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我們《胡.說樓市》收到一名谷友居於啟德「天寰」的業主求助,她表示收到管理處通知要她賠錢,而賠償金額竟然高達100萬,背後跟一條在公家地方入屋的水管滲漏有關。為何在公家地方的水管滲漏會跟小業主有關? 管理公司又為何能夠如此「堅定」責任一定落在谷友身上? 這件事是否涉及管理公司疏忽責任,小業主又應該怎去舉證及保障自己利益? 我們會一文探討「侵權法照顧責任」(Tort of Negligence) 在事件的應用。

本文目錄
  1. 水浸事發經過
  2. 胡.說評析
  3. 胡‧說樓市 X 好師傅獨家優惠!
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水浸事發經過

15:30 單位走廊出現一灘水漬

在2022年3月19日下午15:30,當時事主黃小姐(假名)的朋友到訪她家中,發現電梯走廊有一大灘積水,於是黃小姐便馬上通知管理處職員。幾分鐘後,管理處職員到場檢查,期間利用兩個掃帚掃水至後樓梯,一直去到後期才發現原來水錶櫃內水管已爆裂,不斷漏水。

15:45 水流從水錶櫃不斷湧出

去到下午15:45左右,因水錶房對著黃小姐家門,當黃小姐打開門口時,碰巧他們終於打開了水錶房,就看見大量水湧入室內,但黃小姐清楚看見在15:45,水掣仍然未關上。管理職員一邊掃水時,黃小姐一邊問:「需否把水掣先關上? 」但管理職員無視她的說話,期間她隔著單位大門一直聽到水聲很澎湃。

“ 站在我角度,當時情況不是幾滴水,而是兩條水管分開爆裂了,我們很明顯聽到水如泉湧,你用掃帚掃水真的可以嗎? 之後他們是往後樓梯掃水,但電梯沒有即時升高,也沒有墊了沙包,做法未必很適合。”

管理處職員要求黃小姐維修

前後用了45分鐘,水掣才關上,此時黃小姐收到管理處職員電話,表示水錶櫃內去水管爆裂地方,因分流至其家中,要由她負責找師傅維修。鑑於黃小姐沒有相關知識,但也擔心不維修水管會有停水風險,無奈下馬上安排師傅檢查及維修。

“ 師傅有提及,兩條接駁水管高低斜度達三至四分,中間也有一定距離,仿如兩條水管勉強接駁起來,之間出現的拉扯力;中間位置接駁位置較薄,兩種原因下容易爆裂。當刻我會想像,是否承建商起樓時有疏忽呢? “

維修師傅發現水管接駁造口及用料差

事後檢查後發現,原來水管爆裂的實際位置在水錶前、水掣後位置,而非水錶後。她不明白為何「水錶前」位置也要由業主埋單。曾致電管理公司了解,管理公司只表示公契內有附加條文指出:「錶前掣後」要由她負責處理。但她亦質疑,水管置於公眾地方,但管理處卻長期鎖上,業主又怎樣能履行維修及檢查的責任呢?

“ 我覺得水管在公眾地方,兼且是管理處長期上鎖,我們是沒有權入內,而且我們要進入,曾經有要求維修師傅來維修時,都曾經要求打開錶房,但他也表示不可以打開,為何呢? 因為他們指出,需要有工程部同事及管理處職員才可以打開。如果你跟我說,這是我資產一部份,但我連進行維修的權利也沒有,都要經過多番的核准,對我來說也很不公平。”

管理公司3月22日通知電梯浸壞報告

3月22日星期二,黃小姐收到管理公司電話表示櫃漏水期間,流浸壞其中一部住客升降機,需要黃小姐賠償,著她盡快聯絡保險公司。

“ 我本身已經打算向你們追討接駁水管的維修費,你還要追討升降機的費用?  當時我也沒有概念,究竟維修升降機是一個什麼數字,我只是想是否幾萬元? 我有問他們維修升降機要多少錢? 他們說:「現在仍未維修,但過去試過維修,有一次黑雨浸升降機;又試過鹹水管爆裂,分別維修了90多萬至100萬元,六至七位數字「走唔甩」。他們也很明確的跟我說,當下一刻我真的覺得很驚訝。這是一個什麼數字,是天文數字。”

