市場 (利東站及海怡半島站)

  • 深灣軒

跟「黃竹坑站」一站之隔,來到「利東站」及「海怡半島站」,就是鴨脷洲一帶,這裡會有較多大型的住宅群,其中「利東站」的「深灣軒」,原作為混合式房屋發展(即物業內含私樓,並撥出一定數量作公營房屋)的項目,由新地發展,但其後混合式房屋胎死腹中改會私樓發售,全盤共由三座物業組成,合共提供1,040個住宅單位,實用面積介乎476-747呎之間。項目的ABCH室均扭向畫舫方向,向南望香港仔海峽,而DEFG室則透過鴨脷洲公園,北望香港仔灣方向。「深灣軒」以兩房位為主,三房單位僅得五柱有提供,分別為「1座C室」、「2座C室及H室」、以及「3座G室及H室」,其餘則為兩房戶型。截至2020年11月止,「深灣軒」平均呎價約為20,000元呎,一個480多呎的兩房戶售價也高見1,000萬元起步;而580多呎的三房則1,200萬起。

  • 南灣

另一個較大規模的住宅群,則數到由新地牽頭發展的「南灣」,合共由9座物業所組成,共提供715個單位。樓盤最特別之處是,部份向海單位受前方船廠噪音影響,需要設有固定窗而未能夠開啟,以及提供了一房單位。樓盤的第一二座以一層兩伙為主,每戶均附設私家電梯大堂;而三至七座則為每層三伙設計,而八至十座則為一層四伙,屋苑面積由425-3,024呎之間,在2010年12月落成入伙。截至2020年11月止,南灣平均呎價約為23,000元,一個最細的一房單位入場價也要900萬起步。

  • 海怡半島

位於港島南線尾站「海怡半島」站,物業由34座組成,共分四期發展,為香港十大藍籌屋苑之一,共提供9,812個單位,面積由513-888呎,座落於鴨脷洲西北部,南望東博寮海峽、西望大嶼山。開則上清一色均為鑽石型廳開則,主打兩房及三房。截至2020年11月止,海怡半島的平均呎價約16,430元呎,兩房單位平均售價約950-1,000萬元;而三房單位則1,400萬元起步。

 深灣軒南灣南區.左岸海怡半島
地址鴨脷洲徑3號海旁道8號鴨脷洲徑8號海怡路1-23號A/怡南路25-33號A
座數3座9座2座34座
單位數目1,040個715個114個9,812個
面積476-747呎425-3,024呎1,681-2,728呎513-888呎
車位160個400個119個
落成年份2004年3月2010年12月2016年6月1991年11月-1995年3月
發展商新地新地、嘉里、百利保中國海外長實
平均呎價20,000元23,000元37,700元16,430元
區內二手市場 (利東站及海怡半島站)

《胡.說樓市》評析

預計最快推出的「黃竹坑站上蓋」第一期,是由路勁及平保合作發展,發展商已申請預售。暫時未有任何消息公布。但隨著政府《施政報告》中提出「躍動港島南」後,卻突然令樓盤多了一個利好消息炒作。然而對用家的吸引力度,相信最終也需還原基本步看樓盤各項資料。

景觀一期跟海景絕緣

從港鐵遞交的文件中看出,由香港仔不同位置均可望到黃竹坑站上蓋,但實情整個黃竹坑站上蓋項目龐大,共分六期發展,每一期可望到的景觀也各有不同,其中第一期的景觀則屬整個項目最遜色的一期。

  • 望金寶花園及巴士總站(向西南): 位置上較貼近「新加坡國際學校」的第一期,為整個發展項目的處於最南端的位置。據市場流傳的圖則,一期共分兩座,每座內再細開AB座。其中全盤最一線景觀,應該是「1A座B室」、「1A座B室」、「1A座C室」。因為位置上會較偏離日後第二期物業,可避過第二期的阻擋外,這邊單位向西南,部份景觀會望到日後的巴士總站、及私樓金寶花園外,部份高層打側可望到深灣遊艇會。但值得留意,這個方向的單位,同時會望向政府社福機構的通風位置,現圖中所見「19」就是社福機構通風位的實際位置。
望金寶花園及巴士總站(向西南)
深灣遊艇會
現圖中所見「19」就是社福機構通風位的實際位置
  • 望新加坡國際學校及山景(向南): 座向上較優質的南向單位,包括第1座的「1A座G室」及「1A座F室」,前方會望向小巴總站外,也會望向「新加坡國際學校」,打側就是「南朗山」。但「新加坡國際學校」旁設有「政府、機構及社區用地」及「綠化地帶」,佔地約46,351呎,早前已獲城規會有條件許可批建學生及職員宿舍,可建樓面226,694呎,提供1,257個宿舍單位,要留意景觀上的變化。由於宿舍物業樓高90米,故對望向「南朗山」方向單位會構成阻擋,從城規會文件顯示,黃竹坑站上蓋在基座上開始起樓,要避過宿舍最頂位的水塔位,按平面圖的樓層推算,起碼需選擇20樓以上才能避得過。
新加坡國際學校構想圖
學生宿舍阻擋
黃竹坑站一期向南景觀
  • 望黃竹坑站上蓋內園(向北): 其實,一期有更大部份以望內園為主,包括「1B座A室」、「1B座B室」、「1B座C室」,均會透過上蓋第二期以、及自己的第一座,望向黃竹坑站上蓋內園方向。雖然這邊單位跟二期有點接近,但第一期與第二期之間設有約20米通風廊,可淡化了影響。至於第二座單位,向西北方會望園景為主,跟日後長實持有的第三期單位遙遙相望。
望黃竹坑站上蓋內園(向北)
  • 透過第四期望警察訓練學校(向東): 第一期餘下單位,包括第一座的「1A座D室」、「1A座E室」及「1A座F室」均會透過日後第四期,望向警校道旁的「香港警察訓練學校」,遠眺「香港仔運動場」及「香港仔郊野公園」山景。至於第二座向東南的單位,則會透過內園望向第四期單位,似乎較難扭向警校道望訓練學校景。
香港仔郊野公園

