「2021年9月30日」這個日期，是發展商為買家設定的一條死線，不知道大家有沒有印象? 對! 是內房恒大爆財困後，旗下「恆大．珺瓏灣」發展商財務公司「創盈」會見業主時，因未能遵照承諾提供「包按」，要求買家轉至其他財務公司「歐力士」上會的期限。有買家嘗試申請被拒，傳統銀行又不借錢，當時大家擔心「恆大．珺瓏灣」會否掀起大規模撻訂潮，不少谷友都著我們《胡．說樓市》要繼續跟進。
事隔八個月，翻查一手銷售記錄冊，簽臨約後無簽正約，而被殺訂個案累計有31宗，而簽署正約後才終止買賣則有37宗。以一個售出逾1,700個單位的樓盤計算，佔比4%，看數字並非一面倒惡劣，大部份買家理應安然無恙、可順利上會；但我們《胡．說樓市》卻發覺事實非如此簡單。我們收到一名谷友求助，正因未能借取高成數按揭決定取消交易，以為撻訂離場可一了百了，豈料好戲卻在後頭。
初次置業懶人包 【二手樓買賣程序】睇樓、雜費、查凶宅、簽約、按揭懶人包 【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略 【居屋2020】最新申請日期、四大屋苑分析、資產、入息懶人包 【租樓注意事項】租樓流程、租約、按金、印花稅全攻略！ 【按揭保險費】深入分析四種保費計算方法、繳費形式注意事項！ 【按揭利率】各大銀行優惠、回贈比較
個案研究
苦主未能上會要取消交易
2021年初，在售樓處職員游說樓盤有「90%按揭」及包按下，以超過500萬元購入「恆大．珺瓏灣」的陳小姐，是其中一名需要轉至其他財務公司的買家。由於當時財務公司「歐力士」未能提供90%按揭，她決定放棄交易，並在發展商設定9月30日死線後，也就是十月初通知律師終止交易。
然而這個等待，一等便是三個月。由於香港爆發第五波新冠疫情，陳小姐也希望把握機會買入低市價單位，但「恆大 ‧ 珺瓏灣」交易一日未確定終止，她也未能回復首置客身分，再買樓需繳付15%重稅，銀行按揭成數亦需調整，心急如焚下，她在2022年1月再致電律師樓追問。
發展商律師樓一直未確認取消
她曾嘗試致電發展商，沒人接聽；翻查成交記錄冊，仍看見自己買賣未註上「終止交易」的記錄；苦無出路，唯有自行致電稅務局查詢，看看有什麼方法取回首置客身份，但稅局表明，要有雙方律師指示才能恢復首置身分。
陳小姐不明白為何發展商採取「拖字訣」。事件除了令她錯失大市回調再上車機會，置業計劃被「拖後腿」，更令她擔心，該單位仍有她的註冊記錄下，若日後出狀況，是否需由她負責? 由決定放棄交易至今足足八個月，每一天的心情也不好受。
表面看似一宗簡單的撻訂事件，但在「恆大 ‧ 珺瓏灣」如此混亂的背景下，卻引起了不同揣測。首先，為何發展商對「取消交易」愛理不理? 背後是否有其他考慮因素? 《一手銷售條例》有沒有規管取消交易程序? 這些貼身問題，都值得我們逐個探討。
拖延取消交易之陷阱
1. 買家如何取消交易?
買新盤撻訂時有所聞，如果買家在簽署「臨約」後，五天後沒有簽署「正約」，發展商便可根據《一手銷售條例》殺訂樓價5%。根據《條例》，發展商也須在簽訂「臨約」後24小時內，把資料在紀錄冊內披露。如果買家在五天後決定繼續交易，買家便要簽署「正約」，發展商也須在一個工作天內亦披露。
《條例》有規定，發展商在簽署「臨約」及「正約」之間的程序，一旦「取消交易」會反映出來；但陳小姐個案卻偏偏在簽署「臨約」及「正約」後，但簽署「轉讓契」前。如果買家拒絕簽署「轉讓契約」而「取消交易」，究竟《一手銷售條例》有沒有規管其披露時間? 發展商不公布又是否《條例》所容許? 我們曾致電「一手銷售監管局」查詢，職員如此回覆。
「《條例》有說明簽署「臨約」及「正約」，個案亦已做到。這是條例所要求的。至於正式轉讓契約，則在《條例》中沒有說明，如果放棄交易就涉及「合約」問題，就要由買方律師跟發展商律師商討合約安排。你嘗試尋找消委會，看看消委會可否協助。」
《條例》有規定，當發展商有能力將物業轉讓時，需向買家發出通知日期後的14日內，在發展商的辦公室及於辦公時間內完成交易。職員表示，「恆大 ‧ 珺瓏灣」個案符合《條例》要求，至於發展商拖延「取消交易」時間與否，則屬買賣雙方就「合約法」上的訴訟，《條例》並沒有規管。
2. 為何發展商拖延「取消交易」?