《胡.說樓市》團隊3月24日視察

今日是3月24日,距離發生漏水事件已經有五日,我們《胡.說樓市》團隊來到現場視察,看見地方是乾爽的,這裡就是水錶櫃,就是當日發生事故湧出很多水的位置,這個水錶櫃是牢牢鎖上,若業主希望打開水錶櫃,必須通知管理處取鎖匙才能打開,但明明部份管道需要業主負責保養及維修,但長期鎖上,業主又怎樣去保養呢? 真的很匪夷所思。當日水流一路流過來電梯位置。第一部電梯沒有浸濕,卻浸濕了中間的一部電梯,現在這部電梯繼續停用。

鄰舍也知道這件事,他後來跟我表達,他們在下午13:30外出時,因為該鄰居是住在水錶房旁的單位,已發現走廊有漏水問題,已即時通知坐頭,以為坐頭會處理,之後便離開單位,基本上有證人表示下午13:30已經通知坐頭有漏水,為何不作檢查? 為何不找尋漏水根源,而敷衍了事,最終導致浸水入電梯? “

4月27日,發展商承諾為業主承擔全數賠償金額

一直來到四月尾,事情突然有「突破性」發展,因為發展商主動聯絡《胡 ‧ 說樓市》,表示如果保險公司就調查結果向業主索償,發展商承諾為業主承擔全數金額;同日亦為「天寰」全屋苑進行為期一星期的水管檢查工程,相關檢查費用由發展商支付。

當日上午十一時半,管理公司連同檢查職員一行七人來到現場,工人打開水錶櫃後,先用軟尺打橫及打直量度喉管,並量度各分喉的距離,以及拍照存檔。歷時20分鐘的檢查,全程採用目測、無拆走零件、對業主黃小姐的提問無回應。在場管理公司職員則向黃小姐補充,全幢大廈檢查後會再通知結果。

發展商回應

當日發展商致電我們只表示高度關注事件。但今次發展商檢查是委託哪間公司進行? 跟承辦商有沒有關係呢? 我們《胡 ‧ 說樓市》再向發展商查詢,要求索取公司名稱,但回覆信並無回應此問題,只表示檢查由獨立水喉工程公司執行,目的為確保「天寰」各業主安心及釋除各方疑慮。但檢查完畢後究竟發現多少問題?多少單位不合格?會怎樣跟進? 以及日後再遇同類情況時會如何處理? 發展商回覆我們,檢查尚在進行中。檢查後若發現項目內有個別喉管需要進行優化工程,有關部門會為個案進行獨立研究及跟進。

管理公司回應

我們向管理公司發電郵查詢,究竟當日下午1時30分至3時30分之間,曾否派員嘗試了解、跟進住戶反映的漏水問題? 以及不聽從業主關水掣意見,是否另有考慮?

管理公司回覆指,當天接獲有關單位業主通知後,屋苑管理服務處職員即時到場了解,安排工程人員增援,團隊接報10分鐘內已關閉水掣,同時在該樓層擺放沙包、及使用吸水機處理地面積水,有關清理工作20分鐘內完成。但我們訪問當日剛好碰見鄰居,一問之下卻得出不同答案。

鄰居證供

住在隔壁的鄰居表示,因為當日是她的結婚日,故印象特別深刻。當日鄰居夫婦出門時聽到有水聲,有點像毗鄰單位洗澡的聲音,還在想為何這裡如此應聲? 於是周圍查看。最後發現水錶房(櫃)有聲,還看見下方有點水,當時的水流只佔了兩個階磚。鄰居落樓後便順便跟管理員說了一聲。晚上七時多回來,看見保安還在掃水,他們說是剩餘的水。當時鄰居也想會否弄濕自己單位? 但當關門時,也發現有積水藏在門邊。


胡.說評析

問題1: 為何位於公家地方的喉管要由業主負責?