配套仍待改善

  • 備有51萬呎大型商場: 過去黃竹坑區人煙一直稀少,因為這裡傳統為工業用地。雖然這裡正慢慢轉化為趨向環保的商貿區,但周邊配套仍然不足。不過隨著未來黃竹坑站上蓋加設大型商場,而商場樓面約有510,000呎,差不多等於現時康城站商場的規模,均有望完善區內配套,解決區內購物消費不足的問題。
  • 附設近14,000呎的公共空間:根據城規會文件顯示,商場會捱近黃竹坑站B2出口,由地下至三樓均為商舖,地下還會設有13,993呎公共空間。港鐵建議,該公共空間會結合綠化及休閒元素,包括設有草地、互動雕塑設施、噴泉,而草地上還會加設休息設施,強調該部份會24小時開放予公眾使用。從構想圖可見,廣場外設有很多綠化休憩空間,以及設有噴水池,上方則設有垂直綠化。公共空間最遲會於2026年9月前完工,並由商場業主作管理及保養。
  • 設有3,000呎的表演場地: 除了中央廣場外,商場地下還附設約3,000呎的表演場地,港鐵承諾若日後商場提供多影院式設計的戲院,會要求營運商於有需要時,把其中一個影院設計為可作表演場地的兼容用途,但相關方案仍有待研究。
公共空間構想圖
  • 住宅綠化環境比例高: 在平台之上就是住宅範圍,港鐵也強調屋苑範圍會有大規模綠化,當中設有多用途草坪、園林花園,另各期也附設有室外泳池。根據文件,三期毗鄰「黃竹坑站上蓋」也會改劃為屋苑的綠化步道。平台上還會附設燒烤場、以及社區農莊,有助扭轉黃竹坑工業區的味道。
園林規劃

規劃:區內改劃的發展潛力

整個黃竹坑的改劃,還受惠於其他因素。例如政府在《施政報告2020》中就提出「躍動港島南」計劃,措施明顯就是用以拯救頻危的海洋公園,冀透過一連串地區改劃來帶動「海洋公園」。根據《施政報告2020》,措施包括制訂海洋公園重生方案、活化珍寶海鮮舫、提升香港仔及黃竹坑一帶的文化及消閒設施,包括香港仔避風塘;研究復修石澳石礦場作公私營水上運動中心、及加快活化黃竹坑工廈等。雖然不少措施均屬舊酒新瓶,也未必能對海洋公園有起死回生作用,當然能否為黃竹坑上蓋項目注入一些炒作概念,還有待觀望。