《一手條例》沒規管買賣雙方不簽署「轉讓契」下取消交易的程序，對準買家是否沒有保障? 從發展商角度，如果準買家決定取消交易，理所當然會在雙方同意下簽署「取消交易」文件，否則該單位不能重售；而且在法理上，拖延把「取消交易」文件註冊上土地註冊處，亦容易觸發「優先權」訴訟問題。
所謂「優先權」，就是根據《土地註冊條例》規定「三十日內」完成註冊的條件，否則一旦物業出現兩個聲稱擁有此物業的人，誰人可在三十日內註冊，就享有該物業的「優先權」。如果發展商拖延「取消交易」，屆時又出現新買家，物業業權誰屬會引起爭拗，發展商也責無旁貸。
因此，這裡引伸出一個問題，既然不將取消交易文件註冊，可把發展商置於不利位置，為何發展商「恒大」對於買家取消交易的訴求愛理不理? 從正面角度來看，發展商可能擔心買家損失訂金，正如陳小姐收到律師電話時也關心她，表示撻訂會損失金錢，希望給予一些酌情權，讓她處理財務問題以挽回局面。
但從另一角度看，如果當大量買家有同樣取消交易訴求時，發展商突然把這些取消交易註冊上成交記錄冊，又會否影響剩餘貨尾推售氣氛? 若這個推論正確，在《條例》沒有明確規管下，這豈不是代表發展商有條件把樓盤銷情「舞高弄低」? 多少買家是在簽署「正約」後決定不繼續交易? 為何有買家決定取消交易時，發展商拖足八個月? 我們嘗試找發展商回應，可惜官方網頁上已找不到傳媒查詢的方法，亦有傳媒行家反映，自恒大傳出財困消息以來，都難找到恒大公關部回應。
3. 買家能否單方面取消交易?
《條例》對買家零保障，發展商為其自身考慮時，又好像忽略了買家權利。因為買家在未取消交易前，根本不能取回首置客身分。再置業時，能否繳付較低的印花稅稅階，以及申請90%按揭保險等問題，完全取決於發展商會否「高抬貴手」。我們問過律師謝天良，他表示「取消交易」有兩種方式，一，就是雙方簽署「取消交易」文件(cancellation agreement)、或者由發展商單方面簽署「撤銷通知」 (notice of rescission)，絕少由準買家提出。
4. 自行取消交易 = 回復首置客身份?
把一份文件註冊上土地註冊處，表面上作為釐清身分的理據；但這不代表買家能取回「首置客」身分。因為這一份僅由準買家單方面簽署、並註冊上土地註冊處的文件，我們曾致電稅務局查詢，職員說不會接納，在未有雙方均同意取消交易前，買家再買樓必須支付15%從價印花稅。
我都有問稅局，能否先買樓支付15%從價印花稅，待發展商真的寄出「終止交易文件」後，我再以類近「先買後賣」的方式申請退稅。稅局職員也表示不可行。因為要符合「先買後賣」退稅的要求是舊居必須「售出」，但「終止交易」並不等於「售出」，故稅務局無辦法做到退稅。
5. 自行取消交易後，能否申請90%按保?
還有一點，就是未能取回首置客身分，究竟會否導致買家申請90%按保有困難? 因為香港按揭證券公司只接受「固定收入人士」及「首置客」申請90%按保，而一份只有陳小姐單方面終止交易的文件，按證公司表示，要視乎律師樓能否出信證明，但他們也不能肯定接納。
當初購入樓花，相信陳小姐怎也沒想過借不到錢；取消交易取回首置客身分，也沒想過會出現如此障礙。純粹不希望有大規模撻訂記錄而影響日後推售，便利用《一手銷售條例》執行時的漏洞把銷情「舞高弄低」，究竟發展商及監管機構有沒有責任?
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