一般情況小業主僅負責「水錶後」

重新整理事件,一共有四大疑團很值得討論,亦大致勾劃出管理公司、發展商與小業主之間權責爭拗核心。第一,為何位於公家地方水管滲漏會跟小業主有關? 對於水管結構,我們一般理解都是「水錶前」屬於管理公司或法團負責;「水錶後」才屬於小業主,翻查「市建局樓宇復修平台」都指出這一點。因為當水流過「水錶」才會開始計水費,這時候小業主才會享用到水流;而「水錶前」的用水,小業主根本享受不了。

一般情況小業主僅負責「水錶後」

「水錶前、水掣後」應否由小業主負責?

今次黃小姐事件,水管爆裂位置正正在「錶前、掣後」,也就是我們認定不屬於業主負責的「水錶前」,但偏偏卻在「水掣後」。我們《胡.說樓市》團隊來到現場採訪時,要求管理公司打開水錶櫃,發現水管分布由一截打直的來水管,再透過支喉管分流,先經過一個藍色水掣,之後經過一條喉管接駁至水錶,再經水錶後的喉管流入黃小姐家中。所以這裡衍生一個爭拗點,斷裂這部份究竟是否屬黃小姐負責?

「水錶後」才屬於小業主,翻查「市建局樓宇復修平台」都指出這一點
「水錶後」才屬於小業主,翻查「市建局樓宇復修平台」都指出這一點

水務署職員未能確定權責所在

我們打過電話向水務署查詢,其後水務署更派職員到黃小姐水錶櫃檢查,但他們只能指出「水錶」屬水務署負責,接駁喉管卻未能指出責任所在,叮囑黃小姐需要跟承建商及管理公司商討。

水管爆裂位置正正在「錶前、掣後」
水管爆裂位置正正在「錶前、掣後」

管理公司援引公契第26點來確立業主責任

管理公司曾跟她說公契有列明「錶前掣後」由小業主負責,但當她正式向管理公司索取查閱公契條文時,管理公司卻改口說,公契沒有寫明「錶前、錶後」卻只是寫出即使該設施放置於公眾地方,如果只是由該業主獨自享用,維修費都要由業主負責。管理公司所指的公契條文就是公契第26點,裡面有兩句很重要:「exclusive possession」(獨家佔用)、以及「whether or not they are located inside his Unit in good repair and condition」。大意就是指業主需自費對室內外其「獨家佔用」的裝置維修及保養。就是基於這一點,管理公司一口咬定黃小姐需負責的原因。

管理公司援引公契第26點來確立業主責任

問題2: 水錶櫃長期鎖上,業主真的能「獨家佔用」?

水錶櫃內的水管屬於「exclusive possesion」?

問題的關鍵是怎為之「exclusive possesion」?  黃小姐由入伙至今,都不知道該處屬於她「獨家佔用」,而且水錶櫃亦長期鎖上。 在一宗英國著名案例,就指出「exclusive possesion」須具備「exercise the rights of an owner of land」,作為一個業主的權利,決定進佔該地方的權力,以及「keep out strangers」不容許陌生人進出入,究竟是否真的符合此定義?

Street v Mountfold :  ” The tenant possessing exclusive possession is able to exercise the rights of an owner of land, which is in the real sense his land albeit temporarily and subject to certain restrictions. A tenant armed with exclusive possession can keep out strangers and keep out the landlord unless the landlord is exercising limited rights reserved to him by the tenancy agreement to enter and view and repair.

成龍居案例

2012年,九龍城「成龍居」有一宗小業主入稟土地審裁處控告管理公司案例,事緣停車場提供一些處理車輛的機器,但該機器則存放於「機房」內,該「機房」屬停車場業主可獨家享用;不過因為通往「機房」則要先通過「垃圾房」、「公共水泵房」。基於「公共水泵房」沒有密封式獨立間隔,管理公司長期鎖上,結果有車場業主曾要求取一條備份的「垃圾房」鎖匙,方便通往「機房」卻被拒絕,最終入稟控告管理公司。

法庭判令

法庭判令管理公司敗訴,認為管理公司基於保安及安全理由,不願意給事主鎖匙的理據不充份。因為就算事主取得鎖匙,不等於多了閒雜人可進入該位置,因為申請人亦是業主之一,並不是閒雜人;亦不相信事主有任何動機要破壞公共水泵。取得鎖匙自由通過垃圾房及泵房,只是實現其正當使用其物業權利,沒有跟公契抵觸。

應用黃小姐個案

套用落黃小姐個案上,黃小姐表示當日漏水後找人維修,要求打開水錶櫃卻被管理公司表示,需要有管理處職員及工程人員才可打開,又有沒有違反公契? 這一點有商榷餘地。

怎能判斷安裝未有疏忽?

