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「2021年9月30日」這個日期,是發展商為買家設定的一條死線,不知道大家有沒有印象?  對!  是內房恒大爆財困後,旗下「恆大.珺瓏灣」發展商財務公司「創盈」會見業主時,因未能遵照承諾提供「包按」,要求買家轉至其他財務公司「歐力士」上會的期限。有買家嘗試申請被拒,傳統銀行又不借錢,當時大家擔心「恆大.珺瓏灣」會否掀起大規模撻訂潮,不少谷友都著我們《胡.說樓市》要繼續跟進。

事隔八個月,翻查一手銷售記錄冊,簽臨約後無簽正約,而被殺訂個案累計有31宗,而簽署正約後才終止買賣則有37宗。以一個售出逾1,700個單位的樓盤計算,佔比4%,看數字並非一面倒惡劣,大部份買家理應安然無恙、可順利上會;但我們《胡.說樓市》卻發覺事實非如此簡單。我們收到一名谷友求助,正因未能借取高成數按揭決定取消交易,以為撻訂離場可一了百了,豈料好戲卻在後頭。

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個案研究

苦主未能上會要取消交易

2021年初,在售樓處職員游說樓盤有「90%按揭」及包按下,以超過500萬元購入「恆大.珺瓏灣」的陳小姐,是其中一名需要轉至其他財務公司的買家。由於當時財務公司「歐力士」未能提供90%按揭,她決定放棄交易,並在發展商設定9月30日死線後,也就是十月初通知律師終止交易。

然而這個等待,一等便是三個月。由於香港爆發第五波新冠疫情,陳小姐也希望把握機會買入低市價單位,但「恆大 ‧ 珺瓏灣」交易一日未確定終止,她也未能回復首置客身分,再買樓需繳付15%重稅,銀行按揭成數亦需調整,心急如焚下,她在2022年1月再致電律師樓追問。

發展商律師樓一直未確認取消

她曾嘗試致電發展商,沒人接聽;翻查成交記錄冊,仍看見自己買賣未註上「終止交易」的記錄;苦無出路,唯有自行致電稅務局查詢,看看有什麼方法取回首置客身份,但稅局表明,要有雙方律師指示才能恢復首置身分。

陳小姐不明白為何發展商採取「拖字訣」。事件除了令她錯失大市回調再上車機會,置業計劃被「拖後腿」,更令她擔心,該單位仍有她的註冊記錄下,若日後出狀況,是否需由她負責?  由決定放棄交易至今足足八個月,每一天的心情也不好受。

表面看似一宗簡單的撻訂事件,但在「恆大 ‧ 珺瓏灣」如此混亂的背景下,卻引起了不同揣測。首先,為何發展商對「取消交易」愛理不理? 背後是否有其他考慮因素? 《一手銷售條例》有沒有規管取消交易程序? 這些貼身問題,都值得我們逐個探討。


拖延取消交易之陷阱

1. 買家如何取消交易?

買新盤撻訂時有所聞,如果買家在簽署「臨約」後,五天後沒有簽署「正約」,發展商便可根據《一手銷售條例》殺訂樓價5%。根據《條例》,發展商也須在簽訂「臨約」後24小時內,把資料在紀錄冊內披露。如果買家在五天後決定繼續交易,買家便要簽署「正約」,發展商也須在一個工作天內亦披露。

《條例》有規定,發展商在簽署「臨約」及「正約」之間的程序,一旦「取消交易」會反映出來;但陳小姐個案卻偏偏在簽署「臨約」及「正約」後,但簽署「轉讓契」前。如果買家拒絕簽署「轉讓契約」而「取消交易」,究竟《一手銷售條例》有沒有規管其披露時間? 發展商不公布又是否《條例》所容許? 我們曾致電「一手銷售監管局」查詢,職員如此回覆。

「《條例》有說明簽署「臨約」及「正約」,個案亦已做到。這是條例所要求的。至於正式轉讓契約,則在《條例》中沒有說明,如果放棄交易就涉及「合約」問題,就要由買方律師跟發展商律師商討合約安排。你嘗試尋找消委會,看看消委會可否協助。」

《條例》有規定,當發展商有能力將物業轉讓時,需向買家發出通知日期後的14日內,在發展商的辦公室及於辦公時間內完成交易。職員表示,「恆大 ‧ 珺瓏灣」個案符合《條例》要求,至於發展商拖延「取消交易」時間與否,則屬買賣雙方就「合約法」上的訴訟,《條例》並沒有規管。

2. 為何發展商拖延「取消交易」?

