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內房恒大財困問題,不單禍及掃管笏「恆大.珺瓏灣」,連帶旗下另一個在長沙灣的樓盤「恆大.睿峰」的小業主也受影響。恒大在去年十月,把項目轉讓予合夥股東「鼎珮集團」,負責處理餘下銷售工作及交樓安排,同時也通知業主把原定關鍵日期,由去年10月尾延至2022年4月10日。有「恆大.睿峰」小業主反映,表示恒大在賣樓時也曾承諾提供高成數按揭,還有首兩年免息免供,但近日業主向財務公司申請時卻被拒收申請。面對著四月十日的上會死線,一班極度倚賴發展商高成數按揭的業主也沒有出路,憂慮成為「恆大.珺瓏灣」的翻版。

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事件經過

“ 坦白說,我們現在真的很擔心,因為我們有試過申請其他銀行,但當初為何會用此方案去買樓,第一,我們不能取如此多首期。如果我們可以取得到該20-30%首期,我們未必考慮這個樓盤,因為市場上都有很多選擇。”

2019年以900萬買樓

在2019年以約900萬元購入了「恆大.睿峰」的陳小姐,當時就是受到恒大高成數按揭的招徠,發展商聲稱「首兩年免息免供」,自己本身有首期,但卻未必獲銀行批出按揭,當時認為發展商信得過,加上樓盤位處市區,故與丈夫商量後便拍扳買入單位。

“ 當時除了地產代理,我們上到售樓處現場,發展商也有職員跟我們講解,他們解說時也表示,考慮到我們入息能否供到按揭,只是說不需要進行壓力測試,亦強調只要我們有身份證、沒有破產,一定可以批出90%按揭,說只看70%作入息(供款佔入息70%)就可以做到該按揭。”

發展商提供高成數按揭

根據發展商當時安排,分別提供最高90%一按,以及30%二按。首兩年免息免供,第三年則2.5厘,去到第四年後才8厘利息。業主表示,當時財務公司在售樓處有給他們一份供款安排的計劃書,用了300萬貸款額為例子計算實際供款金額,首兩年也沒有任何支出,第三年後才要12,424元。

當時地產代理在銷售過程也有推波助瀾。從業主把代理Whatsapp截圖傳過來,是怎樣形容這計劃。有些表示「前無古人、後無來者」「無敵九成按揭」;有些就形容:「想輸都難,賺硬。」甚至誇張到「再唔買佢一定有病,青山醫院常客」。

“ 都是因為這個付款辦法,我們才會考慮買樓,因為一般市場要支付20-30%首期,我們也沒有如此多金錢去購買,完全因為發展商有此90%按揭,我們才考慮。之後在新聞聽到「恆大.珺瓏灣」有財務危機都很擔心,因為若發展商不借取90%按揭,我們是沒有可能上會。”

2021年10月恒大轉售權益予鼎珮

扣除撻訂貨,累計售出225個單位的長沙灣「恆大.睿峰」,自恒大出現財困後,小業主一直擔心物業會否爛尾。去年十月,恒大把項目權益轉讓予合夥股東「鼎珮集團」,除了待售約190個單位,還包括30個車位及3萬呎商場,會負責處理餘下銷售工作及交樓安排,大家起初以為有一點點曙光,怎料事實非如此。

關鍵日期延後至2022年4月10日

發展商通知業主會把原定關鍵日期,由去年10月尾延至2022年4月10日。翻查付款辦法,內裡有列明「買方必須於付清成交金額餘款之日起計最少60天以書面通知」申請。如果計及時序,已經過了申請時限。有業主曾經打向財務公司查詢,但職員卻表明不會接收任何申請,又說收到很多相關查詢,他們也無能為力,連他們向發展商查詢,也得不到回覆。

財務公司與業主對話內容

財務公司你要問發展商先,我們到現在仍未收到通知。我們也收到很多業主的查詢,我們也被罵了很多次。
業主我想搞清楚,你說沒有收到通知。是你們仍負責相關按揭,還是我們不用再找你們?
財務公司因為轉了發展商,所以我們未知怎處理。我們都問過發展商他們也沒有答覆。基本上,你們交申請表,我們就一定不接受,這一點我可以很清楚的回答你,但如果我們收到發展商通知可以接受,我們便會接受。我也知道這個答案,你們一定不滿意,但沒有辦法。