正因為黃小姐從未能接觸水錶櫃,而其後引述維修師傅所指,水錶與水掣之間的來水喉管有三至四公分高低差距,初步判斷用料未必符合標準,加上以一個入伙只有兩年的屋苑,屋苑已有多次爆水管前科,是否跟接駁喉管的物料及手工有問題? 承辦商又會否需負上一定責任呢? 這一點會成為雙方爭辯地方。

針對這點,我們《胡.說樓市》曾發信向發展商建灝集團查詢,回覆指項目獲發入伙紙前,已按政府規定程序及聘請合資格技工安裝,並獲水務署發出「接駁供水證明書」,證明項目內之喉管等設備、及供水系統合乎規格並可使用。建灝集團有什麼地產項目呢? 除了啟德「天寰」之外,還包括屯門「上嵐」、大埔「泓山」,尚未推售的全新項目則包括赤柱「黃麻角」住宅、以及大角咀「橡樹街」重建項目。

問題3: 為何水錶櫃爆裂會導致電梯浸壞?

管理公司在13:30-15:30做了什麼檢查

在不過,觸發巨額賠償,卻是水錶櫃內水管爆裂,導致水流湧出最後浸壞電梯,在這件事上,管理公司又有沒有責任?  據黃小姐證供,居於水錶櫃毗鄰鄰居,早於下午1時30分已經通知座頭,走廊大堂有滲水問題。鄰居也表示願意挺身而出指證。

在下午15:30,當黃小姐朋友到訪她家中,告訴走廊地下有積水時,黃小姐也立刻告訴管理公司相關問題,當時仍屬於輕微滲漏,但究竟下午13:30至15:30之間的兩個小時,管理公司做了什麼?

《胡‧說樓市》發信向負責天寰的管理公司第一太平戴維斯查詢,並要求提供當日電梯大堂閉路電視紀錄作佐證,但截稿時管理公司並沒有回覆我們,但卻曾經回應業主指,當日下午3時40分,曾按單位門鈴查詢需否協助。

發展商建灝集團則回應指,對事件非常關注,已經與單位業主及各有關部門了解,及聯絡相關保險公司跟進,已聘請獨立公證行協助處理,亦答允業主於查檢完結前不會刪除閉路電視記錄,但未能向我們《胡‧說樓市》提供。同時,承諾就保險公司得出之任何調查結果,會為業主所需負上的保險賠償提供援助。

管理公司是否對業主存有「照顧責任」(Duty of care)

管理公司有沒有「疏忽」?  前提究竟「管理公司」是否對「業主」有「照顧責任」(Duty of care)?   法庭會衡量三個因素。一、管理公司未有履行對住戶照顧責任而導致損失,這情況是否管理公司可預見?  二、管理公司及住戶之間關係是否密切到一個地步,管理公司要對造成的損失負責? 三、要管理公司履行的責任是否公平、公正及合理;又或者調轉角度看,有沒有不履行此照顧責任的原因? 如果專業機構提供服務,則會被視為存有「Duty of care」,因法庭都會認定普羅大眾會依賴專業人士的意見。

: 「照顧責任」(Duty of care) 準則:
1管理公司未能對住戶照顧而導致損失,情況是否管理公司可預見? 
2管理公司及住戶之間的關係是否密切?
3管理公司履行的責任是否公平、公正及合理?

公契第89點

查看「天寰」大廈公契,第89條清楚列明,管理公司有責任用適當方式管理物業,包括確保公共地方為一個良好、清潔及安全的情況,亦需要維持公共設施良好運作。

公契第89點

公契第160點

公契第160點亦有指出,管理公司不會為項目內水浸而導致損失或受傷負上責任,除非能證明損失由管理公司或其職員疏忽引致。公契大致確立了其「照顧責任」,管理公司有責任處理水流至電梯的問題。

公契第160點

問題4:  管理公司有沒有違反照顧責任?

