立刻訂閱我們的YouTube頻道，觀看最新揀樓影片分析!
房委會已陸續向合資格的「白居二2023」申請人發出批准信及確認書，適逢今年政府放寬居屋擔保期，隨時影響你的搵盤決定，《胡‧說樓市》將附以實例，一文解釋居二按揭的注意事項。
什麼是居二按揭?
「居二」即房委會容許準買家以「白表」或「綠表」資格申請「居屋第二市場」，讓符合居屋申請資格的人士，在購買新居屋之外，提供以免補地價方式，購買合資格的未補價二手居屋，而售價則是由買賣雙方自行協議。由於居二尚未補地價，故仍受房委會的轉售限制，按揭安排上亦要跟從房委會的指引，買家只能向已與房委會簽訂「按揭保證契據」的銀行借取按揭，換言之仍享房委會擔保期的便利，而當中按揭利率、最長供款期等都須跟從「契據」的指引。
居二按揭與私樓有何分別?
目前居二按揭已有P按與H按的選擇，無論供款期、利率都與私樓按揭分別不大，最主要的分別在於居二有房委會擔保的特性，在房委會擔保期內，一旦借款人斷供，房委會都會承擔當中的按揭責任向銀行償還尚餘貸款，當然房委會亦會再向拖欠貸款的業主追討，所以在擔保期內的居二單位，銀行審批按揭時都會較寬鬆，甚至免除嚴格的入息審查，所以當居二樓齡愈臨近擔保期屆滿，銀行的按揭取態會有顯著分別，我們會於下面再詳述。要注意的是，若然借款人有破產紀錄，或信貸評級太差，銀行都可能基於風險因素拒批按揭，故我們都建議準買家應於簽約前先向心儀銀行查詢。
居屋按揭擔保期 (舊政策VS 新政策)
擔保期影響按揭成數及年期
居屋買賣上，房委會一直有做擔保，但擔保年期卻有限制，並由首次出售日期開始計起。過去也因有房委會擔保，所以銀行在放貸上才會稍為寬鬆，能批出綠表95%、白表90%，以及最長25年的按揭年期。但大家都可以想像到，如果擔保期隨樓齡愈大，銀行的風險變相愈高，故銀行不得不扣減按揭成數或按揭年期來自保。所以這也導致過去居二市場上，樓齡愈大的物業，反而價值愈低，亦愈少人問津，情況有點像衍生工具窩輪般。
居屋擔保期已延長至50年
隨著愈來愈多高樓齡居屋出現，政府決定放寬居屋按揭，變相樓齡高的居二亦有機會受惠。居屋按揭新政策於2024年3月1日起生效，政府的按揭擔保期會由以前的30年延長至50年。根據政府指引，跌入首40年內擔保期的物業，也就是簡單說，40年樓齡內居二，白表最高可借取90%按揭、綠表可借95%；如果擔保期40至50年內，也就是樓齡40至50年的居二，綠白表買家最高借80%按揭，但都容許有需要的綠白表買家，可以透過繳交保費加借按揭保險，去換取白表90%按揭、綠表95%按揭，但卻要進行供款佔入息一半的入息測試。至於居二的按揭年期，則由以前25年延長至30年。
表:居屋按揭
| 居屋按揭 | 新政策 | 舊政策 |
| 擔保年期 | 50年 | 30年 |
| 按揭成數 | 首40年: 白表: 90% 綠表: 95% *40年至50年: 白表: 80% 綠表: 80% | 白表: 90% 綠表: 95% |
| 最長按揭年期 | 30年 | 25年 |
政府指引 VS 銀行實際執行
930按揭樓齡界線: 白表34年、綠表32年