《一手條例》沒規管買賣雙方不簽署「轉讓契」下取消交易的程序,對準買家是否沒有保障?  從發展商角度,如果準買家決定取消交易,理所當然會在雙方同意下簽署「取消交易」文件,否則該單位不能重售;而且在法理上,拖延把「取消交易」文件註冊上土地註冊處,亦容易觸發「優先權」訴訟問題。

所謂「優先權」,就是根據《土地註冊條例》規定「三十日內」完成註冊的條件,否則一旦物業出現兩個聲稱擁有此物業的人,誰人可在三十日內註冊,就享有該物業的「優先權」。如果發展商拖延「取消交易」,屆時又出現新買家,物業業權誰屬會引起爭拗,發展商也責無旁貸。

因此,這裡引伸出一個問題,既然不將取消交易文件註冊,可把發展商置於不利位置,為何發展商「恒大」對於買家取消交易的訴求愛理不理?  從正面角度來看,發展商可能擔心買家損失訂金,正如陳小姐收到律師電話時也關心她,表示撻訂會損失金錢,希望給予一些酌情權,讓她處理財務問題以挽回局面。

但從另一角度看,如果當大量買家有同樣取消交易訴求時,發展商突然把這些取消交易註冊上成交記錄冊,又會否影響剩餘貨尾推售氣氛? 若這個推論正確,在《條例》沒有明確規管下,這豈不是代表發展商有條件把樓盤銷情「舞高弄低」? 多少買家是在簽署「正約」後決定不繼續交易? 為何有買家決定取消交易時,發展商拖足八個月? 我們嘗試找發展商回應,可惜官方網頁上已找不到傳媒查詢的方法,亦有傳媒行家反映,自恒大傳出財困消息以來,都難找到恒大公關部回應。

3. 買家能否單方面取消交易?

《條例》對買家零保障,發展商為其自身考慮時,又好像忽略了買家權利。因為買家在未取消交易前,根本不能取回首置客身分。再置業時,能否繳付較低的印花稅稅階,以及申請90%按揭保險等問題,完全取決於發展商會否「高抬貴手」。我們問過律師謝天良,他表示「取消交易」有兩種方式,一,就是雙方簽署「取消交易」文件(cancellation agreement)、或者由發展商單方面簽署「撤銷通知」 (notice of rescission),絕少由準買家提出。

4. 自行取消交易 = 回復首置客身份?

把一份文件註冊上土地註冊處,表面上作為釐清身分的理據;但這不代表買家能取回「首置客」身分。因為這一份僅由準買家單方面簽署、並註冊上土地註冊處的文件,我們曾致電稅務局查詢,職員說不會接納,在未有雙方均同意取消交易前,買家再買樓必須支付15%從價印花稅。

我都有問稅局,能否先買樓支付15%從價印花稅,待發展商真的寄出「終止交易文件」後,我再以類近「先買後賣」的方式申請退稅。稅局職員也表示不可行。因為要符合「先買後賣」退稅的要求是舊居必須「售出」,但「終止交易」並不等於「售出」,故稅務局無辦法做到退稅。

5. 自行取消交易後,能否申請90%按保?

還有一點,就是未能取回首置客身分,究竟會否導致買家申請90%按保有困難? 因為香港按揭證券公司只接受「固定收入人士」及「首置客」申請90%按保,而一份只有陳小姐單方面終止交易的文件,按證公司表示,要視乎律師樓能否出信證明,但他們也不能肯定接納。

當初購入樓花,相信陳小姐怎也沒想過借不到錢;取消交易取回首置客身分,也沒想過會出現如此障礙。純粹不希望有大規模撻訂記錄而影響日後推售,便利用《一手銷售條例》執行時的漏洞把銷情「舞高弄低」,究竟發展商及監管機構有沒有責任?

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