管理公司有否違反「照顧責任」(Breach of duty of care)

即使管理公司對住戶有「照顧責任」,但他們是否屬於疏忽,則還要看管理公司有沒有違反「照顧責任」(Breach of duty of care),而導致業主蒙受損失(causation),亦要證明這些傷害或損失會帶來一些直接後果。

: 疏忽(tort of negligence)成立元素:   
1照顧責任(Duty of care)
2違反照顧責任 (Breach of duty of care)
3導致事主蒙失損失(Causation and damage)

管理公司沒及時用吸水機吸水及關水掣

據黃小姐口供指出,當日水流開始變得猛烈時,曾建議管理公司取「吸水機」輔助吸水,也建議先把水掣關掉;但當時管理公司職員打開了水錶櫃後,看見水如泉湧後只把水錶櫃門關上,卻沒有關掉水掣;期間也沒有取吸水機,只用掃帚來掃水至後樓梯。為何當時管理公司沒聽取其意見? 還是衡量其他因素?

法庭考慮因素

沒及時取吸水機、以及打開了水錶櫃門馬上關上,卻又不馬上關上水掣,算不算違反「照顧責任」?  法庭會衡量特定行業的處理方式如何。例如其他管理公司在場同職級的員工,在同一情景下,會否同一手法來處理? 法庭亦會衡量業界守則。而最終也因為沒關水掣,直接導致水流破壞電梯,屬於直接後果。

: 違反照顧責任 (Breach of duty of care) 考量因素
1.特定行業處理方式
2.同職級的人同一情景處理方法
3.參考業界守則

問題5: 管理公司有沒有合理辯解

最後,當然要看管理公司有沒有合理辯解。管理公司能否證明住戶本身是有份導致問題?  因為法庭可能會要求黃小姐負上部份責任。但個案中,黃女士於下午三時半知道有漏水事件後已通知管理處、亦曾提醒管理公司可以關水掣及取水機吸水,這又是否做了合理住戶應該做的「份內事」呢?

: 管理公司合理辯解:

1.住戶有份造成問題 (contributory negligence)
2住戶已知道問題存在 (assumption of risk)

問題6: 水務署指引能否用作索償理據?

針對今次漏水事件,發展商願意全數支付索償金額,表面上看似曲終人散,亦令黃小姐如釋重負;但實際上,事件遺留多個尚未解決的疑團。今次經發展商檢查後,若日後再發生類似事故,是否代表發展商已可完全免責? 背後關鍵,視乎水錶櫃內水管是否要由業主維修。

有印象的話,上月我們採訪時,曾安排水務署職員到場了解,當時他們拒絕評論責任問題;其後黃小姐再自行去信水務署,署方四月中回覆,引用《水務設施條例》,稱業主需要負責保管、保養及修理,純粹為其單位供水系統,無論是水錶前或水錶後;法團或管理公司則需負上保養公共系統,即一個處所內超過一名業主共用使用內部供水系統部分。

按條例所指,這豈不是坊間「水錶後」由業主負責的說法不正確? 這一點,我們上次的影片播出後,也引起網民熱烈討論,表示《水務設施條例》是清晰列明這點。我們《胡.說樓市》按這封回覆信致電水務署查詢,職員解說,小冊子為讓協助公眾了解保管水喉的權責。

但實際上《水務設施條例》哪一行、哪一句說明「無論是水錶前或水錶後,業主需要負責保管、保養及修理,純粹為其單位供水系統」,答案是沒有。《水務設施條例》只指出這句:「水務監督認可佔用該處的人、負責管理該處所或其任何部份的人,按指明形式承受責任保管與保養內部供水系統。」水務署職員進一步解釋,「小冊子」內的說明,只是水務署執行《水務設施條例》上的一般做法。

說到底,水務署所指「無論是水錶前或水錶後,業主需要負責保管、保養及修理,純粹為其單位供水系統」只是署方按照自己方式詮釋法例執法,未必完全符合法例原意。

問題7: 水錶櫃喉管是否公共地方?