“ 他們一直沒有處理我們的問題,如我們打去財務公司就把問題推給發展商,發展商又一直不回覆,只是叫我們耐心等候。之前有一班業主在該時段,即發展商所指的60天內申請,但該段時間已交文件,如入息證明、稅單等,但他們部門不接收任何文件,只表示現在不會處理。我們打電話、發送電郵,似乎沒有任何作用。”

業主去信鼎珮集團

亦有業主去信「鼎珮集團」查問,但發展商只透過律師回覆,正制定相關財務方案,並會適時通知個別小業主;但同時強調並不一定保證會有高成數按揭,而且就算發展商不能提供高成數按揭,買家必須找清尾數及完成交易。

傳出樓盤因渠務問題不獲批入伙紙

財務公司拒收申請,究竟是因為不會批出方案,還是未夠期申請?  因為當業主擔心上會期迫近要處理按揭申請時,他們卻意外收到消息指,「恆大.睿峰」的渠務出現問題,屋宇署拒批入伙紙,若情況屬實,這也意味可能需要再延期收樓。

“接手後,以我們所知,入伙紙有問題。因為接手恒大的樓盤後,「恆大.睿峰」的渠管出現問題,導致未能取得入伙紙,當我們也很擔心,因為一旦不能取入伙紙,收樓日期又再延遲但後來他們處理到,最終近一兩天知道已經有入伙紙,但同時間,當發展商取得入伙紙,這也意味跟法定收樓日期就愈來愈近,按揭上,財務公司一直不進行審批,我們也找不到銀行去處理,最大關注就是這方面。”

全盤逾160名買家選擇了建築期付款及高成數按揭

「恆大.睿峰」的銷售紀錄冊,全盤共有160多名買家都採用了高成數按揭,同時亦選擇建築期付款,佔售出單位73%。除非這兩個月內,發展商對提供高成數按揭有戲劇性逆轉消息、又或者他們能透過傳統銀行去上會,否則他們有很大機會面對上會困難。

2022年2月底: 創盈終接受按揭申請,但條款已變辣

來到2月中後期,事件有新轉變。部份業主收到財務公司創盈的來信,通知買家會提供一按90%高成數按揭。雖然免卻買家申請1%時的手續費,卻取消了首兩年免供免息,而改為首年免息、第二年起供款息率則為P-2.5厘,其後已經為P+3厘。二按部份則由首兩年免息免供縮減至首年免息免供,第二至三年已為P-2.5厘,其後則為P+3厘。而且申請期有短短七日,時間極倉促。

2022年3月: 發展商再建議轉財務公司,條款再加辣

創盈修改付款計劃後,再有「恆大‧睿峰」業主申請拒批,我們剛再收到業主報料,項目銷售方鼎珮今日再提供新的按揭方案,建議「慘食創盈檸檬」的買家申請,審批條款比之前的更辣,按揭年期由30年縮短至25年。由於申請剛開放,故暫未知審批情況。

鼎珮建議受影響業主可往「香港金融資本集團有限公司」申請按揭。根據「香港金融資本」提供方案,申請人最高只可借取80%按揭,首年可免息免供,第二年息率則2.5厘,其後全期5.5厘,但貸款年期則最長只有25年。我們曾向財務公司職員了解,表示申請人不用做壓力測試,但卻要供款不能超過入息50%,亦要透過環聯信貸報告查閱其財務狀況,強調若最終入息不夠過,可以加擔保人,但擔保人一樣要根據環聯信貸報告作評估。

跟之前創盈修訂後的計劃對比,創盈原本最高可借出90%按揭,攤分30年還款,只要供款不超過入息70%便可以,今次「香港金融資本」提供的方案卻明顯收緊,當日代理形容「前無古人、後無來者」的「無敵90%按揭計劃」,若買家當日真的相信其說法,打算以10%首期上會,現在卻要多支付10%首期。