  • 活化珍寶海鮮舫: 《施政報告》中提出海鮮舫業主已同意無償捐贈海鮮舫予海洋公園,政府會推動海洋公園跟非政府機構合作。然而,在施政報告2020公布前,我們根據區議會2020的一份文件,可以看到各政府部門對珍寶海鮮舫態度是如此被動。例如發展局表明不會為珍寶海鮮舫作歷史評級。康文署表示保育不屬於其職權範圍。旅遊事務署表示海鮮舫為私人機構,營運為商業決定。地政總署就要求承租人清拆建築物及歸還土地。
  • 復修石澳石礦場: 《施政報告》研究把石澳石礦場改劃為公私營方式發展水上運動中心。但香港帆船總會早已提出把相關地方作水上運動之用,但區議會2020年的一份文件反映,我們也見到政府各部門對方案的被動。發展局及渠務署只關注政府增加土地供應,表示由於需配合沙田污水處理廠遷往岩洞,需找尋地方儲放花崗岩石塊,故渠務署已向地政總署申請五年臨時政府撥地作存放之用。民政事務局表示需預留土地作公共工程,故未能處理帆船會的短期租約申請。
石澳石礦場
石澳石礦場規劃
  • 提升香港仔及黃竹坑的文化及消閒設施: 《施政報告》中提出提升香港仔避風塘、海濱長廊、鴨脷洲大街等地方,讓市民及遊客體驗當地漁村風貌、歷史文化及生態旅遊。但實情相關方案早於1998年已提出建議,其後在2007年的方案更把香港仔及鴨脷洲劃分為七區來打造一些不同主題的項目,但政府在2009年就表示受制於財務及港島南線的發展,相關項目並不會推進。因此,相關《施政報告2020》的方案只屬舊酒新瓶。
  • 加速黃竹坑工廈發展: 《施政報告》提出活化黃竹坑工廈,但實情區內多年內已有不同程度的活化,舊式工業區已慢慢改劃為環保型商貿區。根據2014年《工業用地檢討報告》,整個黃竹坑商貿區佔地約8.6公頃,合共設有41座私人工廈,以及三座新建成的辦公大樓項目、以及一座酒店。隨著港島南線的通車,吸引了不少財團前往區內收購工廈作重建、及尋找機遇,當中已故新地主席郭炳湘旗下的帝國集團在區內最為積極。
工業用地檢討報告
  • 黃竹坑道63號: 這座名為「天豐工業大廈」的項目,由郭炳湘家族持有的「帝國集團」在2017年購入了整幢工廈的84%業權後,並透過陸續收購至96.51%業權後,計劃申請強制拍賣統一業權,終在拍賣前成功收購餘下業權。未來會發展為一座商業樓宇。
  • 黃竹坑道與業勤街: 在2013年,規劃署把「前香港仔消防署」用地改劃為商貿地後,政府在2016年10月推出招標時,就被帝國集團夥信置以25.8億元投得,會尸展為一幢27層高的甲級商廈,日後也會按地契要求興建一些藝術文化中心。
  • 黃竹坑道36號: 這座為「仁孚香港仔車廠」的項目推出招標後,項目為一幢樓高10層的工廈,終同樣被帝國集團以15.6億元成功收購,以可建樓面164000呎計算,每呎地價9,500元。
  • 黃竹坑道23號: 這座原名為「標達中心」的工業大廈,被宏基資本以14.8億元全幢收購,項目在2015年獲批補地價,總樓面10.7萬呎,可重建為一幢商廈。
  • 業發街2號及4號: 環繞在黃竹坑站外的工廈,包括新地持有的「業發街4號」在2014年已獲批建一座25層高的商業項目。發展商亦於2016年以5,294萬元完成補地價。而毗鄰的「業發街2號」則由中建集團所收購,項目可建樓面達137,000呎,亦會發展為商業項目。
  • 黃竹坑道8-10號: 屬於舊中巴車廠的「黃竹坑道8-10號」,建於70年代初期。車廠自1994年拆卸後,中巴及太古地產有意把地皮發展為酒店,但政府反對,其後跟政府商討近二十年後,同意補地價10.7億元,發展為一座28層的甲級商廈「South Island Place」。
黃竹坑商貿區

黃竹坑商貿區改劃項目

項目可建樓面發展商
黃竹坑道63號274,000呎帝國集團
業勤街與黃竹坑道交界285,000呎帝國集團及信和
黃竹坑道63號164,000呎帝國集團
黃竹坑道23號107,000呎宏基資本
業發街4號146,000呎新地
業發街2號137,000呎中建集團
黃竹坑道8-10號383,000呎中華汽車、太古地產

交通:僅依賴鐵路優勢

  • 南港島線拉近核心商業區距離: 全長七公里的港島南線,成功把鴨脷洲及金鐘的距離大大縮短,日後由樓盤乘搭港鐵前往金鐘只需約十分鐘時間,加上屋苑在鐵路站上蓋,且有蓋行人通道接駁往車站,為樓盤的最大優勢。值得一提,很多人均認為南港島線對香港仔有推動作用,但實情南港島線仍未覆蓋至香港仔一帶,現時仍需接駁專線小巴。
  • 黃竹坑站成南西港島線的中轉站: 在《2014年鐵路策略發展報告》中,政府就決定會興建南港島線(西段),初步概念是由西港島線「香港大學」站,一直接駁往南港島線「黃竹坑站」,當中途經五個站,包括「瑪麗醫院」、「數碼港」、「華富」、「田灣」及「香港仔」,初步落實時間為2021-2026年之間。按2013年的工程價格推算,估價初步成本為250億元。但據路政署在2020年向區議會報告,實際落實時間表會視乎華富一帶實際發展、華富邨重建計劃,及運輸需求的增長。
南西港島線中轉站
  • 道路擠塞問題未能解決: 事實上除了鐵路優勢外,黃竹坑一帶的交通向來也相當擠塞,尤其是「香港仔隧道」本身是南區居民,往來港島北部及兩條海底隧道的主要幹道,擠塞情況一直未能解決。尤其部份早上的繁忙時間,紅隧塞車會直接影響香港仔隧道的交通狀況。據運輸署網頁資料顯示,2020年1-9月止「香港仔隧道」平均每日使用車輛架次為55,556。而2015年-2019年平均每日架次為61,714架,在全港非過海隧道的汽車流量中排行第三,僅次於首位的將軍澳隧道及獅子山隧道,連大欖隧道也不及其繁忙。