按水務署的回覆信,指出「無論是水錶前或水錶後,業主需要負責保管、保養及修理」,當中何謂「保管」? 定義是什麼? 當大部份私樓水錶房也設於單位外,鎖匙由管理處保管,究竟業主需要保管(水錶房喉管),但實際能否保管呢? 這可能成為爭拗的中心,或需引用案例來詮釋。

說到這裡,我們可參考2007年「雲峯大廈業主立案法團」上訴案,這案件正引伸出水管是否公共地方的討論。這宗發生在北角「雲峯大廈」的案例,D座供水系統設於頂層天台,透過喉管延伸至各住戶使用。由於1994年前的「雲峯大廈」未有獨立水錶設計,水費由各業主一起攤分。有頂層業主把天台出租,再由自己單位引水到天台使用,卻被法團反對並要求拆卸裝置。1994至1996年期間,大廈開始安裝獨立水錶,但當住戶把水引入天台使用時,再被法團反對,天台業主認為供水系統置於天台,屬私人擁有而威脅會關水掣,最終觸發一場官司。

上訴庭文件指出幾點。第一,《建築物管理條例》第二點中指出「公共地方」的定義「The whole of the building, except such parts as have been specified or designated in an instrument registered in the Land Registry as being for the exclusive use, occupation or enjoyment of an owner and unless those parts specified in the First Schedule」大意是指除非某部分屬於業主獨家享用,並有特定文件註冊上土地註冊處,否則全座大廈都屬公共地方。

但上訴庭文件指出,就算喉管有分支、或是設於「水錶後」,也足以跌入「公共地方」定義,因為沒有一份註冊文件,清晰指出該部份由業主獨家享用。

第二,判辭中指出: 「 It is common sense that even without separate water meters, pipes would branch out into individual flats and that such branch pipes would serve each individual flat exclusively. We see no reason in such circumstances why such branch pipes, which is part of the common water system, should not be regarded as common parts. 」大意是指,無論有沒有分錶,用一般常識都知道水管會分支去個別單位,並由個別單位獨自享用,在此情況下,看不出為何源自公共供水系統連接下去的水管,並不是公共地方。

法官用上「common sense」兩個字。把上述個案套用於今次事件,水錶櫃內水管置於公共地方,常識都知道,無論錶前或錶後都會分支至黃小姐家中,這條源自公共供水系統連接下去個別住戶的水管,為何不是「公共地方」呢?

問題8: 購買「家居保險」真的可保障?

《條例》不能與時並進,未能覆蓋現在私樓的實際情況,是否有修例必要? 這是下一個值得探討地方。現在回看,當初管理公司一口以「公契」為由咬定業主必須負責,這又是否其處事草率的地方? 當然,「雲峯大廈業主立案法團」案例只屬「上訴庭」案例,並非「終審法院」的判決理由。如果其後有案例推翻這個判決,業主仍有要冒上負責任的風險,業主除了要考慮需否定期開櫃檢查外,有業主認為買「家居保險」可一了百了,是否屬實?

我們翻查了坊間一些「家居保險」的保單條款,關於「第三者責任保障」有列明會為保險期內,「家居」發生意外以致其他人蒙受「身體損傷」,或招致財物受損向住戶賠償。部分就列明會賠償住戶或家人,作為住所的業主或住戶因對第三者造成身體損害、或財物意外損失。但關鍵也是何謂「家居」? 我們曾致電話部分保險公司查詢。

保險公司職員表示,這是第三者責任保障,但今次未必是你的責任,有可能是大廈的第三者責任,這宗(啟德)個案暫時未判決,故暫未有結論。但若不幸遇上類近問題,記住不要承認自己的責任,不要說是我家中的責任,只表示需跟保險公司商量。1016,接,1237 因為呈上法庭時,對方可能會質疑你的說法,表示你已承認責任,而需要你賠償;若我們發現原來與你無關,但我們不會因你已承認責任,而為你作出賠償。

職員也提醒,今次天寰浸升降機的個案牽涉費用較大,可能涉及庭外和解,都需要預先跟保險公司聯絡,未通知保險公司前,不要輕易承諾任何庭外和解的賠償金額,因為若保險公司不同意該筆賠償金額,也不會向事主賠償。另外還要留意,部分保險公司視乎樓齡、物業性質,而決定業主需否支付一定「墊底費」。

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