新舊按揭計劃比較

 恆大.睿峰推售時創盈修改後計劃香港金融資本集團計劃
按揭成數90%90%80%
息率首2年: 免息免供
第3年: 2.5厘
其後:8厘
首1年: 0厘 (還本)
第2-3年: 2.5厘
其後: 8厘
首1年: 免息免供
第2年: 2.5厘
其後: 5.5厘
按揭年期30年30年25年
供款佔入息比率70%70%50%
壓力測試不需要不需要不需要

各方行動及回覆

胡.說樓市

在2022年2月11日,也就是距離原定上會日期只餘下60天左右,我們《胡.說樓市》團隊來到「恆大.睿峰」現場視察。記得去年9月時,我們也來過現場,比起今天棚架拆了不少,也換上了「鼎珮集團」的背景板,內裡仍燈光火著,並沒有爛尾跡象。至於業主所指的渠務問題,我們在外面卻望不到此情況。

屋宇署

針對「恆大.睿峰」是否未能獲批入伙紙? 我們向地屋宇署查詢,署方是根據《建築物條例》賦予權力,負責監管位於私人土地上的建築物及相關建築工程的規劃、設計和建造,以確保符合安全和衞生標準。在發展項目完成後,註冊建築專業人士必須聯同承建商,向屋宇署提交工程「竣工證明書」。收到有關申請後,屋宇署會按照既定程序,與認可人士進行一般性實地視察,以及審閱相關證明文件,才會發出佔用許可證。根據記錄,屋宇署已於本月就項目發出入伙紙。

陳小姐

「很多業主都是苦不堪言。因為你們都知道,在香港買樓,很難儲到首期。件事,我們很失望。在香港,雖則說是內地發展商,但當初也是一間很實力雄厚的發展商,而且不知政府相關部門有沒有相關法例,可保障小市民,當日我們用90%按揭承諾,而今天你說公司出現了財務危機,就妄顧了小業主生死。如果我們做不到按揭,究竟我們首期會怎樣? 是否發展商沒收訂金,視之為撻訂呢? 」

發展商鼎珮集團

究竟發展商財務公司為何拒收高成數按揭申請? 發展商給了什麼指示予創盈財務公司? 如果因為過了期限而未能申請,責任誰屬? 究竟現在還會提供高成數按揭? 若不透過創盈提供高成數按揭,還會提供其他上會方案嗎? 其他方案又跟之前計劃有沒有出入? 「鼎珮集團」回覆指,Twin City Holdings Limited 作為 「The VERTEX 」項目的擁有人,一直以直接及透過律師樓與所有買家保持緊密的聯繫,並第一時間通知他們有關項目的最新消息及進展。 惟因受近期疫情嚴峻影響,可能導致個別事宜之進度有所延誤,希望買家能理解及體諒,並強調集團會致力完成項目之發展及交付工作。回覆中並沒有直接回答我們問題。


恆大.睿峰事件簿

新世界購入工廈後補價再轉售恒大

「恆大.睿峰」前身是「懷德工業大廈」,2013年由新世界買入,其後在2017年完成補地價,2018年便轉售恒大,戲劇性地,恒大財困後,購入「恆大.睿峰」權益的,卻是「鼎珮集團」。

恒大轉售予鼎珮集團

當時恒大原本透過私人公司「Twin City Holdings Limited」 持有「恆大.睿峰」項目,並與「鼎珮集團」合作發展,其後恒大財困,Twin City 董事辭職,並申報抵押資產,向離岸公司「Leader Alliance Limited」借取貸款,該公司正是周大福企業。由此反映,兩間公司之間的關係有多微妙。

恒大跟新世界關係千絲萬縷

恒大跟新世界之間的關係,亦要由創辦人「彤叔」生前喜歡炒股開始說起。據報道,當時與其他富豪「鋤大Dee」 而衍生出「大Dee會」,「彤叔」、「純官」均為核心人物外,華置「大劉」劉鑾雄、中渝置地主席張松橋、恒大主席許家印亦為中堅份子。據聞恒大在2009年來港上市時,「大Dee會」亦入飛助攻。

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