政府安排就是如此了，銀行是否一定批足? 執行上取態卻各有不同。因為正如之前所說，當擔保期愈縮愈短時，銀行基於風險，少不免要自保，所以對按揭年期及按揭成數都會有一定程度的收緊。未放寬居屋按揭前，我們以前會叫大家記住樓齡19年的物業，因為都可以借到足額按揭；但今日起，你要抹走這個樓齡，而重新記低兩個樓齡，分別是白表買家要記住34年樓齡、綠表買家要記住32年樓齡。因為這是跌入房委會擔保期內，白表買家最高借取90%按揭、綠表買家可借取95%按揭，但仍可享受到免入息審查，按揭年期30年的一個重要界線。
表: 足額按揭的樓齡界線
| 物業樓齡 | 按揭成數 | 按揭年期 | |
| 白表買家 | 34年 | 90% | 30年 |
| 綠表買家 | 32年 | 95% | 30年 |
按揭年期 VS 按揭成數
其實銀行原理很簡單，白表買家購買居二樓齡超過34年、綠表買家買入樓齡超過32年的物業，在這個門檻後，銀行會視乎你借取按揭成數，而對年期有所縮減；又或者如果你要求長一點的供款年期，則你便只能借少一點。無論如何，只要在首40年期內的居二，只要借取80%按揭，則也可批到免入息審查，最長30年按揭年期。
超出擔保年期
還想提一提，以居屋計，雖然暫時未有居屋已超過50年擔保期，但幾年後若有居二跌入此界別，銀行則仍可用私樓準則來批核，也就是用最高70%按揭，也可通過按保去借更多，但就要受制於供款佔入息一半的審查，而按揭年期則用75年減樓齡、或75年減貸款年年齡，兩者較短作為按揭年期審批，但最長都可以去到30年上限。
表: 白表買家
| 物業樓齡 | 按揭成數 | 按揭年期 |
| <34年 | 90% | 30年 |
| 35年 | 90% | 26年 |
| 36年 | 90% | 22年 |
| 37年 | 90% | 18年 |
| 38年 | 90% | 13年 |
| 39年 | 90% | 7年 |
| 40年 | 80% | 30年 |
表: 綠表買家
| 物業樓齡 | 按揭成數 | 按揭年期 |
| <32年 | 95% | 30年 |
| 33年 | 95% | 27年 |
| 34年 | 95% | 24年 |
| 35年 | 95% | 21年 |
| 36年 | 95% | 18年 |
| 37年 | 95% | 14年 |
| 38年 | 95% | 10年 |
| 39年 | 95% | 5年 |
| 40年 | 80% | 30年 |
居二放盤實例 (攝於2024年4月12日)
放盤1: 富安花園
物業簡介
今日第一站我們看馬鞍上區內最早發售的居屋「富安花園」，位於馬鞍山恆信街2號，鄰近馬鐵「大水坑站」，是房委會在1986年推出的區內第一個居屋項目。物業一共分兩期發展，共17座，合共3,942個單位。屋苑在第12座及13座之間設有一個室內運動場，亦是馬鞍山唯一設有泳池的居屋屋苑。
表: 物業資料表
| 物業 | 富安花園 |
| 地址 | 恆信街2號 |
| 伙數 | 3,942伙 |
| 面積 | 429呎-602呎 |
| 入伙 | 1988年 |
位於大水坑站附近，為馬鐵線進入馬鞍山第一站。沒有恒安站、馬鞍山站般熱鬧，也沒有大商場，但環境卻相對算較寧靜一些。由站口經地下隧道接駁，走出路面行一段路，先經過「大水坑村」，再經過巴士站及前方的一些民生商舗，都是以一些民生商舖為主，之後才進入屋苑範圍了。「富安花園」去年全年錄得22宗居二成交，而今年則錄得6宗，而類近放盤面積的成交對上已經數到去年12月，成交價為268萬元。今次拍攝單位是位於第二期17座低層H室，實用484呎，單位叫價330萬元，圍起每呎6,818元。