非過海隧道車流量(每日)

隧道平均每日架次(2015-2019)
將軍澳隧道92,324
獅子山隧道91,330
香港仔隧道61,714
大欖隧道60,746
大老山隧道60,620
尖山隧道56,712
城門隧道53,529
啟德隧道53,176
  • 區內交通選擇: 雖然香港仔隧道時有擠塞,但黃竹坑站對外接駁交通仍算選擇多樣化。例如在黃竹坑站外,現時設有一些臨時專線小巴可以接駁往香港仔一帶,而對外交通則要在南朗山道附近,以及在二期下方的巴士總站。專線小巴59號可以直接接駁往堅尼地城一帶、而乘坐城巴71及75號則可前往中環,每程收費5.3及4.7元;也有城巴72A可前往銅鑼灣。如果選擇前往九龍區,則可乘坐107號巴士,可經尖沙咀往九龍灣一帶方向。未來在項目的一期外會設有巴士總站、以及小巴總站。
班次地點行車時間車費
專線小巴59堅尼地城6:30-23:007.4
城巴71中環5:35-23:305.3
城巴75中環5:10-23:304.7
城巴72A銅鑼灣6:00-23:304.5
九巴107尖沙咀6:00-00:0011.1
城巴48華富5:36-23:413
新巴78華富6:10-00:003.2

車位:屋苑供應不足

  • 屋苑車位供應不足: 鑑於在訂定「黃竹坑上蓋」區議員均關注日後「黃竹坑站」上蓋項目發展後,對區內交通帶來的負荷,事關香港仔隧道擠塞情況從未改善。當時運房局表示,由於項目毗鄰鐵路站,故運輸署建議採取低於「香港規劃標準與準則」定立車位的下限,以解決車輛過多的問題。暫時我們尚未知道一期的車位數目,但以整個黃竹坑站上蓋合共提供5,200個住宅單位,但住宅車位數目只有816個,車位比例接近每6.4戶才能分配一個,似乎跟樓盤的定位並不匹配。
  • 屋苑接駁公共交通: 至於屋苑前往公共交通是否方便呢? 根據黃竹坑站上蓋的藍圖,港鐵表示會在屋苑內增建24小時有蓋行人通道,由黃竹坑站經由商場的二樓及三樓,延伸至日後的新巴士站、小巴站、及項目內的綜合職業康復服務中心及中度弱智人士宿舍,通道需闊四米。另外港鐵也計劃在第二期發展項目內,預留位置接駁南朗山道的行人天橋,實際位置在深灣道附近望向包王剛泳池附近。同時根據規劃也會進行道路擴闊工程,包括在南朗山熟食市場對出的「南朗山道」一段、以及由「香葉道」轉入「警校道」進行加闊工程。
黃竹坑站全貌

間隔多樣化

  • 市場流傳資訊: 至於樓盤的間隔,待樓書公布時我們會有更詳細的剖析。但有傳媒曾根據港鐵向城規會遞交的《道路交通噪音影響評估報告》中,看到「黃竹坑站」一期的物業分布,開放式及一房戶型分別提供66伙及140伙,而兩房單位則為全盤的主打,共有285個單位,之後為三房單位237伙,四房則有67個。但項目總數為815個,跟港鐵在網站披露的單位總數有出入;也跟發展商向屋宇署申請的動工申請有分別。
  • 屋宇署動工同意書: 根據路勁及平保向屋宇署遞交的「動工申請同意書」,項目會建有兩座,並在三層平台上建有34層住宅,合共提供800個單位。由於屋宇署的實用面積並不包括廚廁,故表列的資料只能作初步參考。全盤最細單位只有157呎,合共有32個單位,而234-499呎的單位共有649個,500多至800多呎的單位則有116個,另外還附設3個逾1000呎的單位。

屋宇署資料

面積伙數
15732個
23448個
312324個
419113個
499164個
57483個
6991個
81728個
8914個
1,0161個
1,1032個
 : 800

揀盤策略

樓盤尚未公布樓書及價單,當推出價單後,我們會在此作出更新。

付款辦法

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