表: 放盤單位
| 屋苑 | 富安花園 |
| 單位 | 17座低層H室 |
| 面積 | 484呎 |
| 叫價 | 330萬元 |
| 呎價 | 6,818元 |
單位特色
客飯廳寬敞
入屋雖然有些舊，但空間感也很充足，因為單站在這個客廳的位置，門旁可擺放鞋櫃、地櫃、還可擺放雙座位梳化，對面可擺放電視櫃及地櫃，兩者之間還有很充足的距離，不會看電視時，用腳尖可踢到電視的一類，所以不會覺得很迫狹。另外還有一個位置可以擺放電腦枱，整個客飯廳感覺很寬敞。客廳的窗一共有三扇，外望梅子林，以山景為主，方位向東南，打開窗，望見鄰居掛出來晾曬的衫也是隨風飄揚，所以都幾涼爽。記者剛才試過打開大門，對流效應都幾強烈。
飯廳足有70呎
飯廳現時擺放了神主櫃，只是這個空間也有約有70呎大，可以放置一張六至八人的餐枱，空間是足夠的。「富安花園」分一二期，一期的484呎單位採用方廳格局，這類則為呂字廳格局，空間更分明。
梗廚廚房裝修過時
廚房也是很寬敞。484呎單位的新盤通常劃作開放式廚房，但這裡就做了梗廚，而且擺放灶頭、洗手盆等，並不會難轉身的一種。現在整個廚房也很殘舊，應該會全拆再執，這裡預留了洗衣機入水位，但戶主並沒有把洗衣機放在這裡，可能擺放在其他位置，雪櫃則置於電掣位，還有喉管外露胢能翻新時再大執也可以。
洗手間能擺放洗衣機
經過走廊入到來，就是兩間睡房及洗手間。洗手間並不細，因為洗手間設有企缸，背後還收納了一部洗衣機，喉管也是外露的，也是舊式居屋經常看見的設計，可能日後裝修時再處理，空間很闊落，洗手間屬光廁設計，舊式物業也必須如此。
睡房擺放三組大衣櫃
484呎大兩房設計，部份屬於方廳設計的，它們的睡房就屬於眼鏡房間格，但這類則為睡房打對角擺，但都做到同向。客房門後擺放了一組大衣櫃，旁還設另一組三門大衣櫃，對面也有另一組三門大衣櫃，連同深度去計算，這間睡房並不細，相信業主可能一至兩人住，所以這裡用作衣帽間或儲物室也不出奇，可視乎買家需要而作取捨。
主人房改地台設計
主人房做了一級地台，下方可以用作儲物，末端有張梳妝枱，睡床空間不細可以擺放Queen size睡床，前方掛一部電視，空間並不細，不比剛才的睡房細。
放盤2: 錦泰苑
「富安花園」間隔並沒有新居屋般單一，起碼不會是入屋見廚廁，而間房後客廳無窗的設計，畢竟「富安花園」屬於舊式一些，由私人參建的居屋，不過其樓齡已經36至37年了，雖然政府放寬了居屋按揭，但亦有人對樓齡高物業有所抗拒，如果你真的有這種想法，可以跟我去看第二個屋苑「錦泰苑」，它是屬於千禧年落成的居屋，部份單位可以望到吐露港海景的。
不過，吐露港景色雖優美，由中文大學一直望過去科學園方向，但當然這個情況可能隨馬料水填海，而令觀感有一點改變，事關政府重啟馬料水填海計劃，會分階段在中文大學、科學園及沙田污水處理廠填海約60公頃，預料2029年會完成，只是幸好填海位置並不是馬鞍山住宅前方，所以海景仍有價。
表: 物業資料表
| 物業 | 錦泰苑 |
| 地址 | 馬鞍山寧泰路33號 |
| 伙數 | 3,440個 |
| 面積 | 504-650呎 |
| 入伙 | 2000年 |
錦泰苑去年全年錄得57宗居二買賣，而類近放盤的居二成交，去年10月及11月各錄兩宗成交，成交價介乎415萬-438萬元之間。至於今年暫時只有4宗，清一色都是650呎的三房大單位。至於有海景的單位也就集中在A-F座，非海景單位則集中在G-M座吧。我們會在「錦泰苑」一共會參觀兩個單位，先看一個位於L座中層樓6室，一個實用517呎的單位，業主叫價520萬元。
表: 放盤單位
| 屋苑 | 錦泰苑 |
| 單位 | L座中層6室 |
| 面積 | 517呎 |
| 叫價 | 520萬元 |
| 呎價 | 10,058元 |
單位特色
設有大玄關
不單樓齡，這裡間隔也比「富安花園」新淨後多，入屋都做了一些翻新。但「錦泰苑」有個缺點就是入屋有大玄關。這是517呎的兩房單位，大份單位都會有玄關，如果選擇另一款526呎的兩房則屬於斜玄關格局，視乎哪一種會較方便自己作取捨。轉過來就是廚房，這個廚房就新淨很多，剛才的「富安花園」就較殘舊，喉管外喉等等。至於這個廚房，若下手買家不太介意廚房磁磚的鋪序，我覺得廚房都得以保留，而稍為翻新一下便可，也預留了擺放洗衣機及雪櫃，廚房也算很新淨企理的。
客飯廳長型設計
走出來經過玄關位置，這裡就是客飯廳的主體面積，剛才「富安花園」的呂字形設計，現在屬長型。富安花園的飯廳只有一扇很細的氣窗，而這裡則有一扇窗可抖氣，客飯廳透過中間走廊斬開了兩邊，客廳就在這個位置。「錦泰苑」的兩房單位，大部份望內園景，只有少部份單位望海景，這個單位主要望自己內園及樓景為主。
睡房布局工整
經過走廊入內，跟剛才「富安花園」有點相似，此單位的整體感覺也新淨很多，洗手間光廁設計，布局為洗面盆、坐廁、及淋浴間，間隔也頗分明。這間睡房放置了上下格床，剛才「富安花園」則放置三組大衣櫃，剛才的睡房較大一點，這個睡房擺放上下格床後，空間並不算很大，但也比起一般新盤的客房稍大一點。再入來就是主人房，主人房並沒有擺住何傢俬，所以空間感覺頗闊落。跟剛才「富安花園」好像差不多，因為剛才單位設置地枱，旁邊擺地台床，感覺相若。
放盤: 錦泰苑
緊接我們會再參觀一個三房單位，位於G座低層6室，一個實用650呎大，唯一可惜是單位不能望吐露港。而樓價比起之前單位貴30萬，叫價550萬元。
表: 放盤單位
| 屋苑 | 錦泰苑 |
| 單位 | G座低層6室 |
| 面積 | 650呎 |
| 叫價 | 550萬元 |
| 呎價 | 8,462元 |
單位特色
廚房裝修似私樓
比起第二個單位，樓價貴了30萬元，但卻是三房一套設計，多了一間套房，跟剛才單位也沒有太大分別，也是設有一個玄關，玄關的可用性不算很大，前方有鏡身可以外出時整理儀容，但門後不能放置鞋櫃，必須要找其他地方才可以。由玄關轉入來就是廚房，跟剛才單位一樣，廚房也很新淨，下手買家不太嫌棄，現在也收納了洗衣機及雪櫃，工作枱面放置了雙鋅盆及煤氣爐頭，餘下還有充足備餐區，背牆也有電掣可擺放廚房裝置。工作枱面下方有很多儲物量，有很豐富收納量，上方也一樣，所以擺放碗碟完全沒有問題。
飯廳大過客廳
經過走廊入來就是橫向式客飯廳，透過中間走廊分隔客飯廳，跟剛才單位也相似，似乎在空間分布上，會比較側重飯廳多於客廳，戶主把一部份位置做了鞋櫃，另一邊為儲物櫃，而餐枱則放對面，如果不做一組櫃，把飯枱擺放另一邊，空間會更闊落，再過來就是客廳，擺放了三座位梳化，對面掛大電視。似乎客廳的空間較剛才「富安花園」的客廳為細，但也不算很壓迫。
位處低層望內園
單位樓價跟兩房單位貼近，除了望不到吐露港外，還因為位處低層，只能望內園及樓景，只是不屬於樓望樓面壁一類，能望到下方的休憩設施而已。之後再入房間望望。
洗手間保養得宜
「錦泰苑」的三房單位全屬650呎，A-E座全屬此設計。經過走廊直入睡房及洗手間，末端為主人套房。洗手間保養得宜，我估計它也是保留了原裝交樓標準，對面睡房擺放了書枱及櫃，我站在這裡也有一定空間。再入就是另外兩間房間，現在擺放了睡床，還有衣櫃，也不覺得很迫狹。跟兩房單位分別就是末端設有主人套房，套廁屬光廁設計，這裡就是主體面積，擺放了衣櫃及梳妝枱，雖然現在沒有擺放睡床，但我相信空間也是足夠，綽綽有餘的。
居二按揭實例
例子1: 富安花園: 樓齡36年
所以今次放寬按揭，對高樓齡居二幫助有幾大? 就以我們拍攝的「富安花園」為例，由於其樓齡已經36年，雖然跌入了首40年的擔保期內，白表買家可借取90%的門檻，但因為超出了34年的門檻，故銀行在審批上會稍為收緊。白表買家有兩個選擇，他可以堅持要做到最高90%按揭，但銀行就只會批出22年的按揭年期；又或者如果你不介意支付至20%首期，只借取80%按揭，但按揭年期可維持30年。
整條數分別有多大? 前者情景少首期，以樓價330萬元計算，只需支付10%首期33萬元，餘額90%297萬元上會，以現時息率4.125厘，最高按揭年期22年計算，後續的供款起卻要17,135元。但如果後者情景堅持30年供款期，則自己要多付一點首期，如果能支付最高20%首期，即66萬元，則80%貸款額264萬元，月供就是12,795元。這一點就視乎買家取態，但怎計都比起以前未放寬前舒服一些。
表: 富安花園供款選項
| 借足90% | 借盡按揭年期 | |
| 樓價 | 330萬元 | 330萬元 |
| 首期 | 10%: 33萬元 | 20%: 66萬元 |
| 貸款額 | 90%: 297萬元 | 80%: 264萬元 |
| 供款年期 | 22年 | 30年 |
| 月供 | 17,135元 | 12,795元 |
例子2: 錦泰苑 樓齡24年
「錦泰苑」就屬於千禧年落成的物業，至今樓齡只有24年，所以兩個單位的按揭成數及按揭年期並不用作出任何扣減。兩個單位樓價分別為兩房520萬元，三房一套550萬元，白表買家最高可借到90%按揭，首期分別為52萬及55萬元，90%貸款額分別297萬元及495萬元，以最長30年還款期計，月供分別22,682元及23,991元。
| 錦泰苑(2房) | 錦泰苑(3房) | |
| 樓價 | 520萬元 | 550萬元 |
| 首期 | 10%: 52萬元 | 10%: 55萬元 |
| 貸款額 | 90%: 468萬元 | 90%: 495萬元 |
| 供款年期 | 30年 | 30年 |
| 月供 | 22,682元 | 23,991元 |
如果你有按揭申請問題，都可以向我們查詢
胡‧說樓市 X ROOTS按揭獨家優惠!
自《胡‧說樓市》專頁開通以來，我們不時收到谷友來訊查詢不同置業疑難，當中按揭是最常遇見的問題。有見及此，我們連同網上一站式樓按比較平台「ROOTS上會」找來獨家按揭優惠！《胡‧說樓市》谷友將尊享AI按揭評估，輸入所須資料後，可得悉自己的可負擔樓價，提升上會機率，而透過指定連結成功申請按揭，包括新盤、二手樓、村屋、新居屋、綠置居等，都有機會獲取最高$7,000的禮券獎賞，無論新按揭申請、轉按、加按都適用！
申請與領獎詳情，請按以下連結跳往：
